1~8月房地产行业数据点评：开工投资保持回落销售增速再次改善

1、开工投资保持回落，土地市场热度下行5 月以来融资收紧对房企再投资的影响继续兑现，8 月开发投资累计增速连续 4 个月回落，符合我们预期。施工投资方面，虽然受新开工增速连续放缓影响，1-8 月施工面积累计增速回落 0.2 个百分点，但我们预计融资收紧背景下房企加速存量项目的施工和去化依然是今年的主基调，竣工增速逐步修复，9-12 月施工投资仍将具备韧性。土地投资方面，8 月土地购置面积和成交价款降幅收窄超出我们预期，但从百城土地数据来看，土地市场热度正在持续回落，8 月百城土地成交建面增速、总价增速、溢价率均在下行，我们预计 9-12 月土地购置费增速将继续收窄，带动开发投资增速继续下行。开发投

2、资累计增速连续 4 个月回落，但当月增速又有所回升2019 年 1-8 月全国房地产开发投资累计完成额为 8.46 万亿元，累计同比增长 10.5%，增速较 1-7 月下降 0.1 个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为 6.22 万亿元，累计同比增长 14.9%，增速较 1-7 月下降 0.2 个百分点。2019 年8 月全国房地产开发投资完成额为1.17 万亿元，环比增长4.6%，同比增长10.5%。8 月全国住宅开发投资完成额为 0.87 万亿元，环比增长 5.1%，同比增长 13.7%。图表1： 全国房地产开发投资累计完成额图表2： 全国房地产开发投资当月完成额房地产开发投资累计完成额

3、(万亿元，左轴)累计同比（右轴）14121086420201420152016201720181-8M201912%10%8%6%4%2%0%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地产开发投资当月完成额(亿元，左轴)当月环比（右轴）当月同比（右轴）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019/022019/042019/062019/08资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所住宅开发投资当月完成额(亿元，左轴)当月环比（右轴） 当月同比（右轴）图表3： 全国住宅开发投资累

4、计完成额图表4： 全国住宅开发投资当月完成额住宅开发投资累计完成额(万亿元，左轴)累计同比（右轴）9876543210201420152016201720181-8M201916%14%12%10%8%6%4%2%0%12,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0840%30%20%10%0%-10%-20%-30%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所图表5： 施工投资累计增速图表6： 其他费用累计增速施工投资累计增速9%7%5%3%1%2017-022017-052017-08201

5、7-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05-1%-3%-5%60%其他费用累计增速40%20%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所图表7： 土地购置费累计增速图表8： 2019 年 1-7 月全国房地产开发投资细分占比土地购置费累计增速80%70%60%50%40%30%20%10%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052

6、018-082018-112019-022019-050%32.40%1.38%5.21%4.88%建筑工程安装工程设备工器具购置56.13%其他费用-土地购置费其他费用-非土地购置费资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所新开工稳步回落，竣工当月增速转正2019 年 1-8 月全国房屋新开工面积为 14.51 亿平，累计同比增长 8.9%，增速较 1-7 月下降 0.6 个百分点。其中住宅新开工面积为 10.71 亿平，累计同比增长 8.9%，增速较 1-7月下降 0.7 个百分点。2019 年 8 月全国房屋新开工面积为 1.94 亿平，环比下降 3.9%，

7、同比增长 4.9%。8 月全国住宅新开工面积为 1.42 亿平，环比下降 4.1%，同比增长 4.4%。图表9： 全国房屋新开工面积累计值图表10： 全国房屋新开工面积当月值房屋新开工面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）2520151050201420152016201720181-8M201920%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000当月新开工面积（万平，左轴） 当月环比(右轴)当月同比(右轴)2019/022019/042019/062019/0825%20%15%10%5%0%-5%-10%-15

8、%-20%-25%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所图表11： 全国住宅新开工面积累计值图表12： 全国住宅新开工面积当月值住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）181614121086420201420152016201720181-8M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%20,00015,00010,0005,0000当月住宅新开工面积（万平，左轴） 当月环比（右轴）当月同比（右轴）2019/022019/042019/062019/0825%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%

9、资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所2019 年 1-8 月全国房屋施工面积为 81.32 亿平，同比增长 8.8%，增速较 1-7 月下降 0.2个百分点。1-8 月全国房屋竣工面积为 4.16 亿平，同比下降 10.0%，降幅较 1-7 月收窄1.3 个百分点，其中 7 月单月竣工同比增长 2.8%，自去年 12 月以来首次回正。图表13： 全国房屋施工面积累计值图表14： 全国房屋竣工面积累计值房屋施工面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）8482807876747270686620142015201620172018 1-8M201910%9%8

10、%7%6%5%4%3%2%1%0%12房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）1086420201420152016201720181-8M20198%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所土地数据与百城情况出现背离2019 年 1-8 月全国房地产开发企业土地购置面积为 1.22 亿平，累计同比下降 25.6%，降幅较 1-7 月收窄 3.8 个百分点。1-7 月土地成交价款为 0.64 万亿元，累计同比下降 22.0%，降幅较 1-7 月收窄 5.6 个百分点。2019 年 8 月土地购置面积

11、为 2474.83 万平，环比增长 43.4%，同比下降 6.0%。8 月土地成交价款为 1579.18 亿元，环比增长 60.6%，同比增长 1.4%。这与 Wind 百城土地数据出现背离，8 月百城土地成交建面、总价同比下滑 23.5%、15.9%，住宅类土地溢价率为9.5%，均较 7 月明显回落。本年土地购置面积当月值（万平，左轴） 当月环比（右轴）当月同比（右轴）图表15： 全国房地产开发企业土地购置面积累计值图表16： 全国房地产开发企业土地购置面积当月值本年土地购置面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）43210201420152016201720181-8M201930%20%

12、10%0%-10%-20%-30%-40%3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002019/022019/042019/062019/08100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所土地成交价款当月额(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)图表17： 全国房地产开发企业土地成交价款累计值图表18： 全国房地产开发企业土地成交价款当月值15,00012,0009,0006,0003,0000201420152016201720181-8M201960%本年土地成交价款

13、累计值（亿元，左轴） 累计同比（右轴）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%1,8001,6001,4001,2001,00080060040020002019/022019/042019/062019/08150%100%50%0%-50%-100%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所图表19： 百城土地成交建面和同比增速图表20： 百城土地成交总价和同比增速20,000100大中城市:成交土地总价（亿元） 100大中城市:成交土地规划建面（万平）当月同比80% 15,00010,0005,0002015-01060%40%20%0%-

14、20%-40%2019-07-60%6,0005,0004,0003,0002,0001,0002015-010当月同比200%150%100%50%0%-50%2019-07-100%2015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01资料来源：Wind，华泰证券研究所资料来源：Wind，华泰证券研究所图表21： 百城及各线城市住宅类土地成交溢价率 百城住宅类土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市160%140%120%1

15、00%80%60%40%20%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-070%资料来源：Wind，华泰证券研究所销售增速再超预期，全年预计稳中略降月销售面积当月同比增长 4.7%，增速创去年 8 月以来新高，与我们监测的 43 城销售数据背离（8 月同比下滑 9.0%，7 月同比增长 2.2%）。我们认为一方面由于去年同期销售面积无论在绝对值（1.25 万平）还是在同比增速（2.4%）层面，基数均较低；另一方面由于三四线城市韧性依

16、然较强，根据国家统计局数据，中部和西部地区 1-8 月销售面积增速分别为 0.5%、3.8%，较 1-7 月扩大 0.6、1.0 个百分点，明显强于东部地区。月以后，我们认为需要关注正反两方面因素的博弈：积极因素方面，随着“金九银十” 传统旺季来临，房企推盘量将逐渐增大；此外流动性转向宽松将对需求端产生边际利好。消极因素方面，部分低能级城市将逐渐回归长周期基本面，市场趋于冷却；此外热点城市对于房贷利率和额度仍将进行管控。“房住不炒”、“因城施策”框架下，我们维持今年全国商品房销售面积稳中略降的判断。2019 年 1-8 月全国商品房销售面积为 10.18 亿平，累计同比下降 0.6%，降幅较

17、1-7 月收窄 0.7 个百分点；其中，商品住宅销售面积为 8.94 亿平，累计同比增长 0.6%，增速较 1-7月扩大 1.0 百分点。2019 年 8 月全国商品房销售面积为 1.31 亿平，环比增长 0.5%，同比增长 4.7%；其中， 商品住宅销售面积为 1.17 亿平，环比增长 0.7%，同比增长 7.2%。图表22： 全国商品房销售面积累计值图表23： 全国商品房销售面积当月值商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）20181614121086420201420152016201720181-8M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%25,00020,00

18、015,00010,0005,0000当月商品房销售面积（万平，左轴）当月环比(右轴)当月同比(右轴)2019/022019/042019/062019/0860%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所图表24： 全国商品住宅销售面积累计值图表25： 全国商品住宅销售面积当月值商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴） 累计同比（右轴）当月商品住宅销售面积（万平，左轴）当月环比(右轴)当月同比(右轴)20,00060%1614121086420201420152016201720181-8M2

19、01925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0850%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所2019 年 1-8 月全国商品房销售金额为 9.54 万亿元，累计同比增长 6.7%，增速较 1-7 月上升 0.5 个百分点；其中，商品住宅销售金额为 8.33 万亿元，累计同比增长 9.9%，增速较 1-7 月上升 0.7 个百分

20、点。2019 年 8 月全国商品房销售金额为 1.22 万亿元，环比下降 2.0%，同比增长 10.1%；其中，商品住宅销售金额为 1.09 万亿元，环比下降 1.8%，同比增长 14.6%。商品房销售额当月值(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)图表26： 全国商品房销售金额累计值图表27： 全国商品房销售金额当月值商品房销售额累计值（万亿，左轴） 累计同比（右轴）1614121086420201420152016201720181-8M201940%30%20%10%0%-10%20,00015,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/08

21、60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所商品住宅销售额当月值(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)图表28： 全国商品住宅销售金额累计值图表29： 全国商品住宅销售金额当月值商品住宅销售额累计值（万亿，左轴） 累计同比（右轴）14121086420201420152016201720181-8M201940%30%20%10%0%-10%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0860%50%40

22、%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所现房角度，库存维持下行趋势。2019 年 8 月末全国商品房待售面积 4.98 亿平，较 7 月末减少 92 万平。图表30： 商品房待售面积及去化周期商品房待售面积（万平，左轴）去化周期（月，右轴）80,0003070,0002560,00050,0002040,0001530,0001020,00010,0005002013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/04注：去化周期计算方式为全国商品房待售面积除以近 12

23、 个月商品房现房销售面积的均值资料来源：国家统计局，华泰证券研究所到位资金累计增速连续 4 个月回落，融资管控短期仍将延续5 月银保监会下发 23 号文以来，房地产融资连续出现针对性收紧政策，信托、境内债、境外债、开发贷等传统融资渠道相继被加强监管。受此影响，到位资金累计增速连续 4 个月回落，符合我们预期，其中 8 月国内贷款当月增速继续下行，自筹资金当月增速低位徘徊。我们预计在流动性转向宽松和严控资金过度流入房地产的监管思路共存的背景下，结合韧性较强的地产数据，短期内融资政策预计仍将较为严格。2019 年 1-8 月房地产开发企业到位资金为 11.37 万亿元，同比增长 6.6%，增速较

24、1-7 月下降 0.4 个百分点。2019 年 8 月到位资金为 1.39 万亿元，环比下降 6.1%，同比增长 4.1%。图表31： 房地产开发企业到位资金累计值图表32： 房地产开发企业到位资金当月值房地产开发资金累计值(万亿元，左轴)累计同比（右轴）181614121086420201420152016201720181-8M201916%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000房地产开发资金当月值(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)2019/022019/042019/062019/0860%40%2

25、0%0%-20%-40%-60%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所拆分到位资金的主要构成：2019 年1-8 月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.73 万亿元，累计同比增长9.8%，增速较 1-7 月增长 0.3 个百分点。2019 年 8 月国内贷款为 1944.60 亿元，环比下降 5.0%， 同比增长 11.9%。图表33： 房地产开发到位资金中国内贷款累计值图表34： 房地产开发到位资金中国内贷款当月值房地产开发资金中国内贷款累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）320%210%10%0-10%201420152016201720181-8

26、M20196,0005,0004,0003,0002,0001,0000国内贷款当月值(亿元)当月环比当月同比2019/022019/042019/062019/08150%100%50%0%-50%-100%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所2019 年1-8 月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为3.60 万亿元，累计同比增长3.1%，增速较 1-7 月增长 0.3 个百分点。2019 年 8 月自筹资金为 5004.37 亿元，环比增长 16.4%， 同比增长 4.9%。图表35： 房地产开发到位资金中自筹资金累计值图表36： 房地产开发到位资金中自

27、筹资金当月值房地产开发资金中自筹资金累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）612%510%8%46%34%22%0%1-2%0-4%20142015201620172018 1-8M20198,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自筹资金当月额(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月同比(右轴)2019/022019/042019/062019/0850%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所2019 年 1-8 月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为

28、 3.84 万亿元，累计同比增长8.3%，增速较 1-7 月下降 1.3 个百分点。2019 年 8 月定金及预收款为 4396.93 亿元，环比下降 20.3%，同比下降 0.8%。图表37： 房地产开发到位资金中定金及预收款累计值图表38： 房地产开发到位资金中定金及预收款当月值房地产开发资金中定金及预收款累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴）640%530%420%310%20%1-10%0-20%201420152016201720181-8M20198,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及预收款当月额(亿元，左轴)当月环比(右轴)当月

29、同比(右轴)2019/022019/042019/062019/0840%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：国家统计局，华泰证券研究所资料来源：国家统计局，华泰证券研究所2019 年 1-8 月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款累计值为 1.74 万亿元，累计同比增长 11.8%，增速较 1-7 月上升 0.5 个百分点。2019 年 8 月个人按揭贷款为 2250.98亿元，环比下降 5.9%，同比增长 15.5%。图表39： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值图表40： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发资金中个人按揭贷款累计值（万亿元，左轴）3累计同比（右轴）50%40%230%20%1