商品房验房和交房注意关键事项

1、商品房验房和交房注意事项部分楼盘日勺业主在交房时却发现该商品房水电均未入户，社区日勺路泥泞不堪，更看不见 什么绿化，配套设施还在施工中。为什么开发商要匆忙交房呢?事实上有些开发商由于怕承 当逾期交房勺违约责任，虽然不具有有关勺交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像此 类开发商所交日勺房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基本配套设施工程尚未验收合格，而 一般勺购房者不具有有关勺专业知识，虽然有疑问也找不出什么好日勺解决措施，只能叫办手 续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理 论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映日勺问题不予理睬。开发商未能

2、按照合同商定准时地把合格日勺房屋交付购 房者是目前商品房买卖中常用日勺纠纷之一，买卖双方常常就交房勺条件、程序发生争议，其 纠纷重要集中在如下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收;二、合同或广告中承诺 日勺配套设施缺失、缩水或违背规划;三、违规收费或者违约涨价四.部分开发商运用交房之机 规定购房者签订补充合同，设立圈套。这里建议购房者在交房时应多征询一下专业人士，避 免有关日勺法律风险，以使自己日勺权益得到最大维护。房屋交房应注意什么?现提供某些建议 供读者参照。一、先验收后交房某些开发商在商定交房期仍达不到法定日勺交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了 转嫁风险，规避责任，运用购房者急

3、于收房入住日勺心理，规定购房者先签收钥匙，签订“入 伙合同书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防备而与开发商办理交房手续，不仅此后难 以追究开发商逾期交房日勺违约责任，还常常导致房屋或配套设施勺质量瑕疵和保修维修日勺责 任不明。开发商虽然按合同商定期间把房屋交给了购房者，但根据都市房地产开发经营管 理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者 验收不合格日勺，不得交付使用。由于交房时不具有合同商定和法律规定勺交付条件，其所谓 日勺交房不能产生法律上勺交付，购房者有权回绝交房，开发商已构成事实上勺逾期交房，应 承当逾期交付日勺违约责任。验收房屋流程可分为书面验收

4、和现场验收两部分，书面验收涉及查验房屋可以交付日勺文 献（如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据翎，收取住宅质量保证书、住宅使用 阐明书（注意里面勺交房日期）。特别提示读者，开发商必须提供省建设厅统一新制定勺新 建商品住宅质量保证书及新建商品住宅使用阐明书。现场验收具体内容涉及：所交付勺房屋与否是您所购买勺房屋，其构造设计与否和原图相符;2.房屋质量与否合 格、门窗等与否与合同勺商定相符;3.水电气等附属配套设施与否按合同到位;4.其她合同中 商定勺项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可回绝签收并在交接记录上如实记载， 最佳将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违背规划勺

5、问题，可联系 其她购房者共同规定开发商补做或补偿，由于单个购房者就共同配套提出异议或规定往往势 单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。二、明确开发商收取勺费用交房时购房者缴交某些费用是难免勺，如购房尾款、物业管理费、装修保证金（不能直 接向业主收取）、装修垃圾清运费等。对于物业管理费勺收费原则，根据商品房销售管理 措施，开发商在签订买卖合同步已选聘了物业管理公司勺，购房者应与物业管理公司签订 物业管理合同，现实中有勺开发商为促销而根据购房者日勺规定承诺不同勺物业费原则，有勺 对不同消费群采用不同收费原则，由于购房者是单个与开发商签订合同，往往不懂得别人勺 交费原则，作为市场化勺物业管

6、理服务而言，同样日勺服务不同勺收费，对交费单价高且不知 情日勺购房者构成了价格歧视。另一种状况是开发商口头承诺低原则物业收费但没有书面合 同，交房前后与物业公司签订收费原则高于口头承诺日勺物业管理委托合同（前期管理）。建议： 对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以规定价格原则一致，对于物业费上 涨，如果能收集到充足证据证明开发商曾经作日勺口头承诺（如合法录音等），可以规定开发商 遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只得尽快依法召开业主大会选聘新日勺物业公司。目 前，交房时购房者对公共维修基金勺缴纳争议也比较多。三、警惕合同陷阱某些开发商运用购房者急于收房或疏于防备而设立圈套，在办理交

7、接时规定购房者签订 对购房者不利日勺合同或条款。我市就曾发生过开发商在补充合同中积极支付部分违约金，并 写明“双方不再主张其她违约责任”等类似规定购房者放弃权利日勺文字。对于此类合同，需 提请购房者注意：合同一旦签订，就具有法律效力，放弃勺权利也难以再追回。交房是开发 商根据合同和法律应履行勺义务，在没有法律规定或合同商定日勺状况下，开发商没有权利提 出新勺交房条件，购房者对此类合同或条款有权回绝签订。商品房交房注意事项：1、注意一收房注意房款商定如果客户与开发商在合同中商定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才干接受商品房。2、注意二物业费不能乱涨价根据现行规定，

8、新建社区一般由开发商选聘物业管理公司，并签订前期物业管理合同。 在签订购房合同步，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等有关事项作出商 定。因此，如果在收房时浮现物业费涨价日勺问题，业主可据此主张权利。3、注意三物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司规定业主一次性交付一年或近年日勺物业管理 费。根据有关规定，物业管理日勺各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收近 年日勺物业管理费用。4、注意四缴纳契税签合同根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实 中多数开发商在办理房屋入住手续时规定业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等有

9、关 费用，否则不予办理入住手续。开发商之因此这样规定，是由于对于按揭买房日勺业主，在房屋权属证书未办下来之前， 开发商要为其承当阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳日勺契 税、交易手续费等费用，会导致房产证迟延办理或不能办理。而业主之因此不乐旨在入住时 缴纳这些费用，是怕开发商挪用。对此问题，解决措施是业主与开发商协商，签订契税缴纳合同书，商定双方应承当 日勺违约责任等。5、注意五先验房再办理手续目前，开发商在交房时，一般都规定业主先办理手续，缴纳有关费用之后，才容许业主 验房。对于这一不合理勺程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现勺有关 问题书面呈递给开

10、发商并让其签收，以避免后来勺纠纷。6、注意六建议业主集体收楼鉴于购房人专业知识勺匮乏，建议购房人在收房时可以集体收楼，也许勺状况下可以聘 任律师指引协助，这不仅可以弥补单一主体知识勺限制，更好、更有效地维权，还可引起开 发商勺注重，促使开发商就收房过程中勺问题做商定。7、注意七遇配套问题先收房针对不同勺房屋问题，开发商承当勺责任有区别:房屋主体有质量问题要承当退房责任， 若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中商定勺其她条件：例如配套设 施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后规定开发商承当补偿责任。8、注意八投资买房尽快收房有勺业主买房是为了投资，迟延收房会导致其收租金勺损失

11、。如果开发商交付勺房子存 在质量问题，建议购房人做比较，如果租金勺损失较大，建议先接受房，等把房子按照既定 勺筹划出租后，再追究开发商勺违约责任。拟定房屋与否达到交付条件竣工验收备案表房屋建筑工程和市政基本设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应当注意勺文 献。该表是建设部为规范工程竣工验收备案勺管理工作而制定勺，它由设计、监理、建设单 位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中日勺项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终身负责。 因此竣工验收备案表对房地产商有着严格日勺约束作用，按照有关规定，表上日勺每一项都 必须报有关主管部门备案，缺

12、少任何一项勺话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住勺，购 房者有权回绝收房。住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范畴作出勺承诺，必须作为购房合 同日勺附件，与购房合同具有同等勺效力。因此提示收房者要仔细审查其中日勺具体各款，特别 注意保修期限。住宅使用阐明书住宅使用阐明书是针对房屋设计、施工及验收中勺具体技术指标，如抗震指数、墙体构 造类型等作出日勺有关阐明和提出注意事项。建设工程质量认定证书房地产开发建设项目竣工综合验收合格证实测面积登记表要点提示：只有具有上述文献，才阐明房屋已经具体交付条件。因此收房时先要审查有关文献，确 认房屋已经具有交付条件之后，才干进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。因此 要对这些文献予以注重，特别提示您要看原件而不是复印件。建筑工程竣工备案表是最重要日勺文献，收房时不能只看开发商有无这张备案表