秭归房地产市场调查报告

1、秭归房地产市场调查为了更大的实现公司进军秭归房地产的战略目标， 进一步了解秭归房地产市场情况， 以便以最好的形式、 最快的时间开展公司房地产工作， 营销公司展开了这次的秭归房地产市场调查活动。本次调查时间为 2010 年 8 月 5 日，由于时间和人力因素的影响，本次调查活动仅仅收集了初步的数据和信息， 整个报告重点在于对秭归县的房地产市场状况的整体调查和秭归楼盘的了解。具体调查信息如下：一、秭归概况秭归县位于中国湖北省西部， 地处川鄂咽喉长江西陵峡两岸， 东接宜昌市夷陵区， 南邻长阳， 西接巴东， 北毗兴山。 秭归是楚文化与巴文化的交汇点， 是世界文化名人屈原的故乡，历史悠久。秭归县现有人口

2、数： 383488 人。总户数约 13 万。秭归国土面积为 2427 平方公里，其中 12 个乡镇， 7 个居委会， 186 个村， 1111 个村民小组， 186 个村均实现了通车、通电、通电话的条件。二、秭归居民生活消费情况2009 年，秭归城镇居民人均可支配收入为 10514.67 元/人， 2008 年人均可支配收入为9678.71 元/ 人。2009 年，农村人均全年纯收入为 3176.62 元/ 人，人均生活消费支出为3259.46 元/人，2008 年人均全年纯收入为 2875 元/ 人，人均生活消费支出为 3387.23 元/人。 2009 年全县在岗职工人均工资为 14604

3、 元，比 2008 年增长16.70%。 2009 年，秭归全年消费品零售总额达168039 万元，比 2008 年增长 20.16% ，城镇消费品零售总额达 68264万元，比 2008 年增长 21.52%。三、秭归工业发展2009 年，秭归固定资产投资总额288597 万元，比上年增长43.5%。其中，市县属固定资产投资总额248843 万元，比上年增长27.23%。 2009 年，全县交通建设总投资达6.32 亿元，施工项目 64 个，比 2008 年增加了 21 个。近年来，秭归工业迅速发展，以森达集团、维维集团、华新水泥、AB集团、帝元公司、奥海魔芋制品有限公司为代表的一批名牌企业

4、相继落户秭归， 使秭归工业向新型工业、 高科技工业、 出口创汇工业发展。 全县 2009年工业施工项目 67 个，新开工 58 个。其中，华新水泥工业投资7.32 亿元，日产 4000 吨。四、秭归文化秭归文化底蕴丰富，人文灿烂。这里历史悠久、人杰地灵，是商朝时期归国所在地，至今已有 3200 年的文字史。这里诞生了“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”的世界文化名人屈原，是端午习俗及龙舟文化的发祥地，也是楚文化、屈原文化、峡江文化、柑橘文化、移民文化的发源地，其内涵非常丰富。秭归地处长江西陵峡畔，位于三峡工程坝上库首，集屈原、西陵峡、三峡大坝、高峡平湖于一体，自然山水、人文景观、优秀的屈乡民间文

5、化交相辉映。人文景观瑰丽，现代化的移民新城青春亮丽， 璀璨夺目； 庄严雄伟的屈原祠千古流芳， 世人景仰；举世向往的高峡平湖，更是风光迷人。此外，秭归栽培柑桔历史悠久，早在两千多年前，伟大爱国诗人屈原就在故里写下了桔颂名篇，一九九五年四月，秭归因盛产脐橙被国家有关部门命名为“中国脐橙之乡”。五、秭归国土资源情况秫归国土面积为2427平方公里，2009年用于房地产项目的土地交易1宗，位于花园路，建筑面积为1.2512公顷，均价为1502.5576万/公顷，总计1880万。2010年秫归用于房地产项目的土地交易2宗。除了弘洋盛世开发有限公司之外，另一宗位于建平路，建筑面积0.5449公顷，均价为38

6、17.2142万/公顷，总计2080万元。六、种归城市建设规划2001年，湖北省城市规划设计研究院对秫归县城区及进行了总体规划的修编。规划城 区同时向南、北方向发展，重点发展九里片区，适当发展金缸城片区（金缸城、井水娅一带）， 形成“一主两翼”的组团式格局。中心城区为行政办公、商贸、文教、医疗卫生中心，用地 面积3.6平方公里；南翼即九里片区，建成以加工工业为主，配以居住、服务设施的综合区，用地3.2平方公里；北翼即金缸城片区，开发成为以居住、旅游为主，配以一类的工业组团， 用地面积1.6平方公里。结合地形、组团间分别规划 200米至400米宽的组团隔离绿地，并引入城区周围的自然山水景色，让城

7、市融入自然之中。新城居住区根据山城特点并结合自然地形，居住用地遵循“私房逐步改造，新城区成 片建设”的原则，规划人均用地面积24.2平方米，以建多层住宅为主，居住区建筑密度控制在28猊内。目前，秫归在建楼盘数目不多，即将兴建的楼盘有丰辰大厦，建筑面积9742m2;廉租房24398m2。今年在建的楼盘有君临天下，建筑面积为A区41828m2, B区26009m2;京城家苑，建筑面积15166mf;金色阳光，建筑面积 30244mL去年在建的楼盘有山水龙城，建筑面 积约20000m2;国华御景，建筑面积 63053mt七、秫归房地产情况：2009年，秫归房地产投资总计 13898万元，房产施工面积

8、 121730ml,其中，新开工面 积达109500ml,比2008年增长23.33倍。秫归2009年房地产销售面积 68054平方米，比 2008年增长2.78倍；均价为 2207元/m2,比2008年增长17.6%。目前，秫归房地产项目有山水龙城、君临天下、新城华府、金色阳光四个。在此次的调 查中，主要以项目商业、配套、住宅三个方面进行，具体情况如下表：项目简介:项目名称金色阳光山水龙城君临大卜新城华府开发商宜昌天宸房地产开发公司湖北天立置业公 司湖北嘉远德邦房地户升发公司荆州市隆信建筑 开发公司承建商华宇建筑武汉顺达建筑集 团江四威乐建筑集团武汉市黑马建工 集团项目地址平湖大道12号郑家

9、花园43号长宁大道丹阳路售楼部地 址平湖大道28号平湖新区B区长宁大道丹阳路工程进度施工至地面5层一期2009年9月30日交房、二期 施工至地面4层一期2-4号楼现已 封顶全部竣工销售进度已销售 50套左右，占全部24%一期已售完，二期2010年8月8日未开盘，一期 125 房源，累计1000多 组意向客户已进入尾盘清盘阶段，乘U 40多套销售情况销售情况比较止二期即将开盘，每未开盘，计划 9月因地段稍偏、交通常，上访量每日约 10批左右，上访 量主要集中在周 一至周五期间。但 项目未作相关推 广。日上访10批左右底开盘，上访量每 日5批左右不便、售展中心离 楼盘位置稍远，致 使销售周期过长，

10、 剩余48套房源均 以大户型为主，上 访量较低。广告形式电视广告、宣传单 派发、户外围墙户外广告、电视广 告、户外围墙户外广告、电视广 告、户外围墙电视广告、户外围 墙建筑风格现代简约风格现代简约风格都巾田园风格现代简约风格、热 带风情水景园林项目商业情况:项目名称金色阳光山水龙城新城华府君临大卜商业面积_22300m_220000m_25800m3000 多 m商业定位普通临街商铺滨江商业、综 合体普通临街商铺普通临街商业分布位置负一层、一层临街一、F 及部分独立 商铺临街1号2号楼一、 二层2号1H 1-4层开盘时间待定/2009-05-162010-09交房时间2011-12-30/20

11、10-09-302011-01预售证取得时间2010-07-12/现房未取得土地使用年限40年/50年40年价格8000-16800元/m2/均价一一一一 214500 兀/m_.280000 兀/m一一 一 一 24500 兀/m_.212000 兀/m销售情况开发商内部 预定待定销售50%小区大门两 侧7项目配套:项目名称金色阳光山水龙城君临大卜新城华府项目配套中心花园地下停车场中心花园、绿地凉 亭、管道煤气、会 所、广场、幼儿园、 球场、地下停车 场、健身房、喷泉、 儿童游乐场、老年 活动中心中心花园、绿地凉 亭、广场、幼儿园、 地下停车场、健身 房、儿童游乐场中心花园、绿 地凉亭、广场

12、、 幼儿园、会所、 喷泉、地下停 车场、健身房、 儿童游乐场教WW套中学、小学中学、小学中学、小学中学、小学交通优劣县城中心、交通 便利交通不便县城中心，交通方 便交通不便其他配套医疗配套好生活设施缺少医疗资源较好生活配套较差项目住宅情况:项目名称金色阳光山水龙城君临大卜新城华府占地面积一 _ _23689.45m_2-140000m_2-41459m228000m总建筑面积32044.04m242如00m127666m80000m?小区总户数2263000125（ 一期）482容积率/3.03.02.8绿化率25%30%35%40%楼层高层tWj层、小tWj层、多层小高层、多层高层、小高层开

13、盘时间2010-07-182008-12-27（ 一期）2010-08-08 （二期）2010-09-30 （一期）2009-05-16交房时间2011-12-30一期：2009-09-30 , 二期：2011-01-302011-02 （一期）2010-09-30预售证取得时间2010 年 7 月 12日一期：2008-12-27 , 二期：2010-07-28封顶销售现房土地使用年限70年70年70年50年价格2978-3528 元/m2/3200 元/m2均价_23208 兀/m_22800 兀/m_22800 兀/m_22800 兀/m楼层差价50 元/m2/f 一， 250 兀/m其

14、中，金色阳光有 9 种户型，分别为：127.99m2、119.53 R、98.28 R、123.16 m2、127.76 m2、126.78 m2、137.06 吊、126.98 R、130.46m2 ,主力户型以 126.98 m2、127.76 R、127.99 m2三种为主，占全部的 61% 其中98宿两房及126.98m2、126.78m2三房为畅销户型，98 m2两房所占比例过少， 需求过盛。126.98m2、126.78m2临街采光朝向更好。137.06 R销售过慢。山水龙城住宅部分一期售完，有95.08m2、109.1m2、134.64m2、102m 116宿，共计356套，其中

15、95品、115两种占总量的60%销售情况较好，134.64 m 2销售较慢。君临天下住房户型为 128.6m2、141.82m2、134.62 m 2、95.6 m2四种，共有15栋楼，分 三期开发。一期（2-4号楼为一期）以128.6 m的2三房为主。由于该项目曾经更改开放商， 致使该项目的名誉在当地受到影响，现开发商希望通过现房销售的形式展现开放商的实力。现一期已累计1000多组客户。新城华府户型为100宿两房、120宿三房、138宿三房，其中以120宿、138吊三房为主力 户型，占总量80% 120三房相对容易销售，138三房销售过程较慢。八、总结通过这次的初步调查， 对于秫归房地产情况

16、的了解也有了一定的结果。秫归作为一个新兴的城市，农业、工业、交通、旅游等领域正在迅猛发展，向城区涌进的人口也将不断增加。但相对于秫归整体的发展，房地产行业的发展却相对滞后。目前秫归房地产项目缺少，秫归县城居民住房紧缺。秫归房地产行业将会有很大的前景。秫归县区房产市场正处于起步发展阶段。房价并没有存在较大差异。地理位置优越的房地产项目，交通便利，医疗卫生教育设施完善，因而房价相对偏高，且在销售上有一定的优 势。新规划区域由于地理位置、基础设施配套不够完善，直接影响到销售，房价也相对较低。 因此，在房地产建设中，应该注重基础生活设施的修建，并考虑交通因素带来的影响。从秫归房地产项目的建筑风格来看，多以现代简约风格为主。 从秫归悠久的历史及灿烂的文化来说，开发商可结合秫归这些天然的优势，建造一