上海广场项目市场调研报告

1、2020年5月29日上海广场项目市场调研报告文档仅供参考目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc75920767 一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究2 HYPERLINK l _Toc75920768 1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析2 HYPERLINK l _Toc75920778 2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析3 HYPERLINK l _Toc75920778 3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析4 HYPERLINK l _Toc75920778 4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业

2、空间分布分析4 HYPERLINK l _Toc75920777 二、区域商业现状分析6 HYPERLINK l _Toc75920778 1、项目所在地理位置6 HYPERLINK l _Toc75920772 2、区域主要城镇商业现状7 HYPERLINK l _Toc75920775 2.1、南翔镇7 HYPERLINK l _Toc75920776 2.2、嘉定镇8 HYPERLINK l _Toc75920783 3、马陆镇商业地产现状研究及分析10 HYPERLINK l _Toc75920784 3.1、样本甄选标准10 HYPERLINK l _Toc75920785 3.2、

3、马陆镇商业地产市场概述10 HYPERLINK l _Toc75920786 3.3、马陆镇四大商业业态细分分析12 HYPERLINK l _Toc75920767 附录 马陆镇商业分布图20 HYPERLINK l _Toc75920787 一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据和,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析影响因素因素发展趋势经济发展居民实际收入不断增加恩格尔系数逐渐降低区域人口发展总人口增加30万外地人和境外人士的比例不断提高旅游参观人数逐年增加区域

4、规划情况期末商业网点总数要达到600个零售总额达到350亿元,年均增长20%期末超过300家的连锁超市。扩大内需政策继续实行资料来源:上海中原商业事业部人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到 整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预见性,以下预测分别以2020年嘉定区总

5、人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。影响因素发展预测中方案经济发展居民实际收入逐渐提高恩格尔系数逐渐降低扩大内需政策继续实行居民消费支出逐年增加区域人口总人口增加70多万外地人和境外人士的比例逐渐增加旅游人次不断增加区域规划依托国际赛车场和风景名胜旅游业发展迅速区域内商业布局主要围绕嘉定新城建设各分区商业网点的建设结合自身优势,共同发展高方案经济发展居民收入稳步提高恩格尔系数逐渐降低扩大内需政策继续实行居民消费支出逐年增加区域人口总人口增加120多万外来人口继续增长旅游人次稳定增加区域规划依托国际赛车场和风景名胜旅游业发展迅速区域商业主要围绕区域产业群的布局和区域人口的分布

6、进行布局根据城市化的规律,大量城市居民外迁,引进集中型商业为大势所趋资料来源:上海中原商业事业部3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析指标中方案高方案说明总人口(万人)125175高、中方案按2020年最终人口在未来 的分布原人口改进需求新增规模(万M2)1414按人均达到1.2 M2新增人口需求规模(万M2)66111按新增人口达到人均商业面积0.9 M2计算商用物业需求规模(万M2)80125资料来源:上海中原商业事业部按照嘉定区人口的增长预测,中方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米,高方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。4、中期( -2020年

7、)嘉定新增商用物业空间分布分析区域指标中方案高方案嘉定新城区域人口(万人)5075需求嘉定新城人均商用物业面积基本达到1.2 M2供给供应将主要集中在嘉定镇和马陆镇两个区域非新城地区城市人口(万人)75100需求(万M2)非新城地区人均商用物业面积基本达到0.9M2供给供应将主要集中在江桥镇曹安路和安亭新镇两个区域资料来源:上海中原商业事业部从规划的角度来看,今后 内嘉定区的发展重心将落在嘉定新城所在的一系列范围之内,在保证国际汽车城和嘉定工业园区这两大发展主力有序走向成熟的同时,大力发展新城区域内的住宅建设和商用配套建设,其中商用物业的建设将主要分成三块进行集中开发,一块是以嘉定镇为核心的集

8、中型商业,一块是以马陆镇为核心的集中型商业,一块是在国际汽车城内的配套型商业。由于当前政府对大型商用物业的开发,无论是土地出让,还是规划审批环节,都报以较为谨慎的态度,从整体来看,嘉定区在近期内将迎来一个商用物业的短缺期,集中型商业将被看好。二、区域商业现状分析1、项目所在地理位置本项目位于嘉定区马陆镇,北抵彭封路、南至双单路、东临横沥河道蓝线,西面是沪宜公路图1 基地东向景观(横沥河道)图2 基地南向景观(双单路)图3 基地西向景观(沪宜公路)图4 基地北向景观(彭封路)本地块附近步行10分钟范围内仅有3-4条公交线路地块附近的主要公交车线路名称起始点嘉江专线客运中心马陆彭赵曹安路江桥轻纺市

9、场北嘉线客运中心马陆彭赵真南路交通路北区汽车站沪唐线唐行朱家宅上海新客站梅园路资料来源:上海中原商业事业部本项目主干道为沪宜公路,离马陆镇商业中心路程较近,但周边商业氛围较差,本项目周边主要分布着较多的工业、民营企业及浴场,项目隔河的东南面是农民别墅群,当前入住率还不是很高,因此项周围人气明显不足。2、区域主要城镇商业现状2.1、南翔镇南翔古名槎溪,梁天监四年(公元5 )在此建白鹤南翔寺,因寺成镇,距今有1500多年历史和悠久的文化底蕴。明代园林古漪园、五代砖塔、古刹云翔寺等一批旅游景点及东方巴黎高尔夫乡村俱乐部等现代休闲娱乐场所均汇集于南翔。南翔这个以工业、旅游带动整体发展的城镇商业发展已较

10、为成熟,南翔镇的商业以解放街为核心向两边扩散,综合商场以银华商厦和百华商厦为主,并有以旅游商业衍生的购物广场,主要在留云禅寺以及双塔的周围。南翔镇租金情况主要路段租金(元/天/M2)解放街2.5-5.0民主街1.8-2.0德华路1.5-2.0南华路2.0-2.5资料来源:上海中原商业事业部解放街是南翔镇商业的中轴线,因此该路段租金也整个商业中心价格最高的,为2.5-5元/平方米/天左右。南华路是商业中心的餐饮一条街,临街商铺的租金在2-2.5元/平方米/天左右,民主街和德华路的商铺建筑风格古色古香,主要是配合留云禅寺的整体风格,当前该商业街已开业的店铺比例不高,很多的铺面在进行装修,部分店面在

11、招租。2.2嘉定镇嘉定镇基本处于环城路清河路沪宜公路嘉罗公路环线内,或基本以古护城河为界。镇内的商贸、服务、旅游等第三产业相当发达,拥有与市区非中心区域同等的几乎所有配套设施,同时还拥有不少旅游景点、名胜古迹。初看之下整个感觉和市区没多大差别,人口密度大,人流量大,商业繁荣。嘉定镇的市政建设已取得令人瞩目的成果。城中路、博乐路纵贯南北,清河路、塔城路横贯东西。沿路高楼商场林立,文化娱乐场所齐全。嘉定镇的客运中心相当繁华,另外城中路、清河路、塔城路、梅园路和博乐路也是主要的商业街,构成了整个城区内的购物中心。东西和南北方向各有一条古街,花岗岩石铺的路面,两边基本都是沿街,但铺面较陈旧,消费较低。

12、嘉定城区拥有多家大型卖场和连锁超市,购物十分方便。大卖场和商场有乐购、国美电器、正汉电脑广场、赛博数码广场、新嘉商场等;专业商店有亚一金店、新华书店等;另外还有安亭汽车市场、轻纺市场、上海东方汽配城等各类专业批发市场。休闲设施有保龄球馆,一家博物馆,两家电影院,多块公园还有一处儿童游乐园。嘉定镇租金情况主要路段租金(元/天/M2)城中路8-15清河路15-25塔城路5-12梅园路5-10资料来源:上海中原商业事业部城中路以”嘉定一条街”闻名,街上商业包括有乐购、联华、高扬商厦、肯德基、新亚大包等。租金在8-15元/平方米/天左右。 3月,位于城中路与清河路的交接处的购物中心上海顶峰广场正式开工

13、。该购物中心总建筑面积14万平方米,一期投资3亿元,计划于 底完工。届时,将建成大型超市、百货公司、商业步行街等主体设施及银行、通讯、邮政等配套设施外,还特别布置运动广场、电影院、酒吧街、DIY休闲廊等休闲娱乐设施。其中,主体建筑顶峰销品茂的建筑面积为6万平方米。清河路是嘉定镇的商业街,有麦当劳、肯德基、嘉定商城、”迎园饭店”、新亚大包、亚一金店、老庙黄金、茂昌眼镜等著名的企业聚集在这里,人流量非常大。清河路商业街由于品牌专卖店的集聚,人气越来越旺,租金持续递增。嘉定镇和南翔镇是嘉定区域商业发展最快也最好的两个大镇,当前两镇的商业发展已经非常成熟,初看之下整个感觉和市区没多大差别,人口密度大,

14、人流量大,商业繁荣。都已形成独立的商业中心,而且供应量充分,未来供应量主要集中在嘉定镇上,一个大型的综合性商业将在年底推出,届时供应量也会形成一个高潮。3、马陆镇商业地产现状研究及分析3.1、样本甄选标准在以大量的实际市场调研数据为基础的前提下,本节将着重对马陆镇的现有的四大商业业态(餐饮、标准超市、休闲娱乐、百货零售)作一个较为详细的解析。下文中所指的四大业态所涉及到的商业地产的区位范围是:以世纪广场为中心点2公里以内的尚在经营的商业地产。3.2、马陆镇商业地产市场概述1) 从数量上看,当前马陆镇以世纪广场为中心2公里范围内的商铺(仅统计四大商业业态)总数共334家,总计经营面积达58580

15、平方米,与当前马陆镇7万的总人口相结合,人均商业面积还不足1平方米/人,与人均1.2平方米的市平均水平尚有一定的差距,这也是内部需求外流的一个主要原因。2) 从经营档次来看,当前整个马陆镇的商业经营档次处于中等偏下的区域,这和当前马陆镇居民的收入水平在一定程度上是相悖的,无论是百货和还是餐饮娱乐均不能满足消费者当前需求,因此当前马陆的实际性消费和潜在性消费均存在流失严重的现象。四大商业业态样本甄选范围内商业地产市场现状类 型店铺数量(家)总面积(平方米)标准超市51600休闲娱乐2234600餐 饮215020百 货28617360合 计33458580资料来源:上海中原商业事业部3) 从四大

16、商业业态的分布来看,当前马陆镇的商业业态中,百货无疑在数量上占了绝对优势,占到了总量的86%,可是由于当前当地的百货档次相对较低,因此针对当地居民的消费能力,这些百货类商业的供应并不是完全有效的符合当地居民的需求。数量分布排在百货之后的分别是休闲娱乐和餐饮这两类业态,其分别占到了总量的7%和6%。从数量来看,按照一般城市边缘地区商业分布规律,镇一级的聚集型商圈中餐饮和休闲娱乐的比例一般要占到15%20%左右,当前马陆镇的休闲娱乐和餐饮这两大业态的比例总合还不足总量的15%,因此这两类业态在当地还是属于相对缺乏的。由于马陆当地到当前为止还没有一个比较成规模的综合性卖场,因此,当地居民的日常消费基

17、本依靠邻近区域的几家大型卖场所提供,马陆当地当前的超市数量仅占总量的1%左右。马陆镇四大商业业态数量分布资料来源:上海中原商业事业部从面积方面来看由于休闲娱乐在马陆当地基本以夜总会或娱乐城的形式出现,因此在面积分布方面该类业态首当其冲占去了半壁江山,值得注意的是餐饮业态当前经营面积仅占总量的9%,这是由于当前马陆镇的餐饮业态中大多以咖啡等简餐为主,比较成规模的大型餐饮当前只有稻香苑一家,因此,当地在大中型餐饮方面存在着较为严重的缺口。百货方面由于马陆现有的一些百货铺面基本都在4080平米之间,因此,与其数量相比在面积方面,百货类业态所占的比例出现了明显的缩水现象,仅占到总量的30%左右。马陆镇

18、四大商业业态面积分布资料来源:上海中原商业事业部3.3、马陆镇四大商业业态细分分析在对马陆的各大商业业态进行市场调研之后(具体商业分布图见本文附录),基本将当地的商业划分为四大业态,其中几家标准超市基本都分布在宝安公路和沪宜公路路口;餐饮业态基本分布在世纪广场周边以及五星级上海寰鑫富贵天地大酒店附近;休闲娱乐业态主要分两个区域分布,一个区域分布在世纪广场,另一个区域分布在希望城工业园区周边,以上两个区域内的休闲娱乐业态基本都以夜总会和娱乐城为主,且面积均比较大;百货类业态基本集中在三个市场,这三个市场的经营档次属于中等偏下,均分布在世纪广场周边。总结以上四大业态的分布规律,能够得出以下结论:四

19、大业态基本围绕马陆的行政文化中心世纪广场分布,由于在那里集结了工商、税务等一些与商务活动密切相关的行政部门,因此撇开居民消费不谈,这个区域仍有较深的商务洽谈的需求。由于受交通干道的人流成型以及居住区的习惯性分布的影响,整个马陆镇的商业基本按南北长、东西窄的规律分布。商业的档次分布尚欠合理,对于咖啡这一类简餐来说,当前当地的综合档次尚可过关,可是百货,特别是服饰方面的商业经营就当前的经营档次就有点捉襟见肘了,品牌概念在当地的百货经营中相当薄弱,因此当地的百货业态所面正确消费者也基本是当地的一些消费档次稍低的农民和打工者,真正能满足当地城镇居民的百货业态少之又少。以下将对马陆镇这四大商业业态作一个

20、细分分析:马陆镇四大商业业态主力商家面积及租金情况业 态主力商家建筑面积(平方米)基本租金(元/天/平米)标准超市华联超市3000.7农工商超市6000.8联华超市4001快客便利1501.2餐饮泰辉火锅2000.6特味厨房3001.2豪情咖啡吧4000.8两岸咖啡5001.5金鑫园饭店4001稻香苑15000.8休闲娱乐马陆世纪梦娱乐城30000.9上海希望花园酒店6000自建千紫虹按摩足浴25000.8月上镜夜总会40000.8百货兴陆服装市场12001马陆小商品市场15400.8上海百有商城140001.1资料来源:上海中原商业事业部1)标准超市当前马陆镇上较成规模的标准超市仅3家,它们

21、分别是:农工商超市、华联超市、联华超市,其中农工商超市的面积最大,营业面积将近600平方米,经营的产品品种也是这三家超市中最全的;其次是联华超市,该超市营业面积大致为400平米,与农工商超市形成对峙的局面;最后是地段略差的华联超市,该超市实际面积是三家超市中最小的,由于三家超市所处的位置距离十分相近,而且经营的产品均属生活日用品,很难拉开距离形成错位竞争,因此华联超市的经营较为惨淡,当前华联超市的沿街铺面已经包租给一家经营皮鞋的商户,供其销售各式男女皮鞋。马陆镇标准超市面积分布图资料来源:上海中原商业事业部纵观马陆镇标准超市的整体布局能够发现:当前超市的分布存在着比较大的问题,由于超市的经营可

22、变性较小,因此不易形成比较鲜明的错位竞争,加上三家超市聚集于此很容易形成恶性竞争,这三家超市的生意都将受到较大的影响。在此关于马陆当地的超市类商业地产的分布总结出以下几点结论:超市的位置分布相对过于集中,需要在日后的经营中逐渐优胜劣汰,关、并分流。区域内超市的经营规模都基本相近,难以形成区域绝对优势,需要有较成规模卖场型商业进驻,以领导当地日用品零售业摆脱恶性竞争的格局。进一步拉开超市的布点距离,加大现有商业的有效服务半径,条件允许的话甚至能够考虑设置班车接送。超市布点应顺应当前南、北长,东、西窄的商业分布基本格局,做到南、北以沪宜公路为主轴商业连成片,东、西以宝安公路等交通主干道为轴利用南、

23、北商业带的辐射效应,发展社区型商业。另一方面,从当前马陆镇这几家超市的租金来看由于国有企业以及区域整体的缘故,这几家超市当前的租金在同区域商业地产中显得比较低,当前,农工商超市的租赁价格为0.8元/平米/天,华联超市的租赁价格为0.7元/平米/天,联华超市的租赁价格为1元/平米/天,快客便利店的租赁价格为1.2元/平米/天,因此,在使用这些价格作参考时,应充分考虑以上所提到的这些因素。马陆镇标准超市租金分布图资料来源:上海中原商业事业部2)餐饮当前马陆镇除了稻香苑以外基本没有大、中型餐饮,稻香苑在当地的品牌效应已经比较牢固,但餐饮消费的选择性较大,消费者经常希望能够品尝到风格口味各异的餐饮,因

24、此,这对于当地的餐饮业态分布提出了新的改革、改制要求。首先,世纪广场周边档次中等偏上的餐饮基本都为咖啡等一类简餐,缺乏一些如麦当劳之类的具有一定群众基础的中档大众型餐饮。其次,中高档大、中型餐饮相对匮乏,据对当地一些餐饮消费者的走访了解,当地消费者有消费需求时,一般均驱车赶往嘉定镇,当地餐饮的内部需求流失严重。马陆镇餐饮业态主力商家店铺面积分布图资料来源:上海中原商业事业部从当地餐饮业态主力商家店铺的租金分布来看,平均价格基本在1元/平米/天,低于商铺的整体平均租金。这些主力商家中两岸咖啡的经营态势比较理想,其经营良好的最主要原因是该商业所处的区域位置相对较好,因此该铺的租赁价格也相对较高达到

25、了1.5元/平米/天。除了稻香苑和两岸咖啡之外,其余几家入选的主力商家,从一定程度上来说,均有些勉强,如泰辉火锅等档次均比较低。马陆镇餐饮业态主力商家店铺租金分布图资料来源:上海中原商业事业部总结以上餐饮业态的种种特征,能够得出以下结论:当前当地餐饮档次相对较低,很难满足消费者的需求,现有餐饮以排挡性质较多,因此要想吸引消费,应当多多引入风格各异的中高档餐饮。咖啡等简餐类消费,缺少集中性概念支撑。(如综合性卖场、文化中心等)有效消费人流的利用相对不足,没有将餐饮和休闲娱乐、购物消费相结合。区域内部需求流失严重,餐饮业态没有形成规模效应,外部客流引入不利。3)休闲娱乐当前马陆的休闲娱乐业态基本以

26、夜总会和娱乐城为主,且面积相对都比较大,SPA等一系列档次较高的休闲消费相对缺乏。当前马陆当地比较成规模的夜总会是月上镜夜总会,实际面积达4000平方米,位于希望城经济园区的上海希望花园酒店内有较为完备的桑拿浴所,马陆世纪梦娱乐城内有舞厅等一系列休闲产品是当地知名度较高的休闲场所。马陆镇休闲娱乐业态主力商家店铺面积分布图资料来源:上海中原商业事业部从这些休闲娱乐业态主力商家的店铺租金分布来看,由于这些物业的面积均比较大,因此这些店铺的租金相对来说都比较低廉,地处世纪广场的马陆世纪梦娱乐城的租赁价格为0.9元/平米/天,其余两个物业的租赁价格均为0.8元/平米/天。马陆镇休闲娱乐业态主力商家店铺

27、租金分布图资料来源:上海中原商业事业部总结当前马陆镇休闲娱乐业态的特征,能够得出以下结论:当前根据周边消费者的需求,已有若干休闲娱乐类产品出现,可是经营手段相对比较单一,一般都以夜总会的形式出现。缺乏KTV等一系列娱乐经营品种和SPA等一系列休闲经营品种。休闲娱乐于餐饮业的互动相对比较缺乏,没有形成较为有效的互助效应。4)百货当前马陆镇的百货类消费,特别是服饰类消费,处于一个十分尴尬的境地,大部分内部需求不能有效得到释放,主要的服务对象成了区域内档次要求较弱的中低收入阶层,因此在区域内百货类商业地产的面积相对较小,租金相对比较低廉,就算能聚集到一起,形成一个比较整合的市场,但整体上仍给人脏乱差的感觉。当前马陆的三大百货市场为兴陆服装市场(面积约1200平方米)、马陆小商品市场(面积约1540平方米)、上海百有商城(面积约14000平方米)这三个百货市场几乎占到了当地百货业态总量的96%,但就其经营的产品品质、档次来看,实在是差强人意。马陆镇百货业态集中型市场面积分布图资料来源:上海中原商业事业部由于经营的档次不高,因此租赁价格也相对受到一定的影响,兴陆服装市场虽然经营的商品档次较低,但由于其面临沪宜公路因此区位优势较为明显,因此其租赁价格也相对较高,达到了1元/平米/天;马陆小商品