8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结河北保定恒达土地评估公司估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验。自 2006 年从事不动产评估工作以来，本人对土地评估的具体实务工作、估价方法的实际应用、估价行业存在的风险等问题有了较为深刻的认识，现将近两年来的实践情况做简要总结。第一部分专业实践的基本情况本人的实践是河北保定恒达土地评估公司。河北保定恒达土地评估公司是 1992 年 10河北省资源厅、河北省工商管理局批准设立的一家具有独人资格，专业从事土地评估的综合社会中介服务机构。自成立以来，公司已连续取得资源部颁发的 A 级土地评估资质，公司

2、是由资深专业组成的一家专业不动产评估，规划、的综合性社会中介机构。执业范围涉及各个领域的各项不动产。近年来公司的主要业绩包括、中兴汽车、河北房地产等土地使用权抵押评估；河北凌云、承德、寿、中国、中国建设、中国农业、天威等改制上市项目；保定市、任丘市、满城县等基准地价评估。第二部分专业实践期间完成的主要工作本人在就职河北保定恒达土地评估公司实践期间，主要完成了以下工作：保定市满城公路工程土地使用权抵押价格评估、中国保定市裕华委托项目转让土地使用权价格评估、保定市佳居房地产开发土地使用权抵押价格评估、保定市科技开发委托项目土地使用权转让价格评估、南宫市土地级别与基准地价更新、定州市土地级别与基准地

3、价更新、南宫市征地区片地价修订、清河县征地区片地价修订等二十几个项目。第三部分专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的认识1、土地评估行业的法律基础（1）由中民第十届常务第二十九次会议于2007 年 8 月 30 日通过的中民城市房地产管理法中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。（2）1992 年 4 月 27 日国家物价局、建设部发出关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题。（3）1995 年 3 月 23 日建设部、联合

4、发出关于加强与业务相关的房地产抵押和评估管理工作（建房1995152 号）。（4）国有资产评估管理办法1991 年 11 月 16 日。（5）城镇土地估价规程（中民GB/T18508-2001）等等。2、土地评估行业的未来通过实践活动，除了对土地评估行业的法律基础有了深刻的认识和理解，也使我对土地估价行业的未来充满信心，土地估价行业正着难得的发展机遇。（1）党的十六届三中全会通过的完善市场经济体制若干问题的决定明确，要积极发展独立公正、规范的专业化社会中介服务机构，这为土地评估中介服务机构的发展创造了非常好的政治环境；（2）国家不断出台对土地估价师的管理办法，并进一步明确了土地估价师在社会主义

5、市场经济建设中的地位和作用，这将进一步推进土地估价行业的规范发展；（3）土地使用制度进一步深化，土地要素市场进一步繁荣，市场交易进一步活跃，市场机制的作用得到了进一步的发挥，这些都是为土地估价机构和提供了广阔的服务领域。二、对现场勘查的实践认识必须进行现场踏勘，即“看现场”。按照土地估价程序收集整理完土地估价资料后，为准确把握委估宗地的直观认识三、对估价方法的实践认识理论会给出评估相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要实地收集，充分结合当地实际情况。下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）基准地价系数修该估价方法主要适合在城市规划范围内的商

6、业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，要有针对性、侧重点，做到不重不漏，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定及应注意主要有：期日修正系数中涉及的地价指数的确定、注意基准地价内涵中基准地价的年期是法定最高出让年期还是无限年期、特别注意开发程度修正前修正还是后修正。（2）市场比较法在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的法。它通过选现场踏勘有两个目的，一是查证委估宗地情况。核实委托方提供资

7、料的真实性与准确性。亲临实地详细了解委估宗地的土地登记状况、土地权利状况以及土地利用状况。包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，待估宗地有无他项权利限制，对于地上建筑物还需要注意查看其结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等。二是对委估宗地所在地区的区域 条件和个别条件勘查。亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、市政配套、商服繁华程度、产业、状况、区域经济发展规模和经济收益水区域，以及了解对宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别。“看现场”必须携带土地状况现场登记表、状况现场登记表和数码相机，在现场踏勘过程中必须按照估价机

8、构制定的土地、状况现场表内容逐一详细填写，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，现场草绘委估宗地位置示意图，以留档备查。取 3 个以上的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服力。缺点是需要收集大量的性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法。估价师在应用市场比较法时的难点就是在科学的选择可比实例的基础上，确定交易时间、交易方式、土地使用年期、容积率、土地用途、土地开发程度以及区域、个别的修正系数

9、或修正值。以及确定修正系数前对委估对象和比较案例的各种因素条件进行量化比较分析。在修正系数的确定过程中一方面要收集相关资料如当地基准地价、房地产价格指数、物价指数。同时还要对待估宗地所处区域地价状况周围区域状况以及各个因地价影响程度有相对准确的判断。因此估价师经验在市场比较法的运用中也是一个重要。只有在保证各项修正系数、修正值有理有据的基础上结合估价师的丰富经验才能作出科学合理的论断，从而保证市场比较法的准确性。（3）收益还原法收益法也称收益还原法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和，求取待估土地在一定时点、一定状态下价格的一种估价方法。收益还原法是以求取土地纯收益为途

10、径评估土地价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地，尤其是土地租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。应用收益还原法的难点是还原利率地确定；各项收益和费用均必须使用客观收益，不得直接使用本物业的实际收益；要注意建筑面积与收益面积的区别，合理确定收益面积；要合理准确确定土地收益年限，收益年限应视估价对象的不同，在房地产自然、法律规定(如土地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合房地产剩余经济来确定。（4）假设开发法假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。利用假设开发法

11、，可以分别评估出生地、毛地和熟地的价格，区别就是生地、毛地和熟地所对应的开发成本，及与开发成本相关的用、投资利息、开发利润的不同。假设开发法在具体的实践应用过程中，难点主要是具体参数的取得，对于开发完成后的房地产价值，估价要根据市场情况进行或收集同等条件的房地产作为参考。开发成本、用、投资利息、销售税费、开发利润等均应采用市场比较法确定。（5）成本近法在实际操作中，成本法的应用并不多，只有在房地产市场发育之初，市场资料较少且不高的情况下，往往采用成本法估价。在应用成本法进行估价时，要求估价师能够根据市场情况去分析取得土地的成本及在取得土地过程中的各项花费。但运用成本法估价应该注意，在现实中土地

12、的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，土地成本的增加并不一定能增加其价值投入的成本不多也不一定说明其价值不高。由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在现实估价工作中要多多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。四、对土地估价师执业道德的实践认识在当前的经济社会中，无论是土地的、交换、租赁入股、抵押、征用赔偿、课税、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、制改组、兼并、分割、，以及会计成本分析等，都需要房地产估价，可见房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，而土地估价师则是在当中发挥着非常重要的作用。土地价格的确定，是基于对土地客观实在的价值的认识后，用长期积累的估价经验将其表达出来，表现为一种活动，甚至带有一些色彩，因此，土地估价师的职业道德就显得尤为重要。本人在专业实践中，遵守土地估价师的职业道德，在土地估价业务活动中实事求是，执行国家有关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则，自觉行业的信誉和利益，委估人的不合理要求，不为迎合委估人而出具失实的估价，不以任何方式从委估人接受或向委估人索取