房地产开发企业如何进行纳税筹划

1、房地产开发企业如何进行纳税筹划今天我们课程敏感性、前瞻性都专门强，施展性也是比较强的，大伙儿明白现在房地产市场和房地产企业，被社会公众关注的频率是特不高的，最突出的一点确实是房地产开发企业的行业利润率普遍较高，最近中央对房地产市场的治理逐步地在趋于规范和严格，关于房地产的税收逐步地加强治理，提出了一系列的整管意见，从2002年开始，房地产企业就被国家税务总局以及他所领导下的全国国地税系统列为专项稽查的行业。同志们可能不太清晰什么叫专项稽查，专项稽查它要求的覆盖面是百分之百，不像我们平常抽查日常稽查企业，它的覆盖面达到10就能够。那么我们房地产企业列入专项稽查以后，覆盖面是百分之百，确实是凡是你

2、在地税系统登记的房地产开发企业，都要同意税务检查。从2002年开始，2002、2003、2004年，包括今年2005年，连续四年房地产企业都列为重点稽查企业实属罕见，特不是2005年，2005年房地产列为全国专项稽查行业，跟过去三年相比有一个质的飞跃，那个质的飞跃就在于今年我们房地产税务稽查的水平全面提高了，前几年房地产税务稽查来流于表面。所谓流于表面确实是看你的帐面，你帐面反映多少收入，反映多少开发成本，配套费用，就按照你的帐面来征你的税，欠税的就补交。今年不一样了，今年不一样的地点在哪里呢？跟房地产企业打交道多年以后，税务部门自身也积存了一套稽查房地产企业的经验和方法，毫无客气地跟大伙儿讲

3、，房地产企业的税务稽查，实际上是特不简单的。房地产企业的会计的帐目，是不可信任的，房地产所有的合同凭证是唯一稽查的依据，我刚才讲到的这两句话，差不多形成全国地税系统的共识。从收入角度他只需要到房屋土地治理局抽调你某一个项目的所有购房合同，以及抽调你那个合同所对应的所有的契税，拿那个契税倒除一下契税税率，就得出你那个项目的交易全额，从而确定你的收入总额。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的与建筑公司签的承包合同和你相关的治理费用加在一起，确实是你那个项目的开发成本和费用，收减支确实是你的利润交所得税和土地增值税。 应该讲，税务局他自己也积存了一套战术方法。在这种战术方法下，我们房地产企业

4、今年纷纷地落马，就我了解的情况，补税不低于1000万的现在比比皆是，可能在座的各位还没有查到，因为查到今年10月30号为止，因此讲房地产企业面临的税务风险是空前的。我现在身上代有五个案子，差不多上跟房地产企业有关系的。那么我们现在分析一下这些案件，我把这些问题能够归纳为两类，一类是企业没有做好纳税遵从工作，遵确实是遵守的遵，从确实是服从的从，那个工作没有做好。关于房地产企业要交哪些税，这些税如何计算，在什么时刻交，什么时刻清算，一般来讲不是专门清晰，特不是许多开发企业的会计对收入什么时刻结转，成本什么时刻结转稀里糊涂，帐做得也是稀里糊涂。因此纳税遵从工作确信做不行。我确实是问大伙儿你们明白房地

5、产企业的收入应该什么时刻结转，是收到业主的款项，依旧等到房屋竣工后交付使用，依旧等到开出税务局的发票，你们觉得哪一个作为依据，还有一个是不是等业主把产权证办下来以后来结转你的开发收入，哪一位同志能告诉我？你赚的钞票什么时候叫收入你都搞不清晰，你讲税收能搞清吗，这是最差不多的命题，你收到的钞票什么时候叫收入，什么时候不叫收入，税法对收入那个概念是最最基础的一个概念，假如你赚的钞票什么时候叫收入，什么时候不叫收入区不专门大的，不叫收入就不能征你的所得税，就不能征你的土地使用税，哪同志能够告诉我，房地产企业究竟什么时候结转收入？我坦率地告诉大伙儿，现在全国房地产系统，都不太清晰什么时候结转收入，是全

6、国，而不是某一个地区，有混乱到那个地步，税务局他能不狠狠查你吗。 收入的概念在税法上，在会计上是不同的，结转时刻在会计上和税法上也是不同的，在税法上营业税的收入概念和所得税的收入概念在结转上也是不同的，这就需要我们把握住收入结转的时刻以及收入本身那个概念，这是一类，确实是纳税遵从工作没有做好，讲白了确实是指各种经济交易事项完成后的纳税申报及其相关工作没有做好。房地产企业所有的纳税工作归纳为两大工作，第一纳税遵从工作，遵守的遵，服从的从，纳税遵从工作，假如是一个名词解释的话，所谓的纳税遵从确实是指房地产企业各种经济交易事项，差不多完成后的纳税申报，以及与之相关的一系列的工作。它的特点是各种经济交

7、易事项差不多完成，确实是我们俗话讲的“生米煮成熟饭了”想改也改不了，剩下确实是要按照税法老老实实去纳税，这是第一类工作。第二类工作，纳税筹划也没做好。什么叫纳税筹划？笼统地讲确实是指企业各种经济交易事项没有完成，或者尚未发生的纳税预备工作。它的特点是企业的各种经济事项还没有完成，完全能够来得及事先加以调整，事先加以改变，事先进行重新打算安排，目的是尽可能地完善税收风险，尽可能地降低企业的税收负担。总体来讲，一个房地产企业要做的税收工作实际上确实是包括这两个方面，二者表现为内容不同，然而又有着千丝万缕的联系。纳税遵从是纳税筹划的前提和基础，离开了纳税遵从，纳税筹划就好比是建在沙滩上的房子，没有基

8、础，容易坍塌。话又讲回来，假如我们一个企业完全地停留在纳税遵从的状态，又使我们企业的纳税工作变得相当地被动，因此又要依照企业经营活动的实际情况，要上升一个层次，依照税法的要求进行适当地调整、安排，以解决税收负担过重的问题。因此纳税策划又是纳税遵从的深化和升华，是对税法灵活地应用。我在那个地点告诉大伙儿，我们中国房地产企业纳税的情况，假如从我刚才讲的两个角度来讲，我们大多数房地产企业纳税筹划工作没有做，全然没有开展。纳税遵从工作做得也不够好，大多数房地产企业的纳税工作是处于特不的自然的状态，自然的原始的状态，我们讲确实是（英文），确实是特不自然的纳税状态。也确实是讲税法是如何规定的他可不能主动了

9、解，他所了解的税法确实是他的办事人员所了解的税法，专门自然，专门纯真，我们企业的纳税专门自然，专门纯真，我用那个词来形容可能大伙儿同意不了，然而事实上确实是如此。假如到企业做税收调查的话，你发觉他全然就没有专门税收业务的学习时刻，也没有专门税收纳税筹划的时刻，办事人员垄断了纳税大权，想交多少税就交多少税，因此我们老总也干预纳税，想让他结转多少就结转多少，想让它亏损就亏损，想让它盈利就盈利，这种对税收的雕琢、修饰、粉饰，差不多上以没有做好纳税遵从工作为前提的。这是我给大伙儿所将的房地产企业处理纳税事物分为两大类，今天我给大伙儿讲第二类工作税收筹划工作，我内心专门清晰，讲第二个内容就好比建在沙滩上

10、那么困难，因为大多数的企业会计包括老总，对房地产企业税收政策实际上了解专门少，假如你不了解中国的税法和税收政策，特不是房地产企业的税法和税收政策，你又如何可能下手去搞筹划呢，因此我在讲筹划的时候，必定的要讲到房地产企业的税收政策和税收法规。 那么在讲义里面我给大伙儿送了一份礼物，我把房地产企业到目前为止要紧使用的税收政策，都会编到讲义当中，全国你找不到一本书，一本杂志来专门汇总房地产企业的税收政策，因此请大伙儿珍惜它，这是凝聚着我们工作结晶的东西。我再讲一遍，在全国你找不到一本杂志，找不到一本书专门汇合房地产税收政策，因此政策汇编差不多上各行各业汇在一起，你读它的汇编专门快就睡着了，什么缘故？

11、因为专门多的政策，比如讲增值税的政策跟你没有关系，跟房地产企业确实没有关系，然而在那个地点我汇编每一个政策差不多上和房地产开发企业有着天然的联系，因为那个政策确实是针对房地产开发企业的。因为时刻关系，假如你们是财务我会专门给你们讲一讲政策制定的背景和它所指的特定的环节，我会像画图一样把企业生产经营把它的立项、开发、销售、利润分配等环节我会专门细致给我们这些办事人员讲解，然而大伙儿差不多上企业老总治理者，那么你们大可不必去操作具体的纳税事务，然而作为纳税筹划这门课程，确实作为我们课程的基础，也确实是讲学习这门课程，它实际上差不多了解中国的税法以及税收政策，作为这门课程入门的课程，我在那个地点跟大

12、伙儿讲一下。同时学习这门课程，还需要我们了解起码的会计知识，因为所有的纳税资料都来自于企业的会计资料以及跟会计资料形成有关的合同、章程、凭证有关，因此明白得记帐原理，明白得报表分析，对纳税筹划也是大有关心的。 第三个知识确实是要了解国家相关的经济法律知识，比如讲公司法、金融法、工商注册有关规定、银行开户有关规定等等，这些关于我们企业做筹划也是关联度特不高的，因为任何的筹划差不多上对企业经营活动的调整，经营活动的调整必定要触及到其他门类的经济法律的监督和治理，假如我们对其他的经济法律的监督和治理不了解的话，专门容易出现新的问题，税收问题解决了，然而会出现新的问题，因此需要一个更加综合的、宏观的角

13、度来解决房地产企业税务筹划的问题。第四个知识，就要了解房地产企业的综合企业治理知识，这一点我们在座的差不多上都具备，因为那个方面知识缺乏要紧是会计人员缺乏，他不能够站在更高的角度来了解企业的筹划，实际上企业的筹划是对企业具体经营活动的一次完全的调整，完全脱离了会计记帐，脱离了事后反映的传统模式，请大伙儿听清晰我的措辞。 下面我给大伙儿讲第一个问题，我今天讲解当中涉及到大量的真实的案例，希望大伙儿从这些真实的案例当中找到经验，特不是作为他们这些企业的教训。第一个问题是房地产企业在当前形势下，什么缘故要做好纳税筹划工作？这是我要给大伙儿讲的第一个问题，请大伙儿在讲义中记下来，我在讲义上给大伙儿留了

14、一个空白，希望大伙儿做好记录，我觉得那个空白远远不够记的，因为那个内容是我们解决WAY的问题，什么缘故要学习税收筹划。第一个缘故，当前房地产企业税收负担普遍偏重，是企业要开展纳税筹划的一个要紧的缘故。税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关。 首先我讲一讲与不合理的房地产税制有关那个缘故，纵观整个中国房地产税制，实际上也称不上中国房地产税制，中国房地产税制纯粹是专业人员、教授得来的，假如跟财政部、税务局这些人员打交道，你会发觉他刚刚在开始立法的时候，全然就没有把房地产行业作为一个专门的行业来立法，房地产税收直到97、98年，房地产业作为一个单独的业态形成的时候，

15、才逐步地发了一些文件，迄今为止发的文件都不足以有效规范房地产企业的税收，特不是我们从宏观安排就出了大问题。我们把房地产的税收过多地加在了开发时期，也确实是我们所讲的加在了一级市场上，而没有加在二级市场和三级市场。一个群众买到商品房以后，或者是一个企业买到写字楼以后，他承担的税收要比房地产开发商承担的税收要轻得多，甚至就不交了。就好比学生高考一样，高考的时候你都悲伤他，他起早带晚舍命地复习，但是考上大学以后你恨他，什么缘故？整天谈恋爱，他也不学习了，这确实是中国的教育体制留下的弊端，确实是我只要舍命地考上去就没事了，这一定好比我们房地产税收一样，我只要花一笔钞票把房子买到手就能够了，买到手以后税

16、收就不用交了，也确实是讲我们房地产在存量时期和二手交易时期，它的税收是专门少，负担是专门轻的，然而在开发时期，他的税收负担却专门重的，重在哪里？同志们差不多上来自于开发环节的开发商，你们有切躯体会的，一个房地产企业要过五道关才能叫完成了纳税义务，你过不了这五道关，你是不能拍胸脯讲我那个企业税都交，你不找我了，哪五道关我建议你们记一下。 第一道关营业税关。营业税关，现在大多数房地产企业做的都专门好，做得都专门好里面因此有故事，最大的故事确实是你要用税务局的票，这有软处，票一开就要交5，一交易完就要交5，这是雷打不动的，因此你交得也最勤快，因为你不交下个月票都领不到，房子卖出去，现在5大伙儿交都没

17、有什么怨言。什么缘故没有什么怨言？讲到底跟我们的行业利润率过高有关系。现在我们5是不考虑你的利润率的，你那个房子是100万建筑的，95万卖出去照样也交5，它不考虑你的成本。然而这100万成本的房子你卖200万拿510万块钞票交营业税你也不在乎，因此这5什么时候爆发出危机，确实是整个行业的利润率下降，这5你会感受到像英年拖稻草一样，越拖越重，随着行业的利润率下降，5的负担越来越明显。只是好在在以票控税大的环境下，房地产企业在那个环节的工作做得都专门漂亮，差不多上一查楼房营业税都交了，但也有偷逃现象。今天我会给大伙儿举大量真实税务稽查的例子，差不多上真实的例子，我那个地点面有几百个案例。 第二道关

18、各种地点税和各种地点附加。这种关税收关应该讲之因此叫它是一道关，专门大一部分缘故确实是这些税跟企业的经营的利润，盈利能力没有关联。比方讲印花税，你的各类交易合同，产权证书，注册资金都要依法交纳印花税，一个房地产企业注册了5000万，讲句不行听的话，你营业执照还没有拿到家5000万，2.5万的印花税就差不多交给税务局了。大伙儿就问我那个企业今后赚不赚钞票我内心都没有底，2.5万的印花税都交给国家了，因此印花税就体现了它跟经营成果没有关联的一面。再比方讲房产税，你一栋大楼放在那，不管你是用于出租依旧用于自营，依旧操纵在那，只要这栋大楼成为你帐面上的固定资产，你就必须按年缴纳房产税，因此我们就出现有

19、一些企业每年连房产税都交不起的现象，他一栋楼，上亿的一栋楼光房产税就交几百万，这产税跟整栋楼不产生关系，你确实是不产生收入也得每年交给我100万左右的房产税，那个税大伙儿讲交得不合理，地点税确实是如此的特点，跟经营利润没有关系，然而你每年就要交。再比如讲土地增值税，土地增值税对房地产企业来讲又是一座大山，尽管是地点税，然而土地增值税在目前来讲负担不轻，土地增值税创下来当前中国税率最高的记录，它的税率高达60，增值额的60将被国家征走，因此那个税种又是构成房地产企业三大税种主体之一，然而实质上仍然是地点税，还包括城建税、教育费附加这些都属于地点税和附加。 第三道关确实是企业所得税关。企业所得税我

20、们现在的税率是多少我想提问，33对不对，就意味着你房地产企业开发利润100万元就要交多少钞票的所得税，多少万？100万的利润要交多少所得税？33万。专门多老总都这么认为实际上绝对不只，至少40万。这确实是中国一个滑稽的税制，表面上给你33，然而征你的时候至少是40万。什么缘故？大伙儿确信问什么缘故，因为有专门多费用税务局不同意你在税前列支，比如讲工资超支。现在全国规定每人每月的工资是800块钞票，确实是交所得税的时候，你现在付800块钞票一个工人给你干活，没人给你干活，比如讲一个职员一个月你拿走5000块钞票，那个职员一个月就超支4200，一年就超支5万块，他多拿5万块，按照税法规定多拿5万块

21、，老总就要为他补交33的所得税，33的企业所得税，他个人还要交个人所得税，企业的所得税是多少？确实是33。这33确实是在你会计利润的基础上加上去的，给你硬加上去的，因此你统计结果出来发觉，你100万的利润被他拿走将近40万块钞票，确信是如此的，全国差不多上如此的，工资、招待费、白条、罚款、滞纳金，不合理的票据，不合理的票据多了，你票据开的内容不对也不让税前列支。比如讲到清华学习，培训费不让税前列支，培训费必须要进教育经费，有专门多的费用不同意税前列支，尽管你认为我学习也是为企业学习，我发生的招待费也是为企业打下基础，然而税务局不承认，你超支不行，大伙儿跟税务局打交道都明白，税务局也不是无理的，

22、有法律依据，确实是不让的。因此所得税在你把公司的钞票往家拿的前两个环节里面，所得税就把你的利润拿走一小半，确实是40。 第四道关个人所得税关。房地产企业个人所得税要紧是对三种人的征收所得税。第一在职职工要依法每月代扣工资薪金个人所得税；第二公司的个人股东，公司的个人股东凡是报销的与个人有关的费用，借款不还的，一律要按照税法的规定代扣代缴20的个人所得税。我请大伙儿学习如此一个文件，希望你们记下来，那个文件在今年税务稽查中必定产生社会反响，现在税务局差不多拿那个文件查了许多的问题，等一下我举两个案例给你们听一听，请你们先记一下那个文件的全称，刚才我讲了房地产第二类人确实是房地产企业个人股东，我们

23、在座的同志可能都脱不了干系，因此我希望大伙儿能够记下来。财税2003 158号文件，那个文件是自1993年个人所得税法修订以来，公布的配套政策最严厉的一个，长期以来我们个人所得税的征收重点差不多上按照个人所得税的法的规定征收的，形成一个本末倒置的征收治理格局。个人所得税法1980年引入到中国以来，本来个人所得税法从立法的原意来讲是调节居民收入的，特不是要调节超富人的收入，来形成国家的税款，补贴给穷人的。因此个人所得税在西方国家有一个美誉，叫“罗宾汉税种”，罗宾汉在西方是什么样的人物呢？是一个家喻户晓的杀富济贫的人物，那么他把它比喻成罗宾汉，个人所得税跑到你家里把你的财产以税收的形式收走然后给穷

24、人带走，它的性质跟罗宾汉差不多。然而到了中国以后就不叫罗宾汉了，用我们的行话讲它叫宾汉罗，什么叫宾汉罗？颠倒了，专门收在职职工的钞票，然后交给国家。去年我们收了个人所得税15000亿，减到银行利息个人所得税300多亿，还剩1100多亿，1100多亿，900多亿来自工资薪金所得，入库数据专门好讲明个人所得税没有专门好发挥它调节穷人、富人收入差距的作用。那么那个问题差不多引起中央领导高度关注，特不做了批示，要求财政部和税务总局尽快地制定对高收入人群征税详细的打算，同时要把那个打算尽快地落实。我在那个地点能够坦率地告诉大伙儿158号文件确实是中央领导督促办的第一个文件，立即大伙儿还会陆陆续续看见关于

25、体育明星，关于演艺明星关于征收个人所得税的通知，专门快陆陆续续会下发。在下发具体高收人群文件之前，据调查目前要紧是个人股东的收入要明显得高于打工的收入，因此那个文件的背景我就不给大伙儿多讲了，这也是体现本届政府，因为温家宝总理就职的时候，在就职演讲里面讲就要调节几个关系，包括东部与中西部，城乡居民收入差距这几个方面，这就体现了政府执政方针政策。下面简单给大伙儿学习一下文件的精神，假如政策法规都不明白，筹划就筹划不来，第一条大伙儿能够记一下关于报销问题，写这么多字就不记了，就写关于报销问题，这些文件我都演绎过了，都读过了，关于报销问题。除个人独资企业、合伙企业以外的个人投资者，确实是房地产企业大

26、多数差不多上有限制责任公司，有限则就公司的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出，及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利配，依照利息、股息、红利所得项目记征个人所得税。同时上述支出还不同意在所得税税前扣除，大伙儿明白什么缘故100万的利润交40万的所得税，因为你报销的费用也不承认，因此你的利润就虚假 了，税务局讲本身那个钞票就应该是个人承担，不应该拿到公司去报，如此导致税务部门和个人在理解利润指标上的差异，因此税收负担因此在你的心目当中也就加重了。 大伙儿看那个文件里面，文件里面你报销的人员就专门广泛，你股东个人或者你以你家庭成员

27、的名义，或者是以跟你紧密关系的人的名义去报销与企业生产经营无关的消费性支出，比如企业里面有的是中央空调，有的物业治理费，有的是电视，到房地产企业来看没有这些东西，讲明这些费用差不多上个人家里的，特不是物业治理费，可能是自己私人豪宅的物业治理费，然而拿到公司来报了，这一看确实是与企业经营无关的，属于个人消费，对不起你报1万块钞票就要扣2000块钞票的个人所得税，而且这1万块钞票的物业治理费还不能在企业所得税税前扣除，也确实是等于跟没报一样，就从税务部门来看没报销一样，因此报与不报对税收阻碍不大。还比如买汽车，买房子，用公司的钞票买车买房子，这也统统要交个人所得税，往常没有规定，从现在开始有那个规

28、定。面对如此的政策，实际上就意味着我们今后个人所得税会增加，之因此要带大伙儿学习那个政策，实际上确实是依照政策来筹划，确实是尽量能够让他不扣税，不交税。依照那个规定我们就能够筹划了，如何筹划？就要打破我们一些传统的惯性的不正确的思维方式，比如据我了解专门多房地产企业老总情愿以个人的名义买房，买不墅，买大奔，情愿以个人的名义，什么缘故？他们的解释假如我那个公司不行的话，我自己至少还留一块，这一块是不可动摇的。有的老总40、50岁的人，让我讲你都不行讲，什么缘故？你年龄比我长，你想得太天真了，我举一个刘晓庆的案件给大伙儿听一听，刘晓庆全国政协委员，闻名电影演员大伙儿都明白，晓庆文化艺术有限公司偷逃

29、营业税，所交营业税是600多万，税务局、检察院联合检查的时候发觉帐面只有180万的存款，把180万的存款扣下来以后欠400多万，如何办，公司实在挖掘不出来任何的资源应收款来偿还资源，最后做出一个决定，把刘晓庆个人的房产扣押下来拍卖，刘晓庆的律师当时就提出这是个人财产，法律依法爱护个人财产，你不能扣押个人财产，检察院的人是这么讲的，你的现金收入不入帐，直接形成法人代表的收入，那个收入确实是非法收入，由非法收入形成的非法个人财产，法律从来不爱护，你能够翻看一下宪法，宪法上是这么些的，依法爱护个人合法财产，不爱护个人非法财产，因此律师和检察院的人产生了分歧，谁讲得对，检察院讲得也是对的，法律确实是依

30、法爱护个人的合法财产，不爱护个人的非法财产，你这是偷税得来的钞票你买的房子，买的车，国家确实是有可能把你扣押下来进行拍卖，最后不确实是拍卖掉了，最后不确实是充抵税款了，那个情况就不了了之了。 在中国实际上个人的公司和个人之间的利益关系，实际上在政府长官的眼里你们确实是一家，你是个人名义也好，依旧有限责任公司他们想要的是什么？是自立门户，什么叫自立门户。我记得上次跟大伙儿讲过大伙儿买写字楼要紧是为了什么？要紧是为了形象，买写字楼不是为了办公而是为了形象，首先要一个面子。什么叫有面子？比如讲在北京在商住公寓办公就比在住宅楼办公有面子，是不是？在纯写字楼里面办公就比在商住公寓办公有面子，在甲级写字楼

31、办公就比在乙级写字楼办公有面子，能在华润、国贸、南应、东方广场这种最顶级的写字楼办公是最有面子的，但这还不是最最最有面子的，什么叫最最最有面子？有你自己一栋楼，递上一张名片，上面印着华高莱斯大厦，哪一天我给大伙儿递如此的名片大伙儿就觉得你小子发了，在北京难道有一栋华高莱斯大厦，但是问题那个大厦也能够是小大厦，确实是小一点，800平方米，这好歹也是一栋大厦，明白的没有什么，还不如在大写字楼，但是不明白的就不得了，不明白在北京好歹也混出一栋楼了，就如同总经理这三个字最具不同性的，总经理但是差不太大了，最大的国企中石化也叫总经理，我们也叫总经理，总经理和总经理差不是巨大的。因此我们讲这件事就相当于越

32、小的公司名片上越会印董事局主席，董事局主席人家也没讲错，就两董事成立一个董事局，他是主席，这没有错，那个是常务副主席，这没有错，这确实是我们抓了如此一个心理，他就叫做总部基地里面都有一个个的总部大厦，而且确实都叫做把每个人占去了一个绝大多数的作用。第一种心理我想不用分析，它是为了什么？独立门户，降低成本。因为大伙儿明白这种独门独院的楼，它有最大的优点，它能够通过治理来降低成本，比如讲我那个小科研公司，我每天都有人加班，我在大楼里我要加班，同时我要用资金陪着不人加班。什么意思？只要那个楼有一个人加班，空调主机就不能关，我就要分摊物业治理费，但是我是独门独院的一栋小楼的话，那个事就不存在，因为我能

33、够用治理来降低成本，我要求我的职员到了几点钟必须离开，把空调全部关掉，灯全部关掉，要是加班索性多留下几个人，对得起那个水，对得起那个电，加班到专门晚，这两种方式都能够通过治理来降低成本，这是这种楼专门大的一个优点，而且那个楼还有一个优势，大伙儿看它的平面就明白了，它没有公摊。因为你只要一个家都有公摊，这没有公摊，因为所有的面积差不多上你的，厕所也是你的，楼梯也是你的，楼梯间也能够做你企业的横幅做所有宣传。如此一来，这种产品是专门有竞争力的。 第二类作为国企买这种楼自立门户，我们发觉他的竞争力又来自于另外一个方面，专门多的老总，这种楼等于给了他一个买楼的理由，多公司我们都明白都情愿跟他的妈妈分开

34、过，比如讲某一个大厦里面有好多子公司，他们都希望分开过，分开以后自己讲得算，然而一直没有找到合适的理由，一讲要分家，母公司就不干了，你干吗要走，在集团大厦也是一层楼，出去也是一层楼。实际上二者没有明确的界限，你那个公司，逃税没交完可不能让你破产，依照公司法规你确实是申请破产，可不能让你破产，同志们你们放心好了。我在税务部门工作过7、8年，搞过稽查，搞过秘书工作，从来没有遇到过一个私人逃税，我们不把他税收上来的，不可能的，我们想尽一切方法扣押他的私人财产，因为在国家利益方面，我们确实是做错了，政府也会站在我们这方面的，因为你是私人。因此，你现在所有的财产，中国有一个公务员叫做巨额财产历来不明罪，

35、我们对商人如何办，商人巨额财产历来不明他没有交税如何办，现在我们确实是没有方法，你在上海街头，上一次上海国际汽车展览会，888万元的宾利车是房地产老总买的，那个消息税务总局差不多明白了，那个消息明白对在座的同志都不是好消息，会加大对你稽查的力度，888万第一天拿出来就被房地产开发商就买走了，你明白他是如何想的？乖乖那个房地产企业来钞票，我们这些稽查员如何搞的收不到他们的税，他会这么想，个人所得税收多少888万买那个车，交那个税红利所得至少是170万个人所得税，地税局查一查那个个人交税交多少，没有交，中国的税法是这么规定的，单位和个人偷税数额达到1万元，同时占当期应纳税额10以上构成偷窃罪，能够

36、处以一年以上七年以下的有期徒刑，中国最高徒刑确实是七年，最低一年，就能够逮捕了。你挂一个私人牌子的宾利、大奔、宝马，都有可能事先逃税，然而税务局找不到那个钞票是如何挣来的，这是实话。我们的公务员有方法，公务员有一个巨额财产历来不明罪，我们对商人没有巨额财产涉嫌逃税罪，现在没有，今后要有的话就好了，因此这差不多上违反国际法律潮流的，包括巨额财产历来不明罪，实际上那个罪是要取消的。因为世界各国的法律在量刑的时候必须要找到证据的，找不到证据明明白你杀人了，只能让你逍遥法外，没有方法，大伙儿可能从电影、电视上和新闻报道上也都能够看出来，西方法律确实是凭证据来讲话。李昌玉凭什么活？确实是依照小小的物证，

37、蛛丝马迹查找出最终杀人灭迹最大的证据，最终破了案，因此他在华人警界里面，或者是整个西方警探里面声誉是特不高的。我们中国是如何破案的？像刘晓庆那个情况确实是最典型的，她本来刚刚开始也不是涉及逃税，而是因为民工静坐示威要求民工工资的案件，也确实是一个政治案件所引发的，当时刘晓庆依旧全国政协委员，政协委员在中国是属于参政的，参政议政角色，她的政治地位依旧不错的，我们在座各位专门多同志还达不到她的政治地位，在这种角色下因为欠民工工资，不是她直接欠的，是搞不墅项目，没有给建筑公司足钞票，因为有业主反映有墙裂缝，因此决定扣建筑公司的款，建筑公司的工头就使一个坏点子，快过年了你们就去亚运村安惠里小区第几号第

38、几号，那个地点是真正的老总，我是打工的，你们跟她要钞票要回来，到那保安都不让进，最后民工都要回家过年，结果到市政府去喊怨，北京市中心大伙儿都明白，因此当时刘淇、贾庆林都不敢拍板，交给国务院，国务院李岚清签字把她抓起来罢了，她又不是公务员，她确信逃税了，这确实是我们总理对我们商人的定义。抓起来以后再查吧，因此北京市稽查局，北京市地点局稽查局一分局查的，因为那个情况我们税务事务所也专门敏感，听到要查我们纷纷要代理，人家确信要给不小的代理费，然而我们一打听那个情况干脆躲一躲，这不是逃税事件，而是政治事件。政治事件就不插手，什么缘故？我们税务局还没有稽查，人都抓起来，而且新闻都报出来涉嫌逃税，我们稽查

39、结论还没有出来，讲白了我们人还没有去如何能涉嫌逃税，那确实是大伙儿明白我的意思吗，因此在相当长一段时刻里面，政府打击富人的手段，要紧是逃税。 我能够毫不客气告诉大伙儿，我们房地产企业每天要犯8、9种罪，会计做假帐违反会计法，什么缘故做假帐？违反了银行法；什么缘故做假帐？确实是想骗骗小股东，违反了公司法；什么缘故做假帐？确实是想少交点税，违反了税法，非法集资，没有建立工会组织，违反工会法，没有给加班工资，给职员休假，违反劳动法，司机不行好开车闯红灯，违反道路交通治理安全法，讲地点话人家打电话也听不明白，违反语言文字工作法，中国我要想逮捕你，任何一条法都能逮捕你，然而真正能抓起来确实是税法，什么缘

40、故？我刚才列了这么多的法，哪一条法触犯国家利益？确实是税法，你触犯国家利益了，你得罪老子，什么地点得罪老子，国家是当老子，你税法得罪我了，至于你没有给人家加班工资得罪职工的利益，闯红灯给人碰了是当事人的利益，没建立工会组织也是在职职员的利益，然而没有威胁国家的利益可不能为你试问的，然而你要是偷税数额较大的话，他立即就要采取措施，你们讲是不是如此。刚才我给大伙儿学习了报销这一条道堵死了。 如何筹划，我建议大伙儿车和房最好以公司的名义购买，既能够集体折旧，又能够幸免个人所得税。从此以后买大宗消费品，尽量以你所在的公司的名义购买，一直到折旧期结束后能够低价或者是无偿转让给个人股东，这些差不多上不违反

41、税法规定的。比如讲一辆宾利车，依照税法的规定，不低于五年折旧，五年折旧以后过户给个人，那个没事，讲明你那个人明白法，知法明白法，而且最关键是你转让了，讲明你用法了，这差不多上对的，差不多上同意的，讲白了确实是教大伙儿明白法知法最后要用法，什么法？税法。 第二关于借款不还的问题。关于个人投资者从其投资的企业借款长期不还的处理问题，纳税年度内，我在那个地点给大伙儿解释一下什么叫纳税年度内？纳税年度依照中华人民共和国税收征管法的解释，就指的是公历1月1号到公历12月31号这一段时刻叫纳税年度，纳税年度借款到了纳税年度结束后还不还的，而且也没有证据表明你用于企业生产经营，没有归还的借款就要视为企业对个

42、人股东的红利分配依照利息、股息、红利所得向你征收所得税。我给大伙儿举一个案子，确实是房地产公司的，北京市西城区有一个房地产公司老总是私人的，那个项目在建，差不多预售完了他跑到门头沟，跟门头沟政府协商招拍挂拿了一块地，拿了一块地在门头沟那个地点交税就必须要注册项目公司，买地要花多少？3000万，他手里没有这么多钞票，就从西城在建的项目借了3000万放在那个项目，今年3月份地税局去查，讲你帐面如何有应收款，其他应收款如何这么大额的应收款，会计就解释我们老总在门头沟又搞一个项目，那边没钞票跟我们这边借，差不多上老总的公司。西城区地税局的人一听，眼睛一亮，那能够，借多少都能够，然而必须交600万个人所

43、得税，把老总叫回来，讲交多少，600万，我缺钞票，我要不是缺钞票不可能从这借钞票，不交，什么缘故不交，税务局把158号文件拿给他看，他一看傻眼了，你那个借款差不多形成了，是同利润分配，就要交600万的个人所得税。什么缘故？大伙儿看，首先他超期没还跨年度了，第二也不可能还，因为压在土地出让金上了，只有当那个项目赚到钞票才有可能把这边的窟窿给补上。那么老总讲了，我用我朋友的名义借行不行，用家里成员的名义借行不行？都能够，确实是你自己借不行，因为文件里面写得专门清晰，我再给大伙儿掉过头来看一下。他这借款的主体，他讲得专门清晰，确实是个人投资者，确实是个人股东讲白了确实是个人股东从其投资的企业拿走钞票

44、，借款的形式拿走也不行，也要交税。最后讨价还价，把600万的个人所得税款降为150万，因为他实在交不起这么多了，150万，我个人觉得这150万交得都冤，然而最后形成结论不罚他交150万，本来是600万，我不出面确信是600万，而且还预备要罚他。我跟大伙儿讲一讲罚谁？罚单位不罚他本人，然而公司也是他的，罚公司和罚本人是一回事。因此我们往往讲借款这一块要注意一下。 那么如何筹划？依照政策就要筹划，事前就要做好，确实要借一笔钞票出去，临时也回不来，你就想方设法不要以个人股东的名义去借，就应该想方设法以公司的职员或者是家庭成员或者是亲戚朋友的名义去借，就落在一个借款协议和借款凭据，上面名字不能写你本人

45、的名字，写你本人的名字就不行，这是第一。第二假如你实在本人名义签的话，建议你必须在12月31日前归还，过了元旦你再借，这不是找事做吗？不是，这确实是服从税法的要求，请大伙儿要注意这一些关键性的动作。有的老总在做这些情况之前不明白有这些政策，他就凭经验办事，特不是新政策来了他也不明白，等出了事以后他讲当初要考虑那个因素就好了，不至于跟税务局扯皮扯那个情况，专门多老总都有那个感受。关于房地产企业第二类人确实是个人股东这一块讲到那个地点。 第三类人确实是跟房地产企业有关联的劳务人员的工资，或者是劳务人员的酬劳要依法代扣代交个人所得税。房地产企业有关的劳务人员是哪些？那多了，比如讲临时聘用的售楼人员，

46、没有签合同的有关人员，还有记者、编辑、名人等等，只从要你公司领走劳务酬劳的都要依法代扣代交个人所得税，这一点我希望大伙儿要注意一下。前四道关讲完了，最后一道关你们猜一猜是什么？我讲你们猜一猜第五道关是什么？什么税都交了，最后还有一道关，确实是税务稽查关，大伙儿记一下税务稽查关。税务局的人员到你那个地点来查帐，有几个人空手回去的，有空手回去的吗？少，特很多，因为房地产企业的税务风险太大了，他随便找你一点问题都能带一点税回去，不信我们做一个模拟检查，我来检查你那个企业的税收好不行？我立即能提7、8个问题出来。7、8个问题带走70、80块钞票跟玩一样，而且我把我检查的时刻限定在2个小时之内，我就能查

47、出7、8个问题，带走70、80万，一般的企业我都有那个能力。什么缘故？因为我们现在税收政策本身就不规范，如此解释也行，那样解释也行，都对，企业的风险必定就专门高了。这是我给大伙儿讲的房地产企业当前税收的负担要面对流转税、地点税、稽查等一系列的阻碍，我们把它比喻成五道关，确实是税务稽查关过了过几天又反过来查你，也不一定过，因此纳税人的税务问题始终存在着。这是我给大伙儿讲的面临着这么繁重的税务承担，必须规范税收治理，把税收负担降低到最低程度，是我们要学习纳税筹划的缘故，这是我给大伙儿讲的第一点。 第二点，大伙儿记录一下，传统的落后的纳税模式，差不多给房地产开发企业造成了长期负面阻碍，需要引进新型的

48、纳税筹划模式，我们传统的落后的纳税模式表现什么缘故？要紧表现为在企业各项经营决策当中，税收无地位，税收无空间，无税的经营决策模式，给企业造成的阻碍是巨大的，甚至给法人代表带来牢狱之灾。我给大伙儿举一个真实的例子给大伙儿听一听，确实是他在经营决策当中无意之中把自己送到牢房之中去了。这家企业是民营企业，在当地，在那个地级市那个民营企业，包括上市公司，国有房地产开发公司加在一起目前业绩排在第二位，立即就要赶超第一位，就在那个进展的关键时刻公司出了一件事，什么事？在建一个大楼，写字楼，还有写字楼后面所带的十几栋住宅，盖着盖着，资金跟不上了，他往常也是一个开发商，因此开发商确实是如此子，做项目越做越大，

49、项目越做越大，做资金供应商明显融资特不难，他先跟工行谈，确实是原有的写字楼现在正在出租，做抵押贷5000万的款，工行出了如此一个主意，讲能够，然而那个写字楼不能在开发商名字下面，而且上级部门也不同意，必须要转到个人名下来才能贷到，大伙儿听明白没有？这是真实的情况。按照工行的要求就到房屋治理土地局把写字楼从他现在的开发商的名下交了160多万的契税过户他个人名下，公司做了一个决议，确实是他有三个股东，事实上三个股东确实是他本人，他儿子和他女儿这三个人，他本人退股的名义，因为没有现金，就以股金的形式退掉，就把写字楼贷走了，款也贷到了。公司还有另外一个决议，确实是等款还完以后，把那个写字楼股金再回来，

50、确实是一进一出，一进一出都完成了，款也还了，房子也回来了，税务局查帐，税务局如何发觉那个情况？按照刚才检查的方法，到房屋土地治理局拿你的契税，有代征契税所有加在一起除以3，得出总的交易金额，发觉他申报的金额比总的金额差了一大块，实际上就差那个写字楼，他就觉得那个企业逃税了，怪不得那个企业越做越大，立即展开对过去，确实是在建项目还没有完工，还没有预售，对过去的项目展开全面的稽查，查到最后就查到那个问题，你那个房子过户到个人名下，他的解释我那个房子又回来了，他讲税务不玩一减一等于零的游戏，你既然过户到个人名下了，就构成了视同销售，构成是同销售，评估价是7000万，你写字楼的成本，写字楼的开发成本在

51、往常所得税的税缴差不多统统作为整体开发减掉了，因此7000万统统做利润，7000万乘以332130万企业所得税，这2130万企业所得税还有营业税，7000万乘以5350万营业税，35万的城建税，还有个人所得税，因为股本实际上投入是3500，而且拿走7000万，实际上多得了3500万，还有20的个人所得税700万，加在一起补交税收是3600万，罚一倍7200万，贷了5000万的款，交了7200万的税，讲交不起，能够，赶忙通知公安局介入，公安局把老总带走了，现在我介入那个情况，我介入那个情况，我要把那个老总让他出来，我去了解情况，因为我们要代理那个情况，他也不是北京的，是外地的，通过办公厅打听了解

52、那个企业的情况，事实上我跟税务局局长谈的时候得出两个重要的信息。 第一他的儿子最近买了一辆宾利车，这是整个事件的导火索，一直在查他的帐，他曾经2001、2002、2003年一直查他的帐，然而没有查出来帐，这是第一个问题。第二确实是排名第一的开发商一直在检举他。因为排名第一的开发商是一个上市公司，财务比较规范，交的税也比较多，然而确实是不服气排在第二民营企业逃税，因此共同引发税务局下狠心要弄他，缘故是在这。我到看守所到老总了解情况，他讲他当初并没有决定逃税，目前民营企业和国有企业和上市公司最大的区不在哪里，我们假如在建工程当中断了资金就跟小孩断奶一样，死定了，整个公司就完蛋，我当时把写字楼转到个

53、人名下只有一个目的，工行非要个人财产才能够抵押贷款，公司他不干，当我了解那个信息以后，我走之前我跟地税局长讲了一下，我也找总局领导讲一下，因为主观意义上没有任何犯罪的方法，实际上我告诉大伙儿税法里面用征管法第63条和第64条是天壤差不的，征管法第63条是偷税，偷税有一个强烈的特征确实是那个人主观上就想盈利收入，不想交税，主观上就想犯罪，那么64条是什么？64是不进行纳税申报的行为，要紧是指纳税人可能对国家税收政策法规不了解，不熟悉，导致无意中漏交了税款，我告诉大伙儿，专门快乐告诉大伙儿，那个老总差不多出来了，出来以后他到北京来看我一次，首先就表示感谢，我讲这不用感谢，这实际情况确实是对政策法规

54、不了解，而且财务是他的亲戚也不太了解税收法规，我讲你这确实是属于64条行为，我才帮你，假如是63条我帮也帮不了你，因此就在办公室发了一通牢骚，讲预备要把地税局局长弄到监狱里面，他就没有贪污，没有受贿，鬼都不信，从现在开始我差不多分咐我手下五个人，各个地点打听他受贿的路子，用照片摄下来，他敢弄我我就敢他，尽管我在里面和稀泥，我讲人确实是如此，他讲不行这口气压不下去，我不在那个地点干了，到不的地点干了，我也饶不了那个家伙，现在两个人弄出仇出来了，最后补了700万，也是手下留情补了700万个人所得税，因为房子又回来了，立即就要卖，也不打算出租，卖了把税补上就行了，两个人搞出仇了，税务局长有几个洁净的

55、，我不信你洁净，你调到不的地区当局长也会派人过去看着。 实际上民营企业家考虑问题比较单一，我们讲话病急乱投医，他没有钞票的话，供应不上的话，只要贷款给我，什么条件都承诺，这些条件引发其他的法律问题他没有考虑到，他误以为出去又进来就不交税，实际上不是如此，出去确实是一道税，而且你进来了，同志们，你进来又是视同销售，你不要以为这是最典型的是你看企业帐单就能够看出来，过户给个人的时候，个人交了契税，后来不是又过户回来了，房地产公司又交了160多万，因此那个企业前后交了320万的契税，就为了5000万贷款，然而他告诉我确实贷不到钞票，找过专门多朋友贷不了，专门多在当地经济不太发达的地区，是没有人借这么

56、多钞票给他，他宁愿交契税，而且最关键确实是契税交得也不对，契税依据被他夸大了，实际上商场评估价格没有7000万，我们专门多老总评估评估，一想到评估增值，实际上他这种情况应该是评估减值的，7000万应该搞成2000万，他评估真值那个老总傻不傻，什么缘故搞7000万，他讲现在评估不都增值吗，我讲你这要交契税，他讲我不明白，因此税整个经营决策思路里面他脑子里面没有税，确实是我刚才讲到落后传统的纳税观念，没有税收的。什么时候有税收？确实是税务局查来了补税那个时候才高度重视，税务局一走又忘掉了，好了伤疤忘了痛。 我再给大伙儿举一个例子，刚才是一个真实例子，再给大伙儿举一个例子，也是房地产公司，也是个民营

57、企业，规模不大，然而非要打肿脸充胖子，结果脸没胖起来，脸皮破了，他原来几级资质，房地产分几级几级资质，三级、二级，有没有这有的讲法，原来他是比较低的级不房地产企业，因此原来专门多招标都专门失意，决定要把资质提高，然而规模小又没有实力，他就用他的在建项目请一家事务所来评估，把1000万的房子，原来注册资本金确实是1000万，他现在要搞到5000万，5000万就达到二级资质，现在评估5000万，评估增值确实是4000万，资本供给增加了4000万，他就转股，那个主意谁出的，确实是工商局人出的馊主意，他就听工商局的人去办了，他就请一家事务所评估增值，把评估增值报告交给工商局，然后把公司章程修改一下，注

58、册资本金5000万，申请资质，资质也申请下来了，税务局来查帐，你资本供给转让个人股本要交个人所得税明白吗？他讲不明白，讲你不明白能够，补交800万个人所得税，大伙儿明白我的意思吗，1000万的资产评估5000万，增加了4000万，要依法缴纳红利所得的个人所得税20，4000万乘以20800万，还没有罚他，就让他补交800万，税务局的文件特不充足，写得特不清晰，个人公司财产评估，整体评估增值后转增个人股本，依照利息红利所得扣缴个人所得税，因此他为了打肿脸充胖子，结果要交800万的个人所得税，他现在正在给税务局写分期缴纳个人所得税的申请，他确实没有这么多钞票，他要分三年交完那个所得税，要拿那个项目

59、挣的钞票一点一点交，苦不堪言，他现在出了一个主意要退股，要退回来，把资本供给压缩掉，他讲实际上不值5000万，实际上只值2000万，压缩一点如此就少交个人所得税，税务局讲你评估增值转成股本金要交个人所得税，评估减值没门，不带你玩那个游戏，你们上个月拿5万元奖金你交的个人所得税确实是高，下个月你下岗了，那我没钞票了，然而我每个月还要花2000万，就要拿上个月的5万块钞票交的税来冲我那个月的2万块钞票，税务局答不承诺，确信不干的，政府跟你个人是什么关系？政府和你个人确实是有福同享，有难不同当的关系，你不错误的认为政府的关系是跟你们夫妻俩的关系，这是绝对不同的，不要把家庭的生活准则带到生活当中，确实

60、是如此。因此他打电话讲王老师我现在减值如何办，我不是写一个保证书三年交800万，我现在能不能减值，再请一个事务所，那个事务所压缩听我的，我压缩2000万行不行，我如此增值1000万，我如此就交200万的个人所得税，我讲不行，假如行的话就预备找税务局的人，我讲确信不行，你就慢慢交税去吧，他讲早明白如此，我为必用资产评估增值，我不如跟兄弟们借点钞票直接投到里面去不就行了吗，把亲再抽出来还给他们不就行了，什么问题都没有了，我讲那样能够，什么税都不交，现在后悔当初，同志们是不是如此，他不如和人家借点钞票去投到公司去，再以借款的形式拿出来还给朋友就行了，研究是评估增值了，税务局把工商局的资料都调走了，因