关于房贷关于房贷新政策下能否适用不可抗力和情势变更来解除购房合同

1、PAGE PAGE 7A theesis submmitteed tooXXXin paartiaal fuulfilllmennt off thee reqquireementtfor tthe ddegreee offMasteer off Enggineeeringg关于房贷新新政策下能能否适用不不可抗力和和情势变更更来解除购购房合同关于房贷新新政策下能能否适用不不可抗力和和情势变更更来解除购购房合同作作者陈雪彦彦 近来来由于房贷贷新政策的的出台，改改变了二套套房、三套套房的认定定标准，提提高了首付付比例。一一时间，商商品房买卖卖合同纠纷纷在中华大大地上以迅迅雷不及掩掩耳之势，铺铺天盖地

2、地地袭来，致致使很多开开发商、购购房者一时时措手不及及。诉状如如雪片一般般飞进法院院，开发商商起诉购房房者要求承承担违约责责任，购房房者起诉开开发商要求求解除购房房合同退还还定金，双双方可谓纷纷纷扰扰、莫衷一是是。为解决决这个问题题，本文依依据法律的的相关规定定对房贷新新政策下的的商品房买买卖合同纠纠纷的法律律适用问题题展开论述述。房房贷新政策策导致产生生诸多商品品房买卖合合同纠纷的的根源在于于，新政策策改变了二二套房、三三套房的认认定标准，致致使很多原原来认定为为一套房、二套房的的房屋，现现在沦为二二套房、三三套房，同同时新政策策提高了二二套房、三三套房的首首付比例，造造成购房者者无法按原原

3、计划获得得充足的银银行贷款，而而另一方面面，与开发发商之间的的购房合同同已签订，定定金已支付付，无法获获得充足的的银行贷款款，就意味味着无法按按照购房合合同来履行行买方义务务，按合同同约定需承承担定金责责任，购房房者作为交交付定金的的一方将无无权要求返返还定金。面对对开发商的的起诉，购购房者提出出了以“不不可抗力”和“情势势变更”为为主要理由由的抗辩。一些购房房者也主动动起诉要求求以“不可可抗力”和和“情势变变更”为由由解除合同同，返还定定金。下面面笔者将分分别阐述“不可抗力力”和“情情势变更”的理由是是否成立，及及如何操作作。合同法将不可抗抗力规定为为行使合同同解除权的的法定事由由，一旦发发

4、生不可抗抗力，合同同双方均有有权主张解解除合同，而而不用承担担违约责任任。那么，什什么是不可可抗力呢?民法通通则第一一百五十三三条把不可可抗力规定定为“不能能预见，不不能避免并并不能克服服的客观情情况”，合同法第一百一一十七条第第二款规定定，“因不不可抗力不不能履行合合同的，根根据不可抗抗力的影响响，部分或或者全部免免除责任”。构成不不可抗力必必须具备以以下要件：1.不可预见见的偶然性性。不可抗抗力所指的的事件必须须是当事人人在订立合合同时不可可预见的事事件,它在在合同订立立后的发生生纯属偶然然。当然,这种预料料之外的偶偶然事件,并非是当当事人完全全不能想象象的事件,有些偶然然事件并非非当事人

5、完完全不能预预见。但是是由于它出出现的概率率极小,而而被当事人人忽略不计计,把它排排除在正常常情况之外外,但结果果这种偶然然事件真的的出现了,这类事件件仍然属于于不可预见见的事件。在正常情情况下,判判断其能否否预见到某某一事件的的发生有两两个不同的的标准：一一是客观标标准,即在在某种具体体情况下,一般理智智正常的人人能够预见见到的,该该合同当事事人就应当当预见到。如果对该该种事件的的预见需要要一定的专专门知识,那么只要要具有这种种专业知识识的一般正正常水平的的人所能预预见到的事事件则该合合同当事人人就应当预预见。二是是主观标准准,就是在在某种具体体情况下,根据行为为人的主观观条件,如如当事人的

6、的年龄、发发育状况、知识水平平、职业状状况、受教教育程度以以及综合能能力等因素素来判断合合同当事人人是否应该该预见到。2.不可控制制的客观性性。不可抗抗力事件必必须是该事事件的发生生是因为债债务人不可可控制的客客观原因所所导致的,债务人对对事件的发发生在主观观上既无故故意,也无无过失,主主观上也不不能阻它发发生。债务务人对于非非因为可归归责于自己己的原因而而产生的事事件,如果果能够通过过主观努力力克服它,就必须努努力去做,否则就不不足以免除除其债务。根据据不可抗力力的以上两两个特点，我我们来对房房贷新政策策进行一个个法律分析析。很多人人认为，国国家打压房房价，抑制制房价投机机是必然趋趋势，政府

7、府有关部门门也多次声声明要抑制制房价过快快增长，因因此房贷新新政策是可可以预见的的。对于这这个问题，笔笔者持不同同意见。首首先，政府府是否出台台打压房价价的政策，只只是一种可可能性，是是一种不确确定的状态态。我们都都知道社会会上风传的的很多政府府举措，并并非最后都都形成规范范性文件，有有很多在热热度过后，就就销声匿迹迹，更何况况年初北京京市长在北北京市政协协会座谈会会上还说不不用政策手手段打压房房价，在这这种情况下下，一般的的购房者，并并不能准确确把握政策策动向，如如何能正确确预测出政政府会出台台打压房价价的新政?其次，就就算政府要要出台新政政，那么会会是多长时时间后，三三个月、六六个月、还还

8、是一年两两年?可见见时间是不不确定的。而购房者者跟开发商商签订完购购房合同后后，只需要要在很短的的时间内就就能办理完完按揭贷款款手续，购购房者有什什么能力和和义务去预预见什么时时间内会出出台新政?再次，作作为打压房房价的手段段，政府可可以选择的的措施有提提高房产交交易的相关关税费，提提高银行贷贷款利率，提提高首付比比例，对房房产交易条条件进行严严格限制等等方式。多多种方式中中，除了提提高首付比比例外，其其他措施对对购房者获获得银行的的按揭贷款款影响并不不大，购房房者有什么么能力和义义务要预测测到政府恰恰好会采取取提高首付付比例的措措施?以上上三种情形形总结起来来就是是否否颁布，何何时颁布，采采

9、取何种措措施。这三三个不确定定因素远远远超过一般般正常人的的预见能力力，因而房房贷新政的的出台不应应该由购房房者来承担担应该预见见的责任，房房贷新政策策应属于不不可预见的的内容。满足了了不可预见见的条件，接接下来我们们要看这个个风险是否否属于不可可控制。由由于新政不不直接影响响购房合同同的效力，因因而购房合合同在法律律上是可以以履行的。造成购房房合同无法法履行的困困难在于，提提高首付比比例后造成成购房者资资金不足，如如果这个时时候，开发发商能为购购房者解决决资金渠道道的问题，比比如说通过过担保公司司的担保由由他方来补补足资金缺缺口，那购购房合同就就可以正常常履行，这这种情况下下，新政就就属于可

10、以以控制的范范围，因而而不成为不不可抗力。但因为在在购房合同同中，开发发商并不承承担为购房房者提供购购房资金的的义务，如如果开发商商没有替购购房者提供供可提供资资金支持的的第三方，购购房者有没没有义务自自己寻找资资金来完成成对合同的的履行呢?根据合同同的严格责责任，在合合同合法有有效的前提提下，只要要购房者没没有按照购购房合同的的约定支付付房款，即即构成违约约责任。因因此，即使使新政的出出现导致购购房资金出出现缺口，购购房者仍然然可能通过过自行筹集集资金的方方式来履行行支付房款款的义务。因此新政政的出现虽虽然满足不不可预见的的条件，却却并不满足足不可控制制的条件，虽虽然属于不不能避免，但但并非

11、不可可克服，因因此不能成成为不可抗抗力。由于房贷贷新政不能能成为不可可抗力，所所以购房者者以不可抗抗力进行抗抗辩或者主主张解除购购房合同，将将很难得到到法院的支支持。接下来我我们再看一一下什么是是情势变更更。情势变变更是指合合同成立生生效后至合合同履行终终止前，合合同赖以存存在的客观观基础或环环境发生了了不可归责责于合同当当事人的重重大变异，致致使合同履履行异常艰艰难或合同同目的落空空。如果继继续履行合合同，将使使合同一方方当事人明明显处于不不利地位并并导致其经经济利益的的重大损失失，或是继继续履行合合同对一方方当事人已已无任何意意义，为避避免显失公公平的后果果发生，不不利一方当当事人可以以请

12、求变更更或者解除除合同，免免除合同义义务而不因因此承担违违约责任的的一种原则则或制度。由于情事事变更原则则是基于维维护社会实实质正义的的衡平立场场，允许法法律凌驾于于合同当事事人的自主主意识之上上，出于防防止合同当当事人因缔缔约时所无无法预料且且无法控制制的社会变变故，而获获取不当利利益或遭受受意外损失失的明显违违反一般公公正观念的的情况发生生，主动介介入和干预预合同关系系。因此，法法律对情事事变更原则则的适用规规定了严格格的条件。第一一，情事变变更是订约约时当事人人不可预见见的。如果果订约时当当事人预见见将来要发发生某种情情事变更，而而当事人仍仍以现在的的客观情况况为基础订订约的，表表明该当

13、事事人愿意承承担风险，而而无理由主主张情事变变更。如果果当事人应应当预见将将要发生情情事变更而而未预见，说说明其主观观上具有过过错，也不不应适用情情事变更原原则，但对对于有些发发生几率很很低的情况况，如飞机机失事，尽尽管当事人人订约时会会预见到这这些情况可可能发生，但但仍应作为为情事变更更对待。如如果合同双双方当事人人之间，一一方预见而而另一方没没有预见，则则应区分善善意与恶意意等不同情情况，对善善意的没有有预见的当当事人应允允许其主张张情事变更更第二二，情事变变更事实的的出现不可可归责于双双方当事人人。不可归归责于双方方当事人是是指当事人人对情事的的变更无法法预见和控控制，双方方当事人对对于

14、情事变变更事实的的出现在主主观上没有有过错。如如国家经济济政策的调调整、全球球性或区域域性的经济济危机或金金融动荡等等。如果情情事变更可可归责于当当事人，则则当事人自自应负担其其风险或承承担违约责责任，不发发生适用情情事变更原原则问题，至至于不可归归责于当事事人的情事事变更的范范围，既包包括不可抗抗力，也包包括意外事事件和其它它非当事人人所能预见见的事件。第三三，因情事事变更使原原合同的履履行显失公公平。情事事变更发生生后，通常常造成了当当事人之间间的利益失失衡。如果果继续按原原合同规定定履行义务务，将会对对当事人明明显有失公公平，从而而会违背诚诚实信用原原则。在理理解显失公公平时应当当注意三

15、点点：其一，显显失公平的的出现必须须是因情事事变更产生生的，而不不是因其它它原因造成成的。其二二，合同履履行显失公公平是指双双方当事人人利益严重重失衡，表表现为履行行过于艰难难或必须付付出高昂的的代价。如如果情事变变更对双方方当事人之之间的利益益关系影响响轻微，则则不应主张张适用。其其三，决定定公平与否否的时间应应以债务人人履行债务务的时间为为准，而不不能以其它它任何时间间为标准。第四四，必须有有情事变更更的客观事事实。这种种客观事实实的出现和和存在是适适用情事变变更原则的的前提。这这种客观事事实是指合合同订立时时作为该合合同赖以成成立的基础础的客观情情况发生了了异常变动动。该变动动既可以是是

16、交易或经经济情况的的变化，也也可以是非非经济事实实的变化，如如发生了不不可抗力或或意外事件件，国家经经济政策进进行重大调调整，货币币严重贬值值、价格大大幅度上涨涨等。在实实践中判断断情事是否否发生变更更，应以法法律行为基基础是否丧丧失、当事事人目的能能否实现、是否造成成对价关系系障碍等因因素为具体体标准。第五，情情事变更必必须发生在在合同成立立后履行终终止前。这这项原则确确立的目的的在于对合合同关系建建立基础发发生异变而而给合同当当事人造成成的不公平平处境予以以法律救济济。如果情情事变更的的事实在订订约以前发发生，则合合同是在已已发生变化化了的客观观情况的基基础上订立立的，无适适用情事变变更原

17、则的的必要。如如果在订约约时已发生生情事变更更，受不利利影响的当当事人仍以以变化前的的客观情况况为基础订订约，则表表明其自愿愿承担风险险与不利后后果，对其其没有必要要加以保护护。此时若若受不利影影响的当事事人确实不不知已发生生的情事变变更，则可可依重大误误解制度加加以解决。如果在合合同履行完完毕以后发发生情事变变更，则因因合同关系系已不存在在，对双方方的利益不不产生任何何影响，也也就没有必必要适用情情事变更原原则。但是是，如果债债务人迟延延履行债务务，并在迟迟延期内发发生情事变变更，从制制裁违约债债务人的角角度出发，应应不许其以以情事变更更原则主张张免责。如如果合同订订立后履行行终止前发发生情

18、事变变更，当事事人确不知知情或者知知情而未主主张，为尽尽快稳定法法律关系，只只要当事人人如约履行行合同并致致其效力消消灭，也不不应再允许许情事变更更原则的适适用。近年来受受金融风暴暴和次贷危危机的影响响，国内以以情势变更更为由要求求解除合同同的纠纷呈呈直线上升升趋势，在在这样的背背景下，最最高人民法法院对情势势变更原则则的适用进进行了相应应的规范。为了更好好地了解情情势变更原原则，以下下就最高人人民法院对对情势变更更原则的适适用规定进进行部分列列举：最高人民法法院合同同法解释二二第二十十六条规定定，“合同同成立以后后客观情况况发生了当当事人在订订立合同时时无法预见见的、非不不可抗力造造成的不属

19、属于商业风风险的重大大变化，继继续履行合合同对于一一方当事人人明显不公公平或者不不能实现合合同目的，当当事人请求求人民法院院变更或者者解除合同同的，人民民法院应当当根据公平平原则，并并结合案件件的实际情情况确定是是否变更或或者解除”。最最高人民法法院关于正正确适用中华人民民共和国合合同法若若干问题的的解释(二二)服务党党和国家的的工作大局局的通知中中规定，“对于合合同法解释释二第二二十六条，各各级人民法法院务必正正确理解、慎重适用用。如果根根据案件的的特殊情况况，确需在在个案中适适用的，应应当由高级级人民法院院审核。必必要时应报报请最高人人民法院审审核”。最高人人民法院关关于当前形形势下审理理

20、民商事合合同纠纷案案件若干问问题的指导导意见规定定：一一、慎重适适用情势变变更原则，合合理调整双双方利益关关系11.当前市市场主体之之间的产品品交易、资资金流转因因原料价格格剧烈波动动、市场需需求关系的的变化、流流动资金不不足等诸多多因素的影影响而产生生大量纠纷纷，对于部部分当事人人在诉讼中中提出适用用情势变更更原则变更更或者解除除合同的请请求，人民民法院应当当依据公平平原则和情情势变更原原则严格审审查。2.人民民法院在适适用情势变变更原则时时，应当充充分注意到到全球性金金融危机和和国内宏观观经济形势势变化并非非完全是一一个令所有有市场主体体猝不及防防的突变过过程，而是是一个逐步步演变的过过程

21、。在演演变过程中中，市场主主体应当对对于市场风风险存在一一定程度的的预见和判判断。人民民法院应当当依法把握握情势变更更原则的适适用条件，严严格审查当当事人提出出的“无法法预见”的的主张，对对于涉及石石油、焦炭炭、有色金金属等市场场属性活泼泼、长期以以来价格波波动较大的的大宗商品品标的物以以及股票、期货等风风险投资型型金融产品品标的物的的合同，更更要慎重适适用情势变变更原则。3.人民法院院要合理区区分情势变变更与商业业风险。商商业风险属属于从事商商业活动的的固有风险险，诸如尚尚未达到异异常变动程程度的供求求关系变化化、价格涨涨跌等。情情势变更是是当事人在在缔约时无无法预见的的非市场系系统固有的的

22、风险。人人民法院在在判断某种种重大客观观变化是否否属于情势势变更时，应应当注意衡衡量风险类类型是否属属于社会一一般观念上上的事先无无法预见、风险程度度是否远远远超出正常常人的合理理预期、风风险是否可可以防范和和控制、交交易性质是是否属于通通常的“高高风险高收收益”范围围等因素，并并结合市场场的具体情情况，在个个案中识别别情势变更更和商业风风险。4.在调整尺尺度的价值值取向把握握上，人民民法院仍应应遵循侧重重于保护守守约方的原原则。适用用情势变更更原则并非非简单地豁豁免债务人人的义务而而使债权人人承受不利利后果，而而是要充分分注意利益益均衡，公公平合理地地调整双方方利益关系系。在诉讼讼过程中，人人民法院要要积极引导导当事人重重新协商，改改订合同;重新协商商不成的，争争取调解解解决。为防防止情势变变更原则被被滥用而影影响市场正正常的交易易秩序，人人民法院决决定适用情情势变更原原则作出判判决的，应应当按照最最高人民法法院关于于正确