浅析租赁合同终止的事由

1、PAGE PAGE 6浅析租赁合合同终止的的事由(一)合同届满满租赁合合同有定期期租赁合同同与不定期期租赁合同同。在不定定期租赁合合同，出租租人及承租租人均可随随时主张租租赁合同。在一方当当事人提出出解除主张张并经过相相当期限之之后，该租租赁合同可可以终止，当当事人之间间的租赁关关系因此而而消灭。在在定期租赁赁合同，双双方当事人人在合同期期限届满而而又未续签签的，合同同关系消灭灭。当事人人对租赁合合同期限约约定不明确确或未约定定期限，以以及未采用用书面形式式且当事人人对期限有有争议的，均均视为不定定期租赁。另外，合同法第2366条规定，租租赁合同期期间届满，承承租人继续续使用租赁赁物，出租租人

2、没有提提出异议的的，原租赁赁合同继续续有效，但但租赁期限限为不定期期。由有期期限的租赁赁合同变为为不定期租租赁合同的的要具备如如下要件：第一，原原租赁合同同到期后，承承租人仍对对租赁物使使用、收益益，而未将将租赁物返返还给出租租人以履行行其返还租租赁物的义义务。第二二，承租人人对租赁物物的使用、收益，出出租人并未未即时表示示反对。所所谓未即时时反对，就就是指对于于承租人对对租赁物的的使用、收收益虽在租租赁期届满满以后，出出租人也未未马上表示示反对的。上述两个个条件同时时具备的，则则使租赁合合同期满后后仍可转变变为不定期期租赁。不不过，出租租人是否必必须明知承承租人有对对租赁物使使用、收益益的事

3、实，学学说上有不不同意见。我们认为为，一般而而言，合同同期满当然然应当终止止，双方之之间合同关关系即告消消灭，承租租人自然应应当返还租租赁物而不不得继续对对租赁物使使用、收益益，这是承承租人应当当履行的义义务，不必必出租人特特别请求或或主张。因因此，如果果出租人并并不知道承承租人继续续对租赁物物使用、收收益，当然然也就无法法向其表示示反对意思思。对于出出租人不知知道承租人人在租赁期期满后仍对对租赁物使使用、收益益这一事实实的，不能能认为租赁赁合同可以以当然地继继续，并成成为不定期期租赁。(二)当事人解解除租赁合合同期限虽虽未届满，但但出现法定定或约定情情事，而由由当事人双双方或其中中一方解除除

4、合同的，租租赁合同也也因此而消消灭。1.依依合同法法规定，可可以由当事事人双方任任何一方主主张解除合合同的，主主要有不定定期租赁，租租赁标的物物灭失等情情形。其中中，不定期期租赁有约约定为不定定期、约定定不明确而而被视为不不定期、未未采用书面面形式，且且当事人对对期限有争争议被视为为不定期租租赁，以及及后双方又又默示地继继续合同的的不定期租租赁四种。这四种不不定期租赁赁合同的双双方当事人人，均可主主张随时解解除租赁。2.出出租人主张张解除合同同的，主要要有这几种种情形：(1)承租人未未按照约定定的方法或或租赁物的的性质使用用、收益租租赁物，致致使租赁物物受到损失失的，出租租人可以解解除合同并并

5、请求赔偿偿损失。(2)承租人未未经出租人人同意转租租的，出租租人可以解解除合同。(3)承租人无无正当理由由未支付或或迟延支付付租金的，出出租人可以以要求承租租人在合理理期限内支支付。承租租人逾期不不支付的，出出租人可以以解除合同同。这里的的条件是：承租人未未支付或迟迟延支付租租金。承租租人未支付付或迟延支支付租金无无正当理由由;承租人人主张的何何种理由方方能构成“正当理由由”，不易易作出一个个严格的标标准，应视视当事人自自身的状况况而依诚信信原则为判判断，如承承租人因失失业而不能能支付房屋屋租金，虽虽然并非不不可以借债债以偿还租租金，然而而终究过分分艰难，因因此，此时时认为其无无正当理由由，而

6、强令令支付租金金，否则即即解除合同同，实有落落井下石之之嫌，不值值提倡。出出租人已另另行定出合合理期限，但但在该期限限内承租人人仍未支付付租金。不不过定出合合理期限不不是出租人人主张解除除合同的必必要前提，因因法律规定定是以“可可以”表述述的，说明明出租人对对此有选择择权，因此此也可以不不定出期限限而直接要要求承租人人支付;前前述种种解解除理由为为法定理由由，出租人人事先不必必另行通知知或定出延延缓期限，即即可直接解解除合同，不不论是定期期合同还是是不定期合合同，对此此均无影响响。而且这这种解除对对出租人一一方而言，是是一种权利利，出租人人既可以解解除也可以以不解除，承承租人无权权干涉和主主张

7、。3.承承租人解除除合同的，有有如下情形形：(1)租赁物危危及承租人人的安全或或者健康的的，即使承承租人订立立合同时明明知该租赁赁物质量不不合格，承承租人仍然然可以随时时解除合同同。这里“承租人”应当扩大大解释为包包括承租人人之共同居居住人，共共同使用人人等等与租租赁物的安安全程度有有利害关系系的人。在在一般中，若若买受人明明知标的物物存有瑕疵疵仍购买的的，一般应应免除出卖卖人的责任任并不允许许买受人解解除合同。但在租赁赁合同则不不能因此而而不允许承承租人解除除合同。但但是，承租租人既然明明知租赁物物存在有危危及安全或或健康的瑕瑕疵，仍执执意租赁该该物的，虽虽然可以允允许其解除除合同，但但在解

8、除合合同以前如如发生因租租赁物的危危险所致损损害时，承承租人不能能对此不承承担任何责责任，因为为承租人明明知这种危危险性的存存在仍要租租赁该物，应应认为主观观上对损害害的发生也也有过错，因因此对损害害也应承担担相应的责责任。(2)因不可归归责于承租租人的事由由，致使租租赁物部分分或者全部部毁损、灭灭失，不能能实现合同同目的的，承承租人可以以解除合同同。条件是是：租赁物物部分或全全部毁损、灭失;租租赁物的毁毁损、灭失失不可归责责于承租人人;租赁物物毁损、灭灭失的程度度已使合同同目的无法法实现。租租赁物的部部分毁损、灭失并不不影响合同同目的实现现，或者只只是部分地地影响承租租人的使用用收益还不不足

9、以影响响整个合同同目的的实实现的，承承租人不能能据此解除除合同。(3)承租人在在租赁期间间死亡，其其生前的共共同居住人人有权继续续原租赁合合同，但可可否解除合合同?我们们认为，就就该法律规规定的目的的而言，是是为保护承承租人生前前共同居住住人的利益益，为了使使承租人的的生前共同同居住人不不因与承租租人无法定定继承关系系而在其死死后骤然无无所依靠。但这既为为一种授权权，该同居居人自然可可以选择。如其认为为其无须受受此种保护护和特别照照顾，自得得不继续该该租赁合同同而解除之之。承租人人之法定继继承人或指指定继承人人，因依其其与承租人人关系可以以取得承租租人地位，因因此可以解解除合同。在房屋屋租赁中

10、，继继承人继承承租赁合同同关系后，是是否可以以以解除合同同的方法而而使承租人人生前之共共同居住人人搬迁?我我国台湾地地区学者史史尚宽认为为，与承租租人同居的的家属都不不是继承人人(如妾、童养媳)，而继承承人有继承承权时，其其使原同居居家属搬出出，自各方方面视之，均均为不当，构构成权利滥滥用，此时时继承人对对于同居家家属应为转转租或租赁赁权之让与与，其与居居住结合之之营业利益益等，应由由同居家属属偿还于继继承人。出出租人不得得主张其为为未经自己己承诺之转转租或租赁赁权之让与与。因为同同居家属原原来就是与与承租人共共同使用收收益的。在在继承人和和同居家属属交涉未定定之时，出出租人可以以向任何一一方

11、请求租租金。交涉涉久拖不决决的，出租租人可因此此解除合同同。我们认认为，根据据合同法法的规定定，承租人人之生前共共同居住人人不限于“同居家属属”，而且且共同居住住人可以直直接要求继继续原租赁赁合同，即即使承租人人之法定继继承人亦不不得干涉。因此，如如该共同居居住人继续续原租赁合合同的，应应认为已继继承原承租租人之地位位，则其有有交纳租金金、保管租租赁物的义义务。若承承租人业已已提前支付付租金，而而该共同居居住人又非非其继承人人时，继承承人得就承承租人已支支付的租金金主张不当当得利返还还。(4)因第三人人对租赁物物主张权利利，以致承承租人无法法对标的物物使用、收收益，行使使租赁权的的。按照合同法

12、的规定，承承租人在这这种情况下下可减少或或不支付租租金。那么么，在这种种情况下，承承租人是否否可解除合合同?应当当认为，合合同可否解解除，关键键不在于是是否存在第第三人主张张权利的情情形发生，而而在于这种种主张是否否确实已经经使承租人人不能对租租赁物使用用、收益，导导致合同的的目的无实实现可能。如果出现现这种结果果的，承租租人当然可可以解除合合同。(三)租赁物灭灭失、毁损损租赁物物的毁损、灭失有可可归责于当当事人一方方或双方的的，也有非非可归责于于双方当事事人的，依依其不同情情况分别述述明如下：1.租租赁合同不不可归责于于双方当事事人的原因因毁损灭失失的。在这这里又可仔仔细区分为为两种：(1)

13、不可抗力力等因素，如如火灾烧毁毁出租房屋屋，或地震震使出租房房屋倒塌的的，出租人人和承租人人双方对于于标的物的的毁损均无无过失，但但由于租赁赁物的毁损损、灭失，使使得合同的的目的已经经不可能实实现，因此此，双方当当事人均可可以主张解解除合同，并并且相互之之间无须承承担责任。(2)承租人按按照约定的的方法或租租赁物的性性质使用租租赁物，但但租赁物因因此而灭失失、毁损的的，因承租租人对此并并无过失，出出租人自然然也无过失失，但租赁赁物已毁损损、灭失而而使合同目目的无法实实现的，同同样应准许许当事人双双方解除合合同，并互互相不负损损害赔偿责责任。但承承租人在此此情况下应应当就其无无过失使用用、收益租租赁物负举举证责任。2.租租赁物因可可归责于承承租人一方方的事由而而灭失、毁毁损的，虽虽然承租人人对此毁损损、灭失应应负损害赔赔偿责任，但但是，此时时合同如因因无法实现现目的而