2017深圳城市大数据活跃报告重新认识地铁上的达人

1、关于 DT“DT 财经是第一财经旗下数据内容与社群，定位为集数据内容聚合、数据线上社群、数据线下活动、数据可视化于一体的专注于大数据产业的。通过数据解读线下和线上消费社会和商业图景，连接数据、机构和人群，DT 旨在打造大数据时代的内容生态型。DT 的主要产品，包括商业大数据内容研究“Next局”和“地铁 1 公里”，以及汇聚数据专业的数据侠社群。目前，DT 拥有 10 万多专业读者，全阅读量 620 万次。DT 曾获得腾讯财经“最具价值TOP10”，并入围全球信息可视化领域最知名的奖项之一“全球信息之美”奖。同时，DT 还是开发计划署（UNDP）主办责任创新大赛的数据合作机构，也是市开放数据创

2、新应用大赛（SODA）的合作伙伴。公号：DTcaijing App：DT一财：DT财经知乎：大腿君邮箱前言“地铁 1 公里”是 DT 财经重点推出的大数据研究。154 年前全世界第一条地铁线路在伦敦正式投入运营以来，地铁越来越不仅限于扮演公共交通工具的角色。作为人流汇聚的“泉眼”，地铁站点正在成为观察大城市发展的重要坐标。越来越多的人到地铁路网密集的大城市。相信，基于数据分析的一些新尝试，可以帮助重新认识一座城市的布局，重现城市变迁扩张的路径，理解人们在特定时空下的行为轨迹，评估正在各个区域发生的变化。“地铁 1 公里”项目正是在这样的背景下诞生的。以地铁站点的中心位置为坐标，向外延展一定距离

3、作为地铁周边的辐射圈。通过圈内多样化的指标，分析其功能倾向、业态发展和人群活跃情况。希望，在帮助更好地了解城市的同时，为观察城市的商业格局和人群的生存空间建立新的视角，为各类相关机构提供和地理位置相关的投资、运营、选址、规划等决策信息。在专题后陆续推出、杭州等城市的专题。为每个城市撰写数据分析，同时配合推出交互的可视化页面。交互可视化工具专题：https:/mhttps:/m/shenzhen（中文）/shenzhen/en（English）项目成员 :编辑yehu作者：唐也钦 t设计：前端：虞技术支持：新：加DT君个人，及个人不得以、重制、修改、展示或使用上的任何内容。如需全文，请联系或添（

4、dtca jing002）获取，并需注明来源：“DT财经”。目录1.用地铁站点来描述城市的复杂有序性22.BLECTS 指标说明43.地铁站辐射圈 TOP30 速览64.一些结论和思考75.地铁的 13 年：城市扩张与更新（详见完整版）. 86.分类功能指标的前十“模范站点”和后十“站点”（详见完整版） . 87. 各区地铁站点的综合图（详见完整版）.8 8.全城站点特征的聚类分析（详见完整版）. 99.性价比高的宜居地，究竟在哪里？1010. 如何寻找商业需求未饱和的潜力空间？1411. 跟着星，你能找到更好的品牌落户地吗？1612. 大型商场还是街边小店，你更喜欢怎样的城市？20附录1.

5、2017地铁站辐射圈综合实力榜及单项指标一览231. 用地铁站点来描述城市的复杂有序性是一座怎样的城市？不熟悉的人们，印象可能停留在开放的春天，或者是在嘈杂拥挤的北电子市场走一圈就装配好一个的段子，要么是作为进出偶尔歇脚的地方，或者是以腾讯、等为代表的密集科技区。热议“逃离，总是让广”的时候，有意无意会把这座重要的一线大城市忽略。非直辖市和显得尴尬。省会的但宏观经济数据描绘下，这座城市却有着异常的光芒。2016 年总体的GDP 在城市里第四，人均 GDP 甚至超过公里GDP 达到 9.76 亿元，位居和。如果按照各城市面积来计算，2016 年每平方之首。城市规划者对这座城市的“野心”更不止于此

6、：2030 城市发展策略把这座城市十扩展阅读：2030 城市发展策略几年后的目标，设定为“建设可持续发展的全球先锋城市”，希望“在某一项或者多项领域具有其他城市不可比拟的优势地位”。http: index.html/main/sz3/相比之下，艺术家和建筑师们则更着眼于当下的社会，他们说有着最多元化的城中村生活，2017 年的展场。城市建筑双城双年展还着如何把高楼中的窄街小巷作为艺术的对于这里的人而言，也许上面说的都不重要。就是栖居之所，是闹市区随处可见每天人头攒动的“异乡人温暖的光。茶”，是贯穿城市的深南大道，也是遍布全城的 24 小时便利店，给一座城市的复杂有序性，本身就是一种。就像简制定

7、规划斯（Jane Jacobs）描述的那样，城市复杂的秩序，意味着无数个人拥有扩展阅读：简 生斯大城市的死与规划的。一个城市哪些角落变成了怎样的面貌，是由政策制定者、城市规划者、投资者、各种公构、艺术家、餐厅、清洁工、世代居住扎根的大和初来乍到的异乡人等共同决定的。所有人的行为、决定和意志，共同决定了一个地区的兴盛和。这些决定无论自下而上，还是自上而下，最终都会形成一个动态的平衡，成为某一个时期的城市面貌。这个 19 世纪末 20 世纪初东西方文化商贸的交流地，如今展现的则是 21 世纪第 2个十年大型都市的样貌。描述这个复杂而有序的都市，方法很多。座城市。则尝试从地理空间的节点来帮助重新认识

8、这2015 年的城市工作会议提出了“紧凑城市”的理念，这是开放后最首次为的城市城市建设进行顶层设计，标志着城市发展往资源集约的方向前进。在这个基础上，扩展阅读：开始接受（Peter Calthorpe）倡导的公共交通导向型城市开发的 TOD 模式，下一代大都将城市功能集中至交通站点附近。市地区：生态、社区和越来越多的人城市里，共个地理位置是他们最大的共同点。2这里，试图借用（Manuel Casls）的“都市星球”理念，来描绘人们对城市生扩展阅读：社会与文化信息时代：经济、活圈这类空间络，城市本身就是的感受：世界地图正在被用另外的空间。式绘制，也就是以城市为节点的网相似地，在一个大型城市的地图

9、上，地铁线路往往成为这座城市最重要的交通脉络，而地铁站点出则是人流集中的，其周围一定范围区域内，各类资源都向这个方向汇拢。而以地铁站为中心向外辐射的小区域，形成了城市的节点。为此进行了一次艰难但颇有成效的尝试：依据自下而上和自上而下的一系列指标，对作为城市节点的地铁站辐射圈进行数据描像，试图为描述城市的复杂有序性提供一个新的视角，重构城市的认知坐标。需明的是，“地铁 1 公里”城市系列研究的主要目的，是用大数据来描述复杂而有序的都市面貌，提出问题，同时在有限的范围内，希望为关心城市问题的各类相关方提供补充的解决思路。的分析和结论主要受限于几个方面 :一是对地铁站辐射圈的研究以覆盖城市全貌，很多

10、地铁路网暂时没有抵达的地方，没有在覆盖的范围内；二是基于合作伙伴提供的以及其他开放的大数据资源进行的研究，受到的把握和对数据理解本身的限制；对数据三是本文对于城市的复杂有序性有基本的价值判断，在分析数据秉持客观的基础上，分析维度和若干结论，都是基于对现代都市应当元杂糅、更具有包容性的价值观出发的。32.BLECTS 指标说明用大数据来描绘一个以地铁站为中心的区域，了对现代城市复杂有序性的基本理解。需要确定一系列指标。这个过程，展现历史上有诸多针对城市规划好坏的评价原则，有一些到现在仍然适用，还有一些必须注入新的含义。同时，结合上文所说指标的时候特别注意了这两种对自上而下和自下而上形成城市面貌的

11、理解，的平衡。在设定首先，近一个世纪以前的雅典虽然被许多城市规划者诟病，但是其对城市功能的理解仍然是许多现代城市建造的基础，比如认为居住、工作、交通与游憩是城市最基本的四大功能。沿用这样的思路，闲这几个大类。对地铁站辐射圈的评价指标分成了居住、商务、交业、休另外，特别增加了“星偏好”来辅助商务和商业指标。由于数据和功能划分的局限数据，可能会丢失一些现代都市重要的评判标准，比如即性认为依照传统的大类来便在商业的供应量和消费水平都相似的情况下，仅靠能够获得的数据无法完全回答这些问题：街区是否具有创造力、等。怎样的人群，街区的是否可持续，人们走在是否安全尝试使用本身对于选址十分有讲究的星作为一个辅助

12、评判的重要补充指标。一的重要，一个区域咖啡馆的密度和创新个区域能否成为社交的重要场所，是评判经济的度相关性很高。而作为全球最大咖啡连锁店的星，则是其中的典型代表，其所在的地方，大部分情况下意味着人流汇集和度。来源，意味着现代连锁性商业对该区域的认可在这些大类指标的基础上，对于其中的一些进行了细分，不仅从城市规划的角度针对某种功能设施的规模（规划供应量）数据进行分析，同时还结合了能够反映使用这项功能的人们的反馈（实际消费力、评价活跃度等）数据，体现城市规划自上而下和自下而上形成动态平衡的精神。而综合指标则体现了对城市区域多元化的理解。认为，一个有特色但各方面均衡发展的城市区域，更是值得名列前茅的

13、。雅典备受的地方，是效率至上，后期衍生出花园城市、辐射城市等理念，倡导建造集体住宅以留出空地作为公共空间或交通道路，这在工业化后期成为城市建设的标准模型，也许多大型城市在开放后进行一轮又一轮城市改造的基本原则，反而抑制了公共领域的发展。 毕竟，正如所说，世界和 1933 年这份文件时的已经大不一样，地球正在逐渐变成一个主要由城市居民居住的星球。在上述理解的基础上综合考量数据源的情况，并制定了针对地铁站辐射圈各项功能的大数据评价体系BLECTS 指标，划定目前运营的 165 个地铁站（换乘站算 1 个）中心点周围直径1 公里的区域为辐射圈，多项数据并进行标准化处理，为每一个地铁站辐射圈的相关 1

14、4 个功能指标打分，在此基础上进行聚类、城市发展。和相关性分析，展现大数据视角下的首先，数据的地理范围，是以地铁站点坐标为圆心，画一个直径为 1 公里的圆，此范围内区域就是该站点的主要辐射圈，也就是中所说的“地铁站辐射圈”。地铁具备强大的交通输送功能，大量的人流进出地铁站之前或之后，主要行动是由步行完成的，于是按照人们较合理的步行距离来圈定辐射圈的大小。按照 4.5 公里 / 小时的慢行速度，10 分钟走上 750 米差不多是较舒适的距离，再结合物而产生的绕行系数 1.5（注：来自市城市设计促进中心），较为合理的步行可达直线距离在 500 米左右。当然，根据不同的功能情境，人们对步行舒适距离的

15、理解会有不同，不同功能业态距离地铁站的“舒适区”也略不同，因此在部分指标（商务功能的三项指标）上扩大了半径距离至1000 米。4设定的 14 个指标如下：图 2-1 BLECTS 指标说明BLECTS指标商务居住休闲商业交通友好度星偏好规模等级购买规模度等级规模活跃度消费规模等级消费商务（B）：描绘地铁站辐射圈周边的办公情况，商务规模主要强调周边商务人群的数量，商务等级综合考量周边写字楼的数量和，商务力则意味着周边商务人群的收入阶层。居住（L）：描绘地铁站辐射圈周边的居住情况，居住规模强调周边生活小区的供应量，居住便利度主要考量的是和居住相关的配套供应情况，居住等级指的是周边小区的房屋交易价格

16、。休闲配套（E）：描绘和人们吃喝玩乐相关的各类设施的情况，休闲规模的是此类的供应量，活跃度综合了种类的多样化和人们的互动情况，休闲消费力则强调此类的消费水平。商业（C）：描绘周边综合商场和街边品牌的整体情况，商业规模指的是商业配套设施数量，商业等级强调了周边商场和牌的消费水平。的打分和点评情况，商业消费力指的则是综合商场和品交通友好度（T）：描绘周边公共交通的换乘便利度和周边路面交通的拥堵情况。星偏好（S）：描绘该地区对星咖啡店的吸引情况。距离地铁站越近的星高。越多，就认为这一地区的星偏好获得了美团点评、中原地产、地图、e 成科技、地图、极海等机构提供的数据的点评数据，中原地产提供了支持，其团

17、点评提供了餐饮、生活服务、休闲等各项房价数据，地图提供了地理位置信息与道路拥堵情况数据，e 成科技提供了公司人简历数据。所有数据统计时间截至 2017 年 3 月底。在完原始数据后，对所有指标的数据进行了多重标准化 ，便于某一个地铁站辐射圈的各类指标横向比较，同时也便于多个地铁站辐射圈之间的相互比较。在此基础上，还对具有相似特征的站点进行了聚类 ，便于分析全城不同类型不同的地铁站辐射圈的分布情况，同时也便于和其他城市的分布情况进行比较。这些指标的设定，虽然受限于数据本身，但是尽可能体现了是更值得推崇的”这一问题的价值判断。对城市“怎样的区域中国的造城运动在过去三十多年中高速发展，早期同质化和单

18、一化的城市建设理念造就了一大批“属于过去”的城市，如今在各种新兴经济和大量到城市这些力量的驱动下，更加具有创造性和多元化的杂糅的城市面貌逐渐受到提倡。即便这样的理念有时候矫枉过正，在当下也是合理的。但是，这绝不意味着的带有民粹化倾向。比如不认为所有杂乱无章的和下来的小生态一定合理，一定不能被改变，也不认为晚上有广场舞的地区一定是值得倡导的，人气十足的街区必然和谐有序（事实上可能存在安全隐患），老城区必然值得保留而不能拆除；同样地，更不认为豪宅区的圈地规划必须得到，也不想当然认为有围墙有保安的居住小区周围一定死气沉沉。希望用看得见的数据来说话。53.地铁站辐射圈TOP30 速览图 3-1地铁站辐

19、射圈 TOP3064. 一些结论和思考充满、多样化和用途集中的城市孕育的是自我再生的。从全城的数据来看，虽然关内外情况差别仍然很大，但是和其他超大型城市相比，这座城市总体处于较健康的有机均衡发展中。在一线大城市中，是一个比较特别的存在。这座年轻的城市正在经历从世界工厂向高新科技驱动的智慧城市的中期。由于地域面积不大，期较短，各个阶段的城市建设和更新的印迹，得以清晰地保留在如今的城市版图上。地铁建设得比较晚，但是发展异常迅速，从第一条地铁开通至今过去了12 年多，已经有了8 条地铁线路（15 号线、7 号线、9 号线和 11 号线），投入运营的站点超过 160 个（换乘站算 1 个）。地铁对城市

20、扩张的作用异常巨大（第 5 章）。从整体来看，呈现多中心的特征，即便在福田和罗湖这样传统意义上的最中心区域，几个总分最靠前的站点也不是完全粘连在一起，而是呈现零散分布的状态，带动周边地铁站辐射圈的发展（第 7 章）。与此同时，站点，关内的三个行政区都有分布（第 8 章）。通过聚类发现，各方面指标都均衡强劲的分区域来看，罗湖的站点功能类型较为单一，除了4 个传统老牌站点之外，其他以居住和商业配套站点为主，留下的多是传统零售商业面貌。比如人民南站，商业指标靠前，势但休闲指标排在倒数十名之内，属于典型的传统零售业态（第 6 章）。福田是目前力”最强大的区域，属于现代的，各种不同功能倾向的站点都有，也

21、没有末次的站点，属于可以自成小生态的区域。南山区从功能规划上看，除了早期开发的成熟高档社区外，更多站点类型集中在休闲据地（第 7 章）。方面，绿化率非常高，是未来建设高新科技智慧城市的主要根由于历史原因，尽管“二线关”在几年前得以彻底，但是关内和关外的城市发展的不均衡性仍然显著。综合前十名站点中，前七位都集中在最早开通的 1 号线上。而前 30名中没有出现任何一个关外的站点（第 3 章），位于龙华区的龙华站名列 31 位。在居住综合榜单中，位于宝安区的翻身站是唯一挤入十强的（第 6 章）。但是，如果剔除站点数量的来看均值的话，关外的站点虽然扩张不多，崛起的却不容小觑，虽然还没有形成如关内一般的

22、各项指标都较强的地区，但是已经出现了一些综合评分略高的站点（第 7 章），这里值得注意的是一些商业配套较好的居住区，有可能成为具有潜力的未来站点（第 8 章）。从各个功能大类的地理分布上看务上的优势带动了各类相关商业和休闲的商务功能最高分集中在福田的各个站点，而商等功能，因此在商务上占据高分优势，对于站点的全面建设有很大的好处（第 6 章）。不过，南山的园区型经济配套却有点糟糕（第 8 章）。整体来看，全城的商务功能特别突出而其他指标弱势的站点并不多（第 7 章）。住功能最高分集中在南山和福田，前者以优渥的豪宅区取胜，后者以居住配套成熟取胜（第 6 章）。居住和商业配套均衡的站点比较多，其他超

23、大型城市可能有的“睡站”，在这里并没有出现（第 8 章）。另外，性价比较高的居住地中，有一大半在福田 - 罗湖综合功能中心区域附近，龙岗和龙华也有一些分布（第 9 章）。休闲和商业指标的高分，和商务指标的高分有很大的性。值得注意的是，有一些早期开发的高端住宅区商业配套比较成熟，标志着城市更新已经步入了比较成阶段（第6 章）。全城的休闲类型站点有 33 个（第 8 章），南山和福田最多（第 7 章）。仍然具有潜力的“商业空白点”，在的分布并不多，而且比较分散选出了分别在福田、南山和龙岗的几个站点，值得未来做商业投资的考量（第 10 章）。7另外一个可以的商业和商务潜力指标是星偏好。认为，星的商业

24、选址央商务原则值得学习，功能配套完善的区域和各类商务区出现星的概率是100%，其区、综合性购物场所和风景如画的休闲区，更容易让星布局的。找到了一些指标类似但是还没有星兴发展区（第 11 章）。分布的站点，集中在宝安靠近南山的地方，有可能是未来的新大型商业综合体和街边小店，在的分布也很有意思。发现，大型商业综合体的占比，和一个区域的 GDP 并没有本质的关联：2016 年 GDP最高的南山区，大型商业综合体占比却排列第三；商场占比比较大的龙华区，GDP则在这六个区最末。目前，的街边小店还是集中在罗湖，属于传统零售业的残留，还没有更新到环境配套更好的现代都市的街边零售业态（第 12 章）。还留下不

25、少没有充分开发的地区，城市更新不是一下子到位，这也是比较健康的发展进度。不过，除了未来将会大热的前海等区域，还有不少未开发区域属于大型单一功能的园区，发展方向不明（第 8 章）。5.地铁的 13 年：城市扩张与更新（详见完整版）6. 分类功能指标的前十“模范站点”和后十“站点”（详见完整版）7. 各区地铁站点的综合图为了帮助看清这些地铁站辐射圈对应的特征，类，分为五个类型，以下只是简单的特征描述，按照 14 个指标的得分将这些站点聚第 8 章将对这五个类型的站点分别进行详细介绍：（1）宇宙中心的候选多数指标都优异的站点；（2）公司达人的地：商务功能特别突出的站点；（3）衣食住行的大本营：商业和

26、居住指标均衡的站点；（4）享受人生的躺玩区：休闲功能突出的站点；（5）功能单一的圈地狂：各项指标都比较低且功能单一的站点。从下面这张图中，可以大致了解不同功能地铁站的占比及其在全城的地位。（详见完整版）88. 全城站点特征的聚类分析图 8-2全城地铁站辐射圈多级聚类图（详见完整版）99. 性价比高的宜居地，究竟在哪里？14 项指标的大数据框架，除了全面描绘这座城市的面貌之外，还能提供哪些的细节角度，为个人解决衣食住行，为机构解决品牌选址和业态分布，为市政规划解决城市更新，给的经济活动带来什么样的指导呢？在梳理完全城的站点信息后，从和机构可能遇到的一些实际问题出发，运用不同类别数据之间的交叉，得

27、出了一些有趣的结论，希望可以提供一些解决思路。第一个问题，就是和每个人都相关的住房问题。这一问题在尤其重要，这座移民城市每年都在吸引无数人到此工作质量。，选择一个合适的居住地，决定了你将有怎样的生活不管是远至先哲城市”，还是近至定义的“人们为了活着于城市，为了生活得更好而居留于世博会的词“城市，让生活更美好”，都探究了聚居城市对于人们的意义在于生活品质。城市人选择居住地，实际上是在有限条件下选择相对更舒适的生活。如何让城市人更好地生活，是用数据来解读城市的目的之一。对于在大城市中普通的大多数，如何找到生活更舒适但住房价格相对较低的高性价比居住地？希望通过分析比较各个站点辐射区域的生活舒适度与住

28、房价格来获得。生活舒适度并非住宅小区建得如何，而是看生活圈的情况，这是一个跳出住宅小区范围的公共空间，所谓生活就是与这个圈层不断产生联系。对于大多数普通人来说，对舒适的圈层有两个要求：一是小范围内需自成一派烟火气，让不同的生活需求得到满足，丝丝缕缕的联系形成对生活圈的归属感公共资源与不同的商业类型的供给可以促就生活所需的与多样性；二是生活圈是开放通达的，可以方便地与城市其他区域产生联系，享受城市其他区域资源与功能，这需要良好的交通配套。按照以上两点基本需求，综合考量了BLECTS 体系中的居住便利度、商业规模、商业活跃度以及交通友好度这几项指标，形成对区域生活功能的综等级、休闲合评价。规模、休

29、闲下一步的分析中，把靠前的半数站点标记为功能表现相对较强，靠后的半数则标记为相对较弱，用同样的方法将站点分为房价较高与较低两个阵营，两个标记组合起来，每个站点便拥有了一个居住性价比特征。用图来表示会更容易理解，以代表房价的居住等级指标中位线为横坐标、生活功能综合评价中位线为纵坐标形成坐标平面，把限。的 165 个站点放到同一个平面中。站点被划入四个象10图 9-1站点辐射圈居住性价比（生活功能综合评价 / 居住价格）分布象限图600500400300200100020406080100喍 喎要寻找的生活功能较强而房价较低的站点位于第二象限，共有 39 个。其中超过一半位于福田 - 罗湖综合功能

30、中心区域，距离商务区都很近。图 9-2 各区不同居住性价比的站点辐射圈数量分布宝安区福田区龙岗区龙华区罗湖区南山区低价低生活功能低价高生活功能高价低生活功能高价高生活功能位于罗湖区的 15 个站点主要分为两个区，一个是城市中最早发展起来的国贸 - 老街综合功能中心区，被开发强度最大，商业资源也最为密集；另一个则是 7 号线在罗湖区域内的站点，7 号线可以与全城其他所有线路进行换乘，从罗居住的站点。部进入福田南部后，又串起几个适宜龙岗与龙华二区，具备居住功能的站点一般也是区域内商业资源重点对象，再加上传统关外区域住房价格比发展区低，性价比自然比较高。相比之下，南山与宝安二区明显并不那么有热闹生活

31、的烟火气。11 亳 叱 哆 哆哆 哆 厬仆哆侙 卪 哆 仆 仆叱倅 仆哆凑冩仆图 9-3 辐射圈居住性价比（生活功能综合评价 / 居住价格）较高的站点分布以上虽都属于生活功能相对于住房价格显得很划算的站点，但具体到价位与功能表现还是有较大差异，不好选择。进一步细化筛选条件，分别按照强调高性价比与强调生活功能全面品质两种不同的取向偏好，选出对应站点。9.1 强调高性价比的站点：用站点的生活功能综合评价得分除以其住房价格，可以算出它们的居住性价比数值。显示最具性价比的 10 个站点分别为：长龙、南联、双龙、罗湖、岭北、大芬。、国贸、龙华、下水径、红龙岗区占去其中 6 席。长龙、下水径与大芬这几个站

32、点共同辐射街道板块，5 号线与 3 号线在此交汇。这里是龙岗区与罗湖直接联系的地方，从站乘坐 3 号线再往南 1 站就到了罗湖，乘坐地铁去福田 CBD 或国贸- 大剧院区域，都只需要半个小时。区域内排满了大片的住宅小区，街道间有各类商铺，也有不少综合商场，附近还配备了学校、医院的公共资源。双龙与南联是 3 号线进入龙岗的最末两站，在龙岗区综合实力在有些远。靠前，只是距离中心区域实位于罗湖区的 3 个站点中，国贸与罗湖相邻，与它们高密度的各种资源相比，居住成本明显偏低。龙华站是 4 号线进入龙华区的倒数第二站，也是龙华区综合实力最高的站点，胜在周边土地开发密度大，不管是居住、商业还是休闲的供应都

33、相当充沛。这里到达福田 CBD 仅需半小时，生活功能强、通勤时间短且居住成本低，应该有不少在 4 号线太过拥挤的原因之一。区工作的人在此居住，是导致9.2 强调生活功能全面品质的站点：生活功能水平，即在的老街、全面品质，是指在舒适生活圈相关所有指标中都中上中都能进入前半段。39 个地铁站中符合以上条件的有 4 个，分别是位于罗湖区，福田区的梅村与南山区的世界之窗。12老街与自不用多说，除开罗湖区固有的密集开发，两站各有两条线路交汇，大大增强了它们与城市其他区域的连接达车公庙。田区的梅村在福田CBD 北边不远处，还可地铁直世界之窗站南面就是著名的景点世界之窗，但北面就是居住小区，商业与休闲供应都

34、很充足，与前面几个站点相比最大的不同都是由世界之窗带来的，除了可享受更好的风景，还有区域内人群活跃度很高。更为难得的是，这里距离南山科技园不过两站，作为一个偏享受型的站点，与城市商务功能联系十分紧密。1310. 如何寻找商业需求未饱和的潜力空间？对这个市场经济高度发达的城市来说，几乎每一个人都在寻找着这里潜在的商机。而从来看，居住区域的存在必然会带来人的，而人的生活，又必然会产生对各种配套商业的需求。在所有子项数据做的相关性指数当中，也发现二者在数据项体现出来的相关性确实较强。各项指标的相关性平均数为 0.33，居住规模和商业规模相对偏高，达到 0.55 左右。那么居住区附近的商业配套真的就很

35、完善了么？会不会依旧存在一些不饱和的地方呢？这些很有可能就是商业业态可以重点考虑布局的地方。通过将一个地铁站附近的小区数量与商铺数量两组数据进行对比。试图寻找在现有的数据框架下，有哪些居住区域还可能存在值得发掘的生活配套商业空白，以及有哪些早已饱和的区域需要谨慎投资。图 10-1 各站点辐射区居住与商业规模对比1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%000.5%1.0%1.5%2.0%2.5%喟喑总体来看，左下角的站点密度比较大，说明小区数量与商铺数量都少的区域比较多。用两个坐标的平均值作为参照点，将这张散点图划分成为 4 个象限。第一象限属于居住与商铺数量都高于平均值

36、的站点，小区数量偏多，配套的商业设施也相对成熟与完善。这一象限的站点包含分布在罗湖老城区的老街、湖贝，二者从时间上来看，属于早期发展起来的区域，其生活的商业配套早已发展的比较完备。另外，居住比较成大新、桃园也属于这一部分，以及前文提及过的关外实力较强的翻身与龙华也共处这一象限，都属于居住密集，同时商业配套也比较完备的区域，几乎不存在商业空白。第二象限靠近左上角的点，代表的是居住数量低于平均值、商业数量高于平均值的地铁站。这些站点很多都属于城市的中心、次中心区域，例如路、购物公园、北等；或者是附近小区数量不算多，但小商铺分布非常密集的站点。单纯从数量上来看，这些站点的商业饱和度非常高，出现消极商

37、业空间的概率很高，想从这些地方寻找商业空白，意义不大。第三象限是站点分布最密集的部分，这里的特征是在小区数量、商铺数量上的表现低于平均值的站点。值得注意的是，在这个区域间集中分布了类似香蜜湖、华侨城这样的高端住宅区。这里的小区的数量虽然算不上密集，但人群消费能力比较强。不过目前来看，很多消费需求应该是在步行区域之外完成的。假设能够在这片区域做一些与消费能力匹配商业配套的话，是完全有可能将部分消费力留在区域内的，不失为商机。14哆 哆哆 侙 哆 哆 凑冩 哆 亳哆 叱 厬 卪 仆倅 叱仆 “商业空白”最显著的站点，都集中在第四象限：、翠竹、太安、新秀、湾厦等VS 石厦各项指标分析这些站点周边的小

38、区数量高于平均值，商业数量低于平均值。以南山的站为例，从数据上看，这里平均每个小区仅有2.4 个生活配套商业。与小区数量相似的龙岗的大芬站，平均每个小区具备14.7 个商业配套；小区数量比这两者少的福田的石厦站，平均每个小区有 16.9个商业配套。三者相比，在商业上的配套明显出现。从数据上来看，第四象限里的站点，很有可能是目前存在商业机遇的一些地区。1511. 跟着星，你能找到更好的品牌落户地吗？实现区域价值与决定商业选址是两项不大好判定因果关系的事业。各品牌商在决定开店前都会进行反复的、研究、验证，确定占位即代表对该区域价值的认可，回过头来说，商铺品牌一定程度上也决定了这个区域的气质，成为其

39、价值的重要部分。两者关系密切。这给不少研究者以启发：在评价城市区域价值时，可以将品牌选址情况作为重要参考。而了解了城市的区域价值，反过头来可以指导品牌的选址决策。在BLECTS中纳入了星偏好作为地铁站点辐射区的综合评价指标。据公开资料，星选址时会综合考虑几十项统计数据，来预判是否会有足够的人流支撑运营 。星巴克目标人流是有一定消费力的中青年人群，这些人是城市的青睐，在某种意义上即可认为其现在或预期的发展的来源。某一些选址区域获得星受到肯定。理论上说，分析不同站点在星偏好这项指标上的表现，就能知道星对于城市中什么样的区域更看好，认可其度。与发展总是并肩而行，星在挑选较高人流预期的区域时，其实也是

40、挑选了更有发展前景的区域。 Ese(数据公司zillow 在的Zillow Talk：The New Rules of Real则) 中提出，数据显示，在 1997 到 2014 的 17，距星400 米内的房价上涨了 96%，其间房价上涨平均水平仅为 65%。希望可以通过分析各站点的星偏好，获得关于这个城市区域特征的细节。官网数据显示，截至 3 月底，已经开了113 家星门店，其中 89 家位于地铁站1000 米辐射范围内，65 家位于 500 米辐射范围内。165 个地铁站中，已有 98 个被星巴克看中（一家星门店可能同时处于两个地铁站的辐射范围内）。（图注：星来源：视觉中国）进一步计算城

41、市中不同功能分区站点被星选中（即在上述范围内有至少1 家星）的比例，以及对应“星偏好”指标的平均值，结果如下图：16图 11-1 不同特征站点被星选中的比例与星偏好均值功能特征表现为“宇宙中心的候选人”、“公司达人的地”以及“享受人生的躺玩区”这几个类别，被星 “公司达人的选中的概率是100%。但是，从具体的门店排布数量来看，非商务区的地”不如其他站点受重视。其余站点类型中，拥有综合性购物场所与美丽风景的地方，更容易获得星关照对象。青睐，大型对通枢纽由于绝对人流优势，也是星的重点相比之下，那些还没开发完全的站点与园区型站点，则不太被星看好。在分析了星选中站点的 BLECTS 特征后，试图领先星

42、一步，找到下一个可能会被选中的站点，这里也许就是下一个发展潜力地，对其他的品牌商都有意义。采用的具体的分析方法是，在未被选中的站点中，挑选出与已被星征最为相似的。选中的站点特17图 11-2 尚未被星选中的站点与其相似的已被选站点特征对比这样的站点还有 11 个，地理位置分布如下图：图 11-3 被星“ 漏掉 ”的站点分布18它们主要位于宝安区，尤其是在宝安靠近南山的区域，居然抱团出现了。按照站点性质来看，其中、翻身与新秀都是衣食住行的大本营，属于居住人流大站；香、临海、宝华、新安是享受人生的躺玩区，属于净值更高的人群地；龙井、碧头、桥头都是综合实力较弱功能单一的圈地狂，它们周围都分布了学区或

43、工业、科技园区。当然，BLECTS 指标体系重在站点周边区域的各项功能情况，是一个综合实力评价体系；星本身的选址逻辑会有所侧重，还会考虑到细节的现实情况。但是有一点毋庸置疑，如果吸引同类型人群的其他品牌先一步入驻的话，也许会得到先发优势。1912. 大型商场还是街边小店，你更喜欢怎样的城市？希望一个怎样的街区？希望中午时分在一个商场里等 10 分钟电梯坐到10 楼去吃饭，还是坐在面向街边的餐馆里和人聊天？栏的缘故过个马路要七拐八弯走地道，还是回家希望走在 8 车道的大路边，因为慢悠悠转转路过的街道和小卖部的娘聊聊天？希望只有车没有人，邻居老死不相往来，还是希望看到一些熟悉的面孔让街区变得安全？如何在如今的状态下拥有更好的街区品质，是很多已经发展成“大型综合体城市”中的很多规划者思考。这