中国城市土地使用权的法律性质

1、中国城市土土地使用权权的法律性性质中国城市土土地使用权权的法律性性质，一直直是法学界界长久争议议的问题。对于这个个问题，必必须从社会会主义市场场经济的需需求、两权权分离理论论可行性、土地使用用权意义与与特性、土土地使用权权与传统民民法用益物物权性质的的联系、城城市土地有有偿使用制制度等多方方面加以研研究。笔者者比较了大大陆与台湾湾相关理论论学说，认认为土地使使用权应独独自成为一一种新创设设的物权种种类，应建建立效力等等同于所有有权的使用用权制度，以以利健全地地产市场的的法律秩序序与保护使使用权人的的权利。一、土地使使用权的法法律特征土地使用权权从法律层层面释义，是是指土地使使用者在法法律允许范

2、范围内对土土地享有占占有、使用用、收益与与处分的权权利，即依依法取得利利用土地的的权限。使使用土地的的单位或个个人，按法法定程序办办理土地使使用权的申申请、登记记、发证等等手续后，享享有法定的的使用权利利。使用人人的权利因因根据法律律或合同规规定产生，必必须在法律律或合同规规定的范围围内行使该该权利。土土地使用权权的法律权权能如下：（一）土土地使用权权的占有权权能。包括括土地使用用权的划拨拨、出让、继承。（二二）土地使使用权的使使用权能。包括土地地使用权的的转让、出出租、企业业的土地使使用权能。（三）土土地使用权权的收益权权能。包括括土地上的的孳息、土土地使用权权出让金、租金。（四四）土地使使

3、用权的处处分权能。使用权的的处分权能能有别于所所有权之处处分权能，其其范围包括括在出让、转让合同同有效期限限内所为之之土地使用用权的设定定抵押权、设定质权权、设定典典权、土地地使用权的的抵押证券券化、土地地使用权的的信托制度度、土地使使用权的空空间利用。土地使用用权派生于于土地所有有权，具有有物权特性性。土地使使用权具有有如下的法法律特征：1.土地使使用权是一一种民事权权利。使用用权人依法法对国有土土地享有的的占有、使使用和收益益，并排斥斥他人干涉涉的权利。这种权利利内容具有有特定性，土土地使用可可分为一般般使用和特特定使用。一般使用用是指人们们共有的权权利，只要要没有明文文禁止，并并且不损害

4、害土地使用用权人利益益，任何人人有权使用用该土地。例如，使使用公路、道路作为为通行之用用。土地除除一般使用用外，还有有因一定目目的而使用用，例如建建设用地和和生产用地地必须依法法办理法定定手续，取取得该项权权利后才能能使用。故故笔者认为为，土地使使用权可以以分为因租租赁关系取取得，或以以借贷合同同方式取得得；又土地地使用权依依据法律规规定经登记记程序取得得者，产生生对抗第三三人之效力力，属物权权性质的使使用权，其其内容应当当包含占有有、使用、收益处分分权能，所所有人与使使用人间的的法律关系系受物权法法调整。故故依其取得得权利之态态样可知使使用权为一一种民事权权利。2.土地使使用权具有有物权特性

5、性。物权是是指直接支支配某特定定物而享受受其利益的的权利，土土地使用人人依法取得得使用权能能，享有使使用所创造造的利益，所所以土地使使用权本质质上符合物物权特性。土地使用用权的价值值需设定在在他人所有有权之上而而实现，属属于民法中中他物权性性质；又使使用人取得得该项权能能的目的乃乃为体现土土地的使用用、收益内内容，此为为用益物权权性质。故故合法取得得的国有土土地占有、使用、收收益权能，并并受法律保保护，任何何单位或个个人不得妨妨碍或侵犯犯，此乃具具有排他性性。（注：佟柔主编编：中国国民法，法法律出版社社19900年11月版，第第271页。）3.土地使使用权人是是特定的主主体。依据据国有土地地的

6、分类分分别规定不不同使用者者，如城市市建设用地地的土地使使用权主体体为国家机机关、企业业法人（包包括全民所所有制与集集体所有制制法人、中中外合资企企业、合作作企业及外外资企业法法人）、事事业单位等等经过批准准的使用者者。4.土地使使用权具有有衍生性。所谓土地地使用权的的衍生性，是是指使用权权能来自他他人所有权权的分割。即指所有有权人在不不丧失所有有，将所有有权的一部部分权能暂暂时或长久久地让渡与与他人。衍衍生性又称称为从属性性，意指土土地使用权权的发生需需要所有权权人释出土土地使用权权的意思，依依照法律规规定的程序序，对特定定相对人授授予土地使使用权的单单方行为或或者契约行行为。例如如，土地的

7、的有偿出让让，土地使使用权的从从属性乃表表现在使用用权人负有有一定的义义务。例如如，合理利利用土地的的义务，不不得任意改改变土地用用途的义务务。5.土地使使用权虽为为衍生权利利但应具有有长期稳定定性质。土土地使用人人基于一定定利益使用用土地时应应有永续经经营的计划划，因土地地使用权源源自土地所所有权，要要求使用人人合理化管管理利用国国土，法律律应设定一一个相当长长期的、稳稳定的土地地使用期限限，如果使使用期不长长，使用权权不稳定，使使用者必然然产生投机机行为，不不利于土地地使用的客客观要求。其次，法法律规定土土地使用权权长期稳定定，外商或或企业对土土地进行长长久生产资资料或工业业设施投资资的意

8、愿较较高，以利利国家经济济发展。土土地使用权权期限太短短容易产生生下列缺点点：（注：王卫国著著：中国国土地权利利研究，第第146页；楼建波：房地产开开发与交易易中若干问问题的法律律探讨，载载魏振瀛、王贵国主主编：市市场经济与与法律，北北京大学出出版社19995年版版，第14461550页；赵赵红梅著：房地产产法论，中中国政法大大学出版社社，第97798页页。）（11）造成土地地投资者利利润报酬低低，影响土土地使用权权出让价格格和建筑物物的市场交交易价格；（2）土地使使用年限若若短于建筑筑物存在年年限，造成建筑物物所有人的的产权丧失失依附，土土地所有人人无偿取得得他人建筑筑物所有权权，有违公公平

9、原则；（3）容易抑抑制用地人人的投资积积极性，不符合保护护建筑物所所有权以鼓鼓励建设投投资的立法法本意。二、由土地地使用权与与其他物权权的关系分分析大陆土土地使用权权的法律性性质然而究竟何何为土地使使用权？是是一种债权权或物权？这些问题题在过去以以国家单一一所有权形形成的财产产法领域中中，法学界界对“物权”概念避而而不谈，11986年年民法通通则第55章以“财产产所有权和和财产所有有权有关的的财产权”为名，仍仍未用“物权”一词，造造成物权的的法律关系系无法可依依。如依据据传统物权权法概念，土土地乃是受受物权法规规范的重要要对象之一一，民法法通则第第80条规定定，“国家所有有的土地，可可以依法由

10、由全民所有有制单位使使用，也可可以依法由由集体所有有制单位使使用，国家家保护他的的使用、收收益的权利利；使用单单位有管理理、保护、合理利用用的义务。土地不得得买卖、出出租、抵押押或者以其其他形式非非法转让。”从条文内内容分析，除除提到承认认土地所有有权外，很很难确定“土地使用用”是否为一一种权利？基于这种种法无明文文的状况，又又其他国家家的物权法法没有土地地使用权的的概念可为为引鉴，大大陆物权权法尚未未颁布之前前，欲阐明明土地使用用的权能与与相关法律律关系时，学学者考虑因因土地使用用权为具有有中国大陆陆特色，为为求结合各各地实践，应应从不同学学科领域研研究分析土土地使用权权的内涵。民法学者者借

11、鉴与土土地有关的的立法，如如土地管管理法、城镇国国有土地使使用权出让让转让暂行行条例等等部门法加加以界定；亦有学者者借鉴传统统物权法立立法原则与与物权体系系理论阐述述土地使用用权法律性性质；而土土地经济学学者则以土土地管理、利用与地地租关系讨讨论其目的的与作用。学者有论论土地使使用权为为地上权、自主物权权、特殊的的用益物权权等观点，笔笔者将土地地使用权与与传统物权权法中性质质相近的地地上权观念念做一比较较法方式的的论证。（一）土地地使用权的的土地法律律关系讨论土地使使用权法律律性质的同同时，我们们应该明了了土地法律律关系的内内涵，因为为土地使用用权的法律律规范是土土地使用关关系产生的的前提。所

12、所谓土地法法律关系是是一种特殊殊类型的、具体的、由土地法法律规范调调整而具有有权利义务务内容的社社会关系。土地公有有制下，人人们在土地地法律关系系的活动范范围比较窄窄，不可能能如其他民民事法律关关系、经济济法律关系系，有较大大的个人意意志自由，不不能任意与与他人形成成一定的法法律关系，只只能在土地地法律规范范允许范围围内，按照照自己的意意志与他人人结成某种种土地法律律关系，这这种个人意意志的属性性是从属于于法律的属属性，如土土地使用的的法律关系系受土地公公有制、土土地资源的的有限性和和后备资源源不足等客客观状况所所制约，这这是它不同同于一般法法律关系之之处。土地地法律关系系的发生、变更和消消灭

13、都受国国家控制的的法律特征征，（注：林增杰、沈守愚主主编土地地法学，第第42444页。）土土地使用权权立法目的的应该实现现国家统一一管理全国国土地的职职能，以实实现维护社社会主义土土地公有制制，达到保保护、开发发土地资源源，合理利利用土地，切切实保护耕耕地的目的的。从土地地法律关系系的特征分分析，配合合现阶段相相关的土土地管理法法、城城镇国有土土地使用权权出让转让让暂行条例例与城城市房地产产管理法等规定，应应可明确土土地使用权权为土地法法律关系一一环，为特特殊的土地地物权类型型，受物权权法调整。（二）从土土地使用权权与地上权权的关系论论其法律定定位土地使用权权是指国家家、公民或或法人依法法对国

14、有土土地占有、使用、收收益与处分分，并排斥斥他人干涉涉的权利。地上权概概念来自罗罗马法，公公有土地不不能出卖，国国家和政府府将其出租租给市民建建筑房屋，以以获得经济济利益。故故地上权指指支付地租租，利用他他人的土地地建筑房屋屋而使用的的权利。两两者对于利利用他人土土地的形式式极为相似似，有人认认为土地使使用权就是是传统物权权法上的地地上权；有有人认为土土地使用权权与地上权权存在相当当大的差异异，不能认认为土地使使用权就是是地上权；亦有学者者认为土地地使用权的的范围较地地上权广泛泛，地上权权不能涵盖盖大陆土地地使用权的的法律特征征。我们试试图先分析析地上权的的内涵，归归纳学者之之间的意见见，再提

15、出出结论。罗马法将地地上权视为为他物权，地地上权有如如下几项特特征：（11）地上权为为使用他人人土地的一一种用益物物权。（注注：史尚宽宽著：物物权法论第1722页。钱明明星著：物权法原原理第2294页。谢在全著著：民法法物权论第4222页。）因因设定地上上权，土地地所有人所所有权即受受限制，所以又称定定限物权。地上权，究究为使用他他人土地为为目的的权权利？抑为为欲在他人人土地上有有建筑物所所有权而设设的权利？欧洲各国国视土地上上定着物为为土地的构构成部分，地地上权为“地上物属属于土地原原则”例外。认认为地上权权的性质乃乃着重在地地上定着物物所有权，地地上权为在在他人土地地上有附着着物所有权权而

16、使用他他人土地，是是一种间接接权利。（注注：黄右昌昌著：民民法诠解（物权编编上册）第第231页。反之，日本民法以以其建物与与基地乃是是个别独立立的不动产产，建筑物物并不是土土地之构成成部分，不不为土地使使用权所吸吸收，建筑筑物以外的的工作物或或竹木，若若依有权限限人之行为为使附合于于土地上时时，亦不为为土地使用用权所吸收收，其所有有权仍属该该有权限人人所有。）地地上权不因因工作物或或竹木灭失失而消灭，且且地上权范范围不以建建筑物或其其他工作物物等所占用用土地为限限，亦即周周围附属地地如房屋的的庭院或空空地等，如如在设定范范围内，亦亦存在地上上权。（注注：参考台台湾48年台上上字28号判例例。）

17、（22）地上权以以有建筑物物或其他工工作物为目目的的权利利。地上权权的使用人人基于何种种目的使用用他人土地地，各国立立法例并不不一致。罗罗马法在土土地私有制制下，为保保护房屋建建筑物所有有人权利为为目的创设设地上权制制度，故地地上权乃为为有建筑物物为目的而而设定。（3）地上权人对其建筑物或其他工作物享有使用、收益、处分分的权利。地上权人人享有的权权利包括使使用收益权权、相邻权权、部分处处分权，（注注：钱明星星先生著：物权法法原理，第第301303页页。谢在全全著：民民法物权论论（上册）第43994455页。）其其详细内容容分述如下下：使用收益益权。地上上权人最重重要的权利利就是使用用土地，使使

18、用权的范范围由当事事人以法律律行为设定定，使用人人必须依其其约定在登登记的范围围内利用之之，例如土土地使用合合同约定地地上权人使使用权范围围及于土地地之上下空空间，但是是当事人可可以约定其其地上权以以地下、地地表或空中中的一定范范围为限的的利用。（注注：台湾学学者通说，认认为所谓“使用”应从广义义解释，包包含收益之之权利。地地上权人自自己不使用用土地而将将土地转租租他人收取取租金，若若当事人间间无反对约约定或无将将该项限制制登记在案案，这种租租金收入仍仍为地上权权人的使用用权限。参参考台湾最最高法院判判例32年上字字第1244号判决。）相邻权权。相邻权权系指不动动产的相邻邻各方因行行使所有权权

19、或使用权权而发生的的权利义务务关系。（注注：王利明明、郭明瑞瑞、方流芳芳合著：民法新论论（下），第1223页的定定义。）法律所规规定相邻关关系旨在调调和土地使使用人之间间的权利义义务关系，故故地上权人人应遵守该该权利行使使。依据民法通则则规定相相邻关系种种类主要有有：（a）因土地地、山岭、森林、草原等自然然资源的使使用或所有有而产生的的相邻关系系。（b）因宅基基地使用而而产生的相相邻关系。（c）因用水水、排水产产生的相邻邻关系。（d）因排污水产生的相邻关系。（e）因通风、采光而产生的相邻关系。（f）因修建筑物发生的相邻关系。（注：孙宪忠著：国有土地使用权财产法论第160161页。佟柔主编：中国

20、民法，第294297页。刘心稳主编中国民法学研究述评，中国政法大学出版社1996年12月版，第447页。）台湾民法法第7744条至7955条规定所所有权的相相邻关系，适适用的对象象限于所有有人之间、地上权人人之间、永永佃权人之之间、典权权人之间以以及该物权权人与其土土地所有人人之间。包包括邻地损损害防免相相邻关系（经经营土地上上工业者预预防损害发发生、气响响侵入的禁禁止、地基基建筑产生生的损害预预防、工作作物的危险险预防）、用水排水水的相邻关关系、邻地地使用的相相邻关系（管管线安设、邻地通行行）、越界界建筑的相相邻关系。权利处分分权。地上上权为独立立财产权，原原则上地上上权人能自自由处分其其权

21、利。依依据城镇镇国有土地地使用权出出让转让暂暂行条例规定，地地上权人在在法定限制制内，对于于划拨的土土地使用权权可以行使使转让、抵抵押、出租租权利。参参考台湾民民法第8338条规定定“地上权人人，得将其权利利让与他人人，但契约约另有订定定或另有习习惯者，不不在此限。”取得地地上物的经经济补偿权权。地上权权人在土地地上建造的的建筑物、附着物或或其他工作作物，其所所有权依法法应归地上上权人所有有。抛弃权。地上权人人在法定允允许条件下下得本于财财产权自由由处分原则则，享有抛抛弃权。但但无偿地上上权与有支支付地租的的地上权，不不得任意抛抛弃（参考考台湾民法法第8344与835条规规定）。然然抛弃权行行

22、使所产生生地上物归归属问题，如如何解决，目目前尚无明明文规定，参参考台湾地地区实务上上非公用用土地设定定地上权处处理要点规定，地地上权存续续期间500年届满后后，地上物物无偿移转转为公有。这项规定定产生一些些社会问题题，（注：郑明安著著：国有有土地使用用权制度之之研究，第第82页。）所所有权人在在地上权届届满前几年年，不愿意意维护或整整修，届时时政府收回回的恐怕只只是无剩余余价值的地地上物，尤尤其地上物物是位于市市区精华地地段的住宅宅，很可能能最后几年年地上权人人不愿维护护地上物，可可能会采取取以便宜价价钱将房屋屋卖给低收收入户，原原本等待政政府救助的的低收入户户们，在面面临无家可可归的情况况

23、下，政府府如何采取取强制措施施将建物收收回恐怕也也是难题，对对于这些衍衍生的社会会问题都是是未能妥善善研拟其他他配套措施施所致。（4）地上权通通常定期支支付地租，然然不以支付付地租为必必要，地租租不是地上上权的成立立要件。因因地上权的的设定可以以有偿也可可以无偿，故故支付地租租与否不是是成立地上上权的要件件。（三）论地地上权与土土地使用权权关系地上权指在在他人土地地上有建筑筑物或其他他工作物或或竹木为目目的，而使使用其土地地的权利。土地使用用权指国有有土地依法法无偿划拨拨或有偿出出让、转让让给非所有有人使用，使使用人以有有建筑物、附着物或或工作物为为目的，使使用他人土土地的一种种财产权，这这种

24、权利基基于所有权权与使用权权分离原则则所生，与与传统地上上权由所有有权衍生出出来的权利利不同。民法通则则中没有有使用“地上权”，也无明明确规定“土地使用用权”在法律上上地位为何何，造成民法通则则与城城市房地产产管理法规定的“土地使用用权”与城镇镇个人建造造住宅管理理法的“宅基地使使用权”概念混淆淆不清。土土地使用权权在各国的的物权法中中未列为物物权种类，一一般将认为为“土地使用用”是土地所所有权部分分权能的名名词表徵，从从实践情况况上，出现现不易区分分是所有权权能的“使用权能能”，还是作作为用益物物权的“使用权”。（注：史浩明撰撰：用益益物权制度度研究，江苏社会会科学，1996年第6期，第14

25、17页。）学者从使用权内涵、司法实践与通说见解等不同角度，讨论土地使用这个抽象概念的法律地位与性质，并厘清与地上权的关系。学者认为用“土地使用权”乃因其已经沿用多时，其实该称呼不具严谨性、一般性与科学性。故从学者们提出有关土地使用权性质的文章，有多种不同的观点，也影响日后制订大陆物权法制度的论证。有的认为土地使用的权利应称为“房地产物权”，主张产权的内涵已经扩展至所有权范围与财产他物权，指法律赋予人们对财产依法直接管理、支配并享受其利益，排斥他人干涉的权利，包括所有权以及从所有权中分离出来的相对独立地役权、地上权（包括房地产使用权、房地产开发经营权）、抵押权、典权、留置权、质权等他物权。（注：

26、林增杰、张红合撰：中国房地产产权制度，房地产论文集，中国人民大学出版社1995年6月版，第11311139页。金俭撰：试论建建立与完善善我国房地地产物权制制度，南京社会会科学11996年年第2期，第211页。）有学者主主张以用益益物权包括括“土地使用用”概念，以以传统民法法“地上权”为架构，限限缩使用权权的内容为为国有土地地使用权、宅基地使使用权、农农村土地使使用权。（注注：屈茂辉辉撰：地地上权若干干理论问题题研究，湖南师范范大学社会会科学学报报，19995年月，第155页。张双双根、张学学哲合撰：论我国国土地物权权制度，中国土地地科学第第11卷第3期，19997年5月，第8页。王兰萍撰：论我

27、国国土地使用用权与用益益物权，山东师大大学报，1997年2月，第29页。）有学者认为法律规定没有明确地上权这种物权形式，然其内容承承认地上权权制度存在在，但名称称上不需拘拘泥用地上上权。（注注：王美娟娟、杨幼敏敏合撰土土地使用权权出让、转转让的法律律性质和改改革。郭郭明瑞撰：论土地地使用权的的几个法律律问题，中国民法法经济法理理论问题研研究，法法律出版社社19911年3月版。）有有学者主张张土地使用用的概念就就是地上权权，认为土土地使用权权一般意义义上是指法法人、公民民在国家、集体的土土地上营造造建筑物或或种植林木木，并取得得该地上物物所有权，土土地所有权权仍归国家家或集体所所有，确认认所有人

28、与与使用人间间的权利义义务关系，也也就是地上上权的法律律特征，应应将地上权权制度做为为一种物权权在民法中中做系统的的规定。（注注：钱明星星著：物物权法原理理，第22932295页。杨立新、尹艳合撰撰：我国国他物权制制度的重新新构造，中国社会会科学11995年年第3期，第877页。）笔笔者仅将几几种代表性性的看法分分述如后作作为参考。1.土地使使用权与地地上权存在在重大差异异，主张以以地上权涵涵盖之。（注注：此说者者有，史浩浩明撰：我国民法法物权制度度的完善立立法、关于建立立我国物权权法物权体体系的思考考，青青海社会科科学19994年第第1期。用益物权权制度研究究，江江苏社会科科学。崔崔建远著：

29、我国物物权法应选选取的结构构原则，法制与社社会发展（长春），1995年第3期。房绍坤、丁丁海湖、张张洪伟合撰撰：用益益物权三论论，中中国法学19966年第2期。）从从民法通通则与众众多的行政政法规中并并未明确地地上权制度度，但不容容讳言，土土地使用权权与地上权权有某些相相近之处。然而大陆陆土地使用用权因具有有特定的社社会意义和和历史条件件，所以立立法上不宜宜以地上权权取代土地地使用权的的概念，二二者之间存存在一些差差异，例如如，两者建建立的基础础不同。地地上权乃在在土地私有有制下发展展出来使用用他人土地地之权，而而土地使用用权乃建立立在国有土土地上设立立使用权能能。又如地地上权的目目的与土地地

30、使用权不不同。前者者依据“地上物属属土地所有有人”原则，地地上权乃以以在他人土土地上有建建筑物、其其他工作物物或竹木为为目的，未未明文设定定范围。土土地使用权权目前仅限限于城镇国国有土地使使用权有偿偿出让、转转让，使用用人用于对对土地开发发、利用与与经营，其其范围较地地上权小。二者设定定权利的社社会作用不不同。在大大陆法系地地上权设定定乃为使用用他人土地地为目的，不不具有实现现土地民事事流转功能能。土地使使用权乃是是土地使用用制度由无无偿转向有有偿使用改改革的结果果，为土地地市场的对对象可以产产生流转功功能。（注注：王卫国国著：中中国土地权权利研究，第15501551页。）地地上权人可可以于无

31、约约定或无法法律禁止情情形自由抛抛弃或撤销销地上权。土地使用用权人必须须依照合同同约定或法法律规定使使用土地，若若土地使用用人无故不不经营土地地，国家主主管机关可可给予一定定处罚直到到无偿收回回为止。故故法律规定定的宅基地地使用权、国有土地地使用权、中外合资资企业场地地使用权，在在性质上都都属于地上上权的内容容。笔者认认为此说容容易使人误误认地上权权乃有别于于长久使用用的土地使使用权内容容，而且地地上权的发发生是从土土地私有的的社会体制制中发展出出的，然大大陆土地使使用权乃为为解决土地地公有制下下合理利用用国家土地地的用地构构想，是否否可以地上上权取代土土地使用权权殊值斟酌酌。2.土地使使用权

32、与地地上权范围围重叠，不不宜另行规规定地上权权制度。（注注：王利明明著：民民商法理论论与实践，物权权法中的重重大疑难问问题探讨，吉林人人民出版社社，19996年12月版，第第368370页页。陈小君君撰：论论传统民法法中的用益益物权及其其现实意义义，中中南政法学学院学报，19995年第4期。）学学者认为，土土地使用权权保护的客客体较地上上权广，地上权限于于土地本身身，土地使使用权包括括草原、森森林等自然然资源的使使用权利。另一方面面根据城城镇国有土土地使用权权出让转让让暂行条例例规定的的土地使用用权与地上上权比较。使用人有有权开发、利用城市市土地，土土地使用权权也能依法法在使用年年限内转让让、

33、抵押、出租或用用于其他经经济效益。地上权人人使用他人人的土地，依依法也可以以抵押、出出租，故其其内容与土土地使用权权极为相似似，若在法法律上另行行规定地上上权，容易易造成重复复。笔者认认为，本说说的结论乃乃保留历史史沿革，以以土地使用用权做为一一个财产权权，为独立立的物权性性质的民事事权利内容容，立法上上应可采纳纳。3.主张以以用益物权权（限制物物权或他物物权）为名名，将地上上权与土地地使用权分分别列为物物权种类。（注：陈陈华彬撰：我国民民法物权立立法的基本本体系，河北法学学19991年第6期。刘士国主编编：中国国民法要论论，辽宁宁大学出版版社，19992年版版，第2998页。）笔者认为为发挥

34、土地地使用权的的作用乃必必须承认具具有用益性性质，然地地上权与土土地使用权权有部分重重叠的内涵涵，若同时时并列为物物权种类，容容易产生适适用的争议议，造成大大陆物权种种类过于庞庞杂。4.主张土土地使用权权乃大陆物物权种类特特色，没有有必要与地地上权比较较。（注：王卫国著著：中国国土地权利利研究第第150151页页。）学者者认为土地地使用权是是大陆土地地权利体系系中基本的的组成要件件，担负着着重要的职职能，是地地上权不能能比拟的。土地使用用权制度的的形成乃在在特定历史史条件下成成就的，是是社会主义义土地制度度发展和改改革的产物物，虽然某某些方面土土地使用权权与地上权权有类似之之处，但不不表示其本

35、本质一致，也也非引进地地上权制度度才改造成成的土地使使用制度，故故没有必要要参照地上上权制度。笔者认为为大陆土地地使用权系系为独创，在在方法上应应该运用不不同法律体体系功能比比较的架构构。本说提提出一个新新的思考空空间，亦即即不局限在在大陆法系系的物权架架构。从上述学者者专家从法法律规范面面、社会实实践情形、各种物权权的属性比比较、土地地使用权的的社会意义义等多方面面分析讨论论，土地使使用权的性性质与大陆陆法系地上上权性质相相似，笔者者认为强调调土地使用用交换的经经济价值，确确定土地使使用权具有有用益物权权性质的观观点是恰当当，然立法法上应采行行普遍被民民众接受的的土地使用用权为宜，并并可广泛

36、的的设定其权权利内容。（四）台湾湾土地使用用权概念台湾物权法法认为物权权者乃系直直接支配特特定物，而而享受其利利益之权利利。物权制制度在物权权法定主义义下，当事事人不能任任意创设物物权的种类类，虽最近近有学者主主张应扩张张物权法定定的法源包包括习惯法法，在修正正的民法物物权编草案案中加入最最高限额抵抵押权就是是将习惯法法物权纳入入法律规范范的例证，然然依据传统统主张严格格的物权法法定主义下下，物权分分为二大类类，一为所所有权，一一为限制物物权，限制制物权又可可分为担保保物权与用用益物权二二种。所有有权是指于于法令限制制内对于所所有物为全全面支配的的物权，而而且基于市市场经济要要使商品成成为交易

37、对对象，必须须权利主体体有占有、使用、收收益、处分分之权。（注注：姚瑞光光著：民民法物权论论，19995年10月版，第第42页。）物物权内容包包括担保物物权（抵押押权、质权权、留置权权）与用益益物权（地地上权、典典权、永佃佃权），确确定物权范范围与物权权变动，而而且各种物物权原则上上可以让与与或设定担担保。物权权法立法的的五个原则则：1.物权法法定，物权权除民法或或其他法律律有规定外外，不得创创设，因为为物权具有有对世之效效力，物权权种类与内内容法定化化便于公示示，确保交交易安全。2.一物一一权主义，物物权客体特特定，一个个所有权存存在于一个个物上。33.物权优优先效力，指指物权之效效力优先于

38、于债权，若若同一客体体有所有权权与其他物物权存在，他他物权优先先于所有权权，数个担担保物权存存在时，以以成立先后后定其效力力。4.物权变变动之公示示原则，不不动产物权权之得丧变变更，非经经登记不生生效力。55.物权行行为采无因因性，独立立于债权行行为之外，债债权行为无无效不等同同物权行为为无效。台台湾物权法法中没有使使用土地使使用权这个个名称，故故在物权法法定原则下下，土地使使用权理应应不属于物物权种类。然笔者认认为，从发发展土地的的经济效益益考虑，政政府尊重私私人对土地地的完全支支配，顺应应所有权社社会化之世世界潮流，承承认土地使使用权为所所有权衍生生出来的使使用权能，采采所有权相相对理论藉

39、藉由法律或或合同规范范，限制所所有人的使使用。（注注：林诚二二著：两两岸债权与与所有权之之比较研究究，中国国法制比较较研究论文文集，台湾湾东吴大学学法学院11994年年8月版，第第57页。）这种种使用权是是因物权社社会化所衍衍生出来，其其法律性质质为何？目目前学者见见解不一致致，有认为为是附属于于所有权的的权能。（注注：姚瑞光光前揭书第第48页，郑郑玉波教授授采相同见见解。）有有认为土地地之使用是是在于他人人土地上有有工作物、有建筑物物或其他特特定目的，而而使用他人人之土地，支支付所有人人一定报酬酬而取得的的权利，类类似于“地上权”。笔者认认为，土地地使用权人人应对其权权利有排他他与支配性性，似乎应应将“土地使用用权”解释为附附属于所有有权上的用用益物权。社会经济济发展快速速，物权种种类增加的的机率很大大，如欧美美各国纷纷纷承认动产产抵押、附附条件之买买卖、最高高限额抵押押权及信托托占有等物物权担保制制度，故应应注意这个个物权法发发展趋势，突突破严格解解释的一物物一权主义义，承认土土地使用权权能的经济济价值，加加强土地财财产权的社社会作用。三、结论城市土土地使用权权应成一种种独立的民民事权能建构土地使使用权为一一独立权利利，对于完完善土地法法制与配合合社会现实实需要具有有相当贡献献。首先，笔笔者认为在在土地公有有制度下讨讨论土地使使用概念时时，不