对我国房地产市场政策和形势分析

1、对我国房地产市场政策和情势分析王珏林 住房和城乡建立部政策研讨中心 第六届中国产业投资顶峰会一、2021年我国房地产市场情势1、房价仍处高位2、开发投资增长过快3、房屋销售历史最好 2007-2021年商品房月均销售面积为6444.28万平方米 2021年商品房月均销售面积为8700万平方米第六届中国产业投资顶峰会二、2021年房地产市场继续过热的主要缘由 一是贯彻落实“国十条差距较大 二是社会资金过多进入地产 三是居民消费过于集中 四是市场房屋供应量缺乏 五是土地管理、市场管理力度不够 六是二、三线城市房价全面上涨 2009-2010年房地产开发和销售主要指标对比情况完成数量 同比增幅201

2、0年房屋施工面积40.55亿平方米 26.6%2009年房屋施工面积31.96亿平方米 12.8%2010年房屋新开工面积16.38亿平方米 40.7%2009年房屋新开工面积11.54亿平方米 12.5%2010年房屋竣工面积7.60亿平方米 4.5%2009年房屋竣工面积7.02亿平方米 5.5%2010年房屋销售面积10.43亿平方米 10.1%2009年房屋销售面积9.37亿平方米 42.1%第六届中国产业投资顶峰会 2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅指数地区房屋销售价格涨幅比例地区房屋销售价格涨幅比例同比还比同比还比合肥9.11.0青岛5.50.5郑州8.80.1济南4.70.

3、4石家庄8.71.3长春3.90.3沈阳8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武汉6.60.2上海2.20.4北京6.40.3厦门1.50.1大连6.10.2南京1.20.1哈尔滨5.90.1宁波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全国同比增加6.4%还比增加0.3%第六届中国产业投资顶峰会 2010年全国商品房销售面积 地区 商品房销售面积 （万平方米）销售面积增速 全 国 104349.11 10.1%东部地区 50822.01 4.1%中部地区 26223.44 19.9%西部地区 27303.66 13.5%第六届中国产业投资顶峰会三、调控加码的缘由

4、 一是“十二五规划中提出的目的和要求 二是“国十条的要求需求进一步落实 三是物价膨胀带来的宏大压力 四是房价潜在全面反弹迹象 五是把握住两会召开前的战机第六届中国产业投资顶峰会四、2021年调控政策重点一是各个城市都要确定房价涨幅目的二是限购城市范围全面扩展三是房地产税改革逐渐推进四是调整二套房首付比例 五是严厉住房用地供应管理六是完善市场管理次序七是保证房建立开场全面规划八是建立约谈问责机制第六届中国产业投资顶峰会五、限购、房产税、加息对市场的影响 1、限购对市场的影响 一是运用的是市场排除法、政策倾斜法、长期过度法 二是限购时间不会短期停顿，对市场的影响是全面的，市场供需矛盾会有所缓解 第

5、六届中国产业投资顶峰会 2、房地产税方案 上海方案： 征收范围：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4% 征收规范：人均建筑面积60平方米的免税 差别化税率 ：普通适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场买卖价钱低于上年度新建商品住房平均销售价钱2倍含2倍的，税率可暂减为0.4% 房产税暂按应税住房市场买卖价钱的70%计算交纳 第六届中国产业投资顶峰会 退免税条件： 上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出卖该居民家庭原有独一住房的，可退税 上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需求而初次新购住房、且该住房属于成年子女

6、家庭独一住房的，可免税 符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海任务生活的，其新购住房、且该住房属于家庭独一住房的，可免税 持有上海居住证满3年并在上海任务生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭独一住房的，可免税 重庆方案： 征收范围：主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地人在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2% 征收规范：独栋商品住宅和高档住房建筑面积买卖单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 倍以下的住房，税率为0.5%；3倍含3倍至4倍的，税率为1%；4倍含4倍以上的税率为1.2% 在重庆市同时无

7、户籍、无企业、无任务的个人新 购第二套含第二套以上的普通住房，税率为0.5% 第六届中国产业投资顶峰会 房地产税对市场的影响 一是当前试点方案属于浅试水，涉及面较小 二是从趋势看，范围会越来越大，相关内容会逐渐充实和完善 三是对市场的预期，影响会逐渐加大第六届中国产业投资顶峰会2、频繁加息对市场的影响难以评价 一是延续加息会添加消费者还贷的负担、会添加开发企业还贷带来的压力 二是对市场的影响是全面，涉及的范围是最大的 三是潜在的调控力度远大于限购措施和税收政策第六届中国产业投资顶峰会 二套房三次加息前后的对比变化 （贷款120万,时间20年） 加息前后时间月供增加年总利息增加去年未加息与10月

8、加息比较156.29元37508元10月与12月加息比较208.05元49932.73元12月与2011年2月加息比较159.36元38247.07元2011年2月加息后与未加息比较523.70元125607.00元第六届中国产业投资顶峰会六、保证性性住房纳入方案和规划 一是保证性住房建立的序幕刚刚拉开 二是曾经列入政府的规划和方案 三是完成义务最困难是资金问题，最关键是态度问题 四是要尽快出台“住房保证性法，建立完善各项政策和制度 五是做到可继续的话,需求发动社会力量，利用好租赁市场保证房建立用地提早规划,优先安排 关键在于选址、配套、交通、生活方便 关键在于质量、环境、物业、价钱第六届中国

9、产业投资顶峰会 资金政府是主角，还要依托社会力量，调动企业参与 棚户区改造，政府支持加市场处理 经济适用房、双限房，行政或市场处理 廉租房和公共租赁房，政府加大投入、土地配建方式、BOT第六届中国产业投资顶峰会 2011年保障性住房建设计划、资金筹措计划 全年保障房计划 （预计需要资金）保障房建设分类计划预计需要资金 1000万套 （1.3-1.4万亿）棚户区改造，400万套5000亿（中央400亿、地方1200亿、改造者3400亿）经济适用房、双限房，200万套5000亿（市场解决）廉租房，160万套3000-4000亿中央600亿、公积金收益全部（去年50亿）、土地转让金10%（290亿）、贷款公共租赁房，220万套第六届中国产业投资顶峰会七、对2021年房地产市场开展趋势判别 1、目前市场处在严重的张望期，调控政策力度加大，买卖双方都在张望 2、年中随着各地调控政策的明朗化,消费开场逐渐进入, 市场开场转暖 3、第四季度，年度市场开展最好时期，促使全年市场稳定开展的关键阶段 4、土地供应量添加,贷款政策的趋紧,消费政策的限制, 房价、地价起伏趋稳 5、消费政策倾斜,对投资性购房的限制,刚性需求将成为消费市场主体 6、经济稳定,房