2022年土地估价师土地估价实务练习题

1、土地估价师土地估价实务冲刺题及答案一、单项选择题1、 采用收益还原法进行地价评估时，所考虑经营费用不一样于会计成本费用，如前者不包括( )。A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用原则答案： b解析：根据企业经营费用计算，可懂得费用包括原料费、运送费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除费用，那么其中是没有改扩建费用。2、 在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格是( )A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益原则答案： b解析：根据收益还原法，总收益计算措施，可懂得土地收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。3、 若土地年纯收益不变、土地还

2、原率不变且不小于零，则无限年期土地使用权价格计算公式为( )。A.P=a/r1一l/(1+r)nB.P=a/rC.P=a/(rs)D.P=a/rb/r2原则答案： b解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且不小于零，土地使用年期无限土地价格计算公式为：P=a/r式中：P土地价格;a土地纯收益;r土地还原率。可知答案为B.P=a/r4、 收益还原法不合合用于评估( )用地。A.商业B.写字楼C.酒店D.学校原则答案： d解析：根据收益还原法合用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。5、 房地出租中，( )费用计算与房屋重置价无关。A.管理费B.维修费C.保

3、险费D.房屋折旧费原则答案： a解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。6、一宗土地，目前纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年纯收益将在上一年基础上增长l万元，该土地无限年收益价格最靠近于( )万元。A.1350B.1533C.1611D.1722原则答案： c解析：1.土地使用年期无限时计算公式P=a/rb/r2式中：P、a、r含义同前;b纯收益等差级数递增或递减数额，如纯收益第一年为a，则次年为ab，第三年为a2b，第n年为a(n1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。应当是P=a/r+b/r2， 带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=16

4、11元。7、 收益还原法是在估算土地在未来每年预期( )基础上计算。A.经营收益B.总收益C.总费用与总收益之和D.纯收益原则答案： d解析：根据收益还原法原理，应当是每年预期纯收益。8、收益还原法考虑总费用是指为发明收益所投入直接必要经营费用与( )费用。A.评估B.计C.资本D.建筑原则答案： d解析：产生收益包括房地产奉献、经营奉献、资本奉献，所认为发明收益所投入直接必要经营费用与资本费用。9、 评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。A.市场比较法B.收益还原法C.成本迫近法D.剩余法原则答案： A解析：根据市场比较法合用范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。

5、成本迫近法、剩余法是在交易案例较少时采用状况。10、 采用收益还原法评估地役权价格时，所确定土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出( )。A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.原则未规定原则答案： b解析：根据土地还原利率规定，应当是B.1个百分点左右。11、 采用收益还原法进行评估时，其中确定总收益为( )。A.评估对象所产生收益B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后收益C.评估对象所产生为其产权主体所获得收益D.评估对象所产生为其产权主体所获得、考虑空置等损失后收益原则答案： d解析：根据总收益内容可以懂得。总收益是指以收益为目土地及与此有关设施、劳力及经营等

6、要素相结合而产生总收益。还应充足考虑收益损失，如出租房屋闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。12、 预期收益原则可以在( )中得以运用。A.成本迫近法B.市场比较法C.成本法和剩余法D.剩余法和收益还原法原则答案： d解析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是根据预期收益原则。13、 确定还原利率采用( )加上风险调整值措施。A.利润率B.安全利率C.存款利率D.贷款利率原则答案： b解析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。14、 求取土地收益及确定( )是收益还原法关键。A.经营费用B.土地租金C.投资利率D.土地还原

7、率原则答案： d解析：用收益还原法求取土地价格关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。15、 应用收益还原法评估不动产价格时，规定运用与待估宗地所在区域相似或相似不动产客观收益来推算待估宗地预期收益，这重要是根据土地估价中( )。A.给与需求原则B.酬劳递增与递减原则C.替代原则D.协调原则原则答案： c解析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益使用办法。16、 确定还原率可采用安全利率加上( )调整值措施。A.通货膨胀B.利息C.贷款利息率D.风险原则答案： d解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。17、 从理论上讲，收益还原法中采用还原率应等于与获取纯

8、收益具有同等风险( )获利率。A.资本B.土地C.项目D.房屋原则答案： a解析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本获利率，也是采用安全利率加上风险值调整确定还原率原因。18、 收益还原法求得土地价格一般称为( )。A.收益价格B.比准价格C.积算价格D.地租价格原则答案： a解析：收益价格是收益还原法求得土地价格。19、 ( )理论和生产要素分派理论事收益还原法理论根据。A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值原则答案： a解析：收益还原法理论根据是地租理论和生产要素分派理论。20、 土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )体现收益。A.货币形式B.实物形

9、式C.地价形式D.地租形式原则答案： a解析：有形收益是可以用货币形式体现。21、 下面对土地估价描述不对是( )。A.土地估价根据理论和措施，与机器、设备、建筑物等估价所根据理论与措施并不完全一致B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑经济原因对地价产生深刻影响C.同样一块土地，其价格高下与土地权利状况亲密有关，不一样权利也许导致价格相差很大D.土地估价必须充足占有土地市场资料，把握土地市场过去、目前和未来原则答案： B解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑政府土地政策对地价产生深刻影响22、 土地价

10、格水平由同一供需圈内具有( )替代性土地价格所决定。A.相似区域B.相似性质C.相似级别D.相似用途原则答案： b解析：土地估价中替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相似性质替代性土地价格所决定。23、 土地估价波及供需原则并不以( )为基础。(真题)A.替代原则B.预期收益原则C.变动原则D.竞争原则原则答案： a解析：供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础。24、 奉献原则是有关部分( )应用。A.竞争和超额利润原则B.酬劳递增、递减原则C.变动原则D.预期收益原则原则答案： b解析：奉献原则是有关部分收益递增递减原则应用，也是收益还原法和剩余法估价基础。25、 收益还原法可

11、用于( )。A.评估土地价格B.评估房产价格C.评估不动产价格D.评估承租土地使用权价格原则答案： a, b, c, d解析：根据收益还原法合用范围，可以懂得ABC，是对答案，评估承租土地使用权价格也应当是收益还原法，相称于一定年期评估土地价格。26、 采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益来源重要包括( )。A.土地租金B.房地出租租金C.房屋折旧费D.利息原则答案： a, b, d解析：根据收益还原法总收益计算措施，可懂得土地租金、房地出租租金，利息也应当计算到总收益里面。27、 计算房地出租总费用应包括( )。A.管理费B.维修费C.房屋折旧费D.空房损失费E.保险费原则答案： a,

12、 b, c, e解析：根据房地出租总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费。28、 估价要考虑( )等原因对土地收益影响。A.社会经济发展B.土地运用方式C.土地预期收益D.土地运用政策E.地块大小原则答案： a, b, c, d解析：土地估价就是估价人员根据土地估价原则、理论和措施，在充足掌握土地市场交易资料基础上，根据土地经济和自然属性，按地产质量、等级及其在现实经济活动中一般收益状况，充足考虑社会经济发展、土地运用方式，土地预期收益和土地运用政策等原因对土地收益影响。综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点价格过程。29、 替代原则可以在( )估价措施中得以应用。(真题

13、)A.路线地价法B.市场比较法C.基准地价系数修正法D.收益还原法原则答案： a, b, c, d解析：市场比较法是直接进行比较计算土地价格，通过选用交易案例与待估地块进行比较来确定待估地块价格，路线地价法是根据替代原则制定路线价和修正系数表来计算土地价格。某地块价格，如有替代也许，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益其他地块投资额和价格，这是收益还原法应用。基准地价评估是先评估土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格;而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗

14、地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在基准地价系数修正法中详细运用。30、 土地估价中替代原则是指土地价格水平( )。A.由具有相似性质替代性土地价格所决定B.由最理解市场行情买卖者按市场交易案例互相比较后所决定C.可通过比较地块条件和使用价值来确定D.根据过去实际收益高下来确定原则答案： a, b, c解析：土地估价中替代原则可概括如下：1.土地价格水平由具有相似性质替代性土地价格所决定;2.土地价格水平是由最理解市场行情买卖者按市场交易案例互相比较后所决定价格;3.土地价格可通过比较地块条件及使用价值来确定。31、 根据土地估价原则，( )应成为估价重要根据。A. 既往收益B.实际收

15、益C.客观收益D.预期收益原则答案： c, d解析：根据最有效运用原则和预期原则可懂得。32、 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价原理与措施和商品价格评估原理与措施基本相似。( )原则答案： 对解析：这是土地价格一般属性。33、土地价格是由土地效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成。( )原则答案： 对解析：这是土地价格主线属性。34、土地估价原则都是孤立，每个原则对应每种不一样估价措施。( )原则答案： 错误解析：土地估价原则是有直接或间接联络，应当综合运用，对把握土地价格。35、 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则详细应用。( )原则答案

16、： 对解析：剩余法估价及收益还原法总收益测算，应用了预期收益原则。36、 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、目前以至未来作长远考虑后予以确定。( )原则答案： 对解析：最有效使用方式持续性鉴定至关重要，由于这直接影响未来使用方式及收益量，这里又波及到预期收益原则运用。37、 对土地估价必须是对合法用途运用下宗地进行，并且土地估价要遵照有关法律法规规定。( )原则答案： 对解析：土地使用权价格评估必须以估价对象合法运用为前提。同步，土地估价还要遵照有关法律法规规定。38、 实际收益是在现实状况下实际获得收益，可以直接用于评估，作为评估根据。( )原则答案： 错误解析：可以直接用于评估，作为

17、评估根据应当是客观收益。39、 承租土地使用权只能按协议租金差值及租期估价。( )原则答案： 对解析：运用收益还原法评估承租土地使用权价格原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间差额采用一定还原率还原求取对应价格40、 收益还原法里用到收益是指客观收益。( )原则答案： 对解析：客观收益是收益还原法里用到收益。41、 地租理论和生产要素理论分派理论是收益还原法理论根据。( )原则答案： 对解析：收益还原法理论根据是地租理论和生产要素理论分派理论42、 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年还原利率应当相等。( )原则答案： 错误解析：运用收益还原法公式测算地价时，未来各年还原利率可以相等，也可以不等。43、 综合还原率是求取土地及其上面建筑物合为一体价格所使用还原率。( )原则答案： 对解析：根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体价格时所使用还原率。44、 土地还原利率大小与土地投资风险成反比