房地产众筹模式存法律隐忧

1、房地产众筹筹模式存法法律隐忧2014年年08月227日 008:222来源：法治治周末据媒体报道道，最近，某某房地产集集团董事长长盖某，在在内部员工工和朋友圈圈中发布了了认筹青岛岛鹏利南华华利源国际际公馆2幢幢20100室的消息息。一个43.56平方方米的公寓寓，40人人购买，每每人出资22.98万万元，这是是盖某在房房地产领域域分权众筹筹的一个试试验品。他他的打算是是：最近几几天路演这这个项目，完完成众筹，如如果这个项项目成功，就就接着推进进全国各地地房地产项项目的众筹筹，而且要要按照数字字货币的思思路，让这这些众筹产产品都能够够实现上市市交易。目前，房地地产市场正正在进行调调整，很多多楼盘

2、滞销销甚至烂尾尾，因此盖盖某觉得这这是众筹进进入的好时时机。他想想拿出500到60个个项目，进进行证券化化尝试。盖某表示，房房地产众筹筹首先要解解决的是房房地产使用用权的标准准化、证券券化的问题题。媒体报道，针针对青岛鹏鹏利南华公公寓项目，盖盖某设计了了一种分权权众筹的模模式：最低低一次投入入1.988万元，购购买到400年每年77天的自己己所属集团团的全球度度假酒店换换住权和一一定的股东东分红增值值空间。产产权由第三三方律师事事务所监督督管理，在在杭州3.0易货交交易所登记记备案以及及随时买卖卖。按他的的规划，未未来三年全全球可交换换入住的酒酒店是30000家。众筹近来是是一个颇时时尚的话题

3、题，它和房房地产的结结合很容易易让人联想想起当年的的合作建房房。笔者从事互互联网金融融方面的法法律工作数数年，一直直在关心着着众筹的未未来走向。目前，我国国对于众筹筹行业的监监管还是相相对空白，除除非资金链链断裂，一一般不会有有监管部门门去触及类类似的灰色色地带。而此次看到到的这个新新闻中，出出现了有律律师事务所所做房地产产众筹项目目的“监督管理理”，还是想想提醒一下下：从事互互联网金融融服务，务务必时刻绷绷紧警惕的的弦。众所周知，众众筹法律风风险中，最最关键的是是公众性规规避。虽然然20100年12月月13日最最高院关关于审理非非法集资刑刑事案件具具体应用法法律若干问问题的解释释中描述述，为

4、向社社会公开宣宣传，在亲亲友或者单单位内部针针对特定对对象吸收资资金的，不不属于非法法吸收或者者变相吸收收公众存款款。但是，我国国刑法甚至至整个法律律体系都是是建立在“重实质正正义”的基础上上的，如果果有人恶意意将陌生客客户加入朋朋友圈，然然后进行宣宣传诱导，在在满足其他他要件基础础上，可构构成非法吸吸收公众存存款罪等罪罪。加之，司司法上对微微信朋友圈圈的理解也也有不同解解释究竟是私私人交流还还是公共场场合？这有有待更多案案例印证。其次，律师师不能“出具相应应房产证明明”。我国律律师制度与与西方律师师制度的区区别比较大大，我们有有国家事业业单位公证处，由由公证员为为各项证据据起到保全全和监督作

5、作用。律师师可以做的的工作叫做做“律师见证证”，只能作作为公证的的一种补充充，其法律律效果是在在争议时起起到证人的的作用，并并不能当然然得“定纷止争争”。至于出出具房产证证明，这点点估计是误误读，有权权机关是国国家房产管管理机关。第三，房地地产众筹模模式不可能能出现单份份房屋产权权和全产权权一样合法法有效的法法律效果。我国共有有制度一共共就两种：共同共有有和按份共共有。前者者主要是夫夫妻共同共共有房屋，后后者是按照照份额享有有房屋所有有权。本次次众筹走的的就是按份份共有，但但是按份共共有人只能能按照自己己享有的份份额享有特特定部分的的权益，远远不是全部部产权所有有享有的占占有权、使使用权、收收

6、益权和处处分权。笔者欣赏房房地产企业业在金融模模式上的尝尝试和创新新，但建议议操作者还还是应该注注意到我国国法律的现现实和问题题金融创新新应当在“起码不犯犯罪”的基础上上进行，要要警惕创新新行为可能能涉及到的的刑事风险险房产也众筹筹 平安好好房推出第第一单证网讯 平平安好房网网近期推出出海外房产产众筹业务务，投资者者可最低以以100美美元参与美美国房产众众筹项目。根据平平安好房网网上的介绍绍，此次众众筹项目第第一期目标标金额为6630万元元人民币，约约100万万美元，筹筹集期为330天，投投资者参与与资金门槛槛是1000美元，限限购10份份，如果筹筹集期满后后所筹资金金不足6330万元，平平安

7、好房网网将全额退退款。此次次众筹的项项目包括美美国南卡罗罗来纳州加加夫尼市学学区公寓、美国纽约约曼哈顿切切尔西区奢奢华公寓等等。平安好好房网认为为，投资者者可获得预预估年化收收益在4%-5%的的租金收益益以及预估估2年后出出售所得220%左右右价差收益益等。平安好好房CEOO庄诺表示示，这几年年海外置业业非常热火火，许多人人虽然有冲冲动，但是是纠结于对对海外市场场、海外买买房流程、海外租金金税费等等等的不熟悉悉不了解，而而止步不前前。所以，平平安好房把把众筹起始始投资金额额降到最低低1000美元就能能参与众筹筹。让大家家都能花最最少的钱，体体验一次海海外买房当当房东的经经历，了解解到原来投投资

8、海外也也并不复杂杂。根据资资料，平安安好房网是是中国平安安(42.42, 0.044, 0.09%)集团旗下下重要成员员之一，依依托于中国国平安微微博强大大的保险、银行、投投资等综合合金融业务务支柱，平平安好房网网致力于将将金融与互互联网融入入房地产全全产业链之之中，推出出全新的互互联网金融融房产营销销模式。 进入【新浪浪财经股吧吧】讨论房地产众筹筹之一房地产一直直都是大佬佬投资的专专属领域。纵使在金金融市场发发达的当今今，不论是是多小的地地产开发项项目，都需需要通过富富豪或者私私募基金完完成筹资。而新的初初创公司FFundrrise的的成立却有有望打破这这一格局。Funddrisee是一家通

9、通过向个人人投资者募募集资金投投资商业地地产的网站站，最厉害害的是Fuundriise允许许个人投资资者以最少少100美美元投资入入股。目前前该网站已已经吸引了了300个个开发商注注册，房地地产众筹正正在成为一一个重要的的融资模式式。在房地地产投资领领域有两大大问题需要要解决：一一是过去的的商业地产产的主要投投资者-私私募股权并并不了解社社区居民的的真正需求求，建出来来的东西常常常与需求求不匹配；二是各类类中间商的的存在会削削减投资者者的收益。因此Fuundriise的运运作模式是是：开发商商可以在FFundrrise上上列出酒店店、公寓等等地产项目目，投资者者可以按需需购买地产产项目中的的份

10、额，投投资规模从从100美美元起步。按照投资资占比，投投资人可以以从地产出出售所得收收入中获利利，也可以以拿到一定定比例的房房屋租金收收入。目前前网站上的的项目可以以让每位投投资人平均均可以得到到12%14%的的收益回报报，这在美美国还是相相当有吸引引力的！最最近Funndrisse完成了了31000万美元融融资，猜猜猜谁是领投投人？人人人，陈一舟舟做公司不不行，投公公司还是有有一手。实实际上，目目前地产众众筹在美国国已经成为为了一个广广为认可的的概念。其其他类似的的网站包括括RealltyMoogul，RRealCCrowdd,Grooundffloorr等。我觉觉得房地产产众筹如果果搬到中

11、国国来恐怕大大家第一个个想到的就就是集资建建房。当然然对于集资资建房最主主要目的还还是出资人人获得一套套房屋的产产权；何况况集资建房房满足的还还是自住而而非投资需需求。房地地产行业在在中国相对对比较“土土”，万科科一直在找找房地产行行业的互联联网思维，实实际上众筹筹是个跨界界互联网和和房地产的的好思路。既然现在在房地产公公司资金链链偏紧，为为什么不让让大众投资资人参与进进来呢？在在三线城市市市中心建建个商业地地产综合体体，如果开开放众筹，那那可能很快快就能从当当地居民募募集到足够够多的资金金，并从一一开始的建建设开始就就能了解到到本地需求求。甚至我我们可以先先搜集需求求，再筹资资建设。比比如针

12、对爱爱马的人，可可以先通过过互联网找找到他们并并众筹入股股，然后再再去建设马马场或者度度假村。这这样不仅仅仅解决资金金问题，还还能够解决决未来的营营销问题。Fundrrise是是一家总部部位于华盛盛顿的新型型社区房地地产企业，成成立于 22010年年，致力于于将闲散社社会资金整整合进入社社区地产投投资，让社社区居民以以持股的方方式参与社社区建设。迄今为止止，Funndrisse已经成成功通过互互联网众筹筹，在全美美24个城城市进行包包括住宅、商铺、酒酒店、混合合业态等地地产开发项项目。第一一批项目已已经开始向向社区股东东分红。Fundrrise允允许任何社社区居民投投资地产项项目。只要要他们有

13、1100美金金，就可以以买上一股股，参与社社区投资，享享受项目回回报。据了了解，Fuundriise参与与的地产投投资项目年年化收益率率通常在66%100%之间，远远高于银行行存款利率率，风险也也远远小于于金融理财财产品。FFundrrise对对外发行的的众筹股分分为两个档档次：A档档能够享有有管理权，对对项目的发发展方向拥拥有决定权权和投票权权;B档即即为没有投投票权的普普通股东。如果一个个项目没有有达到筹资资标，筹集集到的款项项将会如数数退回到投投资者手里里。Fundrrise 20122年在华盛盛顿35331H大街街投资了一一家商铺。他们首先先以公司的的名义买下下了这个店店面，接下下来他

14、们在在店面所在在社区进行行调研，发发现社区居居民急需一一家高端食食品商店。他们随即即将店面出出租给了一一家时尚公公司和一家家亚洲食品品公司，打打造出了一一家时尚食食品商店，并并将这个店店面30%的股份出出售给了社社区公众。公众不仅仅仅可以随随着这家商商店的发展展得到分红红，而且根根据投资数数额的不同同，享有在在店面购买买商品的不不同折扣和和限量版礼礼品。这种新式互互联网众筹筹模式满足足了社区居居民的实际际需求，同同时也在稳稳健收益的的基础上扩扩展了他们们的投资通通道。这家家公司的第第二个项目目：在Shhaw nneighhborhhood社社区的一栋栋旧楼再开开发项目，短短短一周的的时间内就就

15、筹到了来来自14个个投资者的的25万美美金。“它的美妙妙之处还在在于，”Funddrisee联合创始始人Benn Milller介介绍到，“我们绕过过了复杂的的地产中介介和银行贷贷款程序，砍砍掉了中间间佣金和贷贷款利率，让让整个项目目的成本更更加低廉。”一个普通的的美国投资资者如果想想要投资商商户，需要要经历投资资经纪人(1%22%的中介介费)、养养老基金(1%的手手续费)、私募股权权基金(22%200%的中介介费)、地地产经纪人人(1%3%的中中介费)的的层层盘剥剥，并且这这些机构的的透明度极极差，很难难知晓投资资人自身实实际获得的的投资收益益。Fundrrise模模式取消掉掉了这些中中间环

16、节，由由公司直接接买入地皮皮或物业，投投资者只需需要通过一一层机构便便可投资到到房产项目目，省去了了大量的中中介费用，并并且能够实实际量化收收益。房地产众筹筹：中国行行不行？2014-04-116 100:26:10来来源: HYPERLINK /s?_biz=MjM5MzY4MDQxNQ=&mid=200468767&idx=1&sn=46caa690950e768db045d60fab81dd3b#rd l rd 商商业价值(北京) HYPERLINK /money_bbs/9PUQ2HM700253G87.html o 点击查看跟贴 有1人参与分享到 HYPERLINK 网易微博 0 H

17、YPERLINK http:/yixin.im/#f=www l f=www 易信 HYPERLINK 新浪微博 HYPERLINK 腾讯空间 HYPERLINK 人人网 HYPERLINK 有道云笔记记 如题图所示示，美国房房地产投资资众筹平台台Reallty MMogull运营一年年，其会员员通过该平平台投资的的房地产项项目总价值值已超过11亿美元。Realtty Moogul的的目标是让让 HYPERLINK /keywords/6/3/623f57304ea7/1.html o 房地产 房地产投资资变得更容容易：注册册会员通过过平台浏览览潜在投资资交易市场场的相关信信息，以确确定投资哪

18、哪个房地产产项目，当当该项目资资金完全到到位后，资资金会被打打入指定账账户，投资资者自此开开始将会经经常收到有有关投资项项目进展情情况的最新新消息，并并且获得投投资收益的的现金分红红，比如租租金。Realtty Moogul表表示，该平平台上677%的投资资都是由重重复投资者者完成，555%的投投资者同时时投资了多多个项目。零售房产产项目占到到总投资额额的35%，住宅项项目以222%的占比比紧随其后后。来看华尔街街日报的相相关报道：房地产也能能众筹！我会告告诉你这是是另一个发发财之路吗吗？译/快鲤鱼鱼去年以前，EEd Meedleyy从未投资资过商业地地产项目。而如今，他他已经是一一家商场、一

19、个停车车场和一栋栋公寓大楼楼的联合拥拥有者。Medleey进入房房地产领域域，靠的是是 HYPERLINK /keywords/4/1/4f177b79/1.html o 众筹 众筹。Meedleyy的本职工工作，是一一位工程师师和地质学学家。如今今他已经投投资了155个地产项项目，这些些项目的最最低投资额额为50000美元。Medleey表示：“用较小的的金额来投投资多个房房地产项目目，这样的的项目对我我来说十分分具有吸引引力。”很显然，这这样想的远远不止Meedleyy一个人。如今许多多地产项目目的众筹融融资网站纷纷纷进入到到了我们的的视野中。美国地产产投资人协协会主席SScottt Wh

20、aaley表表示：“人们对这这种项目的的兴趣非常常大。无论论是对于希希望获得资资本的创业业者来说，还还是对于希希望进行投投资的普通通人来说，这这种项目都都非常具有有吸引力。”专项投资众筹这种新新的获取资资本的方式式，已经席席卷了多个个产业，它它让那些急急需资金的的企业能够够更加轻松松的获得资资本。对于于房地产行行业来说，众众筹除了能能够帮助企企业获得资资金之外，还还能让普通通人也参与与进来。Medleey最早是是通过ReealtyyMoguul.coom这个网网站认识到到地产众筹筹的。他在在这个网站站上投资了了位于加州州的Bevverlyy Hillls中的的一家酒店店。作为回回报，当这这家酒

21、店开开始获得营营收之后，MMedleey会获得得回报，回回报金额将将是他所投投资金额的的8%-99%。截止止到目前为为止，他已已经获得了了数千美元元的回报。而如果日日后这家酒酒店决定出出售这栋大大楼，Meedleyy也会获得得分成。Medleey和他的的夫人都已已经年过660，并且且已经开始始准备退休休。因此投投资房地产产的回报对对于他们来来说非常具具有吸引力力。他表示示，自己完完全清楚投投资具有风风险，但是是他对此并并不是太担担心。他表表示：“我们用来来投资的钱钱只占我们们全部财产产的一小部部分。”Realtty Moogul,的创始人人兼 HYPERLINK /usstock/hq/CEO

22、.html CEOO JilllienneHellman表表示，虽然然各类投资资的回报都都不仅相同同，但是他他们一直在在努力将投投资人的收收益维持在在14-115%之间间。如今，大多多数地产众众筹项目都都会要求投投资人的年年收入在22万美元以以上，或者者，净资产产在1000万美元以以上的人也也可以进行行投资。但但是据悉美美国证券交交易委员会会正在研究究制定相关关政策，降降低投资人人的门槛。不同的众筹筹网站需要要的众筹金金额也有所所不同。例例如来自华华盛顿的FFundrrise LLC，允允许投资人人最低投资资100美美元。今年年26岁的的MicaahLubbens已已经投资了了两处位于于华盛顿

23、的的地产项目目，他的总总投资仅仅仅为7000美元。他他表示：“我已经在在华盛顿生生活了7年年，这种众众筹项目让让我能够投投资我所居居住的城市市。”当然也有一一些要求较较高的地产产众筹网站站，例如来来自纽约的的Proddigy Netwwork。该公司已已经从42200个投投资人那里里获得了22亿美元的的资金，来来投资建设设美国最高高的摩天大大楼。另外外，他们还还筹集了33000万万美元，在在纽约曼哈哈顿建设高高档酒店。现在他们们正在尝试试筹集55500万美美元，试图图在纽约建建设另一家家豪华酒店店。做好功课专家警示，地地产众筹融融资是一个个相对教新新的概念，投投资人应该该在投资之之前做好自自己

24、的功课课。咨询机构CCrowddfundd Cappitall Advvisorr的联合创创始人ShherwooodNeeiss表表示：“地产众筹筹，从其本本质来说，是是一项高风风险投资。”他推荐投投资人从小小额投资开开始尝试，并并且多和其其他投资人人进行交流流。他表示示：“你应该问问问其他投投资人，他他们是否有有过投资成成功的经历历，以及是是否有过失失败的经历历。不能因因为看到了了投资项目目就认为这这是一个不不错的投资资季候，然然后盲目参参与。”Prodiigy CCEO RRodriigo NNi o也也表示，投投资人应该该确定他们们所投资的的资金，是是由第三方方机构进行行监管的。并且，在

25、在投资项目目获得全部部目标金额额之前，投投资人应该该时刻注意意资金的安安全和动向向。除此之之外，投资资人还应该该了解众筹筹项目的人人员构成，他他表示：“如果我自自己是一个个酒店的老老板，我的的妻子是经经理，我的的表哥负责责建设，然然后来吸引引众筹融资资。那么这这样的项目目就十分可可疑。”另外，投投资人还应应该确保自自己拥有和和筹资方同同等的权利利，他表示示：“如果我还还不能获得得收益，那那么筹资方方也应该和和我一样，不不能获得收收益。换句句话说，一一旦他们获获得了收益益，那么他他们就应该该为我提供供收益。”科技公司DDiloggR LLLC的CEEOGarry Spprierr认为，刚刚刚起步

26、的的投资人应应该专注于于一种投资资类型。他他表示：“投资人应应该仔细研研究各种投投资类型，然然后找到最最适合自己己的投资类类型。”最后，鉴于于许多地产产项目都是是旷日持久久，投资人人还应该了了解该项目目的退出战战略。Spprierr表示：“当你急着着用钱的时时候，就应应该退出投投资。而且且即使投资资项目到了了最后的阶阶段，你仍仍然有可能能什么也得得不到。”在美国，房房地产众筹筹或许已经经成为众筹筹市场上增增长最快的的类别。而而在 HYPERLINK /keywords/4/2/4e2d56fd/1.html o 中国 中国，由于于相关法律律法规尚不不完善，推推进中的国国内首例众众筹买房项项目正

27、在面面临着一系系列争议.争议中国首首例“众筹买房房”戴蕾蕾/法法治周末国内首例众众筹买房项项目正在推推进。在国国内众筹相相关的法律律法规尚不不完善的情情况下，这这一新鲜事事物在吸引引了诸多眼眼球的同时时，也面临临着一系列列的争议：这种做法法究竟能否否叫做众筹筹？其和传传统的集资资建房有何何区别？其其项目推进进是否存在在法律障碍碍？这是互互联网金融融的创新尝尝试，还是是地方政府府为了招商商引资而制制造的噱头头?从今年3月月4日尹立立志在微信信朋友圈发发起“众筹买房房”项目到现现在，报名名的人数已已经超过2200人，通通过尹立志志审核的人人数已经超超过1000人。尹立志制作作了一张表表格，上面面记

28、录了这这一百多个个人的基本本信息，不不仅包括年年龄、职位位，还记录录了兴趣爱爱好。他们们的共同点点是：都是是北京 HYPERLINK /usstock/hq/JRJC.html 金融融界和ITT界的中高高层，具备备创新意识识和冒险精精神。尹立志是中中关村00.55% 资金 研报股股权投资协协会执行秘秘书长，这这是他第一一次试水“众筹买房房”这个概念念，其运作作的这个名名为“众筹家园园”的项目位位于河北省省沧州市政政府正在推推广的中捷捷高新产业业园区(以以下简称“中捷高新新区”)。尹立志告诉诉法治周末末记者，这这是国内首首例众筹买买房项目。如字面所言言，众筹(Crowwd Fuundinng)指

29、的的是在互联联网上面向向大众筹集集资金，以以帮助筹款款人完成某某个有特定定意义的项项目。这个个概念20006年由由美国互联联网杂志连线率率先提出，这这些年催生生了一批受受到投资人人和公众追追捧的众筹筹网站，涉涉及领域多多在文化创创意行业。在美国，成成立于20013年33月的Reealtyy Moggul和成成立于20013年66月的Reealtyy Shaares，率率先将众筹筹模式植入入房地产领领域。“这是我们们在中国做做房地产众众筹的一次次尝试，也也为我们以以后自己做做众筹积累累经验。”“金融派派”（为泛金金融行业者者提供商务务社交和智智能招聘平平台的机构构）创始人人曹雪告诉诉法治周末末记

30、者，这这是让她加加入这个项项目的原因因，而且房房子与北京京相比真的的是“白菜价”，以1000平方米米的房子为为例，总房房款35万万元，“就算给员员工置个以以后度假的的地方也划划算”。依托微信群群众筹买房房“此次众筹筹买房项目目截止日是是4月211日，拟募募集2000人，筹备备建立众筹筹家园小区区。小区的的初步设计计方案是房房价在35500元/平方米以以内，户型型包括888平方米、93平方方米、1110平方米米三种，770年产权权，可以办办理银行贷贷款，每人人限购一套套。”尹立志告告诉法治周周末记者。对于此次众众筹买房，尹尹立志称：“此次众筹筹的房价，比比市场水平平便宜约330%。无无论是投资资

31、还是自住住，都很合合适。”尹立志介绍绍，微信平平台是这次次众筹买房房的主要渠渠道，具体体过程是申申请人先递递交申请表表，通过审审核后，交交纳1000元订金即即可进入购购房微信群群，项目的的设计、户户型、价格格等，全部部通过群成成员商议决决定。谈及发起众众筹买房项项目的初衷衷时，尹立立志告诉法法治周末记记者，他和和他的团队队近期一直直在研究众众筹模式，后后来发现一一个现象，比比如小米做做手机，它它自己不生生产手机，因因为手机整整合生产产产业链它做做不了，它它就是做设设计做用户户体验，最最后就找 HYPERLINK /baike/foxconn/ o 财经公司_富士康 富富士康给它它做代工，然然后

32、把这个个东西卖掉掉。“进入房地地产领域，我我们也是按按照这个思思路，众筹筹最本质是是筹人，是是一群人为为共同的爱爱好去努力力解决问题题。”“这些参与与者，都是是我的朋友友，或者朋朋友的朋友友，没有通通过引荐的的陌生人，我我是不会同同意加入进进来的。”尹立志的的众筹买房房，靠的是是“熟人圈”。拉开已经参参与众筹买买房的名单单，里面有有八家现代代农业科技技(北京)有限公司司营销副总总裁徐征正正，有来自自台湾绿地地球实业有有限公司的的董事总经经理谢传仁仁，有新希希望3.58% 资金 研研报集团团办公室副副主任、北北京赣商投投资股份有有限公司投投资总监、教育机构构私人订课课创始人、北京博雅雅塔文化发发

33、展有限公公司总经理理。“他们都是是IT或者者金融企业业的中高层层，对新生生事物有强强烈好奇心心，属于同同一个圈子子的人士。”尹立志说说，他们很很多人相互互都没有见见过面，只只是在线上上交流，频频率是每天天群里有2200条以以上的信息息。户型多大、设计怎么么做、失败败了怎么办办无所不不谈的微信信群，每天天滴滴答答答得很欢乐乐。尹立志表示示，现在参参与众筹买买房项目的的一百多位位成员成立立了六个部部门，分别别负责设计计、财务、战略规划划等工作。如果遇到到众口难调调的问题，只只要充分讨讨论，就很很容易达成成一致意见见，“因为是熟熟人圈，大大家都比较较理解”。是集资建房房还是众筹筹买房按照尹立志志的说

34、法，现现在众筹家家园已经做做得有模有有样了，已已经商定了了户型，确确定了土地地和景观设设计，九源源国际建筑筑设计院院院长江曼承承诺解决小小区设计，甚甚至已经理理顺了法律律条款等实实际问题。事实上，集集合众人的的资金建房房子的做法法并不新鲜鲜，曾被摁摁灭在行动动中的集资资建房就是是前身。从从于凌罡到到赵智强，他他们曾在北北京进行过过多次集资资建房的尝尝试，但最最终都以失失败告终。拿地难、成本控制制难以及个个人间利益益的协调难难，被视为为集资建房房难以成功功的三大原原因。北京大学房房地产法研研究中心主主任楼建波波告诉法治治周末记者者，个人集集资建房更更准确地应应该叫合作作建房，在在其实际实实施过程

35、中中有难迈的的法律门槛槛，若不委委托开发商商，自己拿拿地、开发发、建设都都存在很大大困难，涉涉及资质问问题；委托托开发商拿拿地建设，又又有非法集集资或变相相商品房买买卖的嫌疑疑，因为集集资者先支支付给开发发商的这笔笔钱，如果果理解为预预付房款，房房子没进入入施工阶段段就达不到到预售条件件，则涉嫌嫌违反预售售规定，如如果把这笔笔钱理解为为是集资者者把钱借给给开发商建建房，那就就涉嫌非法法集资了。对于这些问问题，尹立立志显得很很乐观:“我们和集集资建房不不一样。我我们众筹买买房的项目目参与人群群不一样。集资建房房的参与者者都是一些些为了房子子去建房子子的人，但但我们这个个群体是不不同的，大大家不是

36、特特别在意在在河北沧州州的某个房房子，在意意的是入住住后的邻居居是谁。就就算你是个个土豪，也也许你审核核也过不了了，因为你你不符合我我们对邻居居的要求。我们想建建的是一个个互联网金金融社区，因因此所有的的成员都是是互联网或或者是金融融企业的中中高管，这这些人都是是非常有想想法、有实实力的人。在入住之之前，邻居居都已经选选好了。”而集资建房房存在的法法律或者政政策门槛，在在尹立志看看来也完全全不是问题题，他向法法治周末记记者笑称“自己从未未有过这些些方面的困困惑和纠结结”。在尹立志的的“众筹买房房”项目计划划中有几套套方案。第第一套方案案是，开发发区政府为为拟入驻园园区的创业业人才提供供“人才房

37、”，房屋是是已经建造造好的，尹尹立志通过过众筹的方方式组织人人们购买；第二套方方案是尹立立志先成立立一个有限限合伙公司司，公司主主要投资房房地产，以以房地产投投资基金的的形式运作作，委托有有资质的开开发商进行行开发建造造。“如果按第第一种方案案操作，从从法律形式式上看，我我只是组织织了一次团团购；如果果按第二种种方案操作作，我筹集集钱也不是是面向社会会公众的，不不涉及非法法集资的问问题。”尹立志说说。据尹立志介介绍，中关关村股权投投资协会和和河北中捷捷高新区已已形成合作作关系，拿拿地不是难难题。“集资建房房没有地、没有担保保等问题在在我这里都都不存在。”尹立志已已和高新区区政府签订订合同，前前

38、者作为高高新区的合合作方负责责把中关村村人才吸引引到中捷高高新区，高高新区政府府则同意为为其批地、建房、办办理相关证证件提供便便利。法治周末记记者辗转联联系了中捷捷产业园区区一位负责责人核实此此事，截至至发稿前并并未得到回回复。但据沧州市市委机关报报沧州日日报3月月25日报报道，中捷捷高新区33月21日日在北京举举办了中国国众筹务实实论坛暨中中关村办事事处揭牌仪仪式，旨在在响应京津津冀协同发发展战略，不不断引入高高科技精英英人才。中中捷产业园园区负责人人还向中关关村股权投投资协会副副会长易基基刚颁发聘聘书，聘任任其为中捷捷高新区特特别顾问。中捷高新区区的官方网网站上也登登载了有关关众筹务实实论

39、坛的新新闻，同时时还提及该该论坛上举举行了“众筹家园园项目务实实推进探讨讨交流会”。是真正的众众筹还是招招商引资的的噱头众筹买房项项目参与者者之一曹雪雪告诉法治治周末记者者，项目发发起前她从从未到过中中捷高新区区，对这块块土地的了了解也仅限限于官方网网站的资料料，其他一一些参与者者的情况类类似。因此此，3月330日，中中捷高新区区和中关村村股权投资资协会组织织了一批有有意向参与与众筹建房房的买主前前往中捷高高新区实地地考察。“但是，这这不是纯粹粹意义上的的众筹，更更像是一个个团购。”曹雪持有有美国纽约约州律师执执照，曾经经在华尔街街工作过，一一直在研究究众筹的发发展。在她她看来，真真正的众筹筹

40、是一群陌陌生人基于于一个共同同的兴趣点点，在互联联网上进行行没有欺诈诈性、没有有虚假宣传传的集资活活动。事实上，这这是沧州推推广中捷高高新区而推推出的一个个项目。去去年年初，中中捷高新区区的官员找找到了尹立立志，希望望他帮忙引引荐一些中中关村人才才前去创业业。招商引引资，是各各地政府都都在钻研的的工作，然然而位于京京津冀经济济圈边缘地地带的沧州州，和河北北固安一样样强调距离离显然没有有优势。通过低价的的住宅用地地吸引人才才前来创业业成了最大大的卖点。“众筹买房房只是探路路，我们的的目标是通通过众筹模模式的尝试试和完善，最最终成批地地吸引北京京中关村高高科技成长长型企业项项目在中捷捷高新区落落地

41、。”中捷高新新区管委会会主任吕振振华曾说，“买房不一定会创业，但是我们认为安居了才能乐业，就算他们不在这里创业，由一批高素质人才在这里也不错，居住者的整体素质都会提高。”为吸引高新新技术人才才，提供优优惠住房政政策并非先先例。“但众筹这这种模式很很新鲜，能能够吸引中中关村高学学历、愿意意接受新事事物的年轻轻创业者们们的目光。”中关村股股权投资协协会副会长长易基刚表表示。“在美国 HYPERLINK /usstock/hq/JOBS.html JJOBS法法案(Juumpsttart Our Busiinesss Staartupps Acct，即美美国于20012年44月颁布的的初创期期企业推

42、动动法案)里，众筹筹被称作在在线融资，是是要通过互互联网进行行的，而不不是一群人人在线下已已经把项目目商量好了了，然后拿拿到线上去去筹钱。在在国内看到到的大部分分在线的互互联网募资资方式，都都是熟人经经济，我们们没有审查查投资人是是否合格的的制度，我我们需要有有朋友推荐荐，否则会会出现各种种非法集资资的风险。”曹雪说。“我并不在在意成为一一个噱头中中的棋子，因因为也许能能通过这些些尝试摸索索出适合中中国发展的的众筹模式式的规则。”曹雪补充充道。曹雪发现，中中国人玩众众筹的心理理就是一定定要得到一一个暗示，即即“你的钱可可以生利”，让资产产升值的愿愿望使得这这些股东走走在一起。而美国人人玩众筹的

43、的心理，更更多是基于于公益性和和实现梦想想。的确，在在尹立志的的推广文案案里，第一一条选择加加入的理由由也是写了了“投资”。“不过这个个事情并不不是2000人买2000套房那那么简单的的，房子还还可以做商商用商品房房、经济型型酒店，大大家共建、共用、共共管、共享享收益，是是真的想去去再探索一一下。”曹雪对比比了美国的的众筹模式式，期待国国内在形式式上能有更更多创新。然而，对于于这次众筹筹买房的质质疑并没有有因此停歇歇。比如，提及及这种形式式能否叫做做众筹，中中央财经大大学金融法法教授黄震震在接受法法治周末记记者采访时时透露，大大多数的众众筹筹资额额是小额的的。记者就这一一问题采访访尹立志时时，

44、他则反反问法治周周末记者：“谁规定众众筹就一定定要有特定定的形式？一定是小小额的？众众筹这一行行本来就没没有什么行行业标准规规定应该是是什么样的的。”“你必须找找到现有的的公司法和和合同法，以以及房地产产管理方面面的法律法法规，然后后自己主动动去套，你你玩儿什么么花样都可可以，不要要有突破就就行。”北京世纪纪金鼎投资资有限公司司总裁傅强强说，同时时身为律师师的他正在在担任众筹筹买房的法法律顾问。尹立志认为为这种模式式可以效仿仿，昌平、燕郊、廊廊坊都有“招商引资资”的需求，而而且这是很很“阳光”的事情，但但并不是普普适的方案案。“筹的不是是房子，是是人情。”尹立志认认为这是众众筹买房的的精髓。众

45、筹裸奔世界银行的的报告显示示，中国众众筹行业的的市场规模模未来可达达500亿亿美元。然然而，在国国内却没有有关于众筹筹的明确的的监管规则则。美国JJOBS法法案中对众众筹的界定定、关于保保护投资者者利益的相相关规定都都值得中国国借鉴。戴蕾蕾/法法治周末众筹买房的的背后，是是众筹这一一互联网金金融业态在在中国的风风靡。正如P2PP网贷(个个人通过网网络平台相相互借贷)、 HYPERLINK /baike/yuebao/ o 财经知识_余额宝 余额宝宝等互联网网金融热词词一样，众众筹正在迅迅速成长为为中国普通通投资人耳耳熟能详的的名词。大到光伏行行业的产业业融资，小小到吃饭 HYPERLINK /

46、usstock/hq/AA.html AAA，似乎乎都可以被被称为众筹筹。有接近央行行人士告诉诉法治周末末记者，现现在行业内内流传着一一个段子：“寺庙里的的和尚出门门都不叫化化缘，叫众众筹了。”“不是所有有的面向大大众的集资资行为都能能称为众筹筹。”中央财经经大学金融融法教授黄黄震告诉法法治周末记记者。这位长期关关注互联网网金融发展展的学者对对国内众筹筹的发展状状态表现出出一些担忧忧，此前他他曾表示，国国内众筹处处于“三无”(无准入入门槛、无无行业标准准、无监管管机构)状状态。这种情况已已经在发生生改变。据据了解，众众筹的监管管部门已经经明确归属属证监会创创新业务监监管部。不不过，这才才是个开

47、始始，目前对对众筹尚无无明确的监监管规则。就像此次众众筹买房发发起人尹立立志在接受受法治周末末记者采访访时所说：“谁规定众众筹就一定定要有特定定的形式，一一定是小额额的？”如今，什么么是众筹，什什么人可以以参与众筹筹项目，如如何规避众众筹项目带带来的社会会风险，这这一系列问问题在中国国的法律框框架下尚未未有解答，而而这也让不不少人思考考，当越来来越多的普普通人参与与到众筹中中来，如何何避免众筹筹像几年前前的PE那那样被人当当作非法集集资的幌子子。比如谈及众众筹买房，中中国互联网网协会法律律顾问赵占占领告诉法法治周末记记者，个人人或组织扮扮演信用中中介，由购购房人共同同筹资买地地、建房，众众筹建

48、房的的方式是否否可行，目目前在国内内并没有成成功案例，也也没有任何何法规为其其正名，一一旦资金运运作缺乏透透明度，将将陷入非法法集资的泥泥淖。而且且这种松散散主体运作作地产项目目的情况对对现行房地地产开发监监管体制也也是种挑战战。3000亿亿元的潜在在市场规模模2011年年7月，国国内首家众众筹平台“点名时间间”上线，随随后，追梦梦网、好梦梦网、点火火网、众筹筹网、天使使汇、大家家投等几十十家众筹网网站纷纷成成立。法治周末记记者了解到到，“点名时间间”上线两年年已接到七七千多个项项目提案，其其中立项近近千个，成成功三百多多个，单个个筹资项目目最高金额额达一百多多万元。“点名时间间”项目的回回报

49、是实物物或媒体内内容，如项项目产品、出版物或或提供视频频或者音乐乐的播放或或者下载。网信金融CCEO盛佳佳告诉法治治周末记者者，网信金金融旗下股股权众筹平平台“原始会”20133年12月月28日正正式上线以以来，已拥拥有五百多多个注册用用户，已上上线六十多多个项目，完完成融资达达1亿元。值得注意的的是最近原原始会上的的一个光伏伏项目，这这是由招商商 HYPERLINK /0000941.html 新能源集团团旗下的港港股上市公公司联合光光伏发起的的，拟在深深圳前海新新区建设一一个小型太太阳能发电电站，计划划通过众筹筹方式融资资10000万元。资资料显示，电电站运营时时间为200至25年年，建成

50、之之后将是全全球第一个个兆瓦级分分布式太阳阳能电站。分析人士认认为，这一一事件具有有标志性的的意义。意意味着众筹筹是企业除除了 HYPERLINK /baike/initialpublicoffering/ o 财经知识_IPO IPOO、发债、贷款以外外，可以尝尝试的一种种融资方式式。相比较较而言，众众筹比其他他方式更为为快捷和低低成本。如如果该项目目融资效果果良好，并并且合规性性得到认可可，预计会会有更多企企业进行效效仿。世界银行近近日发布的的发展中中国家众筹筹发展潜力力报告显显示，目前前，众筹模模式已在全全球45个个国家成为为数十亿美美元的产业业。预计到到20255年，中国国众筹行业业市场规模模可达5000亿美元元(约合三三千多亿元元人民币)。众筹界期待待中国版JJOBS法法案市场繁荣的的背后却存存在隐忧，无无论在国内内还是国外