温泉山谷-2地产初步设想

1、5-2养老地产初步设想-浅谈度假型养老模式徐骁璐2014年1月度假型养老地产浅谈目录一、养老地产二、旅游度假地产三、（养老+度假）*温泉山谷=？四、要做些什么？1、养老地产度假型养老地产浅谈概念：度假型养老地产浅谈从建筑设计、园林规划再到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老形势简析：度假型养老地产浅谈截止2013年底，我国60岁以上的老年人已达到2.02亿，占全国总人口的14.9%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会到21世纪中期，我国老年人口(60岁

2、以上)将超过4亿，占全国总人口的28%20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%养老形势严峻度假型养老地产浅谈第一阶段传统养老院形成条件 老龄化初期运营主体 政府社会保障 社会保障水平低第二阶段老年公寓老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持第三阶段老年社区老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展的过程中开发商的主体作用逐步显现度假型养老地产浅谈目前楼市背景：成交量萎靡开发风险剧增“刚性需求”媒体骗局的终结同质化严重，单纯比位置没有从购房者的角度考虑缺乏人群针对性的定位认为是房子就能卖挂羊头卖狗肉的营销模

3、式开发严重过剩养老地产已然成为一大趋势随着我国老龄人口的逐步增多，老龄市场消费迅速发展，一方面是因我国经济发展到了一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，使得老年人对老年住宅、老年保健、老年休闲等领域的消费热情激增；度假型养老地产浅谈另一方面，目前年龄在4045岁的一批中年人也将在10年后步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平，在未来十年老年人独立居住的养老观念将会形成，养生养老市场需求也将达到顶峰。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。度假型养老地产浅谈养老地产背景：市场不可谓不巨大，“刚需”不

4、可谓不强烈！但是，真正为老年人群，或者说定位为某类老年人打造的养老地产又有多少？度假型养老地产浅谈养老地产现状：教育和养老将成为中国两大最有前途的产业。敏锐的房地产开发商，很早就已经注意到这个趋势，并开始进行相关开发。几年前，养老地产曾红极一时，但由于各方面的原因，这些只有虚名而无实质的地产项目最终大部分都演变成普遍的住宅进行出售。近年来，不少开发商又提出了“养老社区”等各类概念，意图以社区服务等来吸引老年人入住。但往往很难和项目结合在一起。从目前看，这些主打养老概念而建设的社区，或者是社区推出的养老服务都仍然没有得到市场的认可，现时仍然是处于游离状态。度假型养老地产浅谈所以：单纯在“温泉山谷

5、”植入养老地产是不够的。还需要：更加聚焦的人群定位。成功温泉山谷 ？养老地产 ？聚焦何种人群的定位？2、旅游度假地产度假型养老地产浅谈度假型养老地产浅谈概念：依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融合旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游地产。特点及优势：较之一般的住宅，旅游房地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。据国家旅游局统计，2013年休闲度假在整个旅游出行目的中所占的比例已经高达26.64%，这一比例随着生活水平的提高、国家政策的支持、消费观念的成熟，还会逐年增大。度假型养老地产浅谈旅游现状简析：

6、度假型养老地产浅谈目前，我国已经形了六大度假市场。带薪度假市场实际上，现在已经有部分行政事业机构、大型国有企业、事业单位、外资或合资企业在执行带薪休假。广州、深圳、上海、北京等发达地区的执行力度较高自由职业者度假中国现今就业群体中有20%-30%左右的人从事自由职业，时间比较自由，可以一边工作一边旅行度假产业一体化市场由一边度假，一边做商业培训、创意性产业、服务产业的度假人群形成的度假与产业结合的市场，前景良好，尤其是对于云南和海南这样的区域两个黄金周市场14天时间，有多种业态参与，市场非常巨大学生假期市场以学生为主体构建的一个巨大的青年群体，并带动家人，构成每年23个月的寒暑假度假市场银发度

7、假市场针对的是55岁以上的 健康活跃老人，这一年龄群体具备较强的度假购买能力，他们追求的是乐老生活，也就是度假型养老，这个市场还在逐步扩张从温泉山谷项目总体来看，我们能兼顾到这六大市场。度假型养老地产浅谈1、主要针对的是55岁以上的 “健康活跃老人”；2、并在这一年龄群体之中具备较强的度假购买能力；而针对于5-2，最好的选择，莫过于银发度假市场。我们这里定位的“银发”人群：3、他们追求的是乐老生活，也就是度假+养老。度假型养老地产浅谈养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老

8、综合性养生养老（按照驱动因素划分）度假型养生养老现阶段养生养老模式分类三、（养老+度假）*温泉山谷=？度假型养老地产浅谈度假型养老地产浅谈1、度假型养老概念：以生态资源为基础以休闲度假功能为主导以养生养老为根本以综合开发为手段以高品质服务为保障以旅游地产产品为核心度假型养老地产浅谈以生态为基础优质的资源是度假型养老项目打造的前提泛资源如何转化成具有吸引力的产品是其核心指向以养生养老为根本养老是度假化养老的根本宗旨仅仅做养老，不利于商业模式的优化，由养老衍生养生、由养生延伸至养心以休闲度假功能为主导融合观光、游乐、运动、度假、体验、居住等多种旅游功能并不是各功能的简单大糅合，而是侧重打造其中某一

9、项或几项功能以综合开发为手段土地的综合开发产业的综合发展功能的综合配置配套的综合建设目标的综合打造以旅游地产产品为核心两个相对独立的板块：养老地产和度假地产。包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，及其他特色主题地产如文化创意地产以高品质服务为保障必须拥有超越一般景区和养老社区的较高品质的服务（包括旅游服务与公共服务）作为保障轻度医疗服务度假型养老地产浅谈2、度假型养老选址的三大特点：气候条件当一个项目所在区域每年的标准温度和标准湿度天数超过200天时，这个区域就适合发展度假型养老项目。外部条件主要指的是本项目所在区域的外部硬件，主要包括区域的交通、经济状况、主导产业

10、三个大项。养生条件养生要素中关键的就是两个：Nature（自然）和Culture（文化）。山、水（大海和温泉）、空气、阳光四大要素俱全的自然环境上佳的区域是最适合打造度假型养老项目的区域。文化层面，各地都有自己独特的文化类型，但对于养生养老项目来说，传统的文化比如宗教类更有引爆意义。气候条件温泉山谷完全满足1、安宁区位优势；2、处于全省经济前列；3、旅游产业占比较高。1、温泉镇自然资源；2、宗教人文资源；度假型养老地产浅谈度假型养老模式总结起来就是2+X+Y模式。2指的是养老核心产品和度假核心产品，主要是适合中老年消费者的主题地产和核心的软件服务体系如蓝卡等；X是养老配套； Y是度假配套等。2

11、+X+Y1-养老核心产品1-度假核心产品X“-养老配套Y“-度假配套3、2+X+Y度假型养老地产浅谈产品特色针对客户用地性质：住宅用地为主功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理的高龄长者。精神实现功能休闲娱乐功能区位环境：安静恬然，有较好的景观资源和旅游度假资源；文化交流功能亲子功能康体养生功能医疗护理功能居住功能休闲需求服务需求服务性需求功能需求休闲性需求健康活跃期5564岁年龄

12、阶段高度护理期75岁以上低度护理期6574岁精神实现文化交流休闲娱乐亲子康体养生医疗护理运营主体运营方式民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助租售结合，居家养老住宅销售，将提供低度医疗看护服务的老年住宅持有经营。并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老4、度假型养生养老模式度假型养老地产浅谈5、度假+养老二者的结合 休闲度假养生养老温泉山谷度假和养老两个结构板块既相互独立，又彼此交融。度假型养老项目把传统的养老社区项目的休闲板块进行了专业化的系统升级，使其不但成为养老板块的必要配套。而且成为可以独立运营的盈利模块，成为养老社区和外界沟通的最主要路径，成为保证养老社区活力的源泉。6、（养老+度假

13、）*温泉山谷=解决了5大问题度假型养老地产浅谈一个平台搭建了高端养老群体的生活平台。让传统养老社区的配套成为主套、让配套自我造血、让消费拓展延伸，进而形成一个高端生活区、一个文化聚集区、一个局部的商业聚集区。一个市场度假型养老成为高端度假区的又一重要市场机会。度假型养老在旅游、养老、地产三个市场客户群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市场，既满足了养老市场，又兼顾了开发商的利益，成为高端度假区可以轻松切入的一个盈利模块。一个“港“度假型养老社区成为都市人快、忙、乱生活中离尘不离城的避风港度假型养老社区是都市人的避风港，在喧嚣的都市中营造出了一个生产、生活、生态的高端生态型循环型社区。一道曙光度

14、假型养老模式让鬼城迎来新曙光。度假型养老最大的价值就是给鬼城提供了一个活力产业链和更多的活力人群，从而让鬼城集聚人气，形成商气，带动地气。一扇门度假型养老模式为地产销售开启另外一扇阿里巴巴之门。度假型养老模式让传统地产开始向功能化、综合化、产业化的都市旅游地产转型。通过创新的金融业态、互联网智能化技术导入、主题景观、主题养生等模块的植入和再造，赋予了传统地产更多的主题功能。度假型养老地产浅谈“鬼城”的曙光都市人的“避风港”高端度假区的又一重要市场机会为地产开启另外一扇阿里巴巴之门高端养老群体的生活平台度假型养老地产浅谈四、要做些什么？度假型养老地产浅谈1、结合项目，我们要做到3个主题：养生养颜

15、、养情、养味、养身、养型、养趣养老艺术化人、中医固本、耆儒硕德、道法自然、禅境圆融、茶语人生养心专业化居住中心、服务管理中心、健康管理中心、 文化教育中心、商业娱乐中心、蓝卡等软性配套三个主题：养生、养老、养心度假型养老地产浅谈2、结合项目，我们要做到4大配套：养老专项配套：居住中心、服务管理中心、健康护理中心、文化教育中心如老年大学等、商业娱乐中心；度假配套：主题会所区、主题娱乐区、主题会议区、主题疗养区；旅游配套：主题景观区（标志性景观）、特色购物区（风情街）；休闲配套：家庭休闲庄园、家庭农庄和科普教育等度假型养老地产浅谈3、结合项目，我们要做5大产品：养老公寓、度假住宅、休闲街区、产权酒

16、店、养疗会所。利用项目其他区域的功能打造综合度假养老社区。度假型养老地产浅谈4、结合项目，我们要6大植入：文化植入、金融产品植入、互联网智能化技术植入、环保技术植入、健康产业链导入（如蓝卡）、会员模式导入（会所经济）。一系列高附加值服务的植入使项目更具特色且极具竞争力度假型养老地产浅谈5、开发运营要点：四大运营策略A、产业整合度假+养老+地产+金融度假型养老与之前的传统养老模式相比之所以更有优势，在于不仅仅做养老地产，不仅仅做养老事业，更是在做以养老产业为基础的产业集群。主要表现在四个方面：把传统的养老休闲配套做成了面对更广泛消费者的度假产业；把传统的养老社区做成了集健康产业基地、文化创意产业

17、基地、国际教育产业基地、高端养生康疗产业基地的产业集群；把传统的养老社区做成了面对中高端消费群的精品主题地产；针对养老社区的购物街区，通过金融等产品的植入，做成了更有活力的局部精品商圈。度假型养老地产浅谈B、运营整合传统的养老社区的会员制局限性太强，度假型养老通过产业化的运营，消费群更为广泛，触角更长，所以会员制的威力更大，将成为一种重要的运营手法。针对老年人的养老地产、针对家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假别墅和针对观光型的风情商业客栈或产权酒店，最终通过多途径运营，提高收益率，降低运营风险。运营整合会员制多样化度假型养老地产浅谈C、度假养老联盟针对国内养老产业政策落实有偏差、市场化程度低、信息沟通不顺畅、同质化现象严重、与国际先进模式差距大的现实，拟发起面对市场开发主体的国际化度假养老联盟，寻找合作伙伴。度假型养老地产浅谈面对度假型养老的大潮，我们应当果断抓住市场机遇，积极筹备并拟发起“全国度假养老投资基金”，本基金将通过地产、金融