合同审查意见书

1、合同审查意意见书致：重庆市市天罡房地地产咨询有有限公司合同名称：房地产居居间买卖合合同合同编号：001送审人：重重庆市天罡罡房地产咨咨询有限公公司送审时间：20077-7-118一：合同基基本情况：合同的基本本条款有所所约定，如如：1、当事人人的名称或或姓名、住住所。2、标的。3、价款款。4、履行期期限、方式式。5、违约约责任。66、合同生生效条款。二：合同存存在的主要要问题：1、合同应应具备的部部分条款没没有约定。2、有些条条款约定不不明确。3、有些文文字表述不不符合法律律规定。三：审查修修改意见及及理由：一、当事事人的名称称或姓名、住所 1、卖方修改改为：“卖方： （以下下简称甲方方）”。

2、应填写写共有人的的姓名。因为：根据据城市私私有房屋管管理条例规定“机关、团团体、部队队、企业、事业单位位不得购买买或变相购购买城市私私有房屋，如如因特殊需需要必须购购买，须经经县以上人人民政府批批准”。此条规规定明确了了机关、团团体、部队队、企业、事业单位位购买城市市私有房屋屋尚需一定定的程序。2、删去：“卖方、代代理人、卖卖方项中的的营业执照照号、法定定代表人项。因为：代理理人只能是是自然人，因因此，不可可能有法定定代表人和和营业执照照项。3、把“买买方”调到第二二项位置，把把经纪方改改为“中介方”，且分别别注明“（以下简简称乙方、丙方）”。因为：一是是符合合同同的一般规规律，二是是根据城城

3、市房地产产管理法第56条规定定，中介机机构分为房房地产咨询询公司、房房地产价格格评估公司司、房地产产经纪公司司。而我们们公司的类类别是房地地产咨询公公司。二、房屋其其本情况以表格的形形式作如下下修改：坐落：重庆庆市万州区区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平平方米）套内面积（平平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人人土地证号土地性质附属设施因为：这样样修改简单单明了。三：三方承承诺并保证证（一）甲方方1、该房屋屋产权清晰晰、合法、交易手续续完备，无无任何债务务纠纷，并并保证产权人人及共有人人同意出售售此房。2、该房产产没有被司司法机关和和行政机关关依法裁定定、决定查查封、保全、罚没。

4、3、该房产产没有设定定抵押等担担保。4、公告拆拆迁范围，即即将实施拆拆迁。 5、其其他禁止、限制交易易的情况。 6、积积极配合办办理过户手手续，不得得以任何借借口推诿。（二）乙方方1、按规定定交付定金金及房款。2、提供该该房屋过户户交易和银银行贷款时时所需的相相关证件及及材料的原原件和复印印件，并保保证在办理理过户交易易手续时按按时到场。（三）丙方方1、见证并并监督本合合同的执行行。2、代办该该房屋过户户、贷款的的相关手续续。3、代收乙乙方支付的的定金、房房款，并接接受委托向向甲方支付付房款。4、甲、乙乙双方发生生违约或争争执等情形形时，应出出面予以协协商；协商商无效时，应应采取中立立态度，并

5、并证明事实实。这样规定，有有利于中介介公司免责责，且对三三方有一定定的约束。 四、价款、相关费及及支付方式式（一）房价价及支付方方式双方同意意上述房屋屋售价为人人民币（大大写） _万万_仟_元整(小写)_ 元。第一次付款款： 年年 月月 日日前乙方按按出售房屋屋价格的_支付首付付款（大写写）_ 元（小小写）_元元（此数额额含定金）。第二次付款款：过户的的同时，乙乙方凭丙方方持有的业务受理理单将（大大写）_ 元（小小写）_元元以现金方方式或三方方同意的其其他方式支支付给甲方方。第三次付款款：甲方协协助乙丙方方办理水、电、气、闭路等手手续后，乙乙方向甲方方支付尾款款 元（大大写）小写写 。甲乙双方

6、采采取按揭方方式支付房房款的，付付款方式及及相关相关关约定适用用丙方的二手房按按揭服务合合同。这样修改比比较清晰，尾尾款的目的的在于保证证甲方协助助附属设施施的过户，且且有利于甲甲方不破坏坏附属设施施。原合同同规定“买买方应在办办出新房产产证当日将将余款付清清” 这样约定定，不利于于及时交割割，且对甲甲方存在房房屋所有权权移转而有有收不到部部分房款的的风险，对对丙方也留留下后遗症症。按揭服服务应当另另行规定较较合适，因因为合同调调整的对象象不同。 （二二）相关费费用1、 经经甲乙双方方约定，该该房屋交易易税费按国国家规定收收费标准由由 承承担。2、签订本本协议的同同时，甲乙乙双方按与与丙方约定

7、定的收费标标准，甲方方支付佣金金（大写）_ 元（小小写）_，乙乙方支付佣佣金（大写写）_ 元（小小写）_。3、权证代代办费（大大写）_ 元（小小写）_，由由 方支付。 这样修改比比较直观。原合同规规定了很多多税费明细细，其实没没有必要，且且这样规定定有一定的的风险，因因为税费国国家随时在在调整，变变化比较快快，很难列列举清楚，容容易导致甲甲乙双方扯扯皮。因此此，只要作作笼统说明明即可，即即按照国家家有关税费费规定由甲甲乙双方各各自承担。为了结合合万州部分分市民的特特殊情况，有有些交易人人不懂国家家税费，怕怕上当，愿愿意净的或或者净付，因因此，可以以约定由一一方支付税税费。五、过过户、交房房及方

8、式 1、经经甲乙双方方协商，甲甲乙双方应应于 年 月 日到万万州区房屋屋交易中心心协同丙方方办理该房房产过户手手续。2、甲方应应于 年 月 日交付付该房屋给给乙方占有有使用，以以交付钥匙匙的方式进进行占有使使用。3、该房屋屋交付当日日，甲、乙乙、丙 三方均需需到场。待待该房屋交交付完毕后后，甲、乙乙双方应签签订物业业交割单。 44、该房屋屋交付前，因因该房屋所所产生的各各项费用如如：水、电电、气、物物业、等费费用，由甲甲方承担；该房屋交交付并签订订物业交交割单后后，因该房房屋所产生生的各项费费用如：水水、电、气气、物业、等，由乙乙方承担。该房屋交交付时，甲甲方应提供供上述费用用交纳的单单据。5

9、、在占有有使用期间间，房屋没没有过户之之前，乙方方不得对该该房屋进行行改善或者者改良。这样规定有有利于防止止拖延履行行，防止买买方不当处处置没有过过户的房屋屋。六、违违约责任 1、若若甲方在上上述期限内内未履行交交房义务，致致使乙方解解除合同的的，甲方应应将已收房房款及利息息全部退还还乙方，利利息按_利率计算算并双倍返返还定金，同同时支付丙丙方全部中中介费。2、甲、乙乙方不在约约定的时间间内办理房房屋过户手手续，相对对方有权向向对方追索索违约金。违约金自自本合同约约定的过户户期限届满满第二日起起至实际过过户之日止止，每延迟迟一日按房房屋价款万万分之_（大大写）向相相对方支付付延期违约约金。逾迟

10、迟超过_日日（遇法定定节假日顺顺延）仍未未过户的，非非违约方有有权解除本本合同，其其交纳的定定金甲方不不予返还，并并由违约方方支付丙方方全部中介介费用。3、乙方如如未按本合合同付款方方式规定的的时间付款款，甲方有有权向乙方方追索违约约金。违约约金自本合合同约定的的付款期限限第二日起起至实际付付款之日止止，每延迟迟一日乙方方按延迟交交付价款万万分之_（大大写）向甲甲方支付延延期违约金金。逾迟超超过_日（遇遇法定节假假日顺延）乙乙方仍未付付款的，甲甲方有权解解除本合同同，其交纳纳的定金甲甲方不予返返还，并由由乙方付丙丙方全部中中介费用。4、甲方如如违反上列列保证义务务而导致合合同无效或或者不能履履

11、行，须向向乙方和丙丙方承担损损害赔偿金金或者违约约金，向乙乙方双倍返返还定金并并承担实际际损失，向向丙方支付付全部中介介费用。5、本合同同签定后如如无正当理理由甲、乙乙方：擅自自解除合同同的；相互互或与他人人串通，损损害丙方利利益的；未未能向丙方方提供相关关房产证件件、文件、合同、身身份证件等等，致使丙丙方无法完完成居间任任务，且给给丙方造成成实际损失失的；按照照丙方在本本合同中应应当获得的的佣金予以以赔偿。6、如丙方方违约，则则退还佣金金。 这样修改比比较明确具具体，赔付付时间有具具体款项，不不会使条款款的实际约约束力和执执行力下降降，以确保保合同条款款的最终落落实。这样样规定更有有利于保护

12、护三方的合合法权益，促促使合同得得到全面履履行。七、解决决争议的方方式本合同在履履行中如发发生争议，三三方应协商商解决。协协商不能解解决的，三三方同意任任何一方均均可向房地地产所在地地人民法院院提起诉讼讼。八、合同同生效条款款本合同正本本一式三份份，经甲乙乙丙三方签签字或者盖盖章后生效效。甲、乙乙、丙三方各执执一份。本合同未尽尽事宜，双双方可签定定补充协议议。本合同同的附件和和双方签定定的补充协协议为本合合同不可分分割的组成成部分，具具有同等法法律效力。这样修改把把合同附件件纳入合同同，具有法法律意义，且且可以根据据实际情况况以附件的的方式补充充合同。原原合同规定定本合同一一式四份，那那样规定

13、没没有必要，且且增加了成成本，除非非需要备案案才需四份份。以上意见，仅仅供参考。 重重庆升腾律律师事务所所 卿卿成平 22007年年7月20日附：房屋买卖居居间合同出卖方： （以下下简称甲方方）身份证号： 电话：买受方： （以下简简称乙方）身份证号： 电话：中介方：重庆市天天罡房地产产咨询有限限公司 （以以下简称丙丙方）地址： 电话： 根据中中华人民共共和国合同同法、中华人民民共和国房房地产管理理法及其其他相关法法律、法规规之规定，甲甲、乙、丙丙三方在平平等、自愿愿和协商一一致的基础础上，就甲甲、乙双方方共同委托托丙方从事事房地产经经纪事项达达成一致意意见，特订订立如下协协议：一、房屋屋其本情

14、况况坐落：重庆庆市万州区区 幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平平方米）套内面积（平平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人人土地证号土地性质附属设施二：三方承承诺并保证证（一）甲方方1、该房屋屋产权清晰晰、合法、交易手续续完备，无无任何债务务纠纷，并并保证产权人人及共有人人同意出售售此房。2、该房产产没有被司司法机关和和行政机关关依法裁定定、决定查查封、保全、罚没。3、该房产产没有设定定抵押等担担保物权。4、公告拆拆迁范围，即即将实施拆拆迁。 5、其其他禁止、限制交易易的情况。 6、积积极配合办办理过户手手续，不得得以任何借借口推诿。（二）乙方方1、按规定定交付定金金及房款。2、提供该

15、该房屋过户户交易和银银行贷款时时所需的相相关证件及及材料的原原件和复印印件，并保保证在办理理过户交易易手续时按按时到场。（三）丙方方1、见证并并监督本合合同的执行行。2、代办该该房屋过户户、贷款的的相关手续续。3、代收乙乙方支付的的定金、房房款，并接接受委托向向甲方支付付房款。4、甲、乙乙双方发生生违约或争争执等情形形时，应出出面予以协协商；协商商无效时，应应采取中立立态度，并并证明事实实。三、价款、相关费及及支付方式式（一）房价价及支付方方式双方同意意上述房屋屋售价为人人民币（大大写） _万万_仟_元整(小写)_ 元。第一次付款款： 年年 月月 日日前乙方按按出售房屋屋价格的_支付首付付款（大写写）_ 元（小小写）_元元（此数额额含定金）。第二次付款款：过户的的同时，乙乙方凭丙方方持有的业务受理理单将（大大写）_ 元（小小写）_元元以现金方方式或三方方同意的其其他方式支支付给甲方方。第三次付款款：甲方协协助乙丙方方办理水、电、气、闭路等手手续后，乙乙方向甲方方支付尾款款 元（大大写）小写写 。甲乙双方采采取按揭方方式支付房房款的，付付款方式及及相关约定定适用丙方方的二手手房按揭服服务合同。（二）相关关费用1、经甲乙乙双方