8203估价师协会网站cms案例分析

1、用地评估案例分析(乐山土地评估)是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产(土地使用权和特许经营证)、固定资产(房屋和设施设备)。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。价值评估实质上是一种整体资产价值评估。作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额利润，根据城镇土地估价规程，对于具有性质的用地，评估中应考虑地租的修正。房地产之于只是其中一部份资产，离开了特许经营权就不成其为“”，其土地使用价值将大打折扣。同时在的整体资产价值中，土地和特许经营权是收

2、益的根本基础，土地座落决定的区位，包括临道路类型(或者说所临道路机动车通行量)、车辆进出的方便度、区域布局密度间距、安全限制等，也就是决定了的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体看土地与特许经营权是不可割裂的权益。因为是地地道道的商业用房地产，采用收益法做为法进行评估可能是估价师的首选，但又有很大的难度，且实质操作上行不通。下面，通过对 XX 公司因进行资产整体转让，委托对其所有的实物资产(含土地使用权、房屋建构物、加油设备和成品油零售经营批准、化学药品经营证等)进行评估。谈谈整体资产转让的评估估价思路及方法选择的探索和思考。一、案例情况该位于某市区城郊，

3、距离市中区五叉路口约 2 公里，距离繁华市中区约4 公里，为该城区到从北面出城的第 1 个，经城市规划改造后，现该西、南两面均临交通要道，为拐角地，位置较优。总占地面积约为 4.5 亩,其中西主干道为用地，占地约 2 亩，东面为汽车修理厂用地。该于 1997 年设立经营，公司于 2004 年 6 月将土地使用权变更为出让用地，土地用途为工业用地 。经了解，从成立至今每年均为亏损，因累计亏损严重，且汽车修理厂为租赁经营收益不高，公司管理层决定将所有设施设备及土地使用权全部整体转让。委托本公司评估的目的即为资产转让。另据委托方初略介绍，委托方已与买家协商谈判好的初步价格600 万元左右。二、该评估

4、案例的难点该评估案例的难点主要是评估思路和评估方法的考虑。经收集委托方提供的近三年财务资料，该每个年度销售收入在200300 万元之间，但毛利率仅在 5%左右，平均职工约 8 人，年工资支出10万元左右，再加上其他管理和设施设备折旧费用，每年亏损额都在 10 万元以上。但对外应收应付债权小。1、关于评估思路要整体出售，其价值体现在哪里？除了单纯的房地产之外，还在于一些资质的取得，主要包括成品油零售经营批准、化学药品经营证。的限量使得有了部分无形资产在里面，单纯的房地产和设备价值是很简单就能够评估出来的。城市规划是龙头，的设立有着严格的限制，的建设是排他性的，一个一经批准，它在这个地区的地位是无

5、可取代的，从根本上讲，加油站的超额利润并不是其行业利润，而是城市规划为其带来的超额利润，即使只评估土地，也要考虑其超额利润部分。本案例评估思路的难点就是要考虑特许经营权怎么评。采用什么方法和怎样取值。2、关于评估方法如何选取(1)收益法为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最为科学。但该案例企业历史收益较差，近年燃油市场行情变化复杂，其客观现金收益流量也有很大的不确定性和难度。另外稳定的还原利率取值也是个很难确定的事项。(2)市场法评估时，这种方法实际也是不太可行，因为在同一供需圈范围内一般是很难找到相同规模或类似规模三个以上可比的案例。(3)成本法：即对委估的实物资产分别评估后累加

6、计算，即：房地产价值=土地价值+价值+设备价值。土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修测算其宗地价格。据了解，该初始投入约为 150 万元，包括土地使用权的取得成本、房屋设施及加油设备投入等。设备主要有 6 台加油机及 4 个储油罐(共约 60M3)等。采用这种方法评估出来的价值仅仅是土地使用权、价值和设备价值，而对的特许经营权价值未能体现。而土地使用权证上用途为工业用地，按最高价测算出来的总评估价值与客户已谈判好的交易价值差异甚大。三、解决方法的选择1、关于评估思路根据前述情况和了解，因特许经营权的办理与国家政策紧密相关，的设立有着严格的限制，如果国家同意

7、设立，其真实的取得费用金额也不是很大。那么特许经营权的价值要得以体现就只有看市场了。而市场的交易案例又非常少且也具有不可比性。后来本着稳建的原则，当然另一方面也为了减少的评估风险和技术操作难题，与委托方沟通协商只评估有形的资产，其经营权价值由企业与买家协商谈判，而且提供的也只是一个参考价值，并非定价行为。真正的市场价值需要公开的市场和双方的谈判技巧等等决定。2、关于评估方法在确定不考虑特许经营权价值后，认为最稳妥也是最有取值依据的办法即是采用成本加和的方式进行评估。房屋及机器设备由联系衔接资产评估机构进行评估，评估价格约为 50 万元。土地使用权因证载土地用途为工业用地，该用地所在区域基准地价

8、情况为：工业用地 24.30 万元/亩；商业用地 69.50 万元/亩；综合用地为 59.32 万元亩。初略框算了一下，按所在区域内工业用地的市场价格评估约为 30 万元/亩，土地总价值约为 135 万元，但合计评估值 185 万元与委托方的意向出售价格差异成2 倍以上。这个结果委托方不愿意接受，当然也认为这种评估价值确实不能为客户提供价格参考。相反可能还有点误导。分析造成这种差异的原因应该是土地变“性”(变为商业用地)的影响和特许经营权的收益。而受让方也可能掌握了特殊资源，未来变“性”的风险较小。通过了解有关客户其他的用地性质，其用途均为商业用地。委托方解释当时时主要是因为工业用地可以少缴很

9、多出让金。最终该评估是假设以土地变“性”即为现状利用的商业用地为前提进行评估，评估中揭示了该结果含工业用地变为出让商业用地应缴纳的土地出让金，具体该金额由谁承担(出让方还是受让方)由双方在转让合同中说明土地用途的性质。四、本案例的一些启示1、对于用地的评估，其评估结果是否需含特许经营权？我个人认为与评估目的有很大关系。对于以抵押为目的的评估，权利人在向申请抵押时，向提供的抵押物往往是的房地产证，这时需要评估的是房地产价值；当被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，评估应含特许经营权价值；进行整体资产转让评估时应考虑的特许经权、资质和其他；对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目

10、的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。2、基准地价系数修在土地评估中应用的思考基准地价是土地评估中比较常用的法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响用地收益的较一般商服用地(如商场、)影响差异很大，有些影响甚至作用完全是相反的，如规模，对一般商服用地看，规模越大，商服用地价越高，如市春熙商圈，而对用地看，越密，效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解特点，才能正确把握其价格的影响和影响关系。影响的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在土地基准地价系数修中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据的特点制定加油站特数修正体系。3、土地能否根据实际情况变“性”评估是在评估实践中需要考