上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析

1、上海*星级酒店评估过程中收益与本钱测算分析摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比拟法和本钱法进展评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故合适用收益复原法进展评估。星级酒店经营工程多且性质各异，各经营工程在收益和本钱测算上比拟难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益复原法评估星级酒店作了一些探究。一、引言上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商尝餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修讲究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时包

2、容600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时包容800人用餐，并设有大型的欣赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化装间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿寓商务中心等各种效劳设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营工程均由酒店自营。在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比拟法进展评估，另外如采用本钱法评估显然不能表达该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益复原法成为

3、评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营工程收益和本钱费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和本钱费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。二、星级酒店评估过程中收益与本钱费用测算一、上海某四星级酒店工程概况列表如下：用处：台球厅、保龄球厅、游艺厅、冷冻机房、变配电室、自行车库、职工食堂工程概况：建筑：地下3层，地上25层，1-7层为裙房，8-25层为塔楼，酒店空中造型类似帆船，象征酒店事业一帆风顺构造：钻孔灌注桩，箱型根底，框架-剪力墙构造，主要受

4、力构件梁、柱、墙、楼板全现浇外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙商场及大堂入口：地面及墙身铺砌进口磨光花岗石、大理石，墙身配进口高贵灯饰、天花板采用特色石膏板及铝合金薄板电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光花岗石、大理石，天花板采用特色石膏板配进口高贵灯饰公共部位：地面铺设进口磨光花岗石，墙身为进口墙纸、天花板采用进口铝合金薄板洗手间：地面铺设进口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防潮天花吊顶、进口大理石洗手台盆及进口高级洁具、五金配件电梯：进口三菱自动扶梯8台，自动客梯4台，货梯1台，工作电梯1台通讯：美国ATT公司的综合布线光纤网络系统、各层配有充足的 线路电视：三组卫星接收系统及公共电视天线空调：日

5、本原装三洋中央冷暖空调机组热水：所有洗手间均设中央热水系统消防：设置火灾自动报警系统及自动噴淋灭火系统保安：在商场入口、主要通道、客房大厅、电梯轿箱、车库等设有摄像系统楼层层高用处-地下一层6机动车库地下二层：3.2层高机动车库地下三层：3.2层高机动车库一层：4.5商场及宾馆大堂、旅游商店、精品屋、酒吧二层：4桑拿、美容美发、健身房、舞厅、卡拉K三层：4影视厅、会议室、商务中心、棋牌室四层：4中餐厅、咖啡厅、啤酒城、夜总会五层：4风味餐厅、宴会厅五夹层3自用办公六层4大型海鲜城七层4中庭西餐厅八层二十层3.5标准房、豪华套房二十一层二十五层3.2外租写字楼屋顶层3屋顶水箱、屋顶电梯机房、闭路

6、电视机房等二、大厦对外出租写字楼收益和本钱费用测算第21层至25层：对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易搜集，计算比拟简单，其根本估价计算过程如下：1、根据目前酒店附近类似办公楼的客观租金程度及平均出租率，结合酒店办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。年有效毛收益=出租建筑面积日租金程度年平均出租率3602、以年有效毛收益为根底分别计算出管理费用、营业税、城市维护建立税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。各项费用标准为：1管理费一般为年有效毛收益的2%-3%2营业税为年有效毛收益的5%3城市维护建立税为年有效毛收益的0.35%4教育费

7、附加为年有效毛收益的0.15%5堤防费附加为年有效毛收益的0.05%6房产税一般为年有效毛收益的12%7维修费一般为重置本钱的2%8保险费一般为重置本钱的0.2%3、年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益4、选取适当的资本化率5、确定收益年限6、将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收益价值。三、酒店自营工程收益和本钱费用测算1、自营工程收益测算自营工程收益主要包括：1酒店客房出租收益此项计算比拟简单，可根据酒店标准客房数量、豪华套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益=标准客房数每天标准房报价折扣率平均出租率360天+豪华套房数

8、每天豪华房报价折扣率平均出租率360天2酒店商场商品营业收益可根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即年客房出租收益=每天每平方米商场平均营业额商场营业面积360天3酒店各种餐饮收益由于酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比拟复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.9-1.0。年餐饮收益=年客房出租收益系数4酒店其他营业收益包括会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这局部收益涉及工程多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收

9、益包括酒店客房出租收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益。即其他营业收益=酒店客房出租收益+商场商品的营业收益+各种餐饮收益+对外出租办公楼收益系数根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.15-0.2。2、自营工程本钱费用测算相对于自营收益而言，自营局部本钱费用测算要复杂和难以把握，据调查，酒店本钱费用根本计算公式应表达如下：年自营局部本钱费用=消费本钱+管理费用+财务费用+各种税费+利润1消费本钱=商场商品进货本钱+餐饮进货本钱+客房周转物品本钱+会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品本钱+燃料动力费+酒店所有人员薪金其中：商场商品进货本钱=商场营业收益百分比一

10、般在80%左右餐饮进货本钱=餐饮营业收益百分比一般在45%左右客房周转物品本钱=客房营业收益百分比一般在15%左右会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品本钱=酒店其他收益百分比一般在15%左右燃料动力费=年用水量用水单价+年用电量用电单价+年耗煤气量煤气单价+年耗燃油量燃油单价酒店所有人员薪金=营业人员数量营业人员年平均收入+管理人员数量管理人员年平均收入+辅助人员数量辅助人员年平均收入2管理费用=摊销费用+其他管理费用其中：摊销费用为创办费及土地使用权摊销费用，一般按10年摊销。其他管理费用工程众多，涉及金额较小，主要有：a.工会经费，一般按酒店所有人员薪金总额的2%计算b.保险费用，一

11、般按酒店年营业总收益的0.3%计算.广告交际费用,一般按酒店营业总收益的0.3%计算d.固定资产折旧，建筑工程折旧年限按20年计算，机电设备折旧年限按10年计算，办公运输设备折旧年限按5年计算，残值率取5%e.维修费用，一般按酒店建安本钱的2.5%计算3财务费用主要为酒店日常消费经营所需流动资金应支付的银行利息，详细测算应以借款合同为准。4各种税费为营业税、城市维护建立税、教育费附加、堤防费之和a.营业税以营业收益的5%测算b.城市维护建立税以营业收益的0.35%测算.教育费附加以营业收益的0.15%测算d.堤防费附加以营业收益的0.05%测算四项合计为营业收益的5.55%。5利润根据上海市酒

12、店行业平均利润率确定3、计算自营局部评估价值根据自营工程年收益及年总费用计算出自营工程年净收益、选取适当的资本化率、确定收益年限、将收益年限各年净收益分别折现到估价时点累加得到自营工程收益价值。四、五夹层自用办公楼及地下停车库收益和本钱费用测算五夹层自用办公楼收益与本钱测算方法与对外出租写字楼一样，区别仅在于楼层差异，自用办公楼租金可在对外出租写字楼的根底上向下调整10%-15%。地下停车库可分为酒店客户租用车库和社会车辆临时租用车库两局部，前一局部车库可按租约参照对外出租写字楼方法计算收益和本钱费用，后一局部车库可参照酒店客房方法计算收益和本钱费用，当然，资本化率可略低于写字楼和客房资本化率

13、，因为上海市中心车库日趋紧张，供远远跟不上求。三、酒店各收益工程资本化率的选取众所周知，资本化率可以采用以下四种方法选取：1、市场提取法；2、平安利率加风险调整值法；3、复合投资收益率法；4、投资收益率排序插入法。在上述四种方法中，后三种方法均含有较多的主观成分，只有第一种市场提取法比拟客观，故越来越被广阔估价人员所采用。在星级酒店评估中，收益工程众多商尝餐饮、客房、写字楼、会议、娱乐等，每一收益工程从市场提取的资本化率数值应有所不同，在实际评估操作中可通过搜集各收益工程的市场交易价格、市场租金、房屋重置本钱等参数，通过计算租售比得到资本化率。现以收益工程写字楼为例，演示如何从市场中求取资本化

14、率。通过市场调查，选取酒店附近假设干个类似写字楼市场交易价格、一样楼层对应的市场租金、房屋重置本钱，详细情况列表如下：案例市场交易价格元/2市场租金元/天2房屋重置本钱元/2-写字楼A2000044000写字楼B180003.63800写字楼230004.54500写字楼D160003.23500写字楼资本化率计算过程见下表：单位：元工程写字楼A写字楼B写字楼写字楼D-年总收益4*360=14403.6*360=12964.5*360=16203.2*360=1152年总费用营业税费收益5.55%79.971.989.963.9房产税收益12%172.8155.5194.4138.2管理费收益3%43.238.948.634.6房屋维修费重置本钱2%80769070保险费重置本钱0.2%87.697小计383.9349.9431.9313.7年净收益(收益-费用)1056.1946.11188.1838.3市场交易价格20000180002300016000资本化率年净收益/市场交易价格5.28%5.26%5.17%5.24%从上表可以看出,写字楼A、B、D的市场资本化率根本一致,取其算术平均值为写字楼资本化率:(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%四、结语一般来说，在酒店评估中，酒店的收益与本钱费