房地产开发项目工程管理难点剖析

1、房地产开拓工程工程办理难点分析【摘要】通过对在房地产开拓企业从事工程办理事情的总结,结合工程办理现实感觉，参考海内工程办理研究结果，从房地产开拓工程工程办理角度、运作流程方面，来阐发影响工程建立工程希望的重要因素，探究办理开拓工程办理的关键难点。【关键词】工程决议；工程方案；施工条约；供方资源；甲方供料近几年来，本人在履历约60万平方米三个房地产工程标办理理论，履历工程建立预备、建立实行、工程验收、工程交付等历程，也通过对其他开拓工程建立办理的观察和调研，创造有必然开拓范围、多个工程同时实行的开拓企业，其工程建立常常是丢魂失魄开工、忙繁繁忙施工、牢牢张张交工，工程办理目的总不克不及准期实现。结

2、合当前房地产开拓流程及构造办理状态,针对开拓工程办理中存在的难点题目，提出革新开拓商工程建立工程办理质量的思绪，低落工程办理难度，充实用好工程条约，筹划好工程开拓构造，促使工程举行得妥当有序。1工程决议阶段要器重增强市场调研事情和进步决议服从。工程决议阶段开拓商担忧政策风险和市场风险的负面影响，以及公司人力资源的缺乏和办理机制不健全，工程市场定位及决议机制不美满，项如今期市场可行性研究事情不深化，是影响工程办理有用实行的根底。1.1项如今期对市场研究和决议由于没有详细的工程可行性研究陈诉，使得工程筹划方案不克不及准期举行，纵然举行了多方案的观点筹划方案，也会由于市场研究事情不充实过细、评判尺度

3、不明白、夷由不决致使工程决议慢、服从低。开拓商有些向导以“市场是变革的，工程定位不克不及太死为捏词不器重前期的工程详细可行性研究，决议缓慢白费了工程机遇。决议高层夷由一段时间后匆忙决议，如许决议确定的工程产物导致不科学、不体系、不全面，也不完全可行。1.2决议机制的美满决议阶段的夷由和匆忙，引起的题目在工程实行历程中会造成办理诸多困难，必然会在工程建立、贩卖、交付及利用历程中反响出来。当工程匆忙上马、待定内容久拖不决时，因产物研究方面资源匮乏，所谓决议就成个体向导暂时匆匆“拍脑壳，向导成为详细事情的操纵者和抵牾的核心，也成工程建立等候的存眷点，前期的市场调研和产物研究题目此时就演酿成工程技能题

4、目。比方某工程在建立历程中常常出现原那么性、成效性的“伤筋动骨大变更，在贩卖阶段才意识到户型单一、户型偏大等市场定位缺点题目，重新举行产物定位，重新方案而修改户型，在建商住楼改成公寓楼等成效的修改，详规方案常常调解修建面积、修建楼层、楼体构造、景不雅安插、途径体系等。1.3进步决议水安然平静服从决议阶段事情服从低导致工程实行丧失时机，服从就是效益，只有纵不雅全局综合性地算大帐，才气进步事情服从。前期可行性研究是工程标魂魄，据此举行的工程方案是龙头，龙头有魂才气使工程建立办理有章可循。器重工程标前期调研事情，就要器重前期研究决议的人力、物力、财力和时间的科学投入；要创立美满的决议支持机构，网络、

5、整合决议支持性资源，需要时要“借脑、“借力；美满决议步伐，进步决议水安然平静服从，使得工程市场定位和产物定位科学化、市场化、体系化。2工程实行阶段要器重增强方案办理和筹划事情。市场研究阶段举行得不过细不范例，工程决议阶段的题目拖到实行阶段来办理。本属方案师的事情，却受到开拓商的过多干预和限定，做出的筹划和修建结果简直是完全表现了开拓商意图，但工程团体方案不体系、产物成效不配套、结果上不和谐等方面方案失误的责任也由开拓商负担。2.1方案阶段的盲从开拓商熟悉到必然要在方案阶段严酷把关，某几个向导的“感觉就成为了筹划、修建方案的评判根据。工程筹划和修建方案是开拓商“包揽的，方案师成了开拓商的东西，使

6、得方案师无法创意。建立内容常常变革，施工图提供慢，工程变更多，造成工程质量、进度、投资操纵等工程办理目的无法准期实现。如某小区的变配电房、水泵房、泊车位是暂时加上，分期建立的小区供电题目常常暂时性办理，常常调解修建立面质料、颜色及窗型，景不雅方案不体系、无主题等。方案师成了“改图师，工程职员成了“改图员，无论是工程办理部分，照旧工程标方案、监理、施工单元，各方面都不满足。2.2方案资源的简朴拼集渺小制造差异，细节决定成败，工程方案资源整合不敷，影响工程方案质量、供给时间、工程内容对接等事情，从而影响工程办理。当今住区开拓建立，景不雅园林工程已成为一项不成或缺的内容。景不雅方案资源整合不敷，方案

7、事情滞后造成整个小区景不雅不和谐，景不雅方案意图大概，无条理地繁杂添加，方案图纸内容做法不详细，景不雅工程实行滞后，失去了景不雅促销的作用。住宅群众部分精装，装修方案在施工图中得不到表现，修建装修方案滞后，往今后期装修匆匆上阵。2.3有用整合方案资源招标或托付有相应资质、有雷同业绩、与工程匹配的专业方案资源举行整合，要求方案单元根据已容许的工程可研陈诉举行方案开端方案、施工图方案、景不雅方案，并以可研陈诉的预设要求评价、考核各阶段方案文件；此阶段要根据工程可研和方案文件体例详细的工程办理筹划，对关键性的方案文件要举行相干部分的预审和讨论。严酷操纵工程变更，凡涉及修建成效性等的原那么性工程变更，

8、必然要慎重，并颠末需要的步伐才气举行。3工程施工承包条约力图精细，器重工程收尾阶段的办理事情。工程施工承包条约不精细，从建立方手中直接分包的单元过多。工程收尾阶段交织施事情业时，发包工程内容及交代口界定不清，没有接纳方法器重工程收尾阶段的事情，造成工程办理难度大大增长。3.1工程总分包揽理难和谐工程建立前期重要是总承包单元举行的土建施工，办理事情比力单一，轻易举行；对付施工条约有约定的纳入施工单元办理的专业分包，办理事情也正常。到建立后期，专业配套分包单元与总承包单元，以及分包单元之间的共同和交代题目上，抵牾越来越突出，成为工程办理的难点。因大型小区的参建施工单元浩繁、交织作业多，进尝退场的时

9、间也各不雷同。甲方签署工程施工条约中无工程共同、交代内容等要求或约定不详细、不精细，总承包单元对甲方分包的工程不负担“总承包责任，对甲方分包工程共同题目“斤斤计算，使工程办理困难重重，总是在交代环节的工序细节、足手架、垂直运输、暂时水电、垃圾清运、制品庇护、利用费和共同费、宁静办理、交代验收、工程资料衔接等方面扳缠不清，造成工期耽误。甲方分包单元有了需和谐的题目也每每直接寻甲方，甲方成了真正的“总承包，出现工程质量和耽误工期题目后彼此扯皮、推诿，责任欠好界定。在工程收尾阶段甲方许多精神消耗在“和谐事情上，马上开工交付客户入住之前，售房签署的交付日期日益邻近，出现乙方不急甲方发急的难堪场面，甲方

10、现场代表总要“求完这个乙方，再“请另一个乙方，还要预备构造举行工程团体验收和交付等事情，现场办理的事情压力、事情难度可想而知。收尾阶段现场大打乱仗，焦头烂额，使得工程建立有头无尾，留下诸多题目。3.2甲方的分包工程要只管少，施工承包条约要精细。对付甲方分包各工程条约内容要体系化，细化各自之间共同条件，全面体系地举行建立条约办理。只管让总承包单元完成构造施工，必要分包的由开拓商主持分包工程招标事情和确认分包单元，分包单元与总承包单元签署工程分包条约。如许有利于甲方及监理的和谐办理，躲避质量、工期、宁静、保修责任等风险。对付必需由开拓商构造发包的工程，要细化发包工程的内容，事先研究各分包工程的建立

11、时段、交代、园地、协作、宁静、验收、保修、资料、用度等共同条件，以及各工程之间大概产生的办理难点。事先订定对策和要求，在工程建立承包条约中明白，淘汰甲方和谐事情量，使得工程条约更具操纵性，充实表现业主的主导性。3.3从团体运作上真正器重工程收尾阶段的工程办理事情。在工程收尾阶段可创立一个由开拓商主管工程的向导牵头、整合工程办理、贩卖、技能、开拓、材供、物业办理等内部职员构成的工程工程收尾巡查复查的暂机遇构，与工程工程办理现场职员分工协作，共同完成工程收尾阶段的工程办理及工程交付、移交事情。4开拓商应器重对供方资源的整合和办理。对付房地产工程工程办理者来说，工程勘探方案事情是由勘探方案单元完成，

12、工程实物由施工单元承建，现嘲四管控事情托付监理单元实行，工程所用质料装备由质料装备供给商提供，开拓商是社会资源的构造者、整合者和变更者。在工程实行阶段，开拓商与勘探方案、施工、监理及质料装备供给商之间是需方和供方的条约干系，供方资源的整合和构造就成为甲方工程办理的关键地点，是房地产工程办理预控重要内容。开拓商工程筹划不美满，工程招投标事情构造流于情势，平常资源积聚不敷，到场的单元与工程建立不匹配，使得工程办理难度加大。开拓商是工程工程建立的主导者，是工程建立质量的第一责任人，在建立中应发挥主导性作用。偶然开拓商自身事情没做好，影响工程工程范例化办理。实在，平常留意网络整合种种与工程建立相干的社

13、会资源，创立精细的工程及主材、装备招投标制度，通过观察、区分、比力、评估、洽谈等要领，创立得当自身必要的勘探、方案、施工、监理等承包商和质料装备供给商资源库，然后再通过范例的招投标事情，选择中意的供方，与供方创立责、权、利明白的条约干系。偶然开拓商单方面以为是买方就要头角峥嵘，与供方互助诚信意识差，过分利用“自动权，对供方提出超出其蒙受本领的不公正要求，过分挤压承包方的赢利空间，耽误付出工程款，向承包商转嫁现金流压力，“自动违约，忽略了供方的代价和同伴作用，影响工程正常希望。开拓商应当把承包方当作是通过工程实行，实现双赢的、同等的、诚信的互助同伴。5甲方供料的范畴、交代方法要事先周到确定，不影

14、响工程办理。开拓商为了会合整合利用社会资源，会合采购节省本钱，保证装备质量和出场时间，常常在工程施工条约中约定有甲方供料的内容。甲方供料重要是电缆、电梯、水泵、变配电、空调等重要机电装备，而有的开拓商甲供料越来越细，还存在供料交代、验收、保存、结帐等方面的环节，加大开拓商事情量，造成承包方的依靠性，并且承包方很轻易将工程质量、工期题目责任归结于甲方，产生承包商索赔，加大工程工程本钱。甲方供料的范畴、方法选择和实行结果不妥，也会加大开拓商工程工程办理的难度。甲方供料的范畴、交代方法要计入工程招投标条约条件，并严酷按条约履约。工程重要装备可由甲方构造招投标，由甲方与质料装备供给商签署供货条约，也可增长部分采保费交由施工方与质料装备供给商签署供货条约。总之，归纳影响工程建立希望的重要因向来看，开拓商工程办理的重要难点有：起首，开拓商决议