8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人实践总结我于 2002 年 2 月从事房地产估价，于 2002 年通过房地产估价师资格，03 年。7 年多时间里，本人完成的土地估价项目有数十个。我是管理专业毕业的，进入评估公司不属于专业对口，因此刚进公司的时候，我就是一个外行，实践方面的工作什么也不懂，对于建筑容积率、覆盖率、绿地率、楼面地价、地面单价、出让金、地价款、熟地价、工业用地出让金等等名词根本没概念，工作中我通过向、同事们虚心请教，并且不断努力的消化、学习，掌握了评估所需的一些评估技术。开始刚做项目的时候是先给同事打下手，然后渐渐到自己能独立完成项目，这些都是要平时多问、多学、多看，渐渐积累起来的。在实践期中，我接触的评估项目

2、类型比较多，像常规的土地出让、转让、抵押评估，土地上市补偿价格评估，土地一级开发方案的编制。虽然有的时候工作比较忙，但是再忙也会抽时间出来学习，因为这一行，不学习就跟不上评估发展的步伐，不能与时俱进。所以在经过系统的理论学习及在实际工作中实践经验的积累的过程中，逐步熟悉并掌握了土地估价业务的一般理论方法和基本估价方法在不同类型的土地估价中的运用、以及实践过程中具体业务处理时应该注意的一些基本问题，也具备了处理一般土地估价业务的能力。通过实践，本人的总结如下：一、在土地估价实务中要细心处理具体的、常规性的项目常规性的项目是估价机构日常处理最多的业务，这些业务有其常规的处理方法，也比较机械，我在刚

3、开始进行土地估价业务时由于认识上的不重视，常常对其掉以轻心，所以总是在一些细小的但是关键的出错，有的时候会因为这种错误而将出好的重新打印、输出。其实，常规性的项目虽然简单机械，但是不用心的话要真正写好并且不犯任何错误也不是一件那么容易的事情，正所谓平凡中体现伟大，平常的就是的基础功底，也是估价的基本能力体现。这就要求养成好的，总结自己平常做的时候常犯的一些出错点，碰到了大项目才会得心应手，不会在小而关键的地方出错。虽然评估流程都很清楚，但每类项目甚至每个项目有自己的特点，这就要求要根据项目特点采取不同侧重点的方式方法进行评估。像有的估价项目由于基础资料难于搜集，就要求委托方出具相应的证明文件并

4、加盖公章，而且还需要评估的重点放在第三章的“估价的假设和限制条件”中，这一部分要字斟句酌，将事实陈述清楚，将没有到的事项、为评估所做的假设以及数据的合理性以及将要承担的责任集中进行说明。完成后，在给客户提交的过程中应当将这一情况与委托方说明，与委托方进行充分的沟通，并提请使用者注意风险，这样做的目的是最大限度的降低评估的风险和保障客户的利益。土地估价是技术与艺术的结合体，可以说在土地估价中没有一个项目是相同的，在评估的过程中会遇到各种各样，但是碰到的问题越多，以后解决类似问题的能力就越强。各种的格式和所要表达的内容虽然大概相同，但最关键的是如何合理、完满解决各种问题，满足各方面的要求，给客户提

5、供专业优质的服务。二、了解土地估价业务，钻研土地估价技术，灵活运用土地估价技术方法目前，土地估价行业常见的土地估价业务有：（1） 土地使用权出让评估（2） 土地使用权转让评估（3） 土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估（4） 土地使用权或其他土地权利的抵押评估（5） 土地收益权质押评估（6） 确定相关税费涉及的土地评估（7） 以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估（8） 为企业改制进行的土地评估（9） 为企业会计处理或出具财务需要进行的土地评估（如土地评估入帐、计提减值准备等）（10）为金融不良资产转让而进行的土地评估（11）法律涉及的土地评估（12）城镇基准地价评估（13）城市地价动态监测

6、（14）农用地分等定级与估价（15）征地片区综合地价及年产值测算（16）其他经济或行为涉及的土地评估土地估价技术方法是体现估价对象市场价值的重要，不同的估价对象、不同的用途必须通过选择不同的估价方法测算评估。比如拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法。因为市场比较法充分考虑了市场行情、市场承受力；而假设开发法，则充分考虑宗地自身使用情况、将来可能带来的土地收益。协议方式出让土地使用权时，因对象多是工业用地宜重点选取成本法、市场比较法、基准地价修。由于协议方式出让土地使用权是双方协商的结果，因此，评估结果应依法高于或等于规定，通常不低于土地的基础设施完备程度、平整

7、程度等对应的政党成本价格。三、防范土地估价中的法律风险任何一种职业，其应承担的责任与其社会地位之间有着直接的联系。估价师的是指由于估价师因执业行为违法或违约而应承担的法律，违法行为主要指故意提供虚假评估或过失具有重大失实的评估行为。估价师应承担的责任包括：1、行政责任，即吊销估价师资格等；2、刑事责任：即处五年以下有期徒刑或者拘役。因此，如何培养土地估价师的法律思维，降低估价业务风险，已成为土地估价师的现实问题。在评估实践中，土地估价师应培养以下法律思维：（1）、优于客观性和客观性的高度是土地估价师追求的目标，但在工作实践中，和客观性往往发生，两者的自然协调和也是偶然的。在估价实践中，评估决策

8、应把握以下两个原则，首先是符合合法性，原则要求估价在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，确凿充分，符合法定程序；其次是遵循客观性，客观性原则是指估价在进行评估时，一定要坚持实事求是的态度，认真研究，在评估过程中排除人为的干扰，遵循客观、公正的原则，采用科学的评估方法进行评估，评估结果应有充分的事实依据。（2）、程序公正优于实体公正法律思维强调程序公正与实体公正有时，程序公正要优先实现。这一思维规则不仅在司法实践中要求，在评估实践中也要遵循。（3）、形式合理优于实质合理（4）、理由优先于结论（5）、权利、义务分析应为法律思维的总则土地估价师要避免法

9、律，就必须在执业时尽量减少过失，防止行为。为此，土地估价师就应当达到以下基本要求：（1）、增强执业独立性增强执业独立性是保证土地估价师恪守估价原则的前提，在实际工作绝大多数土地估价师能够始终如一地遵守独立原则；但也有少数的土地估价师忽视独立性，甚至接受可能是错误的陈述，并帮助委托方掩饰舞弊。（2）、保持执业谨慎在所有土地估价的执业过失中，最主要的是由于缺乏认真而谨慎的职业态度引起的。在执业过程中，未严格遵守独立、客观、公正原则，不执行适当的业务流程，对有关委托方问题未持应有的职业谨慎，或为节省时间而缩小勘察范围和简化执业程序，都会导致土地估价报告出现错误。（3）、强化执业监督许多估价中的差错由

10、于土地估价师失职或未能对助理或其他进行切实的监督而发生的。对于业务复杂且的委托项目，对受委托来说，其受托的业务是由多个土地估价师及许多助理共同配合来完成的。如果他们的分工存在或间隙，又缺乏严密的执业监督，发生过失是不可避免的。四、通过学习，提高自己的专业水平从事估价工作的这几我一直坚持学习学习主要从三个方面，一是系统理论和评估相关知识的学习，二是相关政策的学习，三是在实践中的学习。我通过不断学习土地估价的相关理论知识，于2006 年第一次参加土地估价师的，通过四门，2007 年我吸取了上一年的经验教训。所以前 3 个月，每天看书、做习题到深夜 12 点以后。终于功夫不负有心人，我在 2007

11、年一次通过了土地估价师全部科目，通过是一个好的结果，但是更重要的是我在通过的过程中学习到了很多理论知识，拓宽了思维的空间，这些对的工作有很大的帮助。关于加强对房地产政策的学习。这几年是年，要想对土地市场有充分的了解，及时掌握及政策变迁的是至关重要的。一些如规委的、计委的、部的、市资源与管理局的都是很好的学习并新政策的地方。土地估价是一门技术含量较高的专业学科，不仅要求土地估价师具有精深的专业技术知识，还要求估价师拥有丰富的相关知识储备。对于估价师来说，要想使估价成果尽力接近估价目的下的合理价值，就必须具备法律、数学、经济学、建筑、统计会学、规划、保险等相关知识，才能精确地利用土地估价技术，为土地估价奠定坚实的理论基础。虽然在 2007 年很幸运地通过了土地估价师执业资格，但是这只是我在这个行业的一个崭新的开始。在我看来，的土地评估行业随着我国经济的发展也将会有一个大的发展，这次土地估价师资格来的正是时候，这是在为谋全体估价师的长远利益上的一次。随着土地评估行业的逐步发展新的情况将会不断出现，只是掌握了土地估价的基本理论和方法是肯定不够的，怎么办呢？只有在工