地产企业诚信建设的关键：信用管理

1、 地产企业诚信建设的关键：信用管理现代市场经济是建立在诚信基础上的信用经济，诚信经营是企业持续发展、国民经济运行健康的基本保证。然而，由于我国尚处于建立社会主义市场经济体制过程中，受各种因素的影响，我国社会经济生活中的恶意逃债、合同违约、肆意侵权、商业欺诈、假冒伪劣等非诚信行为还相当严重，这不仅大大提高了市场交易的成本，降低了市场效率和经济的活力，恶化了市场环境和市场秩序，直接影响到市场体系的完善和资源配置效率。同时，也损害了企业的整体形象，而且加大了企业运营成本和运营风险，极大地制约了企业的发展。根据国家统计局的统计，我国企业平均无效成本是销售收入的14，这意味着一个销售额1亿的企业，坏账、

2、拖欠款损失、管理费用三项费用就白白消耗掉1400万！过高的无效成本损失大大降低了企业的盈利能力，甚至会将企业拖入破产的境地！因此，加强企业信用管理以提高企业信用，增强抵御信用风险能力，已成为企业面临的一个紧迫问题。地产企业全程管理模式构建、建立信用管理体系的具体制度框架及主要内容企业信用状况是企业在持续经营期间，对外进行经济交往的基本信息的集中表现，它主要包括企业登记、合同履行、应收应付账款、银行贷款偿还、产品质量、企业经济合同纠纷以及法定代表人信用记录等情况。企业信用管理主要是对企业自身及合作方的信用状况进行管理，并根据不同主体诚信状况的差异及变化情况采取相应对策。具体来说，企业信用管理的主

3、要内容包括三个方面：一是将营销管理与信用管理有机结合，建立对客户信用状况进行预测和评估的制度，做好事前控制；二是制定合理的信用政策，重视对赊销业务的管理，在销售增加的同时降低风险；三是对货款回收进行专业化管理，缩短回款期限，降低呆帐坏帐比率。lOCALHoST 事前控制-客户资信管理制度客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。因此强化信用管理，企业必须首先做好客户的资信管理工作，尤其是在交易之前要对客户的信用情况进行收集调查和风险评估。资信调查和评估机制，就是要在和客户谈判、接洽的时候定期调查和评估客户的信用状况。从我国企业所处的外部信用环境看，资信调查和评估不是可有可无，而是十分重要

4、。企业经营过程中，会接触许多不同的客户，必须对新老客户的资信状况了解清楚，然后评估是否可以授信。建立企业资信调查和评估机制，才能准确把握商机和信用风险的区别。对客户的资信调查和信用评估工作需要在规范的管理制度下进行。房地产企业要在以下五个方面强化客户资信管理：搜集客户信用信息，由于企业家品格对企业信用影响很大，还必须重视搜集企业领导人的信用信息；建立客户资信档案并进行科学管理；建立客户信用分析模型，分析、预测客户信用风险的大小，判断客户的真实偿付能力；建立并完善客户的信用风险等级划分方法、评级标准和评定流程，进行客户资信评级管理，确定客户资信等级； 进行客户群的经常性监督与检查，不断更新、完善

5、客户资料，如客户的资信状况发生变化，重新确定客户资信等级，并按变更后的资信等级执行相应的信用政策。在建立企业信用管理制度的初期，搜集客户信息是非常重要的。一般而言企业信息的来源渠道主要包括内部信息和外部信息。内部信息的关键是客户档案管理。企业每和一个客户往来都要建立一个客户档案，客户档案主要记载其财务状况、公司经营现状、公司曾涉及的法律诉讼、该客户和本企业过去贸易往来的情况等信息，除客户本身信用信息外，对客户所在国家或地区的经济情况和信用等级也进行管理。客户的档案管理采用动态更新管理制，一有新的信息便及时载入，以防对老客户的信用管理掉以轻心。在此基础上，企业还应根据客户信用信息情况对客户作出内

6、部信用等级的评定，并按信用等级及发展潜力归类进行管理。信用等级高的客户在交易方式上可采用灵活多样的方式，对信用等级差的客户拒绝与其交易或采用谨慎的交易方式。由于内部信息往往很有限，且对最需要了解的新客户没有内部信息可查，注重保持畅通的外部信息渠道就比较重要，如通过同行其它企业、相关信用中介机构、媒介和有关政府部门等了解目标客户的信用状况。事中控制-营销业务管理制度企业在交易过程中产生的风险主要是由于销售部门或相关的业务管理部门在销售业务管理上缺少规范和控制造成的。其中较为突出的问题是对客户的赊销额度和期限的控制。一些企业在给予客户的赊销额度上随意性很大，销售人员或者个别管理人员说了算，结果往往

7、是被客户牵着鼻子走。实践证明，企业必须建立与客户间直接的信用关系，实施直接管理，改变单纯依赖于销售人员间接管理的状况。因此，必须实行严格的内部授信制度，这方面的制度化管理应包括三个方面： 信用政策的制订及合理运用；信用限额审核制度； 销售风险控制制度。这些制度应在听取销售和财务等部门意见的基础上，由信用管理部门制订。在建立信用管理制度初期，我们建议可采取相对审慎的原则，即信用政策的制订运用、信用限额的确定等宜相对保守，待运行一段时间后，根据积累的经验再进行调整和适度放宽事后控制-应收账款监控制度在很多国家，法定超过半年的账款就必须作为坏账。从国内企业的经验看，应收账款的账龄与回收的可能性也呈明

8、显的负相关性，即账龄越长，回收的可能性越小。应收账款和回收机制，就是在应收账款发生后，通过一系列管理措施监控账款，保障账款按时回收。一旦账款逾期，立刻分阶段加紧追收。很多企业管理者都认为，信用管理就是追账。这是认识上的缺陷。其实，追账只在信用管理中占很小的一部分。当货物销售出去后，应该对销售的货物和客户时时监控，保证货物和销售程序的安全，保证客户得到满意的服务和适当的压力。在账款过期后，要根据程序不断施加压力，争取早日收回账款。、房地产企业如何建立信用管理体系考虑到地产企业的管理现状，建立企业信用管理体系，宜采取循序渐进的方式，分三个阶段实施。第一阶段：对现有管理流程进行优化在现有管理流程下，

9、进一123下一页 步明确各部门的职责，同时根据需要适当增加相关部门的信用管理职能，扫除信用管理中的盲区。在这一阶段，我们建议要重视培训工作，特别是要使主要部门的领导认识到加强管理的重要性，在流程优化中得到他们的积极支持和配合，同时，还应加强企业信息化建设。第二阶段：对优化后的流程进行重组在企业各部门和分支机构基本熟悉信用管理体系的基础上，对优化后的企业流程进行重组，重组后的流程要达到两方面目标：一是形成完整、通畅的全程信用管理模式，二是初步建立全程信用管理模式与企业其他管理模块间的接口。在这一阶段，我们主要强调两点：一是要充分发挥员工、特别是企业管理流程中各主要环节的领导和职工的积极性，他们对

10、流程的了解、掌握和创新程度将直接影响到企业全程信用管理模式的效果；二是企业管理要充分利用企业信息化的优势，提高管理和决策效率。第三阶段：拓展企业信用管理流程在企业信用管理流程运行并取得较明显的成效后，以此为突破口，开始对企业整体管理流程进行优化重组，全面提升企业管理水平，为企业的快速发展奠定管理基础。地产企业信用管理制度建设的相关建议树立信用管理观念在发达的市场经济体系中，信用是一项最重要的资源，因此，不论是企业，还是普通的消费者，都有很强的信用意识，并十分重视对信用的管理。以美国为例，美国的企业中普遍建立了信用管理制度，在较大的企业中都有专门的信用管理部门，为有效防范风险，企业一般不愿与没有

11、资信记录的客户打交道。从国际经验看，企业内部信用管理制度的建立是企业走向信用管理的标志。随着我国市场经济体制改革的逐渐深入，市场化程度的不断提高，信用作为企业的资源与财富的价值也在不断提升。企业信用不仅已成为企业的一种无形资产，而且是企业经营理念、经营责任和经营文化的集中体现。良好的信用有利于企业的快速发展和经济效益的提升，而不讲信用的企业，在发展中则越来越受到制约与惩罚，失信企业受市场淘汰的风险在日渐加大。为此，笔者建议在全体员工中、特别是首先在企业领导层树立衣食管理的观念，因为只有认识到信用与信用管理在企业发展过程中的重要作用，才可能去积极推动企业信用管理体系的建立。由于企业目前对信用管理

12、的认识还不够全面和深入，还缺乏一些比较基本的信用管理经验，在这种情况下，建议通过有效的培训的方式使企业认识到信用及信用管理的价值。建立内部信用管理机构信用管理机构是企业信用管理体系能够顺利推行的基本保证。在房地产企业中，可建立一个在总经理或董事会直接领导下的信用管理部门，负责信用管理体系建立中的日常工作，使信用管理工作既有专人负责，又能够有效协调各部门在信用管理中的工作。该机构在建立初期，主要应承担两方面的工作，一是制订信用管理手册，及时地检查和评估企业信用的实施情况，不断地提高信用管理水平；二是承担起常规性的培训任务。加强企业信用管理人才的培训企业信用管理是一门非常专业的学科，对信用管理人员

13、，尤其是信用管理经理的要求非常高，信用管理人员不仅要掌握信息、财务、管理、法律、统计、营销、公关等多方面的综合知识，而且实践能力和工作经历也必须出色。西方有一句话，说信用人员是企业内部少数工作责任大于工作权利的人员。一个好的信用经理，顶得上100个追账人员。目前房地产企业中缺乏专门的信用管理人员，这不利于企业信用管理水平的提高，也难以建立有效的信用管理制度，因此，地产企业必须加快培养自己的优秀信用管理人才。目前，我国教育系统还没有开设信用管理专业，社会上专门的信用管理人才极少，在此情况下，要想提高自己的诚信管理水平，必须依靠各种力量，加强对现有人员的培训。注重应用现代信息技术从国际经验看，充分

14、利用企业内部网、互联网等信息化手段，建立起包括客户关系管理系统、电子商务系统、企业资源计划系统、车间管理系统、供应商协同系统等在内的一整套信息系统已成为企业发展的必然趋势。信息化、网络化的发展可以使企业对内把各个部门、各个环节联结成一个整体，对外则使企业与客户及供应商联结在一起。通过企业的信息化和管理的信息化实现流程的通透性和提高企业运营效率，以更快速地应对市场的变化，正在成为众多企业追求的目标。从企业信息化的发展看，管理的信息化越来越重要，特别是在当前电子商务越来越成为交易双方借助互联网平台交换信息而达成交易增多的时候，建立企业网络信用制度和资信数据库体系，更为显得重要。以信用管理制度的建立

15、为突破口，全面提升企业管理水平事实上，建立企业信用管理制度只是房地产企业进行管理改革及流程重组的第一步，更重要的是要通过建立企业信用管理制度更好地将先进的管理思想与企业的具体实践相结合，将流程化管理与内部控制的思想向合同管理、生产管理、质量管理、营销管理等方面拓展，全面提升企业的管理水平，从而为企业的快速发展提供有力支撑。比如，用流程管理和内部控制的思想进一步建立健全合同管理制度，通过建立类似合同评审控制程序的规定，对合同进行制度化管理，比如在该程序中要对每份合同、定单规定的质量保证、供货、交货期限等能力进行评审，了解顾客的需求意向及其资信能力、法人资格等，经确认无误方可接受顾客的合同、订单，

16、以确保合同、定单的全面履行。同时还要通过对客户进行信用控制分级管理，并根据分类决策销售策略。这样一方面使合同管理进一步规范化，解决因管理制度不健全和不配套所产生的合同纠纷问题，另一方面使合同管理与质量管理、信用管理更好地对接。根据这样的管理思想，建议各房地产企业根据公司实际，可出台采购控制程序、过程控制程序、内部质量审核控制程序等规定，更好地完善内部管理，提高管理水平。阳光诚信公示维权铸信平台中国加入wto以后，就意味着要按照承诺将中国市场纳入与国际接轨的秩序体系，导入国际市场的信用体系，适用wto的纠纷仲裁规则。而实际上我国市场经济秩序较混乱的状况还没有得到根本的扭转，在市场主体自律方面存在

17、很多问题，特别是侵权、假冒、欺诈等行为充斥市场，从而导致诚信群体和弱势群体的合法权益得不到有效维护，严重影响了守法经营者的投资热情和经济效益，最终造成有效需求下降，经济发展的原动力受挫，菲薄诚信的痛楚给我们带来深刻的反思。根据中央文明办、全国整规办和国家工商总局等部门联合发布的关于联合开展共铸诚信活动的通知要求，对不同信用状况和类别的企业，实施不同的监管措施，建立相应的管理机制，即对守信企业建立激励机制；对警示企业建立预警机制；对失信企业建立惩戒机制；对严重失信企业建立淘汰机制。中国市场维权铸信联盟组织委员会最近决定，在全国范围内开展阳光诚信公示活动，即在公众媒体对主体的诚信信息进行公示和披露

18、，要求公示主体自觉接受社会公众和消费者的监督，营造诚信氛围，发现和培养一批诚信建设的先进示范单位，达到提升守信企业诚信等级和鞭笞缺信主体的目的，将是一项维权铸信的有益尝试。在建立社会信用体系和开展诚信公示活动中，市场主体即企业单位应当主动承担历史赋予的神圣使命，积极响应时代的要求，自律守信、主动接受社会公众和舆论的监督，自觉将自身的信用信息和诚信诺言公布于众，为规范市场经济秩序、培育主体诚信意识做出应有的贡献。阳光诚信公示以主体自律、公众监督、抽样跟踪、舆论督导、市场满意为宗旨。本着自愿性、互动性和时效性的原则，坚持公示、公平、公正。通过媒体，将主体的诚信综合指标和诚信承诺定期或不定期予以公示，公示内容包括主体在公示前一年内涉及执行司法裁判、接受行政监管、履行生效合同、讲求公平竞争、尊重知识产权、注重商业信誉、固守以人为本和崇尚社会公德等方面的信用信息。阳光诚信公示的诚信等级分别为：较高诚信等级、优秀诚信等级、良好诚信