悦兮半岛水上项目项目可行性实施分析的报告

1、.wd.wd.wd.湖北半岛温泉旅游开发悦兮温泉水上乐园工程可行性研究报告报告编制单位：湖北宏大工程咨询报告编制日期：2013年10月目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc394359383第一章 总 论 PAGEREF _Toc394359383 h 1HYPERLINK l _Toc3943593841.1工程概况 PAGEREF _Toc394359384 h 1HYPERLINK l _Toc3943593851.2研究范围 PAGEREF _Toc394359385 h 2HYPERLINK l _Toc3943593861.3编制依据 PAGERE

2、F _Toc394359386 h 4HYPERLINK l _Toc3943593871.4工程建设内容及工期 PAGEREF _Toc394359387 h 4HYPERLINK l _Toc3943593881.5总投资概算 PAGEREF _Toc394359388 h 7HYPERLINK l _Toc3943593891.6主要经济效益 PAGEREF _Toc394359389 h 8HYPERLINK l _Toc3943593901.7研究结论 PAGEREF _Toc394359390 h 9HYPERLINK l _Toc394359391第二章 洪湖市旅游业开展 PAG

3、EREF _Toc394359391 h 11HYPERLINK l _Toc3943593922.1旅游业开展总趋势 PAGEREF _Toc394359392 h 11HYPERLINK l _Toc3943593932.2洪湖市旅游资源分析 PAGEREF _Toc394359393 h 13HYPERLINK l _Toc3943593942.3水上乐园工程 基本情况 PAGEREF _Toc394359394 h 19HYPERLINK l _Toc394359395第三章 工程背景、意义及必要性 PAGEREF _Toc394359395 h 21HYPERLINK l _Toc3

4、943593963.1工程的提出 PAGEREF _Toc394359396 h 21HYPERLINK l _Toc3943593973.2工程建设的必要性 PAGEREF _Toc394359397 h 22HYPERLINK l _Toc3943593983.3工程建设的可行性 PAGEREF _Toc394359398 h 24HYPERLINK l _Toc394359399第四章 市场分析 PAGEREF _Toc394359399 h 26HYPERLINK l _Toc3943594004.1客源市场现状分析 PAGEREF _Toc394359400 h 26HYPERLIN

5、K l _Toc3943594014.2目标市场选择 PAGEREF _Toc394359401 h 41HYPERLINK l _Toc3943594024.3 市场营销 PAGEREF _Toc394359402 h 45HYPERLINK l _Toc394359403第五章 工程建设的目标及主要内容 PAGEREF _Toc394359403 h 48HYPERLINK l _Toc3943594045.1工程建设的目标 PAGEREF _Toc394359404 h 48HYPERLINK l _Toc3943594055.2主要建设内容 PAGEREF _Toc394359405

6、h 48HYPERLINK l _Toc3943594065.3建筑容量控制 PAGEREF _Toc394359406 h 49HYPERLINK l _Toc394359407第六章 建设场址选择 PAGEREF _Toc394359407 h 51HYPERLINK l _Toc3943594086.1工程建设地理位置 PAGEREF _Toc394359408 h 51HYPERLINK l _Toc3943594096.2自然概况 PAGEREF _Toc394359409 h 51HYPERLINK l _Toc3943594106.3根基设施条件 PAGEREF _Toc3943

7、59410 h 54HYPERLINK l _Toc394359411第七章 工程建设方案 PAGEREF _Toc394359411 h 55HYPERLINK l _Toc3943594127.1设计依据 PAGEREF _Toc394359412 h 55HYPERLINK l _Toc3943594137.2设计规划思路、定位 PAGEREF _Toc394359413 h 55HYPERLINK l _Toc3943594147.3各工程工程概况 PAGEREF _Toc394359414 h 56HYPERLINK l _Toc3943594157.4市政规划 PAGEREF _T

8、oc394359415 h 67HYPERLINK l _Toc3943594167.5主要设备 PAGEREF _Toc394359416 h 80HYPERLINK l _Toc394359417第八章 环保节能 PAGEREF _Toc394359417 h 82HYPERLINK l _Toc3943594188.1环保 PAGEREF _Toc394359418 h 82HYPERLINK l _Toc3943594198.2节能 PAGEREF _Toc394359419 h 92HYPERLINK l _Toc394359420第九章 消 防 PAGEREF _Toc394359

9、420 h 93HYPERLINK l _Toc3943594219.1编制依据 PAGEREF _Toc394359421 h 93HYPERLINK l _Toc3943594229.2消防系统 PAGEREF _Toc394359422 h 93HYPERLINK l _Toc394359423第十章 组织机构与人员编制 PAGEREF _Toc394359423 h 96HYPERLINK l _Toc39435942410.1组织机构 PAGEREF _Toc394359424 h 96HYPERLINK l _Toc39435942510.2人员编制 PAGEREF _Toc394

10、359425 h 97HYPERLINK l _Toc39435942610.3职工培训 PAGEREF _Toc394359426 h 97HYPERLINK l _Toc394359427第十章 工程实施进度方案及招投标 PAGEREF _Toc394359427 h 98HYPERLINK l _Toc39435942811.1工程实施各阶段进度方案 PAGEREF _Toc394359428 h 98HYPERLINK l _Toc39435942911.2工程实施进度 PAGEREF _Toc394359429 h 98HYPERLINK l _Toc39435943011.3工程招

11、投标 PAGEREF _Toc394359430 h 99HYPERLINK l _Toc394359431第十二章 投资估算及资金筹措 PAGEREF _Toc394359431 h 101HYPERLINK l _Toc39435943212.1投资估算依据及方法 PAGEREF _Toc394359432 h 101HYPERLINK l _Toc39435943312.2工程投资估算 PAGEREF _Toc394359433 h 102HYPERLINK l _Toc39435943412.3工程资金筹措 PAGEREF _Toc394359434 h 103HYPERLINK l

12、_Toc394359435第十三章 财务评价 PAGEREF _Toc394359435 h 105HYPERLINK l _Toc39435943613.1评价依据 PAGEREF _Toc394359436 h 105HYPERLINK l _Toc39435943713.2营业收入和营业税及附加估算 PAGEREF _Toc394359437 h 105HYPERLINK l _Toc39435943813.3成本费用估算 PAGEREF _Toc394359438 h 106HYPERLINK l _Toc39435943913.4利润总额及分配 PAGEREF _Toc3943594

13、39 h 107HYPERLINK l _Toc39435944013.5财务盈利能力分析 PAGEREF _Toc394359440 h 107HYPERLINK l _Toc39435944113.6风险分析 PAGEREF _Toc394359441 h 108HYPERLINK l _Toc394359442第十四章 结论和建议 PAGEREF _Toc394359442 h 110HYPERLINK l _Toc39435944314.1评价结论 PAGEREF _Toc394359443 h 110HYPERLINK l _Toc39435944414.2建议 PAGEREF _T

14、oc394359444 h 111附表第一章 总 论1.1工程概况1.1.1工程名称湖北半岛温泉旅游开发悦兮温泉水上乐园工程1.1.2工程性质扩建1.1.3建设单位湖北半岛温泉旅游开发1.1.4建设地点洪湖市乌林镇黄蓬山1.1.5工程建设单位及简介本工程的建设单位为湖北半岛温泉旅游开发，该公司成立于二七年十二月，该公司法人代表为黄涛，注册资金12500万。公司主要负责从事洗浴、住宿服务(卫生许可证有效期至2016年03月17日)，中西式餐饮加工销售，旅游工艺品、针纺织品、服装、洗涤用品销售、酒店旅游咨询服务、旅游景点及配套设施服务。公司坚决围绕国家“十二五旅游开展方案，贯彻执行省旅游局的生态旅

15、游开展理念，以充分利用当地的自然环境和温泉资源，继续扩大洪湖悦兮半岛温泉国际度假村内旅游产品线，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。打造国家级的温泉旅游度假村，推动洪湖市城市化进程。公司本着“一流质量、一流服务、一流设施、一流管理的经营宗旨，致力于旅游资源、旅游根基设施的开发和建设，不断完善公司内部管理，加速公司开展，以“科学管理、团结协作、求真务实、开拓创新为经营理念，在社会中树立起良好的企业形象。1.2研究范围悦兮温泉水上乐园(以下简称“水上乐园)位于洪湖悦兮半岛温泉国际度假村已征地范围线内，洪湖悦兮半岛温泉国际度假村拥有万年稀世珍贵、水温高达76度的偏硅酸温泉和冷泉双泉；拥有四季百花

16、盛开、流芳异彩的主题园林；拥有国内第一家温泉类白金五星级酒店；有世界最大的集游乐、欣赏、休闲SPA于一体的室内洪湖悦兮半岛温泉景区，公司规划将该旅游景点建成华中地区最大的香草基地，中国最浪漫的主题度假温泉基地，成为东方的普罗旺斯。为了严格保护洪湖温泉资源的前提下，开发利用悦兮温泉丰富的旅游资源，有限度地开展水上旅游活动，并合理安排旅游业各项要素在悦兮温泉度假村的布局，为洪湖地区生态环境建设及社会经济开展奠定一个坚实的根基，受湖北半岛温泉旅游开发的委托，编制方有关专业技术人员在工程承办单位的积极配合下，对本工程进展了全面、深入的可行性研究，具体研究范围如下：1.2.1工程背景及建设的必要性；1.

17、2.2市场预测；1.2.3工程建设目标及主要内容；1.2.4建设场址选择；1.2.5工程建设方案；1.2.6环保节能1.2.7消防1.2.8组织机构与人员编制1.2.9工程实施进度方案1.2.10投资估算与资金筹措；1.2.11经济效益评价。1.3编制依据1.3.1?洪湖市国民经济和社会开展“十二五规划刚要?；1.3.2?洪湖市旅游总体规划?；1.3.3?洪湖悦兮温泉水上乐园工程总体规划?；1.3.4?投资工程可行性研究指南?(国家发改委)；1.3.5现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；1.3.6工程单位提供的其它根基资料。1.4工程建设内容及工期1.4.1建设内容本工程位于湖北洪湖市悦

18、兮半岛国际温泉度假村已征地范围线内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。工程一期占地53.8亩，主要为三个区：蔚蓝海岸区(综合服务区)、冒险海岛区、土著海滩区及其配套设施。详见表1-1。工程二期占地32.1亩，主要为精灵海湾区(合家欢乐区)及其配套设施。详见表1-2。工程一、二期主要有水上运动设备设施110台套，共计3641万元。其设备表如1-3。表1-1 工程一期主要技术指标工程指标单位一期用地面积35874m2建筑面积2175m2建筑基底面积1260m2水体面积7497m2道路广场面积17334m2绿地面积7174.8m2绿化率20%容积率0

19、.06建筑密度3.5%表1-2 工程二期主要技术指标工程指标单位二期用地面积21385m2构筑物占地面积6815m2水体面积1243m2道路面积9050m2绿地面积4277m2绿化率20%表1-3 工程各建(构)筑物说明表序号12345合计建设分期一期二期一期一期一期功能分区蔚蓝海岸区(综合服务区)精灵海湾区(合家欢乐区)冒险海岛区土著海滩区独栋卫生间(三处)-用地面积()3636801898831433735874建筑物面积()16971802175构筑物面积()394681584001218627795构(建)筑物办公、更衣间、售票、餐厅、入口广场池风情水寨、海洋精灵戏水池、竞赛滑道组合、

20、鱼疗池和滑梯平台旋风大喇叭、冲天激流滑道、巨蟒滑道和太阳塔时光隧道海啸冲浪、邦迪海滩、多尼亚火山/舞台、餐厅建筑层数1层4.8米2层4.5米2层餐厅-构造类型框架框架砖混建筑功能定位旅游服务(阿罗哈广场、售票/办公、更衣/沐浴、储物、餐饮)水上乐园水上乐园水上乐园配套设施-表1-4主要设备表序号建设分期区域名称数量价格(元/台套)总价(万元)备注1一期蔚蓝海岸区(综合服务区)储存柜410010041水上乐园皮筏410020082水上乐园救生衣410010041水上乐园售票设备2100002售票机影视设备50800040宣传电子屏触摸屏3030009宣传电子屏引导标志100200020电子牌急救

21、设备3100003医疗摄影设备3100003景点摄影海滩餐厅及水吧设备300电子、机械设备2二期精灵海湾区(合家欢乐区)风情水寨100含供水、控制系统夏威夷海浪池(鼓风造浪真空造浪)10800含供水、控制系统海洋精灵戏水池(珊瑚丛、蓝鲸、小丑鱼、杀人鲸、海葵等动物和竞赛滑道)假设干500含供水、控制系统鱼疗池(各种鱼类)100含供水、控制系统3一期冒险海岛区旋风大喇叭滑道1250含供水、控制系统巨蟒滑道1200含供水、控制系统竞赛滑道4200含供水、控制系统螺旋组合滑梯290含供水、控制系统家庭宽滑道假设干50含供水、控制系统冲天激流滑道2200含供水、控制系统太阳塔时光隧道滑道3300含供水

22、、控制系统皮筏传送带450控制系统4一期土著海滩区海啸冲浪1150含供水、控制系统邦迪海滩30含供水、控制系统多尼亚火山/舞台80含供水、控制系统*合计-3641-1.4.2工程总体定位以海洋文化为主题的现代主题型水上乐园欢乐、芳香、刺激的梦幻水上体验天堂1.4.3建设工期本工程初步拟定分二期建设。一期拟安排半年建成。时间为2013年11月至2014年6月底。二期拟安排半年建成。时间为2014年7月至2014年12月底。1.5总投资概算1.5.1总投资工程估算总投资7000.00万元。工程一期总投资4800.00万元，其中工程费用1756.64元、其他费用203.59万元、设备及安装费用245

23、8.05万元、土地费用32.00万元、预备费用219.72万元和流动资金130万元。工程二期总投资2200.00万元，其中工程费用631.81元、其他费用80.34万元、设备及安装费用1365.00万元、预备费用102.85万元和流动资金20万元。表1-5工程一期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用231551756.64 1756.64 36.60%二其它费用203.59 203.59 4.24%三设备及安装费用2458.05 2458.05 四土地费用32.00 32.00 五预备费用219.72 21

24、9.72 4.58%六流动资金130 2.71%七总投资4800.00 100.00%表1-6工程二期投资汇总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量(m2)单位价值(元/m2)小计(万元)一工程费用6815631.81 631.81 28.72%二其它费用80.34 80.34 3.65%三设备费用1365.00 1365.00 四预备费用102.85 102.85 4.68%五流动资金20 0.91%六总投资2200.00 100.00%1.5.2资金来源全部由工程建设单位自筹。1.6主要经济效益表1-7 工程一、二期主要经济指标序号名称单位数量备注1营业收入41

25、04.44 1.1门票收入万元2087.25 1.2食品、饮品收入万元505.11 1.3旅游商品销售收入万元208.73 1.4二次消费工程收入万元1303.35 2年均总成本费用万元3225.42 3年均经营成本万元2774.11 4总定员人1105投资数据5.1投入总资金万元7000.00 5.2建设投资万元6850.00 5.3建设期利息万元05.4流动资金万元150.00 6筹资数据总筹资额万元7000.00 人民币其中：债务资金万元0人民币工程资本金万元7000.00 人民币7经济效益数据与指标7.1工程税前财务内部收益率%21.657.2工程税前财务净现值万元5832.96ic=

26、10%7.3工程税前静态投资回收期年6.82年7.4投资利润率%26.557.5盈亏平衡点%707.6静态投资利税率%31.231.7研究结论1.7.1本工程以洪湖悦兮国际温泉旅游度假村为依托，建设洪湖悦兮温泉水上乐园工程为未来可持续开展驱动，将为洪湖市洪湖悦兮温泉旅游度假村提供高端旅游设施，为游客提供更好的服务，增加休闲旅游产品。这一工程的建成，对提高洪湖、荆州市乃至湖北省旅游产业的整体竞争力具有重要示范意义。1.7.2旅游业拥有很大的市场空间和开展潜力，并且可以带动相关产业的开展，对经济和社会开展意义重大。本工程主要为旅游根基设施建设工程，同时为景区化开展奠定了根基。符合国家产业政策，是当

27、地政府重点支持的产业和工程。1.7.3旅游业作为一个朝阳产业，是国民经济新的增长点，大力推进旅游产业的创新和开展，不仅可以推动经济增长，全民健身活动，还能够增加当地就业时机，提高人民的生活水平。1.7.4本工程位于湖北洪湖市乌林镇黄蓬山，东望黄鹤楼，南眺岳阳楼，北靠荆州古城，南邻一江之隔的三国赤壁古战场。经汉洪高速，距武汉中心城区85公里，位于武汉两小时休闲度假生活圈；距古城岳阳56公里，位于长株潭城市群两小时辐射圈，区位交通条件优越，直面优质客源腹地。工程完成后，对提升风景区品味和档次，为游人提供丰富的旅游休闲产品都具有积极的意义。1.7.5该工程不仅具有较好的经济效益，而且对于洪湖旅游形象

28、的提升，完善旅游高端功能，满足旅游国际化的需求，促进旅游产业跨越式可持续开展意义重大。综上所述，该工程符合国家政策和行业开展要求，建设条件已具备，建设方案合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益和经济效益，研究结果认为本工程切实可行，建议尽快组织实施。第二章 洪湖市旅游业开展2.1旅游业开展总趋势2.1.1国际旅游业开展的总趋势在过去的二十年中，旅游活动在世界范围内的稳步增长，标志着旅游已经成为上世纪最为显著的经济和社会现象之一。在1975-2000年间世界旅游业一直保持4.7%的平均增长速度，而同期全球GDP的增长速度为3.5%。也就是说，世界旅游业增长速度是世界经济增长速度的1.3倍。目前，

29、旅游业上升较快，已为世界范围的商品和服务的贸易出口奉献了大约7%的比例，位列全球第四大出口产业。可以预计，未来的世界旅游业仍将是世界经济的一大热点，而未来亚太地区那么将成为新崛起的世界旅游业核心竞争地带，同时也将是最有活力的世界旅游产业和旅游经济的中心之一。中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当一个时期内仍处于开展的黄金期。2.1.2国内旅游业现状及开展前景中国已经建设成为世界旅游大国。旅游业已经成为国民经济新的增长点。旅游业已成为全面建设小康社会的重要内容。随着人民生活水平的提高，以假日旅游为标志

30、，旅游进入了群众化消费的新阶段。旅游产业体系日臻完善。产业要素进一步健全，产业构造日趋合理，综合配套明显提高，旅游设施、旅游服务、旅游环境进一步得到优化，为旅游业加快开展奠定了良好的根基。全国有24个省区市把旅游业定位为支柱产业、先导产业或重要产业。这说明，旅游业将得到各级党委政府更大的支持，旅游开展的宏观环境进一步优化。全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求。目前我国旅游市场规模是在人均GDP到达1000美元的条件下形成的。随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由2000美元向5000美元跨越，消费市场、消费构造、产业构造都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅度提升。这是我国旅游业持

31、续兴旺的重要动力。开展旅游将成为各地贯彻科学开展观的重要选择之一。旅游业是符合科学开展观要求的优势产业，具有可持续利用资源、促进人与自然社会和谐、统筹区域和城乡协调开展、建设节约型社会、促进社会就业、带动贫困地区脱贫致富等功能。在经济构造和产业构造调整中，将有越来越多的地方选择旅游业作为优势产业，给予重点支持和开展。2.1.3湖北省旅游业开展概况十一五期间是我省旅游业开展史上开展最快最好的时期，为加快十二五开展奠定了坚实根基。同时全省旅游接待体系进一步完善，海外旅游市产规模不断扩大，旅游接待成倍增长，经济效益明显提高。旅游产业根基设施建设长足进步，逐步走上了规模化、标准化开展道路，呈现出全方位

32、多元化开展势态。旅游产业规模不断壮大，产业体系逐步完善。随着省委省政府经济构造调整战略的逐步实施，我省旅游产业各要素朝着合理优化方向开展，产业构造调整取得显著成效。旅游产业对全省国民经济和社会奉献率不断提高，以其突出的综合性和关联带动功能，有效促进了其它相关产业的开展，推动了全社会文明程度的进步。旅游业已成为我省国民经济新的增长点，成为全省国民经济开展最快最具活力的新兴产业。2.2洪湖市旅游资源分析1、红色文化(1)湘鄂西革命根据地1928年，贺龙、周逸群、邓中夏、段德昌、贺锦斋等在湘鄂边领导进展了游击战争，并开创了湘鄂边革命根据地，成立了中国工农红军第四军(后改为河邺军)。此后于1930年开

33、创了洪湖革命根据地，成立了中国工农红军第六军。7月，河邺军、红六军在湖北公安县会师，组成中国工农红军第二军团，贺龙任总指挥，周逸群任政治委员，孙德清任参谋长，柳直荀任政治部主任，从此，湘鄂边、洪湖两个根据地连成一片，形成了湘鄂西革命根据地，并建设了中共中央湘鄂西分局、中共湘鄂西省委、省苏维埃政府、省革命军事委员会等机关。1931年7月至1932年4月，湖北监利县周老嘴成为湘鄂西苏区的首府，后迁至洪湖瞿家湾，相继成为根据地的中心。(2)歌剧?洪湖赤卫队?1959年10月，作为湖北省向国庆十周年献礼的华彩大戏首度进京演出，一炮而红，1961年搬上银幕之后，剧中的主要唱段?洪湖水，浪打浪?、?没有眼

34、泪，没有悲伤?、?看天下劳苦群众都解放?等立即唱遍了祖国的大江南北，唱得家喻户晓，在这些歌声中，新中国一步又一步前进，一代又一代人茁壮成长，一直传唱到现在，成为中国民族文化不朽的红色经典，成为中国民族史上不朽的丰碑。1993年，歌剧?洪湖赤卫队?被评为“20世纪华人音乐经典，并被观众称为“20世纪华人经典歌剧之一。(3)歌曲?洪湖水浪打浪?一曲“洪湖水，浪打浪使得洪湖名扬天下，在人们心目中留下了茫茫湖水，水天一色的美丽风光，更引起人们无数美好的遐想。春天，万物争春，清风徐来，十里林荫，垂柳摇曳；夏天，荷莲竞开，清香四溢，荡舟荷丛，桄假设仙境；秋天，万亩鱼塘，无边无际，渔船连成一条线，莲荷浮动百

35、里香；冬天，野鸭翔栖，獐鸡遍野，鱼肥藕鲜，商贾云集。真是“一朝感受皆不同，四季风景总相宜。2、洪湖湿地洪湖湿地自然保护区，以洪湖为主要保护区域，成立于1996年。保护区面积37088公顷，以水生和陆生生物及其生境共同组成的湖泊湿地生态系统、未受污染的淡水资源以及湿地生物多样性为主要保护对象。洪湖温泉的恢复和重建已被列入“中国湿地保护行动方案优先工程和国际湿地公约局数据库。洪湖温泉于2000年12月升格为省级湿地自然保护区。2008年2月2日是第12个世界湿地日，国际湿地公约秘书处确定将湖北洪湖列入国际重要湿地名录。3、瞿家湾明清古街及革命旧址群瞿家湾镇明代一条街位于洪湖市西北部，南临洪湖，北靠

36、内荆河，始建于明代弘治九年(1497年)，是一个集明代古街与革命历史名胜为一体的风景点。老街主街道宽4米、长500余米，是湖北境内罕见的明代古街，属国家级重点文物保护单位。街面上百家商户店铺，从建筑到经营方式，皆古色古香，一派古朴典雅风貌，被专家们誉为“传统建筑之宝。第二次国内革命战争时期，这里是湘鄂西苏区的首府，是湘鄂西苏区政治、军事、经济、文化中心，现存旧(遗)址22处。4、乌林温泉及三国文化位于古战场乌林寨的乌林温泉，经实地勘测覆盖面积为1平方公里，厚度为1000米，其蕴藏量可持续利用120年以上。乌林温泉富含多种常规元素，氟、锂、硒、溴、碘、钡、锰、锶、铝等微量元素的含量也很丰富，这些

37、元素对人体十分有益。乌林温泉医疗价值难得，是十分珍贵的医疗用水。依托三国文化和温泉资源在建的乌林国际旅游度假村将以近日对国内外游客开放。历史上著名的以少胜多的战例之一“赤壁之战就发生在这里。一千七百多年过去了，历尽沧桑，昔日金戈铁马，两军鏖战的古战场早巳荡然无存了。然而，战争的非凡气势与智慧却是世代相传，永不泯灭。在今天的乌林镇境内，还保存着白骨塌、红血巷、乌林寨、曹操湾、万人坑、放马场、鲁公台等多处古战场遗址。赤壁之战并非火烧赤壁，实那么火烧乌林。赤壁，因火烧乌林的大火映红了对江的赤壁而得名。关于赤壁之战，火烧乌林史料，?水经注?、?三国志?，明代嘉清?沔阳志?均有记载。5、洪湖水乡特产野鸭

38、 洪湖野鸭种类繁多，每年春去秋归，可在冬春捕获。对于野鸭、野雁，洪湖民间素有“九雁十八鸭，最正确不过青头与八塔之谚。以“青头和“八塔为代表的洪湖野鸭可说全身是宝。取其体肉作为菜肴，洪湖红烧野鸭已有200多年的历史，被选入?中国菜谱?。洪湖野鸭亦可精制入药。用它制作的“黄鹤牌水鸭精，含有氨基酸和多种维生素，有补虚暖胃，行气活血之功，是一种气质纯和、食味清隽的滋补佳品。取其体毛，精羽可制成羽毛扇，是我省著名的传统工艺品。细绒那么能做羽绒服。羽绒被，具有“轻、软、暖、弹等特点。野生甲鱼 洪湖甲鱼是洪湖市著名的特产之一，历年为国家大宗出口产品，名贵紧俏，久负盛名。洪湖甲鱼具有很高的食用价值和药用价值。

39、甲鱼肉营养价值聚极高，是宴席上的佳肴美味。甲壳含有动物胶、碘质、维生素D等成分，以醋灸酥，或熬胶，药性尤佳，对医治阴虚，劳热、骨蒸、症瘕积聚等症，疗效显著，亦可用来医治结核、疟疾、脾脏肿大等病症。荷花 洪湖市水域广阔，全境水域约124万亩，仅洪湖总面积53万亩，是我国目前唯一没有受到污染的较大的淡水湖泊之一。“荷叶罗裙一色裁，芙蓉向脸两边开。乱人池中始不见，闻歌方知有人来。每到夏秋时节，洪湖万顷碧波，千樟香荷，野生荷莲开红花，是为红莲；家养荷莲开白花，是为白莲。莲子 莲子富含淀粉、蛋白质、钙、磷、糖和多种维生素，乃滋补佳品，自古就有“南莲北参之说，足见其营养和药用价值。?本草纲目?记载：“医家

40、取为服食，百病可除，莲之味甘，气温而性寒，禀清香之气，得稼墙之味，乃脾之果也。以莲肉做成莲羹，甜食和蜜饯，香甜可口，风味独特；用莲子作为中西糕点及佳肴的配料，或者制成罐头，清香滋润，营养丰富，用莲芯入药，袪躁生津，健脾保胃。洪湖莲藕 莲藕微甜而脆，可生食也可做菜，而且药用价值相当高，它的根根叶叶，花须果实，无不为宝，都可滋补入药。用莲藕制成粉，能消食止泻，开胃清热，滋补养性，预防内出血，是妇孺童妪、体弱多病者上好的流质食品和滋补佳珍。菱角 菱角含有丰富的淀粉、蛋白质、葡萄糖、脂肪及多种维生素，如维生素B1、B2、C、胡萝卜素及钙、磷、铁等元素。古人认为多吃菱角可以补五脏，除百病，且可轻身，所谓

41、轻身，就是有减肥健美作用，因为菱角不含脂肪。咸鸭蛋 利用大湖放养鸭所产鲜蛋，采用了先进的生产工艺。 该产品的特点是蛋心为红色、营养更丰富。 它富含脂肪、蛋白质以及人体所需的各种氨基 酸。还含有钙、磷、铁等多种矿物质和人体必需 的各种微量元素及微生素，而且更容易被人体所吸收，咸度适中、老少皆宜。淡水鱼类 洪湖清水大闸蟹、黄鳝、小龙虾、鳜鱼、鮰鱼、泥鳅等，肉质鲜美，食用价值极高。洪湖芦苇 为保土固堤植物，有美化湖岸的作用。苇秆可作造纸和人造丝、人造棉原料，也供编织席、帘等用；嫩叶含大量蛋白质和糖分，为优良饲料；嫩芽也可食用；花枝可作扫帚；花絮可填枕头；根状茎叫做芦根，中医学上入药，性寒、味甘，功能

42、清胃火，除肺热；有健胃、镇呕、利尿之成效。芦苇又是一种适应性广、抗逆性强、生物量高的优良牧草，饲用价值高。随着国民经济的持续开展和生活水平的普遍上升，人民群众对于业余生活和休闲生活的追求层次也在不断提高，随着旅游产业地位的日趋提升和人们对旅游市场多样化需求，洪湖市需要进一步建设和打造高品味的代表性景区。洪湖悦兮温泉水上乐园工程的规划设计方案正是依据这样的背景而提出的。2.3水上乐园工程 基本情况悦兮半岛位于洪湖市乌林镇，拥有全国罕见的偏硅酸温泉。经过专家认定，是难能可贵的医疗保健用温泉。悦兮半岛依托洪湖乌林的高品质温泉资源和优美生态环境，倡导经典浪漫、休闲度假的前沿理念，倾力打造国内最具魅力的

43、田园式、多功能浪漫养生温泉度假胜地。目前，悦兮半岛一期已经建有集养生、休闲SPA于一体的温泉景区，建有温泉业内经典度假酒店，配有功能各异的会议室。酒店的周边环绕着的生态游泳池，有适合举办各类户外婚宴、鸡尾酒会或茶歇的绿草地和屋顶花园，灵活的布局和齐全的设备着力营造舒适、私密、浪漫、优雅的度假气氛，满足不同客人的度假需求。景区中，温泉池与建筑物占地不到十分之一，保存更多的空间和更多的原生态美景，引进了源自法国的普罗旺斯的浪漫风情理念，种植了薰衣草花海。悦兮半岛所在的黄蓬山林场一直保持着原生态，环境幽深、空气纯洁。高大水杉树成排屹立，成片的竹林依然茂盛，再加上善水湖三面环绕，营造了得天独厚的休闲度

44、假佳境。2.3.2现状用地本工程位于湖北洪湖市悦兮半岛国际温泉度假村内，总用地面积约57259m2，其中一期用地约35874m2，二期用地约21385m2。本工程核心用地为山丘，北部、南部、东部为小山丘，中间为谷地。本工程用地内乔灌木葱郁，植被丰富，生态环境优越，地形起伏变化，利于营造主题景观及游乐情景，整体适宜建设。通过套票及线路串联的形式，实现水上乐园和温泉工程的联动，丰富旅游产品体系，延长游线网络，构建工程核心竞争力。工程用地统计如下：表2-1 工程用地统计表功能分区用地面积m2单位(亩)一期用地面积3587453.8其中蔚蓝海岸区36365.5冒险海岛区988314.8土著海滩区143

45、3721.5二期用地面积2138532.1精灵海湾区801812预留开展用地1336720.1第三章 工程背景、意义及必要性3.1工程的提出悦兮半岛温泉最初发现于2000年，位于洪湖市2.5公里乌林镇胡洲村。2006年，湖北半岛温泉旅游投资开场投资建设悦兮半岛温泉度假村，2011年初，悦兮半岛温泉度假村一期工程投入运营。为了整合鄂旅投公司洪湖片区的投资工程，鄂旅投公司于2011年并购悦兮半岛工程。并于2013年与洪湖市政府签订协议成立了洪湖旅游集团投资。今年，悦兮半岛二期的筹划成果得以通过，初步形成了以悦兮半岛公司为依托，着力打造酒店经营、管理、景区等旅游业务的“大旅游板块。以充分利用当地的天

46、然环境和温泉资源，继续扩大度假村内工程，丰富度假村经营内容，提升游客的旅游体验。打造国家级的温泉度假村，推动洪湖市城市化进程。此前，国务院办公厅印发?国民旅游休闲纲要(20132020年)?，提出保障休闲时间，改善休闲环境，推进国民旅游休闲根基设施建设，这必将带动休闲度假旅游的快速开展。扩大、丰富温泉度假村产品也符合国家的相关政策，以及我省实施荆州壮腰工程和仙洪新农村建设试验区的政策，也为洪湖大力开展生态休闲旅游提供了新的机遇；洪湖市委、市政府高度重视旅游对全市经济社会开展的引擎作用，全力推进旅游跨越式开展；鄂旅投公司努力发挥“龙头引领、资源整合、品质提升、资本放大四大作用，扎实推进工程建设，

47、使洪湖旅游开发有了长足进步。在多方有利条件的共同推动下，继续扩大度假村内旅游工程，打造大型水上乐园，形成洪湖国际休闲旅游度假区处于最好历史机遇期。3.2工程建设的必要性1、弥补悦兮半岛一期工程缺乏，促进景区全面多元开展、解决客源不均衡现象，近期形成新的收入增长点。洪湖市四季清楚，从每年6月初开场至9月底，天气炎热的时段长达4个月。而悦兮半岛以温泉度假为主的设施难以满足游客夏季的需求。以往年度经营数据显示，常年冬季月均收入是夏季月均的2.5倍左右，经营上造成夏季偏淡的现象，市场动力明显缺乏，客源不均衡现象相当严重。季节性差异明显。其次，悦兮半岛现有的设施内容较为单一，可供游客参观体验游乐的工程较

48、少，工程盈利点缺乏。悦兮半岛水上世界通过增加夏季游乐类工程，弥补一期温泉工程在炎炎夏日的先天缺乏，提高景区对游客的吸引度，提升景区整体竞争力，促进景区经营，使游客感受到“天冷泡温泉，解一身劳乏，天热戏水浪，沁一身清凉的全年无缝休闲娱乐的景区的魅力，做到“淡季不淡，解决冬夏季客源不均衡现象，在近期内形成新的收入增长点，全面提升悦兮半岛景区盈利能力。2、提升品质聚集人气，促进景区全面提档升级，为建成国家级旅游度假区创造条件。经洪旅集团公司与洪湖市委、市政府充分沟通研究，2013年初确定了建设洪湖国家旅游度假区的开展思路。悦兮半岛温泉旅游度假村是洪湖国家旅游度假区的重要组成局部，通过水上世界工程的建

49、设，可以对现有温泉度假村的建设做进一步的补充和升级，做足洪湖水资源文章，充分挖掘潜力，聚集人气，使其成为悦兮半岛二期工程建设的前奏，引领提升景区品质，在近期内 基本实现“冬季温泉休闲、夏季水上游乐的全年现有设施的饱和经营，为将悦兮半岛建成国家5A级景区铺路、为将其打造成华中地区旅游度假的龙头工程，建成国家级旅游度假区创造条件。3、推进转型突破，带动区域经济开展。悦兮半岛水上世界工程的建设是谋划转型突破整体布局的一局部，是落实总部党委“推进转型突破，奋力创新增效的要求，为下阶段的快速开展奠定根基，进一步带动区域经济的开展。水上世界工程的建设，积极利用了悦兮半岛独具特色的现有区位和市场优势，服务于

50、公司战略性调整，整合资源优势，优化开展布局，打造特色品牌，为实施洪湖特色的国家旅游度假区开展战略奠定根基，进一步成为对外推介洪湖、宣传洪湖、拉动洪湖文化旅游经济开展的综合服务窗口。水上世界工程的建设，有着一定的经济效益，更有长远的社会效益。3.3工程建设的可行性一是资源优势：洪湖悦兮温泉水上乐园工程位于洪湖市乌林镇，自然与人文资源丰富，遍布奇胜美景，具有良好的吸引力。人文资源古迹与古建筑丰富，洪湖温泉悦兮半岛更是省级的自然资源，具有极佳的开发价值。二是区位优势：拥有汉洪高速公路、随岳高速公路和拟建的武汉城市圈大外环高速公路交通将武汉、洪湖、荆州、岳阳等周边城市和景区道路相连，交通便利，易于形成

51、旅游产品，是湖北中东部具有竞争力的旅游产品。三是稳定增长的市场时机：洪湖温泉悦兮半岛在荆州乃至全省已具知名度，随着人们对休闲旅游需求的日益增强，洪湖温泉悦兮半岛旅游人次也在逐年增加。四是洪湖唯一入围武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带和仙洪新农村试验区“两圈一带一区的机遇。同时洪湖温泉悦兮半岛被列为湖北省旅游文化经济示范景区的机遇。湖北长江经济带新一轮开放开发和荆州“壮腰工程的实施以及鄂南湘北独特区域构局，为洪湖新一轮开展展开了波澜壮阔的舞台。随着洪湖悦兮温泉水上乐园工程的开展，自身亟待提高景区的接待能力和档次。而游客已经不能满足单一的观光旅游，追求更多的休闲度假和娱乐健身等多元化旅游活

52、动，这样不仅开拓了巨大的商机，增加了景区的收入，而且通过工程建设，为游客增加了活动内容和游览方便，促进洪湖温泉悦兮半岛旅游快速开展和提升景区品味，提高在湖北省旅游业中知名度等方面都具有积极的意义，工程建设十分必要。而且该工程建设符合国家产业政策，盈利能力和抗风险能力较强，具有良好的经济效益、生态效益和社会效益。第四章 市场分析4.1客源市场现状分析本工程悦兮温泉水上乐园从已建成洪湖悦兮半岛国际温泉旅游度假村(以下简称“悦兮温泉)一期等景点进展分析，在这些景点旅游的游客都有可能是本工程的目标客户，所以先对整个景区的游客市场进展详细分析，并以此为根基来确定本工程的市场规模。4.1.1客源市场总体分

53、析洪湖不仅是全国著名的鱼米之乡，而且是最理想的旅游地，这里风光绚丽，四季皆有特色，渔家风情别致，是理想的水上古韵园。春天，渔帆点点，绿草依依；夏天，荷林丛丛，野花盛开；秋天，莲满菱熟，游人可泛舟湖上，品香莲，尝鲜菱，亲自体会水上渔家生活的乐趣；冬季，九雁十八鸭等留鸟群居，那么可开展狩猎活动。近几年，洪湖人民唱洪湖歌，充分挖掘洪湖“水、古、老的人文自然资源，先后开发了蓝田生态园、莲花源、茶坛生态公园、洪湖水上渔寨、瞿家湾明清一条街、烈士陵园、乌林三国古战场等一批旅游景点。其中蓝田风景区被国家评为“AAAA级风景区，每当盛夏降临，蓝田生态园内荷叶郁郁青青，“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红，置身在这

54、万点红荷之中，清风徐来，荷香阵阵。无不让人心旷神怡。在洪湖水上渔寨或茶坛岛，你可以领略到打鱼、采莲、垂钓等渔家风情，还可以品尝到湖水煮湖鱼、洪湖三蒸、红烧野鸭等具有水乡特色的美味佳肴。百里洪湖无不处处焕发出诱人的荣耀。近两年，洪湖每年接待游客达50万人以上。(1)本区位于洪湖温泉中心，四面环水， 基本是一块很少受到人为破坏的天然净土，丰富的自然景观，原始的生态环境，加上“洪湖的品牌效应，必定会形成对游客具有强大吸引力的、独具特色的生态旅游产品；(2)随着鄂西生态文化旅游大开发步伐的加快，中部地区的社会经济开展必定会进入一个高速开展的时期，随着人均GDP的提高和恩格尔系数的下降，武汉、长株潭都市

55、圈居民的出游率将大幅度提升，这为洪湖地区的旅游开展将提供一个非常稳定的潜在客源市场；(3)与规划区邻接的瞿家湾红色旅游区、乌林国际温泉度假区、赤壁三国文化旅游区已享有较高的知名度，旅游业已形成一定的规模。在旅游开发上也已奠定了一定的根基，规划区的开发和推介将会使客流向湖中延伸，形成一个客源市场共享的区域网络系统；(4)随着武监、随岳、武汉城市圈外环高速公路的建成，加上仙桃洪湖省级公路的升级改造，规划区的对外交通系统会更为方便、快捷，这将大大改善洪湖的进入条件并扩展客源市场。“人人都说天堂美，怎比我洪湖鱼米香，美丽的洪湖，以其特有的自然风光，每年吸引着大批国内外游客。根据洪湖市2009年2012

56、年政府工作报告中可得出以下数据：表4-1 洪湖悦兮温泉20092011年游客规模统计年 份2009年2010年2011年2012年游客规模(万人次)6580135.5192.8根据以上表、图中的数据，可以看出：洪湖的游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势，年平均增长率31.95。虽然近几年洪湖的旅游业有较快的开展，但目前仍然处于起步阶段，市场发育不健全。因而需要下大气力狠抓旅游业，超常规地开展旅游业，使之与洪湖市生态旅游区丰富的旅游资源状况相一致，并逐步成为洪湖的重要支柱产业。4.1.2客源构造分析根据抽样调查，洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客构造如下：1、性别构造男性游客略占优势男性占54

57、.8%，女性占45.2%(参见图4-2)。图4-2 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客性别构造统计2、年龄构造中年游客居多，青少年游客市场开拓前景看好表4-2 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客年龄构造情况统计()年龄比例4.318.212.628.622.510.23.6排序312从表4-2可以看出，洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客以36-45岁年龄段的游客最多，占游客总数的28.6%，加上18-25岁年龄段和46-55岁年龄段的游客，三项之和占游客总数的71.3%，可见游客年龄构造是以中青年为主，青少年游客市场开拓前景看好。这主要是因为远离喧嚣嘈杂的城市走向清新自然环境的休闲旅游正在成为城市中高收入阶层的消费

58、时尚。洪湖市碧波无垠的湖泊景观、干净的水体、清新的空气、浪漫的水乡田园和规模化的生态农业产业工程正是现代都市人极向住的去处。每到双休和节假日，武汉、荆州等大中小城市游客纷纷前往垂钓休闲，同时良好的生态环境吸引一些会议、学习培训在此地举行。3、学历构造高学历游客居主导，并可以继续保持与开展表4-3 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客学历构造情况统计()学 历初中以下初中高中或中专大专或本科本科以上百分比10.213.616.236.823.2排序312由表4-3可知，大专或本科学历者占36.8%，本科以上学历者23.2%，二者之和占总人数的60%。可见中高学历的游客是洪湖客源市场的主体。这是由于洪湖客源

59、中前来承受革命历史教育和农业产业观光的旅游目的者占很大一局部。在今后旅游产品的开发规划过程中，应在原有产品的根基上进一步丰富文化内涵。注意开发中小学生市场。4、职业构造企事业单位游客是景区最稳定的客源表4-4 洪湖悦兮温泉生态旅游区游客职业构造情况统计()职业企业员工国家行政及事业单位员工个体商人农民学生军人离退休人员其他比例21.824.514.81.216.35.612.13.7排序213来洪湖悦兮温泉生态旅游区的游客中，国家行政及事业单位员工、企业员工和个体经营者所占的比例较大，是客源市场的主体(参见表4-4)，这主要是因为一些会议、学习培训经常在此举行，此外还有很多自驾游爱好者前往休闲

60、垂钓和尽享美食。这局部人群的消费水平普遍较高，是洪湖餐饮、休闲娱乐和土特产的主要消费者，也是旅游收入的主要来源。结合这一职业构造特征，可在此根基上开展会议旅游。同时还应兼顾学生、军人等游客市场。5、收入构造中、高收入游客居多，消费能力较强参见表4-5，家庭人均月收入在10011400元、14011700元和1700元以上的游客人数占被调查者的大局部，三个收入档次的总和占调查人数的79.3%，是目前洪湖悦兮温泉生态旅游区游客的消费主体。未来旅游产品的开发应考虑到这局部游客的消费特点和承受能力，同时为保护湿地资源，保护良好的水质不受污染，要注意开辟高附加值的旅游工程，吸引高消费旅游者，适度控制游客