按揭购房的银行会计处理

1、按揭购房的银行会计处理【摘要】自1998年5月9日中国人民银行公布?个人住房贷款管理方法?以来，通过按揭购房已被广阔消费者承受和认同，按揭既是开发商销售楼盘的必要手段，同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。但是，作为一项新兴的金融业务，住房金融仍处于探究和积累经历阶段，随着按揭贷款的迅速增长，其账务处理的标准化显得格外重要。【关键词】按揭购房银行会计处理所谓按揭也称按揭贷款，简称按揭，是一项住房贷款业务品种，购房者支付一定比例的首期购房款，其余的购房款由购房者向银行申请贷款获得，贷款银行将购房者的借款代为支付给售楼方。与此同时，借款人将自己所购住房抵押给贷款银行，开发商在一定期限

2、内对购房者的借款承当一定的担保责任。当借款人按期归还贷款后，贷款银行办理注销抵押登记，由购房者获得所购住房产权证；反之，贷款银行将依法处分抵押房产，并从中优先受偿，贷款银行也可以追究开发商的担保责任，以确保贷款本息的及时收回。按揭涉及的法律关系有：购房者与售楼方的商品房买卖关系；购房者借款人与银行之间的借款关系；借款人抵押人与贷款银行抵押权人之间的抵押关系；开发商与贷款银行之间的担保关系。个人按揭购房是指个人在与房屋的卖出方(通常是房屋开发商)签订合同，付足协议规定的款项后，再与第三者(通常是银行等金融机构)签订按揭借款合同，将房屋抵押给第三者，由其将余下的房款按协议约定支付给卖出方，然后由购

3、房者按照借款协议约定等期、等额归还借款、对于购房者来说，一方面是购置了固定资产房屋，另一方面是将所买房屋抵押获得因购房资金缺乏部分的借款。还款时，除了归还借款本金外,还要支付借款利息。其中，购房者甲方为债务人，银行乙方为债权人，卖房者丙方为连带担保责任人。详细业务关系为：银行将按揭额以甲方购房款的名义一次性划入丙方在银行的结算账户内，由甲方按月等额归还，直至期满还清。房屋开工后，三方共同到房地产管理部门办理产权证和他项权证，产权证上注明银行为他项权人，产权证交甲方，他项权证交银行，如甲方不能还清本息，银行对该房产有优先处分权。一、提供按揭业务的账务处理银行会计部门在收到?购房抵押合同?副本及有

4、关凭据后，据以编制转账传票，并以借款人的名头开立贷款分户账，计算按揭额。按揭额一般不高于房价总额的70%。计算出按揭额后，根据合同规定，将款项全额划入丙方房地产开发商的结算户头内。会计分录为：借：按揭购房人贷：活期存款开发商丙方二、购房人开立还款专用的购房储蓄存款户购房借款需在按揭银行开立还款专用的购房储蓄存款户，并从支用借款的次月开场，按月供款归还借款本息，直至偿清为止方可销户。每月还款额采用普通年金法计算，求出每月还款额后，由购房者按其金额缴存现金，银行会计部门为其开立购房储蓄活期存款专户。当银行收到购房者缴存每月还款额时会计分录为：借：库存现金贷：购房储蓄存款购房者户甲方三、每月还本付息

5、日银行自动从购房者账户划账收款划账时，银行应主动填制特种转账借贷方传票，办理转账，会计分录如下：借：购房储蓄存款购房者户甲方贷：按揭购房者户甲方四、抵押房产开工验收交付使用，接收他项权证抵押房产开工验收后，丙方作为担保方应负责协助办理该房产抵押手续，办理抵押登记并负责办理产权证和他项权证。银行收到他项权证后，作表外科目核算：收：他项权号五、购房者清偿按揭本息后，注销抵押登记手续购房者按期或提早还清全部借款的本息及其他应付款项，抵押关系终止。银行应到房管局办理抵押登记注销手续。同时：作表外科目核算：付：他项权号例如：李洋向甲房地产公司购置住房一套，总价值50万元，并向建立银行申请住房按揭贷款，按

6、揭额为70%，分10年还清，每月还款4300元，请编建立银行提供按揭业务时、购房人将每月还款额缴入专用购房储蓄存款户及每月从购房者账户划收款项的会计分录。按揭额为：50000070%350000元提供按揭业务的会计分录：借：按揭李洋户贷：活期存款甲公司购房人将每月还款额缴入专用储蓄存款购房户的会计分录：借：库存现金4300贷：购房储蓄存款李洋户4300银行从购房者账户自动划账收款的会计分录：借：购房储蓄存款李洋户4300贷：按揭李洋户4300目前,在经济风暴中住房信贷风险已经形成。由借款人引发的风险,即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。

7、由房地产开发商引发的风险，即由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。住房信贷风险要注意防范。如建立对个人信誉进展调查和评估的专门机构，建立和完善个人信誉等级制度，加强对借款人的借款动机和还款才能的审查。严格审查房地产开发商的开发资质、信誉等级，特别是资金审查。期房按揭工程审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的工程资料，如?建立用地规划答应证?、?国有土地使用证?、?商品房预售答应证?等，证实其用地、售房等行为合法，防止银行陷入不必要的纠纷。总之，在加强住房信贷风险防范的同时，也应重视标准该业务的会计核算。参考文献：1胡星.住房金融风险防范：国外的经历与启示j.河南金融管理干部学院学报，2022，(2).邢天才，高顺芝.商业银行经营管理.大连：东北财经大学出版社，2022.3万静芳.金融电子化条件下的银行会计教学改革j.新乡教育学院学报