2022福建房地产估价师考试真题卷

1、2022 福建房地产估价师考试真题卷本卷共分为 1 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题(共 50 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一 个最符合题意)1.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。该估价是因_的需要。A房地产作价入股B法院强制拍卖 C房地产税收D房地产征收补偿2.某居民于 2008 年 1 月购买了一套建筑面积为 100 的住宅， 单价为 5000 元/。若 2008 年当地同类住宅名义价格月递增 0.5%，年通货膨胀率为 5%，则 2008 年 12 月该套住宅的自然增值额为_元。A429

2、6.96B5560.86第1页 共20页C5839.91D30838.913.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是_的结合体。A实体、权益、区位B实物、权益、区位 C实物、权利、位置 D实体、权益、位置4.某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/，出租的年末总收益为 500 元/，管理费用等其他支出为 100 元/。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。该期房目前的价格为_元/。A4395B4486C4636D48505.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万元， 贷款成数为七成， 则该房地产的抵押贷第

3、2页 共20页款额度为_万元。A370B385C420D5506.一套总价 60 万元的住房， 在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： (1)要求在成交日期一次性付清; (2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣; (3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款 ;(4)约定自成交日期起一年内一次性付清 ; (5) 自成交日期起 分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半 年支付 20 万元。 上述情况中，存在名义价格的是_。A第(1)、 (3)种情况B第(3)、 (4)、 (5)种情况 C第(23、 (4)种情况D第(2

4、)、 (4)、 (5)种情况7.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是_。A上涨第3页 共20页B下跌C保持相对稳定D先涨后跌8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是_。A收益递增递减原理B均衡原理 C替代原理 D适合原理9.房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的_。A配套设施建设的限制B房地产使用管制C房地产权利的设立和行使限制D房地产相邻关系的限制10.为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格， 选取的可比实例资料是： 交易日期为 2008 年 4 月 1 日，

5、合同约定买方支付给卖方 3 500 元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地第4页 共20页产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为_元/。A3673.20B3673.68C3790.43D3790.9311.甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为 20 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为_万元。A40B48C50D601

6、2.某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付 35 万美元， 半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元， 余款于一年半后付清。 假设当时的市场汇率第5页 共20页为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为 _元人民币/。(1 平方英尺=0.0929 )A17484B19020C19754D2053913.某 8 年前建成交付使用的建筑物， 建筑面积为 120 ， 单位建筑面积的重置价格为 600 元/，

7、年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是_。A16%B42%C58%D84%14.下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是()。A.选项 A第6页 共20页B.选项 BC.选项 CD.选项 D15.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、 5 年利率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为_。A8.8%B10%C18%D18.6%16.某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的 35%，报酬率为 2%，商场建筑面积为 40 000 ，可供出租的比例为 95%，运营期为 38 年，该商场的收

8、益价值为_万元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.8117.某套住宅的采光受到影响。 受影响前的年租金为 3 万元， 受影第7页 共20页响后的年租金为 2.5 万元。该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年，报酬率为 8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为_万元A0.50B5.63C6.25D28.1418.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事_。A估价对性B估价目的 C估价时点 D价值类型19.某估价师于 2008 年 9 月27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26日，估价时点 2008 年 9

9、 月 23 日，估价对象实地查看日期 2008 年9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半 年。据此判断该报告出具日期为_。A2008 年 9 月 20 日B2008 年 9 月 23 日C2008 年 9 月 26 日第8页 共20页D2008 年 9 月 27 日20.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、 平等、 自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易， 则评估价值应是_。A谨慎价值B市场价值C快速变现价值D投资价值21.某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 ,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年， 不可续期。

10、 目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/。假定层高没增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值， 则应扣除的功能折旧为_万元。(建筑物报酬率为 10%)A11.80B16.07C23.57D31.07第9页 共20页22.现有甲、乙、丙 3 块地，土地单价分别是：甲为 1000 元/m2、乙为 800 元/m2、丙为 500 元/m2，其容积率分别是 6、4、2。如此 3 块地其他条件完全相同，则明智的买者会买_。A甲B乙 C丙D无法确定23

11、.投资价值评估时所采用的折现率为_。A银行存款利率B最低收益率 C最高收益率D社会一般收益率24.估价对象权利人一般是_。A委托人B估价报告使用者 C估价利害关系人D估价对象的抵押人25.对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是_。第10页 共20页A在建工程B停建工程C可改变用途的旧房D荒地26.某宗土地总面积 1000m2，容积率为 3，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，现已算出应补地价 30 万元，则改变之前的地价为()元/m2。A430B450C440D42027.某宗房地产的收益期限为 35 年，通过市场预测其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、 22 万元、 24 万元、 2

12、6 万元、 28 万元，从未来第六年到第 35 年每年的净收益大约为 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10%左右，则该宗房地产的收益价格为_万元。A294.41B295.54C293.16D315.22第11页 共20页28.基本完好房的判定标准是_。A九、八成B八、七成 C七、六成 D六、五成29.某份抵押贷款期限 20 年的估价报告，它的最低保管期限为_年。A15B20C25D1030.在制作价格修正率表时， 临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用_法则来补充。A“八七六五”B“九八七六” C“七六五四” D“十九八七”第12页 共20页31.人们通常用距离来衡量区位的好坏，

13、现在人们越来越重视的是_。A空间直线距离B水平直线距离 C交通直线距离 D交通时间距离32.下列价格阐述正确的是_。A市场价格抵押价值征用价值课税价值B市场价格征用价值抵押价值课税价值 C市场价格课税价值征用价值抵押价值 D市场价格征用价值课税价值抵押价值33.以下不属于非市场价值的价值是_。A清算价值B投资价值 C谨慎价值 D交换价值34.某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元/m2，现需要将其调整到 2006 年 6 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年第13页 共20页1 月至 6 月的价格指数分别为 85.5，86.7，85.6，90.8，95.2， 96

14、.3 (以 2004 年 1 月为 100)。则该宗房地产 2006 年 6 月的价格 应为()元 m2。A4443B3852C3601D415435.某宗房地产， 使用面积为 830 平方英尺， 成交总价为 7 万美元，于成交时一次付清。人民币的年利率为 5%，人民币与美元的汇率为 1 美元7.7395 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1m2建筑面积=0.9m2 使用面积， (1 平方英尺0.09290304 平方米)，该宗房地产的实际成交价格为()元人民币/平方米建筑面积。A7026.14B6258.75C7010.34D6323.5836.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度为 30m

15、，前街路线价为2000 元/m2，后街路线价为 1000 元/m2，若按重叠价值法估价，则后街影响深度为() m。第14页 共20页A15B20C10D1837.现有某宗房地产，建筑面积为 85.16m2，成交总价为 60 万元人民币，分 4 次支付，首付 18 万元，其余分三期支付，半年后支付 14 万元，一年后再支付 14 万元，余款两年后付清。则该宗房地产的实际成交价格为()元人民币/平方米建筑面积。A6774.31B7045.56C6974.58D7034.5238.1986 年 9 月，国务院颁布的中华人民共和国房地产税暂行 条例中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除 _后的

16、余值或房产的租金收入。A10%20%B20%30%C10%30%D30%40%第15页 共20页39.估价时点的确定要依赖于_。A估价目的B委托人的意思表示 C估价对象D估价方法40.从买方角度看，成本法的理论依据是_。A生产费用价值论B替代原理C效用价值论D重新购建价格41.抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的， 对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为_。A再次抵押估价B增加抵押贷款估价 C续贷抵押估价D转抵押估价42.某消费者预购买一套住宅， 根据国家相关规定， 消费者自有资第16页 共20页金至少要占总房款的 30%，抵押贷款占 70%，抵押贷款年利率为7%。根据该消费者

17、的还款能力，需要采用按月等额偿还本息，贷款期限为 20 年。通过可比实例房地产计算出的自由资金资本化率为 12%，则综合资本化利率为_。A10.09B8.5C10.33D9.7843.有 A、B 两宗面积较小的相邻土地，各值30 万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为 100 万元。在这种情况下，如果地块 A 的拥有者购买地块 B，则正常成交价格为_万元。A30B50C3070D7044.人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是_。A市场价值B保留价第17页 共20页C清算价值D谨慎价值45.某宗出让土地， 产权登记为居住用地， 但可以通过合法手续变更其用途，经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话，其价值为 3000 万元；如果进行居住开发的话，其价值为 2000 万元，进行工业开发的话， 其价值为 2500 万元， 则该宗土地的评估价格应为_万元。A2000B3000C25003000D2000300046.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围内。A23B14C0.52D1247.一个估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。第18页 共20页A估价委托人B估价师C估价目的D估价对象48.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A在用价值为市场价值B投资