同策-上海大发集团普陀区104地块前期营销定位报告

1、谨呈：大发集团发现之旅|新奢华时代Change is coming大发集团普陀区104地块前期营销定位报告2021.12.08报告框架工程认知及中心问题界定工程战略思绪工程整体定位2本案地处普陀区，普陀区为上海的中部，紧邻静安区，与市中心间隔5公里工程所在光新路板块属于普陀的南部，是普陀区重点旧城改造区域工程位于板块南端，紧贴内环线，间隔中山公园4公里，静安寺3.5公里，人民广场5公里，工程优势显著宗地位置本案位于普陀区光新板块，紧邻内环线，工程优势显著内环线普陀区光新板块本案中山公园静安寺人民广场4km3.5km5km3宗地现状汉阴路华池路光新路石泉路西至：汉阴路北至：华池路南至：石泉路东至

2、：光新路工程四至除光新路以外均为狭窄小路，周边以小商铺及老式小区为主，宗地仍为未拆迁棚户区，小环境有待改善东至光新路为四车道马路，其他均为狭窄小路，周边以小商铺及老式小区为主，宗地仍为未拆迁棚户区，小环境有待改善4周边配套主干道路：光新路、中山北路商业配套：宜川购物中心、亚新生活广场长寿路，车程5分钟教育医疗配套：中山北路第一小学、顾路中学、同济二附中、普陀人民医院、复星大药房休闲配套：管弄公园、新体育广场生活配套：乐购光新店、建行、工行、上海银行、邮政局总结：周边配套非常齐全，应有尽有本案乐购宜川购物中心管弄公园新体育广场顾路中学复星大药房中山北路第一小学地铁3，4号线中山北路苏州河光 新

3、路建行工行上海银行邮政局工程周边配套齐全，出行便利，休闲购物、教育医疗设备近在咫尺，为本案打下了良好的配套根底5经济目的工程地块外形工整，生长方形排布本案体量中等，为纯高层公寓工程本案地块外形工整，生长方形排布，为中等体量的纯公寓工程地块名称普陀区104地块地块四至 东至光新路、西至汉阴路、 南至石泉路、北至华池路总占地面积57426m2容积率2.8地上总建面160508m2地下总建面33223m2总建面193731m2建筑密度25.10%绿化率40%规划用地性质住宅、配套商业6工程属性界定本案属于内环沿线的中等体量的纯公寓工程地块区位优势显著，但小环境资源较弱7直接竞争： 光新板块间接竞争：

4、 武宁、长寿板块普陀 大宁、不夜城板块闸北泰欣嘉园新湖明珠城品尊国际逸流公寓江南名庐卓悦居慧芝湖花园本 案中海万锦城燕宁苑长宁88浅水湾凯越名城世纪之门新都国际绿洲雅宾利香溢花城普陀区闸北区未开盘未开盘竞争市场选取普陀、闸北内环线沿线的板块作为研讨范围8区县板块项目名称开盘时间总建面/万容积率交付标准装修标准普陀光新武宁品尊国际08-05-10532.9全装修3000香溢花城07-12-2046.82.3全装修3000泰欣嘉园06-06-18152.5全装修3500新湖明珠城04-09-08902.74毛坯江南名庐05-06-03103.3毛坯燕宁苑04-11-0682.5毛坯逸流公寓07-0

5、5-12262.5毛坯长寿乐活居09-06-281.582.88菜单式装修6000上青佳园08-07-067.62.11毛坯浅水湾凯悦名城09-06-069.22.02二期装修3000闸北大宁慧芝湖花园05-05-13402.66毛坯不夜城中海万锦城08-12-13202.8全装修2000绿洲雅宾利二期09-06-266.83.3全装修4000卓悦居07-02-085.1355.39全装修3000今年以来区域内的工程数量及推量增多，且精装修房的比例较高工程列表9板块数据200420052006200720082009普陀武宁、长寿供应量152076 154413 216776 274565 1

6、84187.7184765.去化量191375 128861 179236 306272 123734 296634供求比0.79 1.20 1.21 0.90 1.490.62闸北大宁、不夜城供应量418618 233364 503737 509583 121674358942去化量342666 197088 452610 514997 224438.7219606.5供求比1.22 1.18 1.11 0.99 1.84 0.61从历年供求比值中可以看出，区域内的消化才干比较稳定，推量主导了去化量，供求比正常情况下比值在0.9-1.2之间不思索08年的市场变化。区域内推量主导去化量，消化才

7、干比较稳定，供需情况较安康供求关系10本 案慧芝湖花园28000绿洲雅宾利34000新都国际中海万锦城28000W卓悦居29000品尊国际36000中远两湾城28000浅水湾凯越名城33000香溢花城30000泰欣嘉园高层36000小高层42000新湖明珠城25000江南名庐26000逸流公寓28000燕宁苑26000长宁8827000区域构成二段式的价钱格局，以泰欣嘉园为代表的精装质量楼盘，价钱在3W以上，普通楼盘价钱在2.5W-3W之间价钱格局11项目名称20102011201220132014合计新湖明珠城4000040000400004000040000200000逸流公寓600006

8、000037000157000江南名庐300001500045000品尊国际4000040000400004000040000200000泰欣嘉园5000050000慧芝湖花园500003000080000中海万锦城3000030000300003000025000145000长宁88(二期）45000450004500015000150000绿洲雅宾利4000040000400004000040000200000香溢花城50000500005000050000200000合 计3850003680002820002150001950001427000 未来几年内平均年推量在30万方以上 主要

9、竞品包括品尊国际、香溢花城、绿洲雅宾利、泰欣嘉园在后期均有新房源推出未来5年年平均推量在30万方左右，供应量相对有限，土地价值稀缺性将日益显著未来竞争12作为内环沿线的成熟居住板块，聚集众多高质量工程，目前价钱支撑在3W以上，区域的消化才干比较稳定，未来土地稀缺性显著市场扫描小结13R2我们想要什么？针对目的的规范分析大发集团在上海的市中心的又一个地产作品，具有重要的品牌战略意义在上市期间2021年顺利实现单价4W以上的价钱R1我们有什么？针对现状的实证分析工程属性：本案属于内环沿线的中型体量的纯公寓工程，地块区位优势显著，但小环境资源较弱市场特征：区域的消化才干比较稳定，聚集众多高质量工程，

10、未来土地稀缺性显著中心问题是什么？Q1：本工程的早期方案能否还能顺应如今的现实环境？Q2：面对目前的竞争环境，应该如何找准“新的定位？中心问题14NO1板块崛起CHANGE15真如副中心长寿石泉街道本案普陀区地图内部改造-石泉路街道是普陀区的重点旧城改造区域，定位为上海北区新兴的高端大型居住板块外部推进-西面真如副中心建立成为辐射长三角的开放性消费力效力中心和效力上海西北地域的公共活动中心；东面长寿综合效力带将建立具有国际水准的现代效力业集聚区 ，两大区域直接辐射石泉街道。总结-内部改造加上外部推进，居住环境的改善，产品打造的晋级，使得板块脱胎换骨。区域规划本案所处的石泉路街道是普陀区的重点旧

11、城改造区域，定位高端，另外还遭到真如副中心和长寿综合效力带的双重辐射作用16交通裂变城市交通的不断完善，使区域与市中心的的间隔更加拉近，地段价值也顺势提升本案地铁3，4号线地铁7号线光新路中山北路石泉路镇坪路桥江宁路桥城市交通的改善:地铁7号线的开通-板块内的又一轨道线，衔接上海大学和花木地域，为板块内居民出行提供了便利重新修葺的石泉路-马路拓宽，大大缓解了区域内的交通压力镇坪路桥开通、江宁路桥整修-两座连通苏州河南北的重要桥梁，镇坪路桥的开通缓解了江宁桥的压力，重修修葺的江宁路桥直通光新路，可到达静安寺 -城市交通的不断完善，使区域与市中心的的间隔更加拉近，地段价值也顺势提升17环境提升随着

12、旧城改造的步伐加快，以及周边质量楼盘的推波助澜，使周边的居住环境大大改善，高端生活气氛初显中远两湾城香溢花城中远两湾城，上海市区最大的住宅工程，总建面160万平方米，1999年出卖香溢花城，40万平方米的城市综合体，2006年开场出卖中远两湾城、香溢花城是区域内比较有代表性的住宅工程，两个工程都是板块旧城改造根底上建造的中高档住宅，质量楼盘的屹立推进着周边居住环境的改善，高端生活气氛渐渐显露18板块重新定位光新板块将成为“上海北区新兴高端居住板块假设说东有联洋、西有古北、南有新天地，那么上海北区也正有一个高端居住板块正冉冉崛起VSNOWBEFORE非市中心中心地段的老式居住板块19NO2高质量

13、云集CHANGE20主要竞品梳理对比工程选取：结合区域内的在售工程的销售热度和价钱程度，确定主要竞品个案绿洲雅宾利香溢花城泰欣嘉园品尊国际浅水湾凯悦名城21项目名称香溢花城绿洲雅宾利品尊国际浅水湾凯悦名城泰欣嘉园规划集合3万方酒店、1.5万方小学、3万酒店公寓和6万方商业的综合性住宅社区居住中心为地上总建筑面积34万方住宅社区；（国际）广场总面积14万平方米，由五星级酒店、甲级写字楼和综合商业设施构成万豪酒店、高标准办公楼、大型商业、幼儿园一幢13443办公楼、一幢15363酒店、一所7500文化中心及10000商业建筑面积约15万平米 ，6幢高层和3排小高层 组成，地处M3、M4、M7（在建

14、）三轨汇聚之地 规划图 竞品对比分析规划：大多数为复合型规划社区，酒店商业等配套优势较突出小结：均为复合型规划社区，配套优势突出。酒店、商业等配套不仅提升了整个楼盘的质量，又拉升了楼盘价值。22项目名称香溢花城绿洲雅宾利品尊国际浅水湾凯悦名城泰欣嘉园景观新上海和文艺复兴相结合主题景观规划，绿化率高、树多、花多、草少中式景观，绿化率达到40%，中央集中景观绿化率达40,中央水景绿地设计成巴厘岛风情的空中花园绿化率达到40%；屋顶花园设计、下沉式广场水景立体绿化景观 ，500米长沿河绿化带，3万平方米绿化面积 景观图竞品对比分析景观：景观作为工程主要卖点之一，主要经过主题景观结合中央集中景观处置方

15、法小结：中央景观美观大气、主题景观别具一格，两者结合，保证绿化率高的同时不失本身特征。23项目名称香溢花城绿洲雅宾利品尊国际浅水湾凯悦名城泰欣嘉园立面ART DECO底部基座为石材干挂、主体为真石漆涂料ART DECO底层干挂高级石材，主体铺设ICOT高级面砖ART DECO外墙：面砖、局部涂料，德国旭格门窗系统、日本爱和陶ICOT外墙砖现代外墙:局部挂石材，门窗:彩铝窗中空玻璃现代底部为石材，主题铺设面砖立面图 竞品对比分析立面：立面风格呈现雷同，强调立面质量，以底部石材加面砖成为主小结：三个为ART DECO风格，两个为现代风格，立面风格呈现雷同；资料也以石材加面砖为主流。24竞品对比分析

16、装修：装修规范呈现初步晋级的趋势，目前规范在3000-4000元/平方米小结：精装修已成为一种主流，而且装修规范有晋级趋势，主要竞品目前装修规范多在3000-4000元/平方米之间。项目名称香溢花城绿洲雅宾利品尊国际浅水湾凯悦名城泰欣嘉园装修3000元/平方米；客厅卧室高级复合实木地板，高级乳胶漆墙面；科勒卫浴设备；全筑整体橱柜；配送部分灯具4000元/平方米；客厅卧室四合木业三层实木复合地板，墙面涂料+墙纸；乐家卫浴设备；海蒂诗整体橱柜；每户赠送全套窗帘、灯饰、成品衣柜及壁纸一期毛坯，二期精装修3000元/平方米；内墙立邦涂料，西门子厨房电器 ，进口三星橱柜台面，杜拉维特洁具，美国3M直饮水

17、系统 一期毛坯，二期精装修3000元/平方米；实木复合地板，全套柏丽橱柜精装修， 3500元/平方米；照明回路于客厅及主卧配双控功能，断热铝合金门窗配双层中空玻璃，卫生间采用地热采暖系统，厨房配高级配套组合橱柜Samsung或同级人造石台面效果图25板块已进入质量竞争时代中高端楼盘占据市场主力竞品特征小结区域里聚集众多实力开发商，楼盘质量之间的竞争日趋白热，并为区域奠定了比较高的价钱根底VSNOWBEFORE以中远两湾城、新湖明珠城为代表的新兴中端居住社区26NO3客户演化CHANGE27-选取香溢花城作为研讨板块内客户演化趋势的案例28客户分析香溢一期的成交客户中，外区来人之和已高出本区25

18、%来人区域普陀本区上海其他外地和外籍1、普陀本区宜川、石泉来人突出，长寿、曹杨近期增速明显；2、外区相邻闸北、静安、虹口、长宁、徐汇、浦东等区表现良好，延安路以南、中环线以北来人量不高；3、外地及外籍来人仍有一定潜力可挖；4、目前外区来人之和已高出本区来人之和的25%； 概括29客户演化区域客普陀本区外区客闸北长宁 徐汇 静安 虹口 浦东 外省客江浙 其他外籍客港澳台其他工程前期2007年工程中期2021年工程后期2021年07年到09年前后香溢的外区客户的比较呈现大幅上升58%9%5%5%5%5%6%2%5%62%5%6%6%5%5%6%2%3%35%12%8%8%8%6%4%10%4%5%

19、30客户演化销售阶段推出产品均价（元/平方米）产品总价客户构成置业目的 项目前期（2007年）4号楼、2号楼位置较差210002R：220万元3R：285万元以普陀本区客户为主，包括石泉路、甘泉路街道的客户为主，对区域的认同感高，有较强区域情结自住为主少量投资客户项目中期（2008年）1号楼优势产品、户型偏舒适230002R：240万元3R：310万元区域的中高端刚性客户，受市场波动的影响较小，价格承受能力强自住客户项目后期（2009年）3号楼小高层、位置较好300002R：315万元3R：405万元泛全市客户特征明显，区域客户本身的支撑力度不够，客户范围向外扩张自住客户，部分江浙的投资客户随

20、着工程的总价提升，客户构成改动，泛市区的高端客户成为板块新的主力客户31客户幅员向全市扩张越来越多高端客户认同板块从香溢花城一期的成交客户的演化情况来看，随着区域价值的提升和价钱的生长，客户的范围向外扩张的趋势是一个必然的结果客户演化小结VSNOWBEFORE普陀区域客户占据主力客户普遍有较重的区域情结32第一步战略思索突围33工程战略思索市场领跑者本案初步定位方向市场跟随者跟随者指点者本案无论从位置、规模、外部配套、内部配套上都不具备突出优势，假设走原有的质量竞争战略，那么本案的优势难以凸显，容易堕入被动假设做指点者的话，不仅可以跳脱同质化竞争市场，发明工程的高利润，而且工程本身的规模适中，

21、适宜打造一个差别化的个性产品34初步定位方向市场定位上海北区高端精品社区产品方向新奢华城市主义风格35定位论证Q1：跳脱市场的产品定位在市场上能否可以胜利？Q2：市场对奢华道路的产品接受度终究如何？选取案例：华润外滩九里/皇家花园36基本参数外滩九里板块黄埔滨江板块总占地面积 32935m2 总建筑面积100000m2容积率3主力房型4R：250工程位于黄浦区紫霞路99弄，距黄浦江仅200米，ArtDeco风格，石材外立面，由7栋高层公寓和2栋酒店式公寓组成案例华润外滩九里37案例华润外滩九里黄浦滨江板块首个走奢华风格的滨江豪宅新主张纯天然石材外立面双挑空气派大堂250m2奢华装修房彰显奢华风

22、格38销售业绩2021年10.31日开盘当日45套房源数小时内售罄 ，成交均价到达7万元案例华润外滩九里09年十月外滩九里上市，板块内独一走奢华道路的楼盘带动了整体均价的大幅跳升，由九月的48146元/平米上升至66907元/平米，其区域独树一帜的高端奢华的风格遭到无数买家的追捧，开盘当日45套房源数小时内售罄 。39案例皇家花园基本参数皇家花园板块虹桥天山板块占地面积 27985总建筑面积80000m2容积率2.82主力房型3R：1504R：180复式：300皇家花园工程地处上海市虹桥中央商务区，整体风格沿用独具时髦和历史的新古典主义风格，由栋公寓、栋效力式公寓以及个私人会所组成 40建筑外

23、立面以淡黄颜色为主，外墙全部为石材手工打造，配合镶金的雕饰和意大利陶立克式的柱子40%绿化覆盖率，郁郁葱葱虹桥天山板块首个走奢华风格的豪宅新主张案例皇家花园41销售业绩皇家花园与板块价钱走势图皇家花园工程是天山板块内首个主打奢华道路以3房、4房为主的楼盘，工程均价28105元/m2，高于板块均价27.2%，户均总价到达455万元，2006年开盘以来不断坚持旺销，月均去化13套，不断是板块内的领军者均价28105元/m2，户均总价455万，月均去化13套，均领先板块其他工程，其奢华的风格遭到市场的广泛认可皇家花园板块均价案例皇家花园42市场认可度高跳脱板块市场赋予工程奢华理念超越板块笼统产品打造

24、彰显奢华风格给本案的自创意义：1奢华主义风格在市区地段的客户认可度较高，主要表达在经典传承、奢华气派、彰显身份等精神诉求上2产品的溢价才干高3全方面的产品打造案例分析总结43第二步工程定位突围44工程定位板块价值的晋级我们看到：猛烈的质量竞争客层和来源的演化相关胜利案例自创新的市场时机新的客户群体新的产品体系45工程定位新的市场时机区域市场已初具高档住宅区的生活气氛目前市场短少高端定位产品，难以满足市中心高端改善人群的居住需求从地域的价值开展趋势上来说，具备高端定位的市场条件和价值支撑大发市中心首席新奢华主义国际精装社区市中心公寓的巅峰之作46工程定位定位关键词新奢华 精装 国际视野调性高度质

25、量取向人群特征47客户定位新的客户群体向往安静、现代的都市生活，具有浓郁中心境结中心城区居民及部分步入高收入行列群体彰显身份、尊贵和资源占有的尊崇感追求尊崇和显耀，具有浓郁中心境结城市中心 新知富阶层48客源客层景观建议居住质量提升型：白领阶层城市住宅200万以下刚性需求型：草根阶层过渡居所生活梦想实现型：新知富阶层梦想居所自然资源占有型：富有阶层的顶级豪宅200450450800800万以上选择竞争区域选择目的客户财富阶层中产及准财富阶层高级白领、泛公务员中级白领、泛公务员普通白领、泛公务员由于区域和工程特性，把新知富阶层作为本案的主要目的客户客户定位49产品定位方法Step1：目前区域市场

26、的户型分布情况统计目前区域的高端工程的户型面积偏大，户型附加值较低Step2：未来竞争市场的户型开展趋势香溢花城为例未来区域市场的大户型产品竞争量较大，面积猛烈的竞争风险Step3：未来可比区域工程的户型去化分析我们发现，随着单价的提升，未来的总价门槛大幅度提升，呵斥客户对总价的敏感度提高，大面积非资源型产品的去化速度减弱泰欣嘉园、君御豪庭的大面积产品去化速度比较慢产品定位推导过程50竞品对比分析项目名称户型房型面积段套数比例特点香溢花城2R100-14049972%户型面积跨度较大，户型进深较长3R120-15016824%复式160-180180以上243%绿洲雅宾利1R652011%1R

27、可改成2R，大户型有超大阳台，有附加值设计3R134-14411665%4R168-2004424%品尊国际2R96-12711442%南北通透，房型较方正，能充分利用空间3R153-1648030%4R2047628%浅水湾凯悦名城2R115-1201811%舒适户型为主，无产品附加值3R120-1406742%4R167-1847145%复式27321%泰欣嘉园3R158-22616197%大户型产品为主，无产品附加值5R238-30621%复式298-33432%目前区域的高端工程的户型面积偏大，户型附加值较低51房型面积套数面积配比房型配比1R73-74575%5%2R85-90210

28、17%43%90-1101129%110-13019616%3R120-13521818%27%135-150726%155-167383%4R150-17028824%24%复式170以上272%2%合计1218房型面积段供应套数户型套数所占比例户型比例2R100以下84991%72%100-11028641%110-120457%130-14016023%3R120-13061681%24%130-14011216%140-150507%复式160-1808241%2%180以上162%合计691一期户型配比二期户型配比户型变化趋势：三房比例上升，大户型比例放大三房的比例上升一期的2R和3

29、R的比例是7：2；二期的2R和3R的比例是4：3大户型比例放大150平米以上的户型占30%户型开展趋势选取香溢花城的一、二期户型配比为例二期估计2021年年底上市52大户型去化速度选取内环北静安板块的君御豪庭、普陀内环的泰欣嘉园为例君御豪庭目前在售的7号楼，单价45000元/平方米户型面积套数/去化率2R11420/90%3R16741/65%君御豪庭大面积三房消化速度缓慢目前在售的7号楼的大户型产品剩余1/3未去化二房产品的消化速度明显优于三房泰欣嘉园高单价大户型带来去化受阻目前只剩三栋临河的小高层，小高层户型为160-220平米；价钱在40000-45000元/平米之间，11月份推出以来成

30、交稀少，高单价带来去化受阻53产品定位结论结论一：提高三房比例，四房的比例，二房的比例减少当单价提升到4W以上，区域以质量改善型的客户为主，刚性需求比例减少结论二：控制总价，户型面积卡位比竞品工程更有优势高单价阶段里市场会向总价市场转化，在本身资源条件不够支撑的情况下，总价过于偏离的话会呵斥去化速度的明显下降高总价的受众面小，且高总价客户对物业的需求更强调资源和产品的独一性结论三：保证产品的温馨度、提高户型的附加值在控制面积的根底上，提供本案产品的高附加值来提升产品的竞争力，并在单价上更有溢价空间54原：1R：小于90平方米 12.59%2R：90-120平方米 51.61%3R：120-15

31、0平方米 31.70%4R：150平方米以上 4.09% 现：2R：100-120平方米 30%3R：130-140平方米 50%4R：160-175平方米 20%发明高附加值，详细方式见户型建议取消了1R的设定，增大了4R的户型面积，并且提升了3R、4R的户型配比数量。产品定位55第三步产品建议突围56产品价值树分析模型规划户型外立面公共部位景观会所装修标杆线规范线及格线产品价值树物业57PART ONE: 规划调整58 就其工程规划设计而言，整体规划陈列方式、规划方面较为合理，可调整余地不大。 但根据新一轮市场定位，就此工程的户型面积、配比等方面要作出调整：原：1R：小于90平方米 12.

32、59%2R：90-120平方米 51.61%3R：120-150平方米 31.70%4R：150平方米以上 4.09% 现：2R：100-120平方米 38.4%3R：130-140平方米 46.6%4R：160-175平方米 15%取消了1R的设定，增大了4R的户型面积，并且提升了3R、4R的户型配比数量。 规划调整59层数部分调整平层户数减少由于对于工程户型面积段及面积配比如面做了调整，故而在工程规划上的楼层数及平层户数也相应的做了部分调整。原：1R：小于90平方米2R：90-120平方米3R：120-150平方米4R：150平方米以上现：2R：100-120平方米3R：130-140平方

33、米4R：160-175平方米1-6# & 8# & 11#楼层数调整原：一平层三户到四户现：一平层两户到三户1#：25/19 25/222#：15/17 18/223#：12/15 14/185#: 8/15 11/186#： 7/26 11/268#：10/15 11/1811#：7/19 14/21规划调整60白色字体未改楼层数黄色字体改楼层数25F22F18F22F14F18F11F18F11F26F26F26F11F18F14F21F26F26F26F26F19F15F17F12F15F8F15F7F10F15F7F19F黄色字体原层数楼层数调整61满足住宅居室冬至日满窗日照有效时间不

34、少于一个小时日照分析623R：130-140平方米2R：100-120平方米4R：160-175平方米新的户型配比房型面积段总面积面积比总户数户数比2R95-1105666539.5%56838.4%3R120-1356237043.5%46246.6%4R160-1702445517.0%14615.0%143490100.0%1176100.0%户型落点63PART TWO: 户型6414F两梯四户 11F 103+95+95+105 户型落点65两梯四户 25F / 26F / 26F 109+96+96+110 25F26F26F户型落点6618F14F11F18F两梯三户 11F /

35、 14F / 18F / 18F+96+户型落点67两梯三户 22F / 22F / 26F / 26F / 26F / 26F / 21F 141+103+22F22F26F26F26F26F21F户型落点68两梯两户 11F / 18F / 18F160+16518F18F11F户型落点6926F两梯两户 26F 165+170户型落点70PART THREE: 外立面建议71外型上线条轮廓感较强，采用装饰艺术手法材质上底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂料，整体立面表达较高质量感。新古典风格72细节上贴金柱头装饰，起到画龙点睛的作用部分线脚的装饰，丰富了立面的外型感新古典风格73

36、装饰艺术手法柱头：雕花贴金檐口：装饰线脚线脚：菱角清楚，立体感强部分的门头、柱头、线脚的勾勒，更能表达质量所在细节打造74在贴近人的视觉范围内，采取石材贴面打造质量感，而超出部分那么可采用真石漆来替代石材，控制本钱门头打造75PART FOUR: 公共部位建议76大堂空间方式建议双层挑空大堂入户大堂设计为双层挑空大堂，亮堂开阔，气派宏伟，丝丝细节，尽现豪宅质量，又在功能上为住户的需求武装到牙齿；上下双入户大堂一层为地上入户大堂，地下一层为车库入户大堂，自动扶梯相连；大堂功能酒店式大堂概念不小于500平方的挑高大堂，内设接待、休憩、商务等功能区，专人24小时管家式效力。大堂空间77大堂空间装修规

37、范典雅的古典风格浪漫的简欧风格，与高端小区定位相吻合；用料高贵墙面及地面采用进口石材铺贴，公共家具、灯具、装饰品一并定制尊贵感油然而生；装修细节采用900KG以上容量电梯，保证家具、钢琴等大型物件的搬运；创新地下电梯大堂同样引入精装修准。大堂空间78PART FIVE: 景观79大气的塔楼式入口，不仅衔接了低层的沿街商铺，而且起到了精神堡垒的作用，明显而气派。入口80下沉式的会所广场，在垂直范围拓宽了空间，并丰富了会所的层次感与功能性会所下沉式广场81水景坐落于入口景观的尽端，构成静止的空间，同时又向南北两端延伸出新的景观轴线。会所水景82作为一个景观节点，精致的水景设计，休闲的栈道布置，幽静

38、的池水为回家的人们提供了一个休憩、嬉戏的愉快空间会所水景83利用铺地、坡地植被、景观树及交叉其间的小广场设置构成丰富的景观轴线，串联其各宅间景观节点。中央轴线景观84利用商铺顶层设置屋顶花园，休憩平台，充分利用空间，不仅美化环境，更可提供多层次的休憩空间。屋顶花园85在各楼栋间设计具有兴趣性，简约性、精巧的景观，提升住户的参与性宅间绿化86PART SIX: 装修规范874500元/平方米装修规范厨房装饰资料及设备：配置齐全，内部产品运用欧洲德国品牌比重明显添加，但根本为国产欧洲品牌。卫浴洁具：配置齐全，较多的采用国产德国品牌。家配：地板为实木复合地板或玻化石，除中央空调外未配置其他家电，带地暖。智能化与高科技系统：常规的安保及消防系统配置，根本未配置高科技系统。装修规范88客 厅天 花石膏吊顶+顶角线门 锁门卡式数字门锁地 面实木复合地板墙 面原装进口乳胶漆涂料地 暖低温热水地面辐射采暖系统空 调大金VRV智能化中央空调系统装修规范89厨 房地 面品牌地砖墙 面品牌墙砖顶 面纸面石膏板橱 柜Leicht（德国）水 槽Reginox（荷兰）料理台面三星