滨海新城设施设备运行维护保养方案

1、滨海新城设备设备运转保护养护实行总结方案滨海新城设备设备运转保护养护实行总结方案8/8滨海新城设备设备运转保护养护实行总结方案滨海新城设备设备运转保护养护方案为了给滨海新城业主创立高标准、高质量的健康生活、居住环境，保证各种设备及有关配套设备的正常运转，使各项物业管理服务获得有力的保证。为延伸设备设备的使用寿命，减少维修开销，使物业获得保值增值。依据我司多年来对住所物业管理累积的丰富管理经验，拟对滨海新城所属系统之设备设备，进行全方向精心保护管理，以实现降耗节能、增收节支和各种设备科学、安全、靠谱、高效运转之目的。详尽实行方案以下：一、人员的装备依据滨海新城的物业特色和设备设备保护需求，拟在滨

2、海新城建立专业的工程部，负责小区的设备设备保护养护及一些小修、零修服务，工程手下设运转班和维修班，运转班主要负责设备设备的运转、保护养护，维修班主要负责小区的水电维修工作。依据工作的需要，拟装备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共装备5人。为保证所属设备设备正常运转和知足业主维修服务需求，须严格工程设备管理要求，把好招聘人员的政审关，并依据企业的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试，同时，为了使新招聘的职工适应新的工作环境和管理系统，提升工作踊跃性，对新进职工进行物业管理知识培训及专业技术技术培训，并经过有效的培训、提升职工的综合素质，成为合格的物业管理从业人员。工程从业人

3、员必然有较高的专业技术技术，并第1页共8页做到一专多能，以实现人员精简。所以要对职工进行专业技术技能培训，使其掌握各系统设备的工作原理、运转管理知识，保护养护作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技术。二、设备设备运转管理和保护养护（一）物业设备设备保护养护范围1、房子本体保护养护范围：1）房子的承重结构零件（包含基础、屋面、梁、炷、墙体等）；2）搞震结构部位（包含结构柱、梁、墙等）；3）外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面；4）机电设备；5）本体消防设备；6）本体上下水管道；7）智能化系统等防盗监控设备等。2、公用设备保护养护范围：1）区内道路（市政道路除外）；2）路灯、

4、沟、渠、池、井；3）园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所；4）泊车场等公用设备。（二）保护养护内容1、增强设备、设备运转环境的管理。供配电系统设备房环境的管理，包含：高低压配电房、楼层配电室及其余专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等。给排水系统设备间环境的管理，包含：生活水泵房、减压第2页共8页阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。消防系统设备间环境的管理，包含：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。通讯设备机房环境的管理，包含：通讯总机房和通讯管井房等。监控系统设备间环境的管理。电梯机房环境的管理。2、增强设备设备的运转管理，保障设备安全运转

5、。包含供配电系统、给排水系统、消防系统、通讯系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运转管理。要求：各系统的表记齐全、表记地点正确、适合；系统运转记录圆满；设备保证圆满；按期对各系统运转状况进行技术分析，并提交各设备系统运转分析报告。3、建立健全的设备台帐。设备台帐要求能全面、圆满地反应该小区的所有设备、设备的原始状况和动向变化状况，即设备台帐应包含以下方面的项目内容：设备设备的原始技术参数：设备种类、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购置时间、安装时间、完工查收时间、投入运转时间、供货商及联系人、联系电话，原购置合同编号、购置合同原件或复印件的寄存地点、原安装调试记录资料的寄存地点、设备的标称额定

6、电压、额定电流、功率要素、机械效率、标准温升。运转、保护及系统养护动向记录：设备每个月、每季度、每第3页共8页半年、每年的运转状况（故障率、运转正常率），为保证设备正常运转所进行的保护、换件、故障状况记录和分析，以及在履行系统保护养护计划后，对该设备的系统养护结果的记录。4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度保护养护计划，并分别详尽列明各设备的保护养护项目和养护要求。（三）设备设备保护管理举措对供配电系统的运转管理和保护养护举措1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。2、值班人员、维修人员必然接受过业务培训，持证上岗。3、增强平时保护检修及按期养护，用电设备、照明，指示、显示灯等确保圆满。

7、所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，保证配电设备安全高效运转。4、增强公共地区照明、外面照明设备的平时检查保护、改换灯具等工作。5、搞好应急发电设备的维涵养护，保证发电设备能随时投入运转。6、合理轮换使用供配电设备，减少空载耗资及延伸使用寿命。7、遇火灾、地震、水灾等灾祸时，建立实时切断电源等有关抢险、营救举措，并辅助供电部门做好安全用电的有关工作。发电机设备管理举措建立严格的发电机设备管理制度和设备维涵养护制度。1、发电机房管理规定(1)由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备，禁止第4页共8页没关人员进入。当发生市电故障或停电，值班人员应在最短时间内

8、启动发电机，按操作规程配电、供电。当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进行必需的保护养护工作。室内照明、通风优秀，控制室温在40以下。每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度，如低于规定值，应实时增添蒸馏水、充电，并进行平时保护养护。每个月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好保护养护。每个月应启动发电机一次试运转10-20分钟，以保证发电机处于随时可用的备用状态。做好发电机各项平时保护、按期养护及启动运转之有关记录备查。2、发电机运转管理规程、操作规程等，可依据我司质量管理的设备管理工作之有关管理规程、操作规程联合实质状况详尽修订后实行，设备维涵养护计划需依据详尽设备、说明

9、书、资料做出计划。给排水系统1、给排水系统设备管理、维涵养护基本内容1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作规程及维涵养护计划并严格履行。2）供水管道、水表、水池、阀门进行常常性保护和按期检查，保证供水安全；按期对排水管道、化粪便池进行保护、清渣、第5页共8页清通（由市政环卫清运），防备拥堵。3）每班1次巡逻给排水设备，并记录设备有关状况。4）每个月检查保护给排水设备，保证设备正常靠谱运转。5）每季度对水池、水箱管路进行冲洗消毒，并出具经卫生防疫查验合格的报告，防备二次供水污染。6）节俭用水，防备跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。7）制定事故办理应急举措，当发生跑水、断水故障时，实

10、时办理，防备事故范围扩大。2、排水系统操作、养护和维修的基本制度消防监控系统、操作、养护和维修的基本内容1）建立消防管理制度、操作规程、消防设备设备平时检查维涵养护制度及火警应急方案等。2）制定应急抢险举措，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采纳现场扑救、紧迫分别、对外联系协调等有效举措，并在规定的时间内启动应急电源，控制局势发展，将损失降到最低。3）做好消防系统各种设备设备的平时检查保护养护(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。2、监控中心管理规定、操作规程等，要联合监控设备配置具体状况校订后实行。电梯系统电梯系统的平时运作管理及其保护养护均采纳外包的形式委第6页共8页托给专业电梯企业

11、进行，我司拟采纳以下举措进行监察管理：1、建立健全电梯保护养护的看守制度。2、制定电梯保护养护检查计划表，物业管理中心工程部人员依据检查计划表做好平时巡逻及看守工作，并作好记录。3、物业管理中心有关主管人员将按期及不按期地对电梯保护养护工作进行监察检查，发现存在问题，拟以书面形式要求限时进行整顿。4、物业管理中心工程部人员会同外包电梯企业制定电梯困人等电梯安全方面的紧迫办理程序。三、工程维修服务工程维修服务是一项大批而又重要的工作。我司将各维修技工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出详尽要求并承诺如下：(一)维修服务规范要求要求各维修技工到业主室内进行维涵养护时，着装齐整，维修工作时尽量减少噪音，禁止在公共场所高声发言喧华，免得影响业主。到房间内维修时还应注意以下事项：1、敲门：接到报修，30分钟内派各维修技工抵达现场维修处理。进入室内维修，需按门铃或轻轻敲门三声，等候开门。2、介绍：各维修技工应第一自我介绍：对不起，打扰了，我是本小区物业管理维修人员，前来为您服务。3、进门：假如室内十分齐整，铺地毯，职工应将鞋脱在门外，光脚进入，或穿好自备鞋套。经业主赞同后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面必然距第7页共8页离，不可以在地上拖着工具袋。4、铺布：走到工作地点后，将洁净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的地点，用于寄存工具和需要拆卸的