海产品生鲜冻品交易市场建设项目可行性研究报告

1、海产品生鲜冻品交易市场建设项目可行性研究报告第一章项目总论1.1.1项目名称本项目名称：海产品生鲜冻品交易市场建设项目1.1.2建设单位简介本项目建设单位：xx；1.1.3拟建设地点本项目建设地点为XX1.1.4建设内容与规模根据建设项目及建设地规划要求，本项目规划用地面积为188亩，所用 地块为长方形，四边均是水泥马路，距开发区政务中心及保税区入口约200 米。项目主要建设大型xx海产品，冻品交易市场一座。各类建筑及附属设施的总建筑面积126000平方米，建设指标及使用功能分布如表1-1所示。表1-1 使用功能分布表序号项目单位数量或指标1冻品区平方米420002冷库平方米260003鲜品区

2、、|方米406004附属交易区平方米174005合计平方米1260001丄5项目性质本项目为新建项目。1.1.6项目总投资及资金筹措项目总投资为30800.00万元，项目所需资金由中海国际和xx共同岀资解决。项目投资明细如表1-2所示:表1.2项目投资明细表单位：万元序 号工程或费用名称建筑工程 费(含装修 工程)设备 购置费安装 工程 费其他 费用比例 (%)1工程費用18214.001500.0050.000.0019764.0069.84%1.1主体工程17814.001500.0050.000.0019364.0068.43%1.1.1冻品区5880.001500.0050.00743

3、0.0026.26%1.1.2低温冷库3640.000.000.003640.0012.86%1.1.3鲜品区5684.000.000.005684.0020.09%1.1 4附属交易区2610.000.002610.009.22%1.2公建配套工程400.00400.001.41%1.2.1供电电讯及机修工程50.0050.000.18%1.2.2给排水系统50.0050.000.18%1.2.3消防系统50.0050.000.18%1.2 4供气及空气调甘50.0050.000.18%1.2.5道路及堆场100.00100.000.35%1.2.6绿化及困墙100.00100.000.35

4、%2工程建设其他费用0.007758.087758.0827.42%2.1土地使用权4250.004250.0015.02%2.2可研报告编制费5.005.000.02%2.3环境影响评价费5.IX)5.000.02%2.4建设单位管理费296.46296.461.05%2.5勘察、规划、设计 费395.28395.281.40%2.6监理费296.46296.461.05%2.7招标费9.889.880.03%2.8职工培训费500.00500.001.77%2.8联合运转费1000.001000.003.25%2.8前期开办费1000.001000.003.53%3预备费0.000.000

5、.00775.79775.792.74%3.1基本预备费775.79775.792.74%3.2涨价预备费0.000.000.00%4建设投资合计18214.001500.0050.008533.8728297.87100.00%5铺底流动资金2502.132502.136项目总投资30800.0030800.001.1.7建设期根据工程施匸工期定额，木工程建筑面积为126000平方米，项目建设期为：36个月。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据1、企业投资项目可行性研究与核准申请：2、投资项目可行性研究指南；3、现代投资项目管理手册；4、建设项目经济评价参数与方法（第三版）；5、2017年

6、xx省工程造价信息；6、国家有关法律、法规：7、权威期刊杂志相关统计资料；8、食品工业“十三五”发展意见；9、XX省国民经济与社会发展第十三个五年规划；10、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；11、建设单位提供的其它相关数据。1.2.2编制原则1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政 策、投资方向及行业和地区的规划。 2、项目建设必须高度重视环境保护、安全卫生。环保、消防、安全设 施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同时建设，同时投入使用。污 染物的排放必须达到国家规定标准，并保证xx海产品，冻品交易市场的安全 运行和操作人员的健康。3、将节能减

7、排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能 减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快 发展。4、按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设，要统筹 考虑未来的发展，为今后企业规模扩大加工留有一定的空间。5、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情 况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。6、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规 模、方案，论证项目建设的合理性。1.2.3编制范围本报告的编制范围为海产品生鲜冻品交易市场建设项目的可行性论证， 其主要内容为：1、项目概况2、市场分析和项目运营规模3、建设条件的分析4、办

8、公设备选型及收益方案5、投资估算和资金筹措6、财务评价与盈利能力分析7、对项目进行风险分析8、结论1.3主要技术经济指标项目主要技术经济指标见下表。表13项目主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1项目总投资万元30800.002销售收入6000.003总成本万元2820.603.1可变成本万元637.403.2固定成本万元2183.204经营成本万元2197.405利税总额万元3179.405.1营业税金及附加万元95.085.2利润总额万元2292.025.3增值税万元792.306财务内部收益率%7.32税后7财务净现值丿项3451.10税后8税后投资回收期18.01含建设期9财务内部收

9、益率%12.32税前10财务净现值万元7869.40税前11总投资收益率%7.1712投资利税率%10.3213项目资本金净利润率%5.6814盈亏平衡点%48.781.4可行性研究结论1、本项目的实施对于项目公司企业发展是势在必行，项目基于XX自贸区加快建设的背景，基于XX快速发展的趋势。提出了本项目，项目市场前 景广阔，具有较好的社会影响和社会效益。2、本项目通过建设海产品生鲜冻品交易市场建设项目，提高项目所在 地的商业产业集聚发展水平，提高项目所在地的商业产业整体发展水平，从 而实现企业构建的利润增长点，项目的实施能有效地提高项目成本单位的市 场竞争能力，增强企业发展后劲。项目既切合实际

10、又符合国家有关投资方向 政策，项目的建设是必要的。3、本项目符合国家相关行业“十三五”发展规划的发展重点类别及产业 结构调整指导目录（2011年本）的相关类别，项目受国家相关产业政策的 支持。通过建设海产品生鲜冻品交易市场建设项目，完善项目所在地的商业 产业服务水平。因此，本项目建设是可行的。4、本项目市场前景广阔，经济效益显著，抗风险能力较强，项目建成 后可解决300人的就业问题，经济效益和社会效益均较好，项目可行。5、经分析，本项目投产后，投资利税率为10.32%,投资效果较好，投 资收益率为7.17%,高于行业投资利润率。所以，目前该项目是投资少，见 效快，又符合国家产业政策要求：可获得

11、较好的经济效益和社会效益。所得 税后内部收益率为7.32%,所得税前内部收益率为12.32%,远高于行业基准 收益率。所得税前（后）净现值很高，项目经济可行。综上所述，本项目可行，建议业主尽快实施本项目，争取早日投资建设, 以便尽快发挥效益。 第二章项目建设背景及必要性分析2.1项目建设背景2.1.1区域发展概况XX经济开发区位于XX西北部的XX半岛，现有面积31平方公里。2007 年，国务院批准设立XX保税港区，面积9.2063平方公里。2012年7月，经 国务院批准，调整了开发区四至。2013年10月，经省委省政府批准，脩州 市三都镇整建制划入xx管辖，xx开发区规划面积达到120平方公里

12、，人口 10万。xx经济开发区地处泛北部湾中心区域，北与广西隔海相望，西与越南一 衣带水，毗邻东盟自由贸易区，与周边20多个港口距离200海里左右，是 北部湾距离国际主航线最近的深水良港，是我国距离南海石油天然气资源和 中东石油最近的石油化工及油气储备基地，是中东、非洲油气进入中国的第 一个节点。本项目位于xx经济开发区内部，区域优势明显，承接各类远洋海鲜批 发业务市场前景广阔，发展机遇明显。2.1.2自贸区建设的逐步实施为项目带来机遇随着中共中央国务院关于支持xx全面深化改革开放的指导意见等 相关政策的实施，当前，党和国家对XX的发展目标作岀了明确规划，制定 了具体的方案实施时间表。XX建设

13、自贸区和自由贸易港，将为外资企业带来 投资新机遇。在这样的政策支持下，XX经济特区将成为吸引全球投资的热土。习近平主席在庆祝XX建省办经济特区30周年大会上明确指岀，“党中 央决定支持xx全岛建设自由贸易试验区，支持xx逐步探索、稳步推进中国 特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系”XX从建省办经济特区之日起，就扮演着我国深化改革、扩大开放探路者、先行者的角色。30年前，在邓小平同志的倡导下，中央作出xx建省办经济 特区的战略决策，希望在扩大开放上先行先试，闯岀一条新路。由此，以更 大开放办好最大经济特区，是xx30年的基本实践和不懈追求。从30年的探 索和实践看，xx

14、岛是中国改革开放最好的一块试验田，在这张白纸上能够画 出一些好的图景来。xx建省办经济特区30年来取得了巨大的成就，但也要 客观看到，xx发展潜力远未释放出来，发展的空间还很大。走向大开放、建 立自由贸易港，是xx30年发展不懈探索的基本实践，也是全省上下的共同 期盼，是倾注了 30年心血的“xx梦”。经过30年的努力，xx己经初步具备 了建立自由贸易港的条件。习近平总书记作出了建立覆盖全岛的自由贸易试 验区和中国特色自由贸易港的重大战略部署，这不仅是对xx建省办特区30 年来经济社会发展巨大成就的充分肯定，而且也给xx新一轮的改革、开放 和发展带来重大历史机遇：不仅给xx带来了极大的鼓舞，而

15、且也要求xx主 动承担起新时代的责任和担当。随着服务业市场开放的加快推进，xx将迎来 发展的历史机遇。相信中央会鼓励和支持xx在服务贸易市场开放方面走在 全国前列，在加快服务贸易市场开放的同时拉动本地区的产业转型升级；与 此同时，创造条件，加快建立自由贸易港。这些重大举措，将为国内外的企 业带来重要的商业机遇。相关政策的不断实施为项目的发展带来机遇，项目将成为南海乃至整个 东南亚地区具有较大影响力的海鲜产品和冻品的交易市场，市场前景和机遇 非常广阔。2.1.3中海国际和xx的共同支持，为项目带来巨大的资金本项目计划投资3.08亿元，项目所需资金为中海国际和xx共同出资解 决，xx中海国际经济合

16、作有限公司的强大实力为项目带来巨大的资金优势。XX中海国际经济合作有限公司前身为中国XX国际经济技术合作公司， 是XX省开展国际经济技术合作的对外窗口单位，有着丰富的国际经济技术 合作资源和经验。公司主要从事境外承包工程、援外和劳务输岀业务，先后 承担了几十个援外成套工程项目和国际承包工程，包括援坦桑尼亚查林兹供 水项目、援布隆迪高等师范学校项目，坦桑尼亚阿加汗医院扩建项目、坦桑 尼亚达市滨海旅馆项目、坦桑尼亚ECT中心工程等等。经改制，现为一家以 国际经济合作、项目咨询与策划为主，包括项目投资及酒店经营管理为一体 的综合性民营企业。业务遍及香港、新加坡、老挝、柬埔寨、坦桑尼亚、赞 比亚、肯尼

17、亚、乌干达、卢旺达、喀麦隆、加纳、中非、布隆迪、塞拉利昂、 几内亚、苏丹、莫桑比克等多个国家和地区。南宁海鲜批发交易市场位于南宁市江南区乐村路6号，其前身为原位于 福建路37号的海鲜市场，创办于1997年。目前市场占地面积100亩地，总 建筑面积6万平方米，有推位和铺面800多个，分设虾蟹批发区、冰鲜批发 区、贝类批发区、海鲜零售区、淡水鱼批发区和农贸行，海产品的日成交量 达500080000公斤，日成交额500万元以上，日人流量约15000人次，是广 西乃至西南规模最大，成交最活跃的海鲜交易专业市场。整个市场年上交税 金约500万元，安排创业人员3000人左右。二O一二年六月国家工商行政 管

18、理局授予“2011年度全国诚信示范市场称号”；二O一二年八月自治区工 商行政管理局授予“2011年度广西诚信示范市场”称号：二0 一五年十月 中国演艺文化交流协会，广西荣誉品牌发现研究院，广西网媒文化促选会，广 西网媒传媒集团有限公司授予“广西最具关注度海鲜市场品牌”称号；二O 一七年南宁市工商行政管理局授予“南宁市文明诚信示范市场称号二到市 场交易的海产品主要有虾、蟹、鱼、螺（贝）四大类。南宁海鲜批发交易市 场既是专业市场，又是海鲜餐饮的场所，内设有好月缘酒家和大友缘酒家等 海鲜酒楼。海鲜产品除供应广西各地区外,还销往北京、上海、成都、长沙、 福州、杭州、贵阳、西安、郑州、武汉、重庆、昆明等

19、地。海鲜餐饮久负盛 名。2.2项目建设的必要性 2.2.1本项目符合国家的产业政策和产业规划木项目建设符合国家发改委发布的产业结构调整指导目录（2011年 本）鼓励类第三十三章：商贸服务业第一条：“1、现代化的农产品、生产 资料市场流通设施建设项目的实施具有产业关联度高、吸纳就业能力强、 结构调整带动作用大的特点，项目充分利用项目所在地区位优势和商业产业 发展集聚优势，建设海产品生鲜冻品交易市场建设项目是基本可行的。2.2.2本项目建设是增加就业机会和保障社会稳定的需要就业，不仅是每一位劳动者生存的经济基础和基本保障，也是其融入社 会、共享社会经济发展成果的基本条件。因此，就业是民生之本；促进

20、就业, 关系到亿万劳动者及其家庭的切身利益，是社会和谐发展、长治久安的重要 基础，因此，促进就业是安国之策。就业问题历来是各国经济和社会发展的 核心问题之一。我国劳动力资源丰富，劳动力供大于求的格局将长期存在； 就业的结构性矛盾越来越突出；新成长劳动力就业、农业富余劳动力转移就 业和经济结构调整中失业人员再就业的矛盾交织，使得就业问题具有长期 性、艰巨性和复杂性。促进就业是我国长期的战略任务，党的十六届六中全 会把实现社会就业比较充分作为构建和谐社会的重要目标之一。本项目建成后将增加就业岗位300人，这样就为剩余劳动力找到了就业 门路。同时通过项目建设投资以及生产经营活动带动了相应的安装服务、

21、交 通运输、贸易等行业的需求，也能增加工作岗位。2.2.3项目的建设可增加当地的财政收入本项目建成后，总投资收益率为7.17%，所得税后全部投资财务内部收 益率为7.32%，高于设定6%的财务基准收益率，税后财务净现值为3451.10万元大于0,全部税后投资回收期为8.01年，项目财务盈利能力较强，经济 效益显著，抗风险能力较强。本项目的建设，能对当地国民收入再分配做出 积极的贡献。综上所述，本项目完全符合国家产业政策、技术政策、生产力布局要求, 项目的建设将积极推动地方基础设施建设，同时带动地方就业，是一项利国 利民的好项目，支持、发展此项目十分必要和重要。第三章 项目市场分析与预测3.1中

22、国海产品生产特点1、海产品生产具有较强的地域性海产品的受自然地理条件影响具有明显的地域性特征，不同的水文特点 适用于不同的海洋生物种类。例如，东海的鱼类大部分为亚热带和热带鱼， 有700余种；渤海、黄海的鱼类大部分为温带型鱼，也有少部分的寒带鱼类; 而南海则大部分为热带、亚热带鱼类，有2000多余种。此外，由于中东部沿海地区渔业产业基础雄厚，海产品生产主要集中在 山东、福建、广东、浙江、辽宁、广西、江苏、XX、河北等省份，2012-2017 年，山东、广东、福建、浙江四个省份的海产品生产总量占全国海产品总产 量约70%,辽宁、广西、江苏、xx、河北海产品产量占28.40%o2、海产品产品种类多

23、样化优越的自然环境条件和地理位置，决定了中国沿海鱼类种类繁多，海洋生物资源丰富，据统计，中国海产鱼类达3000多个种类，其中许多是具有 经济价值的食用鱼类。此外，中国海洋捕捞、养殖技术历史悠久，海产品加 工技术比较成熟，又因地区饮食习惯不同所形成的海产品需求多样性情况复 杂，使得中国海产品的产品种类繁多。3、不稳定性和季节差异性较大中国海产品产量中捕捞和养殖产品各占一半。由于海洋生物具有独特的 生物学特性，影响海洋捕捞产量的因子较多，例如天气、季节、资源量等自 然条件及资源限制、渔期、渔场等其他条件，致使海洋捕捞业供给具有较强 的不稳定和季节性。如大多数海产品进出口加工贸易企业的原材料主要依靠

24、 进口，而全球海洋鱼类供货期主要集中在11月至来年2月，因此，导致海 产品加工企业保有大量的季节性存货。与海洋捕捞相比，海水养殖可控性较 强，但由于其固定投资规模较大及海水产品的生命周期较长等原因，要根据 市场需求变化随时调整养殖结构控制海产品的产量和种类的可能性较小。3.2中国海产品消费特点1、价格变化频繁且波动性较大由于影响天气、岀海渔船数量、市场存货量、市场的竞争情况、季节因 素的影响，致使海产品价格变化比较频繁且波动性较大，海洋捕捞的鲜活海 鲜产品尤为明显。此外，外部宏观经济环境、突发事件等也是影响海水产品 价格变化的重要因素。例如，受日本“3.11 ”事件的影响，欧美国家出于对 产自

25、日本的海产品安全的担忧，将日本市场的订单转向中国，使得中国海产 品价格短时间内波动较大。2、消费具有明显的城乡和地域差异随着人均收入水平的提高，消费档次不断提升，城乡居民家庭恩格尔系 数不断下降，城乡居民对水产品的人均消费量逐渐增加，但由于收入水平及 生活习性的差异性，城乡居民对于水产品的消费差距较大。从地区分布来看，因70%的水产品产自东部沿海地区，而其生物特性决 定了其物流辐射范围较小，导致中西部地区的水产品供应量较少，同时由于 地域间的饮食习惯不同且东部沿海地区人口密集较大，导致我国东部沿海经 济带对水产品的需求较大。3.3中国海产品物流及交易的特点1、自东向西、由农村向城市流动如前所述

26、，中国渔业资源丰富，品种多样，是世界第一生产和消费大国。 但是，海产品生产的地域性较强，其生产区域分布较为集中o 2012-2017年, 山东、广东、福建、浙江四个省份的海产品生产总量占全国海产品总产量约 70%,辽宁、广西、江苏、XX、河北海产品产量占28.4%。海产品产地集中 与消费地分散的矛盾导致海产品冷链物流需求范围广。同时，由于国内海产 品生产与消费之间的空间差异，导致海产品冷链物流主要流向是自黄、淮海、 东南沿海、长江流域等水产品优势区域向中西部大中型城市流动。此外，随 着城市居民水产品消费量的增加，海产品物流方向由农村走向城市。2、海产品物流规模大海产品的冷链物流需求与其他农产品

27、物流需求都是一种派生需求，其需 求规模大小与本身物流需求有密切关系。从宏观层面上看，主要包括内外两 部分因素：水产品自身产能情况和外部经济环境及调控影响。3、海产品交易前景广阔根据中商产业研究院发布的2016-2021年中国海产品行业市场前景及 投资咨询研充报告指出，中国海产品的零售额由2011年的约人民币294 亿元增加至2015年的约人民币386亿元，复合年增长率约为7.0%。随着居 民收入的提高，健康意识的提升及海产品的消费区域不断扩大，估计海产品 零售销售额将于2016年至2020年期间按复合年增长率约6.0%继续增长，预 计将于2020年达到约人民币516亿元。to2011 2012

28、 20132014 2015 2016E 2017E 2018E 2Q19E 2020E第四章 建设规模与项目收益方案4.1建设规模根据建设项目及建设地规划要求，项目主要建设xx海产品，冻品交易 市场一座。各类建筑及附属设施的总建筑面积126000平方米，建设指标及 使用功能分布如表4-1所示。表4-1使用功能分布表序号项目单位数量或指标1冻品区平方米420002低温冷库平方米260003鲜品区T万米406004附属交易区平方米174005合计平方米1260004.2项目收益方案1、运营方案根据市场需求及公司现有能力，项目建成后将中转全国xx海产品，冻 品、各类干杂品、调味品、土特产品。2、收

29、益方案本项目的收益主要来源于物业管理费用收入，预期每年6000万元。第五章 项目选址及建设条件5.1项目选址 5.1.1项目建设地点木项目拟建设地点位于xx省xx经济开发区内，具体为白马井镇附近。5.1.2项目用地性质及权属木项目用地性质为工业用地，按市场调查统计确定建设规模，进一步确 定用地面积，规划总征地而积为188亩。所用地块为长方形，四边均是水泥 马路，距开发区政务中心及保税区入口约200米5.1.3 土地现状项目所在招商引资工作进展快速，效果显著。拟建的海产品生鲜冻品交 易市场建设项目的地址内地势平坦，基础设施条件好，物流快捷高效。水、 电、通讯设施条件具备，与交易市场对接方便，有利

30、于项目建设。5.1.4项目选址意见1、项目所在地公用工程配套，土地利用现状为七通一平;2、该地为规划工业用地，辅助设施配套条件好，可极大的节省人力物 力的投入；3、该场址征地面积为188亩，所用地块为长方形，四边均是水泥马路, 距开发区政务中心及保税区入口约200米：4、政策优惠，企业可以享受减免税费等方面的优惠政策；5、项目所在地地域宽阔，可以满足项目设计用地的需要。综上所述，本项目的建设地点条件符合企业的实际能力和长远发展，可 以做到统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。5.2建设条件分析5.2.1交通、能源供应条件本项目所在地经过近儿年的规划建设，项目周边市政设施较为完善，交 通便捷、

31、地理位置优越、区域环境良好。5.2.2施工条件1、木项目所选场址地区能够供应建筑设计所需要的钢材、木材、水泥、 砂石、砖（砌块）等地产材料。2、本项目所选场址地区施工单位有能力对标准构件、预应力构件进行 制作及吊装，具备施工大、中型项目的能力。3、本项目将由公司主要领导组建项目筹建委员会负责项目施工的招标、 管理、执行工作，委员会成员具备多年的基建及房地产开发经验，同时聘请 专业机构担任施工监理单位，因此项目承办方具备施工监督、管理能力，具 备开工建设条件。5.23公用设施条件1、供电条件项目用电由项目所在地供电公司统一配电，场区内配电设备可满足本项 目用电需求。2、供热条件项目采用自有暖风空

32、调系统进行海产品生鲜冻品交易市场建设项目的 冷热源供应。3、通讯条件项目区内有联通、移动等通信网络覆盖，电话实现程控化。区域网信息 发达，对外联系广泛，通讯便捷。4、给排水项目的生活污水及雨水排入城市管网。现有给排水满足项目的需求。第六章项目规划布局与土建工程方案6.1总体规划方针与指导思想本项目的规划，旨在以商贸产业市场快速发展的大背景为前提，以XX 自贸区发展为契机，依托项目所在地区位优势，建设成一个大型综合性食品 商贸中心，以提升国内产业市场发展水平、促进产业升级为主要目的的，最 具专业性的综合性食品商贸中心项目。1、坚持开发与保护并重产业项目的开发有利于城市经济的发展提高，但也需要注重

33、对于城市环 境的保护。在大力支持产业建设的同时，尽可能减少负面作用，重视环保规 划以及产业运作过程中产生的对于周围环境的影响，对原生态环境给予最大 程度的保护。2、突出区位优势项目为建设地点为XX省xx经济开发区内，具体为白马井镇附近，项目 所在地区位优势明显，交通十分便利，是一个具备实现真正的全球性产业集 散地条件的开发项目。基于这一优越条件，在项目规划、功能分区以及建筑 设计等方面应充分体现，将优势资源充分的利用转化为产业价值。3、强化产业形象项目对外展示的形象是否鲜明而具有特点，将直接影响项目的吸引力和 聚集力，从而关联到项目开发的整体收益。在空间分区布局规划中必须通过 各种产品和服务太

34、突出项目产业化的主题形象，通过建筑的规划与有机结合 来塑造和强化项目产业集聚地的形象，给他人形成一种标杆性的印象。4、集中功能单元对不同类型的设施如商务、产业、展厅、商业配套、物流等功能单元采 取相对集中布局，并在其间布没快捷方便的道路系统，力求使各个功能区在 空间上形成有效的结合。一方面，功能单元的明确便于规划及后期运作，分 工明确便于管理：另一方面，功能区间的有机结合则利于整个项目的整体感 和充分利用。5、协调发展原则一方面，优化配置项目产业内部产、展、售、运、住、食、娱等儿大要 素，协调有序的发展；另一方面，项目应充分利用北京市和顺义区的宏观环 境背景，促进自我发展的同时，也推动区域经济

35、的综合提高。土建工程方案6.2.1工程设计原则1、建筑设计在符合国家有关规定的前提下，本着满足xx海产品，冻品 交易市场运营的要求，保证安全运营，改善劳动条件，保护环境的同时尽可 能作到安全适用、经济合理、技术先进、美观大方的需要。2、根据海产品生鲜冻品交易市场建设项目建设区域总平而布置的需要, 所有建筑采用框架结构，独立基础，其他建筑物采用砖混或框架结构。3、本项目xx海产品，冻品交易市场的所有建筑类别为丙类，设计防火 分类及耐火等级：地下室耐火等级一级，其他耐火等级为二级，通道及疏散 口均符合防火规范要求。4、坚持高起点、大批量、专业化、多品种的方针，通过建设xx海产品, 冻品交易市场，为

36、项目所在地提供各类食品商贸交易服务，提高项目所在地 商贸产业整体竞争力。5、xx海产品，冻品交易市场的设计要做到减少对生态环境的破坏，注 重消防，职业安全卫生，节能和合理用能。I程主要建、构筑物工程方案木项目建设地点位于xx省xx经济开发区内，具体为白马井镇附近，总 建筑面积为126000平方米，具体功能如下及指标如下表：表6.1使用功能分布表序号项目单位数量或指标1冻品区T万米420002低温冷库平方米260003鲜品区平方米406004附属交易区平方米174005合计平方米1260006.3建筑结构设计6.3.1设计依据本工程设计遵循的标准、规范、规定及规程1、工程结构可靠度设计统一标准G

37、B50153-2008；GB50223-2008；GB50009-2012；GB5002-2001 （2009 版）;GB5OOO7-2OO2：JGJ94-2008；GB50010-2010；GB5OOO3-2O11：GB50011-2010：2、建筑工程抗震设防分类标准3、建筑结构荷载规范4、岩土工程勘察规范5、建筑地基基础设计规范6、建筑桩基技术规范7、混凝土结构设计规范8、砌体结构设计规范9、建筑抗震设计规范10、髙层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2O1O；11、建筑地基处理技术规范JGJ79-2002；12、建筑设计防火规范GB50016-200613、建筑工程设计文件编制深度的规定

38、（建设部2003年4月）6.3.2结构选型1、结构选型主体建筑为多层框架结构，抗震等级为三级。2、屋盖及楼盖结构本工程采用主次梁楼盖体系。均为现浇钢筋玲楼屋面板。633建筑结构的设计使用年限和安全等级本项目建筑结构的设计使用年限和安全等级设计如下：表6.2设计使用年限和安全等级设计结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别二级50年丙类6.3.4荷载对于建筑结构荷载规范GB50009-2012明确活荷载标准值的房间，按照规范取值，对于荷载规范未明确荷载取值的房间，参照房间的具体功能 及业主使用要求取值。第七章 总图运输与公用辅助工程7.1总图布置 7.1.1总平面布置原则1、节约土地，节约资金的原

39、则在满足xx海产品，冻品交易市场正常运营的前提下，力求海产品生鲜冻 品交易市场建设项目平面布置紧凑，布局合理，以提高建筑系数，节约用地, 节约工程投资。2、利用当地自然条件的原则高低压输电，技术管线、海产品生鲜冻品交易市场建设项目内公路等工 程与外部连接方便。3、符合消防要求的原则充分考虑风向、朝向、通风、采光、施工、安装、检修等因素，满足国 家现行防火、安全、卫生、环境保护及交通运输等设计规范、规定的相关技 术要求。7.1.2总平面布置根据实际可利用场地和自然地貌及特征，合理分布整个海产品生鲜冻品 交易市场建设项目的建设区域，使人、物流进出方便。海产品生鲜冻品交易市场建设项目建设区域布置力求

40、做到紧凑，功能区 分明确，流程顺畅，物料流向合理，方便管理，消防、安全、卫生也符合要 求。项目建设满足经济合理、安全防护、方便运输、绿化环保以及设计规范 要求，形成加工区和办公生活区分离的合理布局。海产品生鲜冻品交易市场建设项目的区域设有东西10米宽的主道路， 所有道路呈环状布置，便于消防和运输要求，采用混凝土路面。7.1.3竖向布置区域内地形西南高，东北低，建设区域平整由西南向东北方向，按自然 坡度形成一个排水方向，雨水与污水合流管道同项目所在地市政的污水管网 相接。海产品生鲜冻品交易市场建设项目的建设区域内设雨水排水管网，设 置雨水井，雨水排入开发区排水管网。7.1.4道路设计场地大体南高

41、北低，在北面有18m宽规划道路，在规划道路上设有一个 机动车入口一个消防入口。场地内消防车通行的道路中心线间的距离均小于 160m。消防车道宽度大于4米，净空大于4米，转弯半径不小于12米。室 外停车场距建筑的间距大于6米。7.1.5绿化1、海产品生鲜冻品交易市场建设项目的区域设实体围墙或铁艺围墙， 高2米。2、为美化海产品生鲜冻品交易市场建设项目区域环境，在海产品生鲜 冻品交易市场建设项目区域周围可种植一些宜于在本地生长的乔、灌木，在 不影响行车视线的情况下，道路两旁可种植一些多年生花木等。7.2给排水系统7.2.1给水情况1、给水技术要求及措施本项目主要是生活、绿化、消防用水水质均按生活饮

42、用水水质标 准。生活、消防用水水压为0.40.6Mpa总进、出水管径中150mm,水温 小于25C；总用水量：本项目用水量约为60.6t/d,其中：生活用水量约为40.6 t/d；清洗场地及设备用水量平均为10t/d；其它用水101/d年工作日按330 天计算，年总用水量为2万吨。2、水源分别从不同方向的市政管网引入二根DN200给水管，在海产品生鲜冻 品交易市场建设项目建设区域周围形成环状布置，以满足生活和消防用水的 要求。3、给水系统海产品生鲜冻品交易市场建设项目建设区域内最高12米的商业门市区, 考虑分区并联给水系统供水。供水系统由市政给水管网直接采用下行上给方 式供水。4、给水管网从新

43、建海产品生鲜冻品交易市场建设项目向市政管网上引入DN200管 接接入。管网成环状布置，室外给水管网均埋地敷设，管顶覆土厚度不小于 1.2m,室外给水管道均采用球墨给水铸铁管，承插柔性橡胶圏连接。室内给 水管网均沿墙柱架空敷设。室内架空给水管道均采用镀锌钢管，卡箍连接。7.2.2排水情况1、排水：生活污水日排放量按新水量、生活用水量及未预见用水量的85%计，本 项目新增用水量为60.6t/d,则排水量为51.51 t/d2、排水制度和排水方案生活污水系统本系统用于排放生活、办公等废水，靠重力流入生活化粪池处理后，由 海产品生鲜冻品交易市场建设项目内排水管网排出基地外。雨水系统根据清污分流的原则，

44、雨水单独排放。设计重现期为一年，持续5min 的暴雨强度为3.43L/s.l00m2o雨水经海产品生鲜冻品交易市场建设项目内雨 水管网汇入地下消防水池，作为消防用水及平时浇洒道路和绿化用水，多余 雨水经溢流口排出海产品生鲜冻品交易市场建设项目外，接入市政雨水管 网。排水管网室内排水管道拟采用螺旋线PVC排水管。室外污水管道拟釆用钢筋混凝土排水管。本设计拟采用雨、污分流方式，雨水经雨水管网直接排入城市雨水管网。 雨水管道拟采用钢筋混凝土管。3、排水管网海产品生鲜冻品交易市场建设项目的房内的所有污水都经过污水预处 理站处理后排入污水管道，生活污水均就近排入污水管道。所有的雨、污重 力流管道均采用钢

45、筋混凝土排水管，钢總网水泥砂浆抹带接口。压力流污水 管道均采用PVC-U塑料给水管，室外部位埋地铺设。7.3供电系统7.3.1编制依据1、供配电系统设计规范(GB_50057-2010)；2、0-110kV高压配电装置设计规范(GB50060-2008)；3、10kV及以下变电所设计规范(GB5OO53-2OI1)；4、电力装置的继电保护和自动装置设计规范(GB50062-2008)；5、电力装置的电测量仪表装置设计规范 (GB/T5OO63-2OO8)；6、并联电容器装置设计规范(GB 502272008)：7、电力工程电缆设计规范(GB50217-2007)。7.3.2电源与设计规范本项目

46、位于XX省xx经济开发区内，具体为白马井镇附近，该区位电网 容量充足。本项目采用电源均由项目所在地附近110KV变电站以双回路 10KV输电线路向海产品生鲜冻品交易市场建设项目内供电。仪表负荷、消防报警等按一类负荷设计，采用不间断电源。控制室等设事故照明，按爆 炸和火灾危险环境电力装置设计规范选用电气设备。爆炸和火灾危险环境 内可产生静电的物体，如设备管道等都采用工业静电接地设施；对高大的建 构筑物、设备、储罐等采取可靠的防雷接地设施。7.3.3供电输变电方案及设备设施1、用电负荷与用电量本项目估算总装机容量约500KW,年用电330天，预计年耗电量约64 万千瓦时。2、供电输变电方案项目建设

47、时由项目所在地附近110KV变电站提供一回电压等级为10kV 专用架空线（LGL240）作为主供电电源，直接为内总降压变电站10KV配 电室提供电源，变电所内设变压器间，所内配高压配电间，低压配电间及休 息室。根据海产品生鲜冻品交易市场建设项目的照明及办公设备能耗要求，本 期工程配置1台500KVA变压器、1台10KV配电柜体。采用10kV电缆作 为海产品生鲜冻品交易市场建设项目的供电电源，电源引自llOkV总降变电 站10kV母线。7.3.4防雷及接地根据GB5OO57-2O1O建筑物防雷设计规范15米以上建筑物作防雷保 护。有火灾及爆炸危险的场所防雷保护按防雷规程进行设计。根据建筑物特点，

48、除总降压变电站外，其余建、构筑物均按三类防雷设 计，并尽量利用建筑物金属结构作为防雷接地装置。接地采用TN-C-S系统, 接地极采用DN50镀锌钢管，接地干线采用40 x4镀锌扁钢。系统接地、保 护接地、防雷接地、过电压保护接地、防静电接地等共用同一接地装置，接 地电阻不大于1。，计算机接地和消防接地作另一接地系统，接地电阻不大I Id总降压变电站设独立避雷针，作为防止直击雷的措施。7.3.5照明设计方案务建筑内部内应保持通道有一般照度，保证操作面有足够照度。照度按 现行标准。海产品生鲜冻品交易市场建设项目内设置光电控制道路照明。照明与动力共用一变压器，三相四线制供电。照明线路电压为0.38/

49、0.22 kV,灯头电压为0.22kV,检修照明电压为36V,照明负荷计量设置在低压 配电柜上。照明干线及分支干线分别采用VV-0.6/1.0KV型四芯及五芯等截面电缆, 沿电缆桥架敷设，照明支线采用VV-0.6/1.0型铜芯电缆或BV-0.45/0.75KV型 铜芯绝缘导线沿电缆桥架敷设或穿钢管明敷或暗敷。第八章资源利用与节能措施8.1资源利用分析本项目建设主要利用自然资源为土地资源和水资源；利用二次能源为电 能源08.1.1 土地资源利用分析1、土地资源利用概况本项目用地性质为工业用地，按市场调査统计确定建设规模，进一步确 定用地面积，规划总征地面积为188亩。所用地块为长方形，四边均是水

50、泥 马路，距开发区政务中心及保税区入口约200米2、土地资源利用合理性分析（1）建设项目功能分类及土地功能规划分析项目为海产品生鲜冻品交易市场建设项目，符合当地项目所在地土地利 用功能规划。（2）土地利用合法性分析建设总建筑面积约126000平方米，建筑层数为1层。项目用地符合工 业项目建设用地控制指标（试行）（国土资发（2004232号）有关规定，项 目用地规模较为合理，符合国家关于节约、集约用地的政策和原则。8.1.2水资源利用分析1、建设期水资源利用分析项目总建筑面积约126000平方米，项目建设期水主要利用途径为施工 用水和生活用水。项目用水来源可以直接接用本地市政水源。根据建筑工程

51、规范，基建施工期用水约1.6万立方米。2、使用期水资源利用分析项目使用期用水主要为生活用水、绿化用水和其他用水。项目用水来源可以直接接用本地市政水源，木项目年总用水量为2.0万吨。8.1.3电能源利用分析1、建设期电能源利用分析根据全国民用建筑工程设计技术措施，建设期用电来源可以直接接 用园区供电系统。建设期用电主要为施工用电、生活用电。根据估算，建设 期用电量约1.2万kwh。2、使用期电能源利用分析项目使用期用电从附近变电所引入，另外配备1台油浸式变压器。根据估算，使用期年用电量约64万千瓦时。8.2能耗指标及分析木项目其消耗量如下：项目每年新增综合耗电约64万千瓦时，折合标煤78.65吨

52、。项目何年新增综合耗水2.0万吨，折合标煤1.714吨。8.3节能措施分析 8.3.1节能设计依31、中华人民共和国节约能源法;2、关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知(国家发展改革委，2007月3月)；3、节约用电管理办法；4、企业能源计量器具配备和管理导则：5、综合能耗计算通则(GB2589-2008)；6、评价企业合理用水技术导则(GB/T7119.2008)；7、评价企业合理用电技术导则(GB/T 3485-2008)；8、节电措施经济效益计算与评价方法(GB/T13471-2008)；9、公共建筑节能设计标准(GB50189-2012)；10、外墙外保温工程技术规程(JG

53、J144-2008)；11、空调通风系统运行管理规范(GB5O365.2O1O)；12、普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级(GB19043-2003)。8.3.2 土地资源节约措施土地作为人类赖以生存的口然资源，是最为重要但数量有限、稀缺程度 极高的自然资源，靠增加数量来提高其可利用程度己经没有更多的潜力可 挖。就本项目而言，应严格根据使用人数、设备用量、使用功能等来确定建 筑物面积，根据城市规划及用地指标合理确定用地面枳。以达到节约、集约、 合理用地的原则。8.3.3水资源节约措*1、为加强水资源的节约、保护和科学用水，努力提高水的利用率。2、设计中充分考虑选用节水型及节能型仪表和有关

54、的各种阀门。各装置均设置流量仪表，对流量进行控制管理，以达到节水的目的。3、选用国家推广应用的新型管材，以降低能耗、减少水量渗漏及水质污染。4、选用国家推广应用的节水型产品和节能设备，各类产品均应符合国家节水型产品技术条件及管理通则GB/T18870标准的要求。6、加强企业的内部管理，做好节约能源的基础性工作，从节能管理的制度建设入手，加大节能工作考核的力度，养成良好的节约能源习惯，减少跑冒滴漏现象，达到节能的目的。7、建立和健全节能、节水管理规章制度:8、建立和健全能源、用水统计台帐的管理:9、建立和健全能源、水节约利用的考核制度，层层分解落实节能目标责任制:12、根据用水性质不同，木工程用

55、水采用分别水表计量，设置水表的目的是为有效管理及监察用水，避免浪费。13、木工程水泵采用低噪声低转速水泵。8.3.4电能源节约措施1、建筑专业节能措施（1）项目围护结构尽量采用热工性能满足公共建筑节能设计标准（DGJ 08-107-2012）丙类建筑各项要求的材料。（2）外窗设计外窗采用断热铝合金中空玻璃平开窗，玻璃厚度及空气层厚度由门窗厂 家根据保温要求、立而分格及当地风压值确定。中空玻璃的外观质量及性能 应满足中空玻璃标准（GB11944-2012）的相关规定。2、电气专业节能措施（I）本项目变配电系统选择国家认证机构确认的节能型设备，通过负荷计算选用正确的装机容量，减少设备本身的能源消耗

56、，提高系统整体效率。（2）所有电灯需以节约能源光管/灯泡和低能量损耗的镇流器作选择。足够用量需储存作日后维修之用。所有荧光灯配电子镇流器，使其功率因数 不低于0.950二盏以上灯具房间内开关均选用双联开关，分别控制各灯具。（3）建立完善的能源管理体系，配备专职人员、同时班组也配置兼职人员，从而实现海产品生鲜冻品交易市场建设项目的用能三级管理。对大型 高能耗设备制定严格的操作规范，提高设备利用率和产品合格率，从而达到 节能降耗的目的。3、暖通与空调专业节能措施（1）在项目建设选择上，以选择高效节能型产品作为一个主要原则,主要产品的能耗性能满足公共建筑节能设计标准DBJ01-621-2008及居

57、住建筑节能设计标准DBJ01-602-2008的要求，即风冷机组额定制冷量大于 50KW时，性能系数2.80,户式空调机的能源效率（EER）符合单元式空 气调节机能效限定值及能源效率等级GB 19876-2008中对于节能型产品的 要求，能效等级为2级，COP值为2.7。（2）空调水系统中的空调凝水采用集中排放，直接集中排至项目的雨 水排放管道，由市政加以集中回收、利用。（3）在采用风机盘管加新风系统地地方，设置集中排风系统，其中总 新风量的60%设置显热热回收装置。8.4节能管理1、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修， 杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。2、制定

58、节能目标和节能奖惩措施，并严格落实执行。3、定期对职工进行节能培训；加强节能意识，提髙职工责任。以充分 有效的利用能源，节能降耗。第九章生态与环境影响分析9.1项目自然环境9.1.1区域概况XX经济开发区XX经济开发区位于XX西北部的XX半岛，现有面积31平 方公里，是国务院1992年批准设立的享受保税区政策的国家级开发区。2007 年，国务院批准设立xx保税港区，面积9.2063平方公里。2012年7月，经 国务院批准，调整了开发区四至。2013年10月，经省委省政府批准，脩州 市三都镇整建制划入xx管辖，xx开发区规划而积达到120平方公里，人口 10万。xx经济开发区地处泛北部湾中心区域

59、，北与广西隔海相望，西与越 南一衣带水，毗邻东盟自由贸易区，与周边20多个港口距离200海里左右, 是北部湾距离国际主航线最近的深水良港，是我国距离南海石油天然气资源 和中东石油最近的石油化工及油气储备基地，是中东、非洲油气进入中国的 第一个节点。9.1.2位置XX经济开发区位于XX省西北部的XX半岛上，地理坐标为北纬19 43, 东经109 11,占地面积为30平方公里。三面环海，海岸线长度为24公 里。9.1.3地质地貌xx地区地处临高隆起带，属于雷琼凹陷的一部分，由于火山熔岩流动到 海岸地带，后受长期风化侵蚀，岸线表现为犬牙错状，并显现陡崖。开发区 由海拔100米以下的台地和阶地平原组成

60、，呈现西北稍高、东南稍低、平坦 开阔的地形。地质基础由“湛江群”粘土、砂质炉姆、玄武岩和石英砂构成, 具有较高的建筑承载力。经国家地震局鉴定，xx半岛的地震基本烈度为7度。9.1.4气候xx属热带季风气候，常年主导风向为东风和东北风，6级以上大风率仅 为0.06%。区内年均降雨量约为1100毫米。相对湿度介于82% （夏季）与 26% （冬季）之间。这里气候温和，年平均气温24.7 Co9.1.5水文xx半岛三面环海，海域面积辽阔，且水域较深，东南24公里的海岸线 上，分布着大小20多个海湾。xx湾内可建港岸线长6.6公里，可建20多个 万吨级泊位，最大泊位可达10万吨级。海岸地质稳定坚固，航