辽宁沈阳北国奥林匹克项目营销思路和价值整合简报

1、12北国奥林匹克花园 营销思绪和价值整合简报沈阳和合之道 2021.103写在前面：本案对市场将不做过多赘述，仅做简单回想：2021年-2021年3月房价继续快速上涨，一线城市疯狂上涨；国家对房地产市场调控有如“隔靴搔痒；市场上投资、投机行为显露盛行迹象；2021年4月国家出台最严峻等调控政策；2021年5-6月重点调控城市先后出台，量价应声下跌；二线城市价稳量跌，价钱开场松动；2021年7-8月8月全国主要30城市中，26城市住宅成交量上涨，价钱稳中有升；沈阳所受影响较小，成交量根本坚持平稳的趋势，同比去年还是有小幅度下降，南部区域成交量逐渐走高8月沈阳住宅成交，环比升4.8%，同比降5.6

2、3%，南部区域占17%；2021年9月配套政策出台明确、严峻；个别城市出台地方政策；4地铁二号线源于八月底开场各城市的楼市呈现“量价齐升景象，政府为稳定4.17调控效果，再次出台9.29政策遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳安康开展。 两次调控对比 贷款购买首套房且面积 在90平方米以下，可按 20%比例缴首付款 商业银行可根据风险状 况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款 税务部门对定价过高、涨 幅过快的房地产开发工程 进展重点清算和稽查 未涉及 有土地闲置及炒地行为的 企业 ，限制其贷款，暂停 上市、融资、资产重组 贷款购房，不论能否首套 及面积大小，均按30% 及以上比例缴首付

3、款 各商业银行暂停发放居 民家庭购买第三套及以 上住房贷款 重点对定价明显超越周 边房价程度的房地产开 发工程进展土地增值税 的清算和稽查 加快推进房产税改革 试点任务，并逐渐扩 大到全国。 贷款购房，不论能否首套 及面积大小，均要按30% 及以上比例缴首付款 首付款比例 土地增值税 房产税 开发商限制 三套房贷款 国家出台的二次调控，是4月份政策的加强版 5两次调控银行态度的对比415新政首付款比例及利率要求均较宽松，各银行均有一定的浮动范围详细见下页；而929新政是415政策的从严版，此次从严让各大行均不敢怠慢，新政公布后不到半个月时间，沈阳各大行含国有及非国有均严厉执行，首套首付3成以上

4、，二套5成首付，3套不予贷款的政策，对于外地人口，必需提供一年养老保险或是纳税证明，否着不予按揭。特：只需在贷款利率上工行、农行有所区别，其他银行均执行首套8.5折，二套1.1倍利率，工行、农行首套那么是8折利率，且首套提高首付，利率可7.5折。银行对于此次从严版新政均严厉执行6表：415新政沈阳执行情况：有商量余地，宽松执行银行套数限制首付比例（）利率优惠备注中国银行第一套30%8.5折23237503在沈阳工作，缴纳一年以上养老保险，提供纳税证明第二套50%1.1倍第三套及以上60%1.2倍建设银行第一套30%8.5折24222499在沈阳工作，提供收入证明，未接到细则通知第二套50%1.

5、1倍第三套及以上60%1.2倍工商银行第一套20%8折22712544在沈阳工作，提供收入证明，未接到细则通知30%7.5折第二套50%1.1倍第三套及以上无法批准交通银行第一套30%8.5折可通过理财产品实现贷款，利用现有的住房进行评估，根据评估值的50%进行贷款，利率为1.3倍在沈阳工作，缴纳一年以上养老保险，提供一年以上的纳税证明第二套50%1.1倍第三套及以上无法批准农业银行第一套90以下20-30%8.5折23865022在沈阳工作一年以上，本单位缴纳公积金和养老保险，提供收入情况和纳税证明90以上30-40%7折第二套50%1.1倍第三套及以上首套、第二套没有贷款可申请（楼盘需与农

6、行有协议，首付比例、利率具体情况而定）招商银行第一套30%8.5不突破国家规定情况下）首付比例、利率根据楼盘与招行的协议有不同，财力不足、信用记录不好的坚决不贷在沈阳工作，缴纳一年以上养老保险，提供纳税证明第二套50%1.1倍第三套及以上50%1.2倍兴业银行第一套30%（20%）8.5折88599969根据楼盘与兴业银行的按揭协议首套首付可20%，在具体文件下来之前，第二套可首付40%。第二套50%（40%）1.1倍第三套及以上50%1.2倍7两次调控楼盘应对措施与银行执行情况一样，415新政下个楼盘执行均较宽松，在售楼盘根本有本人应对战略，如：对于二套贷款均可帮客

7、户做假证明如假离婚或是独身证明，对于三套根本可以按揭，只是要求提高首付，对于外地户口也根本可办按揭，提供本地联络人或是公司开一年证明即可；而929新政之后对于3套均不能做按揭，外地人必需提供一年养老保险或是纳税证明。特：只是对于外地人，部分楼盘有本人的暗箱操作手段，让其变本钱地人，如十里锦城可帮外地客户做假户口。不过更多楼盘选择的是采用各种促销手段来淡化新政的影响，如本次秋季房交会最大的特点是政府并没有什么优惠政策，而是各大开发商本人做出大的让利促销见下一页。楼盘对于此次从严版新政均严厉执行，只是上有政策，下有对策，之后渐渐的市场会有本人的钻空方法。8房交会或国庆期间各楼盘促销动态（不完全统计

8、）项目促销优惠新加坡城房交会期间每天推出5套特价房、5000元总房款大减免;所有成交用户，均可获赠价值2000元液晶电视一台;所有到访售楼处客户均可获赠精美礼品一份恒大名都公示10套房源，最低4699元/，含1500元/平装修。人杰水岸一次性付款98折，贷款99折。假日普罗旺斯首付40%，99折，首付80%，98折水调歌头9.2折起，最低价3600元/西堤国际全款98折、贷款99折；123户型优惠200元/；房交会期间成交总价减1价款；转盘抽奖最高4880元现金大礼丽水金阳交诚意金1000抵5000优诗美地房交会期间享受总房款减5000元、贷款97折优惠，持百姓购房卡减一平米房款唐轩英郡最高7

9、200元优惠；每平赠送30元购房补贴，老带新各享特大优惠购房浦江苑三期每日5套特价房源，5430起售，成交即赠8阳光尚城四期洋房均价8000，交诚意金5万抵8万银亿万万城德郡总房款减8000-15000，一次性付款98折，贷款99折，凭百姓购房卡可享受1房款东亚国际城一室减一万，二室减2万，三室减3万九洲湾景汇一次性付款99折，17号到30号交诚意金1万抵3万清河湾2000抵一万奥园国际新城开盘前交1万现金排号，可享受8折优惠，开盘当天新客户成交，可享受9折优惠9929从严版新政对客户购房影响由于929新政出台至今未到半月仅13日其中还有8天是节假日，所以客户对于新政普及反响时间还缺乏，所以做

10、出的客户测试有近60%的客户还是停留于415新政之上；少量关注新政的客户那么以为新政只是对于投资型购房者有影响对于刚性或是改善性客户于415新政无异，所以并不会影响其本来的购房方案。相反了解到，沈阳人对于价钱上的优惠具有较敏感的反映，促销或是一定程度上的优惠措施对于沈阳购房者有较大的吸引力；本工程客户主导还是70，60后为主，详细见下一页，来电意向客户新政测试回访表。特：另外从媒体了解到本次秋季房交会调查到市场需求量还很大，未来沈阳市场成交量不会有太大的动摇，如本次新浪乐居会收到会员3000组，其中599组客户近一年购房意向明确。相比于政策的关注度，沈阳购房者关注更多的是楼盘的价钱，由于沈阳楼

11、市需求量还很大。10北奥目标客户新政测试电话回访序号姓名年龄态度1李阅20没影响2岳子淳25不知道，首次购房3邹毓嵬28不知道，首次购房4任帅29没影响5吕思楠29不知道6李先生32不知道7张新35没影响8佟茂林36不知道，影响不大，明年一定买9周雪莹36不知道10王丽华38不知道11贾嵘39已经在恒大买完了12朱肖君40不知道13刁先生40不清楚14郭书学43知道，觉得针对炒房者有影响15姜敏45不知道16常先生45不知道17任怀花46不知道，觉得新政对开发商有影响18赵女士50不知道19张敏53不知道20朴顺锦62不知道11 4月中旬房地产第一轮调控对楼市构成了比较大的冲击，成交量随之大幅

12、萎缩，房价也有一定的调整，缘由是由于第一轮调控是在市场预期之外，来得比较忽然。第二轮调控早已在市场预期之中，在股市当中8-9月份A股市场走势曾经充分预期了房地产第二轮调控，因此，研讨以为，第二轮调控措施的出台，对楼市影响相对较小。从9.29新政出台次日股市中房地产板块的表现看，根本上表现的是利空出尽就是利好，房地产个股经过8-9月份的调整后触底上升大幅放量上涨，这预示着未来楼市经过短暂的张望、调整后将再度上升，初步估计年底及明年初楼市成交或逐渐上升，累积需求继续释放。 本轮政策出台符合二次调控预期，对整体市场影响较小。 新政影响12 4.17新政后由于受政策的影响90平米以下房贷可以做到2成，

13、90平米以上房贷需求三成，首付比例的提高使得以自住为主的刚性需求更加青睐90平米以下的中小户型，所以这种户型在4.15新政后成为市场需求的绝对主导，占到了50%以上。从3-8月沈阳普通住宅累积供需情况来看，90平米以下无论是从供应还是需求来看都占到了50%左右，因此9.29新政的首付款比例调整到30%，沈阳市场受影响面占到近五成。 目前沈阳90以下的成交当中，总价主要集中在30到60万之间，占总成交量高达49.64%，这些住宅在9.29第二轮调控之前首付可以做到2成，即6到12万；而第二轮调控出台首付比例大幅攀升，首付提高到3成，即9到18万；不难看出，首付的添加提高了购房门槛，短期将挤出一部

14、分购买力不强的初次置业者，需求出现较为明显的下降，并带来一定程度上的市场张望心情。 短期新一轮的市场张望产生，需求将有所降温 13 假设要抵消掉因首付添加而提高的购房门槛，开发商和购房者需求寻觅一个相互妥协的平衡点，一方面刚性购房者需求添加购房预算，提高付款才干；另一方面，开发商可以经过打折让利等方式降低总价，以此抵消部分添加的那10%的首付款。 例如：总价50万，单价5675元/，88的房子，首付提高到3成，即15万，需添加5万的首付款，假设开发商方面妥协，那么需求打折让利。测算如下： 随着市场张望的产生，需求的下降，成交量的萎缩，房价估计将出现一定程度的调整。但实践上，接下来一段时期随着首

15、付3成的全面实施并被市场购房者广泛接受之后，市场张望气氛将逐渐减弱，而近两年累积起来的刚性需求购房者，随着政策出尽后，在房价再度回落的时候，估计经过1-2个月的政策消化期后仍将继续集中入市，届时成交量将再度上升，而随着后续供应量的继续加大，价钱表现预期平稳。因此，对于本轮政策调控，开发商不用过于悲观，顺应政策和市场的走势做好产品和品牌才是硬道理，要看到实践的购房需求曾经累积了较长时间是一定需求释放的。短期新一轮的市场张望产生，需求将有所降温 14合拼大户型、别墅、超大户型洋房等受三套贷款停顿成交估计受阻。 对于政策调控所带来的开发风险，三旧改造工程成为避风港。 部分购买力缺乏的初次置业者转而购

16、买二手房，二手成交比重相对加大。 估计市场成交进一步向优质盘集中，如地段、品牌、质量、自然资源等。 部分购买力缺乏的初次置业者转而租房，导致整体租房需求有所添加。 15该项政策的出台，实践并无太大的新意，只是加强了415新政的执行力度。旨在为近期过于火爆的成交，及明显添加的投资行为降温！新添加的首套房首付本钱提高至3成，对于首置的小户型刚性置业人群有一定的影响；而对于本身最低首付本钱就需求3成的改善型产品线及豪宅而言，没有变化。投资行为将得到遏制，但是自住需求影响不大。为平抑民生，在国庆前期出台，为金九银十的火爆楼市降温。但本次出台政策并无新条款出现，暗示下半年后期出台新政策的能够不大。 【整

17、体评论】“老生常谈为本次政策的整体概略！ 对于全国市场影响16929新政对于京沪杭深这些具有地产泡沫的城市而言具有较大影响，这些城市均已出台限购令了，详细见下页。929新政最大影响的群体是三套及外地购房者，而沈阳置业还是以首套和二套为主的，所以说此次新政并未控制沈阳市的主要购房群体。对于首套刚需而言，目前由于20%的首付完全不能执行，且首套90平以下也必需3成首付，所以政策刚出台或许会导致一些刚性需求的张望，但沈阳刚性需求毕竟还是比较旺盛的在沈阳，张望期用不了长时间就过去了。【沈阳市场】政策之初有所影响，但是继续时间不会太长对于沈阳市场影响1718加强供应特别是保障房的供应，可谓解决楼市房价暴

18、涨的根本措施，不过从目前沈阳市公布的供应计划来看，只能说政府开始重视，但还谈不上彻底解决； 长期来看未来几年楼市依然呈波动式上涨大势不变；短期来看西安楼市在本轮政策再度加码同时面对供应和调控的双重压力，则“金九银十” 的量价上涨也将是盛极必衰，之后再次陷入新一轮的调整期。 政府职责的缺失和急功近利的政策打压并不能从根本上处理市场矛盾 19应市建议二次调控对市场影响较小，累积需求需求释放，对市场预判可以相对乐观，但需求顺势而为，在伴随而来的短暂张望期可以适当调整价钱迎合购房需求。 做好产品、品牌和市场推行，有预备的迎接年末或明年初下一波较为强劲的需求集中释放； 假设短期资金回笼压力较大的开发商，

19、无妨在接下来的营销中一步到位作出价风格整抢占累积的潜在客户需求和市场先机。 开发方向选择上，应顺应政策调控方向以及未来的市场需求特点，同时结合沈阳市场需求的实践情况，可以部分选择三旧改造工程作为未来的开发重点，这样可以躲避目前的政策风险。20政策延读时间措施要点2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房

20、和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实国10号文确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查

21、总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。 2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单 国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份黑名单做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 2010.07.12 银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷 政策的要求和标准没有任何变化，商业银

22、行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.22 广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院国十条的多项措施，如严格限制各种名目的

23、炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。 21时间措施要点2010.05.22 重庆楼市新政出台未对第三套房停贷 重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。 2010.05.06深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款5月6日，深圳出台新国十条执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及 以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发

24、放 购买住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民

25、发放贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可 开发商不得收取定金这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地

26、产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.

27、04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目

28、后要退出房地产业务。 2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切 加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查22时间措施要点2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调

29、存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政

30、部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴 清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型 住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院决定个人住

31、房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。2312沟通主导客户群的议题3沟通是广告大投入，还是精细化营销的议题4沟通工程在大浑南中角色的议题5沟通工程价值如何去到支撑的议题上述就是我们的营销格局，下面将着重沟通以下五个议题：沟通如何实现溢价的议题24运筹大浑南之大时代大浑南之大时代群雄并起营销领跑者工程价值深度整合中体奥林匹克花园品牌历史之作大浑南浑河商务区龙头物业会展经济中心区物业地铁4+8号线上盖物业价值卖

32、点整理决胜大浑南之大市场营销战略选择营销价钱战略营销执行协作优势Contents25群雄并起营销领跑者大浑南之大时代1运筹大浑南之大时代PART2021沈阳向南26大浑南之大时代中心提示世界第三代生态城市东北亚智慧都市东北会展中心城市新行政中心沈阳文化运动配套中心立体化大交通配套时代272021年，沈阳市政府提出“两个5000亿的战略目的沈阳市地域消费总值实现5000亿，增幅需达14.7%沈阳市全社会固定资产投资实现5000亿，增量1330亿，增幅需达36%完成超凡目的，大浑南是重头戏大浑南成为热土，实业家、开发商、投资客、购房者剑指大浑南 超凡目的：刷新沈阳近8年固定投资记录，构成新顶峰28

33、2021年实现“两个5000亿沈阳最引人注目的事件清单4月6日，国家发改委批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革实验区5月18日，浑河商务城重点工程集体开工7月25，沈阳展览中心全面开工交付运用7月，京沈高铁或将开建8月10日，沈阳国际展览中心第一展国际汽车工业博览会2月28日，东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，大浑南建立拉开新格局4月15日，“新沈阳大浑南招商推介会，超百家国际国内品牌企业参与9月16日，沈阳轨迹展览中心2021沈阳秋季房交会29新沈阳城市门户 世界第三代城市典范 东北亚智慧都市大浑南蓝图：一个中心区三个产业聚集区建立6平方公里中央文化公园辽博省档案馆等文化机构也将进驻

34、 2021年大浑南战略震撼出世：沈阳新中心锁定大浑南30大浑南将成为沈阳新的中心区大浑南北起三环线，南至机场北路以现代化商业金融、商贸物流、临空经济为依托，以新型制造业为支撑，集高尚居住、休闲生态旅游为一体的“新沈阳现代城市中心区 。新的经济增长极，新的中心区，集科技研发、体育健身、文化创意、教育培训、商业效力、外交等功能为一体的配套齐全、设备完善的生态新城，依托十字轴，规划构成七大功能片区。沈阳科技文化中心大浑南规划图航高基地内景31沈阳经济区中心区、起步区大浑南龙头“浑河商务城会展商贸中心、休闲旅游中心、物流中心一轴一线两带三区 “一轴即沿沈苏快速干道，在北至长白岛、南至展览中心、东至新沈

35、阳站、西至长大铁路的区域内，规划14平方公里，重点开展以会展业为主导的会展经济和会展效力业本案位于浑河商务城一轴中心区域。“一线即沿苏桃路沿线，规划39.6平方公里，重点开展现代物流产业。“两带沈本产业带重点开展文化体育产业和以休闲、生态、体验为特征的旅游业，“沈辽鞍产业带重点开展新兴工业和物流加工业。“三区包括：雪松经济区重点开展新兴工业，绿岛空港旅游经济区重点开展旅游业，永乐农业区重点开展葡萄设备农业。32沈阳实施大浑南战略和实现全年“两个5000亿目的的艰苦手笔 5月18日，市委书记指点班子亲临浑河商务城现代效力重点工程集体开工5月18日，沈阳浑河商务城共有现代效力业和根底设备建立的12

36、个重点工程参与集体开工，总投资额达248.45亿元。省委常委、市委书记曾维，市长陈海波，市政协主席刘雅琴出席仪式为开工工程奠基。市政府对该区域的建立注重度可见一斑。市委书记曾维北国奥林匹克花园沈阳五洲城33空中地表地下地铁2号线地铁4+8号线地铁9号线地铁10号线地铁6号线远期沈阳高铁站京沈高铁哈大高铁沈丹客专沈大高速丹阜高速G202、G304沈苏快速干道苏桃快速干道环城线桃仙国际机场大浑南呈立体式交通 将聚集高速铁路、公路、航空及地铁等多种交通方式34大浑南地域生态环境优良，将建成世界第三代生态城市，居住环境优越 优越区位生态环境优越产业经济支撑立体高效大交通大浑南大浑南地域位于城市东南部，

37、是沈抚、沈本、沈辽鞍三条城际衔接带的交汇点。开发建立大浑南，必将吸引各种资源要素向大浑南聚集 区域内拥有沈阳桃仙国际机场、高铁站综合交通枢纽；拥有沈抚城际铁路和沈丹、长大铁路，正在建立的哈大客专和沈丹客专；在建的地铁2号线和即将开工的4号线；拥有沈丹、沈大以及三环等高速公路；现有9座跨河桥梁与母城相连，加上在建及规划控制的共16座，将保证与母城的便利联络 大浑南地域曾经构成高新技术开发区、航高基地、沈抚新城生态智能港、出口加工区、新加坡工业园等以高新技术产业为主的产业园区 大浑南地域具有良好的开展优势，并将在未来三年积聚众多战略开展要素，如全运会的召开，新沈阳南站的投入运用等 35很侥幸，上述

38、这些事情皆与咱工程有着千丝万缕的关系，构成了工程的大环境资源大环境资源是工程开展的支座，咱工程在这样的大环境资源中，该当充任什么角色我们的目的支座大环境资源角色营销目的？36群雄并起营销领跑者中心提示地产大鳄抢滩大浑南大浑南营销领跑者领跑37片区开展投资先行片区聚集效应行政中心配套完善商贸度假生态居住城市门户片区城市功能定位大浑南/新沈阳新中心浑河商务城/沈阳经济区起步区38大浑南城市晋级，一流开发商云集，房地产呈现上升趋势万科、恒大、中体、金地、碧桂园、首创、保利达、香港博荣、印象名流、融大等品牌开发商挥师南进，纷纷不惜重金押宝圈地建工程。随着政府规划的实施和配套的完善，大量高档楼盘的出现，

39、该片区的楼市依然呈现上升趋势。 片区成为房地产开发热点区域，一流开发商抢滩之地片区开展投资先行片区聚集效应行政中心配套完善商贸度假生态居住城市门户39恒大名都本案万科远洋保利达恒大中海碧桂园首创奥园国际新城奥园万科40大浑南，国际康居、调和生态、绿色环保的使命;成为追求安康档次生活的城市先锋心目中的理想家园;领衔大浑南房地产营销品牌开展商开发,置业者聚焦的地产工程;工程角色定位一流开发商云集，咱工程要充任什么角色？41支座大环境资源确定，我们已立于不败之地，但要做片区的营销领跑者，我们还需求添加支点筹码找到支点筹码，我们如何去到支撑工程价值整合？支座大环境资源支点工程价值角色营销目的42大浑南

40、浑河商务区龙头物业中体奥林匹克花园品牌历史之作2 工程价值深度整合PART会展经济中心区物业地铁4+8号线上盖物业2021北奥发声价值卖点整理43中体奥林匹克花园品牌历史之作中心提示由南国到北国，品牌11年，沈阳品牌重塑差别化价值支撑安康之于调和、运动之于绿色、文化之于质量历史之作44奥林匹克花园在中国上海、北京、天津、重庆、沈阳、成都、武汉、长沙、昆明、南昌、广州、福州、三亚 11年，47城，61个工程居住在于运动科学运动安康生活45从1999到2021由南国至北国中体奥林匹克花园历史沉淀之作差别化价值诉求：低密、运动、文化46安康之于调和北国奥林匹克花园，城市开展，或将绝版的1.5低容安康

41、调和居住社区！新古典建筑风格，古典尊贵与现代简约结合，把艺术融于空间中！47产品决议稀缺价值：情景花园洋房、多层为主，随市场走势更将弥足珍贵。工程一期，洋房、小高层， 20多种规格户型，高得房率、四明空间、功能人性化、高私密性、高温馨度B1户型调和天下3房2厅2卫面积：143.02 适用率：95%阔绰大气私属领域，玄关、落地景观超大尺度客厅尽显尊邸浩然气度；主人房步入式衣帽间，独立洗手间，大宽面落地景观窗，让您独享天地意趣；独立景观花庭书房，书香门第茶香四溢，让您怡然运筹帷幄、决胜天地；赠送下沉式私家庭院、多功能地下室车库、活动室、健身房，让您自然空间尊贵亦然、调和天下；B3户型低奢天下3房2

42、厅2卫面积：124.57 适用率：94%低调奢华私属领域，玄关、落地景观超大尺度客厅尽显府邸华贵气度；主人房步入式衣帽间，独立洗手间，大宽面落地景观窗，让您独享天地意趣；独立阳台奢华书房，浓郁咖啡曼妙，品读风格人生；采光通透大尺度厨房西餐西餐畅所欲吃，双卫、双阳台、落地景观窗、完美空间功能，让您从容面对高质量低奢生活；48D1户型雍容天下3房2厅2卫面积：114.15 适用率：95%雍容大气私属领域，玄关、超大尺度客厅尽显府邸非凡气度；大尺度主人房独享270视野弧形阳光休闲区，弧形单向透光奢华景观窗洗手间，让您穿上睡袍即俯瞰世界、思忖天地；独立阳台雍容书房，让您沉浸于浓郁茶香弥漫的文道时辰而感

43、知天地；赠送下沉式私家庭院、多功能地下室车库、活动室、健身房，让您自然空间写意亦然、雍容天下；C3户型精品天下2房2厅2卫面积：104.10 适用率：94%睿智精品私享空间，客厅方正大气；大尺度主人房独享270视野弧形阳光休闲区，弧形单向透光奢华景观窗洗手间，让您极致尊享精品生活；南北透、3面采光、超高适用率、优越空间规划，让您最大限制享用阳光；采光通透精品厨房，双卫、双阳台、落地景观窗、完美空间功能，让您高质量每时每刻；49园区周围独有的维护林带 30.6%绿化率绿色中的建筑仿自然坡地绿化真正的山水园林营造“依山傍水的居住觉得浣溪叠石花香雾语五环系列主题景观带运动之于绿色国内首创五环系列主题

44、景观带把运动融于景观中50完善的园区运动系统针对不同年龄层的运开工程老年人群体：晨练广场全区慢跑道林下体操场地棋牌场地器具健身滨水休闲儿童群体：沙坑游戏童娱场地组合儿童游具花园洋房私家下沉式庭院与主题景观、空中花园等，各要素之间相互浸透，构成多层次立体化的环境特征。51羽毛球场五人足球场LED运动雕塑路灯LED指示路灯运动与节能环保交融的绿色社区LED运动雕塑路灯，每一个路灯都是一种奥林匹克运动的雕塑五人足球场、羽毛球场、1500运动会所52文化之于质量东北大学及沈阳医科大学附属学校规划中沈阳体育学院重点中学三十中学重点小学铁路一小选择北国奥林匹克花园就能选择到高质量教育！ 社区配套与推盘同时

45、推出，让客户产生成熟等待。社区配套香港国际双语小金星幼儿园，让您的宝贝与国际同步，领跑未来533G智能未来社区，提早体验未来智能生活沈阳首个联通纯高端20M光纤入户54外墙贴100厚聚苯板 低温热水地板辐射采暖四坡屋顶，挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板新古典三段式的外墙立面，基座运用文化石，稳重美观，高贵典雅；中间层采用高质量面砖，保温隔热；上层采用高级防水弹性涂料，颜色艳丽亮丽，不易褐色。户门采用三防门细节成就稀缺质量55专属别墅社区物业效力团队打造标杆安康质量生活社区 社区的目的是要成为全沈阳的城市精英标杆生活社区，支撑这个目的的将是工程的物业效力。社区的物业效力将由专业别墅社区物业效力团队提供，秉

46、承“更好、更美、更称心的奥林匹克效力目的，运用“以人为本和“人性化效力的现代物业效力理念，真正做到使住户一切居家繁琐尽可抛诸脑后。56大浑南浑河商务区龙头物业中心提示区位：沈阳经济区中心区、起步区的大浑南龙头“浑河商务城 轴线位置片区全部城市要素交通、市政配套、商业、经济、人口等全面提升浑河商务区57本案位于沈阳经济区中心区、起步区的大浑南龙头“浑河商务城 轴线位置浑河商务城会展商贸中心、休闲旅游中心、物流中心一轴一线两带三区 “一轴即沿沈苏快速干道，在北至长白岛、南至展览中心、东至新沈阳站、西至长大铁路的区域内，规划14平方公里，重点开展以会展业为主导的会展经济和会展效力业本案位于浑河商务城

47、一轴区域。“一线即沿苏桃路沿线，规划39.6平方公里，重点开展现代物流产业。“两带沈本产业带重点开展文化体育产业和以休闲、生态、体验为特征的旅游业，“沈辽鞍产业带重点开展新兴工业和物流加工业。“三区包括：雪松经济区重点开展新兴工业，绿岛空港旅游经济区重点开展旅游业，永乐农业区重点开展葡萄设备农业。5859新沈阳城市门户 世界第三代城市典范 东北亚智慧都市东陵区、航高基地、浑南新区拟合更名为浑南区2021年全运会70运动场馆集中浑南，新场馆9月1日启动建立2021年大浑南战略震撼出世：沈阳新中心锁定大浑南第三代城市生态、环保、低碳人口新规模从25至130万故宫与大浑南中轴线合二为一60沈阳市20

48、21年“两个5000亿目的的大手笔 5月18日，市委书记等指点班子亲临浑河商务城现代效力重点工程集体开工5月18日，沈阳浑河商务城共有现代效力业和根底设备建立的12个重点工程参与集体开工，总投资额达248.45亿元。省委常委、市委书记曾维，市长陈海波，市政协主席刘雅琴出席仪式为开工工程奠基。片状影响交通枢纽、促进经济提升房价、城市晋级以城市晋级带动整个片区的全部城市要素交通、市政配套、商业、经济等全面提升。浑河新城将领衔大浑南区域开展，是最具有投资价值的区域。整个片区成为房地产开发热点区域，楼盘价钱将上升，与主城区的价钱差将逐渐减小。整个片区人口将快速增长，促进房地产开展61展览经济中心区物业

49、中心提示沈阳国际展览中心东侧8分钟步行间隔拉动区域配套和城市晋级，提升区域经济展览中心62南部世界级新城大浑南沈阳南站展览中心本案地铁4+8号线展览经济效应圈本案东侧8分钟步行间隔是沈阳展览中心，本案属于会展经济中心区物业沈阳展览中心，投资8亿元，建筑面积16.8万，是东北最大展览中心，估计2021年6月份开工，8月10日迎来首场展览中国国际汽车工业博览会，9月将举行中国国际配备制造业博览会，陆续还将进展文博会、农博会、房交会等大型展览，目前浑南奥体中心附近旧会展中心曾经停用，以后展览都将在新展览中心进展。展览经济的开展是第三产业成熟化和完善化的标志，是现代城市开展、地域经济开展的助推器。 会

50、展业是新经济增长点，国际展览业的产值约占全世界各国GDP总和的1%会展业行业黏性强，会展业对一国经济开展的直接带动系数为1比5，间接带动系数到达1比9 63展览经济特性决议拉动经济区域配套和城市晋级展览中心带动本案片区商业、效力、旅游、餐饮、通讯、住宿、广告、交通等产业的开展，为本案片区带来宏大社会效益。展览业对经济开展的直接带动系数为1比5，间接带动系数到达1比9。中国国际汽车工业博览会中国国际配备制造业博览会文博会农博会房交会等大型展览将在展览中心举行，为本案片区带来宏大的社会效益。国内前八的展览中心是沈阳城市的国际名片，带动本案片区城市晋级，配套完善，从而提升区位价值和居住价值展览中心可

51、以集中公众视点、凝聚各方力量、展现科技成果、培育城市精神、引导时髦潮流、稳定经济优势、优化产业构造。开展成为沈阳城市的国际名片，带动本案片区城市晋级，配套完善，从而提升区位价值和居住价值。国内各大城市的越来越注重会展经济也证明了这一切；片状影响带动商业城市晋级点状影响带动配套提升房价亿元05年深圳文博会直接纳益达3.5亿，拉动相关产业添加收入约32亿，在短短4天里吸引海内外宾客超越90万人次。09年南京展览活动同比增长37，估计全年会展活动拉动经济超越240亿元，同比增长31。09年长沙会展活动直接纳入8.2亿元。带动交通运输、餐饮住宿、文娱休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元64地铁4

52、+8号线上盖物业中心提示地铁4+8号线站点西侧5分钟步行间隔地铁物业效应站线楼盘价钱大幅上升、站线商业价值提升地铁4+8号65地铁特征：快速、准点、温馨运量大绿色环保提高城市竞争力引导城市开展规划本案西侧5分钟步行间隔设有地铁4+8号线站点沈阳南站，本案属于纯地铁站上物业北起蒲河岛，南至苏家屯，地铁4+8号线，在本案旁边西侧约步行5分钟间隔处设有站点沈阳南站站点，4号线估计2021年底开工。 南部世界级新城大浑南沈阳南站会展中心本案地铁4+8号线66蒲河大道第四医院/昆山东路苏家屯236路324路道路走向占用时间蒲河大道苏家屯4号线正常时间：2个小时左右顶峰时间：2个半小时以上正常时间：45分

53、钟顶峰时间：45分钟区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：混合型本区+外地+外区生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型本地住房晋级+外来刚性需求居民特征：以当地居民为主、导入外来外地置业人口生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型地铁的开通将大大缩短市民日常的交通时间地铁的开通将改善周边的生活配套地铁的开通改动生活方式67地铁特性和其对城市格局的影响引起地铁物业效应站线楼盘价钱将大幅上升站线商业价值提升国内各大建立地铁的城市的地铁沿线物业的市场表现也证明了这一切；线状影响构筑交通带动商业点状影响导入人口提升房价市场平稳市场下行市场上升市场走势物业价钱走势在各

54、种市场行情下，地铁物业有高于费地铁物业的保值升值才干在市场平稳期，地铁站线物业价钱增速快于非地铁站线物业；在市场下行期，地铁站线物业价钱抗跌才干较强，且先于非地铁站线物业上升；在市场上升期，地铁站线物业价钱增速快于非地铁站线物业。地铁站线物业非地铁站线物业38005400西安地铁2号线规划音讯传出：站线物业半年内价钱涨幅达42%，来访量翻倍、销售量剧增，四成置业者表示购买缘由是地铁规划建立600011000杭州地铁1号线将开工音讯传出：站线物业半年内涨幅达80%8.39.82香港地铁站线物业08至09年价钱涨幅超越18%，远高于非地铁站线物业68要素特征方式能效浑河商务城政府高度重视、大投入建

55、设沈阳经特区南拓要冲政府南迁、南部世界级新城立体化大交通配套片状影响城市升级、交通枢纽促进经济、提升房价地铁4+8号线运量大快速、准点、舒适快速环保提高城市竞争力引导城市发展布局点状影响导入人口、提升房价线状影响构筑交通、带动商业展览中心第三产业成熟化和完善化的标志新经济增长点行业黏性强点状影响带动配套、提升房价片状影响促进经济、城市升级北国奥林匹克花园浑河商务城龙头物业东侧地铁4号线站点东侧沈阳展览中心南部世界级新城大浑南苏家屯会展中心本案地铁4+8号线北国奥林匹克花园North Nation Olympic Garden2021年,最生长物业69注：各增长期时间段及价钱为预测值，根据政府规

56、划实施和特殊市场情况能够出现变动。区域价值、地铁价值、会展价值影响下物业价钱走势大浑南开展规划-大型工程立项地铁规划-开工展览中心投入运用大浑南快速开发建立全运会举行地铁施工大型展览在展览中心举行区域城市晋级第一阶段完成大浑南经济快速平稳地铁稳定运转展览经济稳定增长大浑南快速开发建立地铁通车展览中心配套趋于完善2021年2021年2021年2021年稳定期年均增幅10-15%元/40005500-70008000-900010000-11000最正确购买期增幅40-80%增幅20-30%增幅20-30%70阶段阶段标志特性时间涨幅预测价格（住宅）第一阶段（强升期）大浑南发展规划-大型项目立项地

57、铁规划-开工展览中心投入使用在大浑南区域发展前景、地铁经济效应和会展经济效应的强烈预期下，区域成为房地产热点开发区域，物业价值迅猛攀升。2010年-2012年40-80%5500-70004000第二阶段（持续期）大浑南快速开发建设全运会举行地铁4号线施工大型展览在展览中心举行利好预期趋于稳定，区域物业稳定开发，各类配套开始完善，物业价值持续升高，但增速低于第一梯段。2013年-2014年20-30%8000-90005500-7000第三阶段（狂涨期）大浑南快速开发建设地铁通车展览中心配套趋完善地铁开通，消费者初体验地铁对生活的改变，地铁沿线物业开发已基本完成，地铁物业变稀少，物业价格开始非

58、理性增长，持续时间较短2015年20-30%10000-11000第四阶段（稳定期）区域城市升级第一阶段完成大浑南经济快速平稳地铁稳定运行展览经济稳定增长区域城市升级第一阶段完成，“三高一低”经济快速稳定发展，会展经济也保持稳定的发展态势，以及地铁周边物业的便捷性、可达性强，人流充沛，使区域物业在稳定增值期始终保持高于其他区域的自然增值速率。2016年-年均8-10%10000-1200071价值卖点整理中心提示明日城市新中心内、地铁站线上、会展经济中心区的“低密度城市奥林匹克康居调和示范区 卖点72关键点中心内涵来自奥林匹克，满足城市先锋生活需求和生活情趣的质量、温馨型产品具有强生长潜力的物

59、业奥林匹克效应品牌号召力地铁经济地铁物业效应市场稀缺产品质量温馨产品新城市中心城市化推进成熟工程定位快速的城市化进程中，明日城市新中心内、会展经济中心区、地铁站上的“低密度 奥林匹克康居调和旗舰区工程定位会展经济会展中心区效应73卖点排位原因产品1低密度住宅、洋房、多层为主是项目最大的卖点之一（多规格户型，四明空间、功能人性化、高私密性、高舒适度是）；在品牌的优势不明显的情况下，园区及产品品质展示会是一个很好的品牌形象及口碑的建立渠道；品牌/文化2这主要是针对于中高端客户而言，但对于沈阳本土开发商项目比重达70%的市场而言，注重度远低于一线市场；在目前沈阳市场上，奥林匹克花园品牌未树立，并没有

60、太大的优势；配套3项目自有配套是客户关注点之一，项目特有的运动配套（五人足球场、网球场等）将是项目主卖点；对于沈阳一般的住宅而言，其实配套的重要性并不低于品牌，因为配套就是地段好的项目的主要表现之一；物业服务4物业服务越来越被沈阳人注重，尤其是改善及储备客户的一大关注点；同是也是品牌维护及展示的另一重要方面。价格5本项目定价属于中端偏高端，基本没有价格优势；价格一直会是地产市场重要关注点之一，尤其对于项目所处地段目前的状态而言，要想卖高价必须在示范样板区营建、营销策略、物业管理等其他方面下功夫；内部价值74卖点排位原因政府南迁/浑河商务城1大浑南板块/浑河商务城规划运营是本项目最大卖点之一；沈