北京房地产估价师《制度与政策》：计算建筑面积的有关规定模拟试题讲课稿

1、北京 2016 年房地产估价师 制度与政策：计算建筑面积的有关规定模拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分100 分， 60 分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银 发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A : 选择专业化B: 产品专业化C: 大量定制D: 单一市场集中化E: 借款合同2、成本法最基本的公式是 _ 。A ?房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧B ?房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧C?房地产价值

2、=重新购建价格-建筑物折旧D ?房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_ 。A ?不得低于评估价格的50%B. 不得高于评估价格的50%C ?由政府决定D. 不得低于按照国家规定所确定的最低价某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/卅，正常开发成本为 1500 元/tf, 管理费用为前两项的 5%,投资利息占直接成本的 5%,销售费用为 100 元/卅，直接成本利润率为6%,则开发后地价为元/tf0A: 1840B: 2840C: 2966D: 3000E: 工业用地的监测点评估价格在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（） 0

3、A . 等于报酬率大于报酬率小于报酬率无法知道在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和 与其配套的线路、 管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工， 建设单 位在开工前应当向申请领取施工许可证0A: 工程所在地的县级人民政府B:工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门C:工程所在地的县级以上人民政府D:工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门E:执行层的组织协调7、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。 按照 土地使用权出让年限规定， 如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业 需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。20

4、49年1月1日 2049年12月31日2050年1月1日2050年12月31日2059年1月1日？ 2059年12月31日2060年1月1日？ 2060年12月31日E：房地产估价机构必须加盖公章8、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2,买卖中涉及的全 部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%,买方应承担的税费为4%,则该宗房地产的正常价格为（）元 /m2o35073592362735589、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为 6%,自有资 本要求的年收益率为9% ,该类房地产的资本化率为。A:B:C:D:E:0%9%

5、8%0%10、某高层楼房占用的土地总面积为800川，总建筑面积为2 000川，某人拥有 其工业用地的监测点评估价格中120川的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量 为川40454850E:工业用地的监测点评估价格11、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置 1年以上按出让金 的以下征收土地闲置费。10%15%20%25%12、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为 二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。A: 0.4、 0.4、 0.2B :

6、0.3 、 0.4、 0.3C: 0.4、 0.2、 0.4D ： 0.4 ， 0.3、 0.3E: 工业用地的监测点评估价格13 、 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_ 。A . 半年B 1 年1 年半2 年14 、 供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平， 这是房地产市场的自然周期的 _ 。A . 第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段15 、 评估某宗房地产2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3000 元/卅，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末 ? 2005 年 9 月末的价 格每月与上月

7、的变动幅度为 1.5 ， 2.5， 0.5 ， -1.5 ， -2.5 ， -1.0 ， 1.5%, -1.5%, 0%。则该可比实例在2005 年 9 月末的价格为元 /tf0A: 2938B: 2982C: 3329D: 3379E: 工业用地的监测点评估价格16 、 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款， 符合房地产估价普适技术性原则中的。A :谨慎原则B: 替代原则C: 合法原则D: 最高最佳利用原则E: 工业用地的监测点评估价格17 、 已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75 英 尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深

8、度为 125 英尺。 运用四三 二一法则，地块乙的总地价为（）万元。65.481.887.2109.0、 某宗面积为 3 000 川的工业用地，容积率为 0. 8, 楼面地价为 700 元/ 卅。 现按规划拟改为商业用地，容积率为 5. 0, 楼面地价为 960 元/ 川。理论上应 补地价万元。788821 2101 272工业用地的监测点评估价格、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括_ 。A ?标的非自有性主体的特定性目的的利他性权利义务的对等性20、 某类房地产2000-2008 年的价格如表 10-1 所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产 2009 年

9、的价格为 .4 855. 33 元/ 川4 868. 86 元/ 川4 978. 32 元/卅5 447. 22 元/ 卅工业用地的监测点评估价格、 房地产拍卖业务主要来自。A : 企业委托B: 个人委托C: 法院委托D: 政府委托E: 执行层的组织协调、 建设用地使用权出让，是土地级市场。A: 一B: 二C: 三D: 四E: 房地产估价机构必须加盖公章、 某置业投资者以 10000 元/川的价格购买了 200 川的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款， 贷款期为 10 年，年利率为10 ，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24 万元，则其偿债备

10、付率是。A ： 0.21B： 1.23C ： 2.01D ： 3.23E ：借款合同、 某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来3 年的年净收益分别为 15 万元、 18 万元、 23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。28028529029525 、 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行， 从公开市场融通房 地产权益资金的比例正在逐渐提高。 从来源上看，房地产权益资金主要来源于 _ 。商业银行储蓄机构C ?私人投资者D. 机构投资者二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有

11、2 个或 2 个以上符 合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A : 发行的银行B: 银行的银行C: 国家的银行D: 企业的银行E: 社会的银行会计核算一般原则具体包括三个方面。A : 衡量会计信息质量的一般原则B: 确认和计量的一般原则C: 起修正作用的一般原则D: 起规范作用的一般原则E: 起修正作用的特殊原则某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率20% ，年运营费用 50 万元。目前，该类

12、物业无风险报酬率为 5% ，风险报酬率为安全利率的 60% ，则 该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（）万元。A 536B 549C 557D 816建筑物的物质折旧包括_ 。A ?功能衰退B ?正常使用的磨损C 环境恶化D ?意外的破坏损毁E. 城市规划改变国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由_ 作出房屋征收决定。A ?房地产开发企业B. 人民法院C ?市、县级人民政府房屋征收部门D. 市、县级人民政府城市用地包括以下等10 大类。A : 居住用地B: 工业用地C: 社会用地D: 道路广场用地E: 市政公用

13、设施用地对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有 _ 。A . 城市房地产管理法 B ?土地管理法城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办法城市房地产转让管理规定8、下列统计指标中属于变异指标的是_ 。A .众数B ?调和平均数C. 中位数D 标准差9、会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信 主的经济信息。A: 实行宏观调控B: 加强内部经营管理C: 合理地进行投资和信贷决策D: 优化社会经济资源配置E: 加强外部经营管理、 下列属于损益表内容的有。A : 负债B: 投资收益、营业外收入C: 销售收入、销售成本、销售税金、销售利润D: 营业外支出、所得税E:

14、 净利润、 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑 _。A 通货膨胀影响投资利息因素资金时间价值投资风险补偿、 下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。A : 会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式B: 会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的C: 企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策D: 会计报表是会计核算工作的一种专门方法E: 会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据、 下列关于近期建设规划，表述正确的是。A: 近期建设规划是总体规划的一个组成部分B : 城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总和年度计划以

15、及国民经济和社会发展规划， 制定近期建设规划， 报总体规关备案C: 近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D : 自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的内容E: 近期建设规划的规划期限为 5 年息为报告体规划划审批机设以及强制性14 、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_ 。A ?供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加B ?供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降C ?供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加D ?供给减少大于

16、需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少E ?供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加15 、某公司3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上类似的写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%,目前承租人权益的价值应是一万元。A 70.03B 71.03C 72.03D 73.03、 在下列行为中，属于犯罪的有。A : 欠税B: 偷税C: 抗税D: 退税E: 漏税、 城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有_ 。A ?房地产面积测绘制度房地产价格申报制度房地产价格评估制度房地产质量认证制

17、度房地产价格评估人员资格认证制度、 下列保险种类中，属于政策性保险的有 _ 。A .社会养老保险B ?农业保险C. 巨灾保险D. 失业保险E. 出口信用保险、 在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_ 。A . 投资计划与资金筹措表资金来源与运用表营业利润测算表全部投资现金流量表20 、 下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。A: 风险产生的原因分析B: 风险发生的概率大小分析C: 风险因素检验D: 风险变量间的相关性分析E: 风险概率分布情况分析21 、 下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。A : 利息备付率B: 资产负债率C: 偿债备付率D: 流动比率E: 速动比率22 、从卖房的角度看，成本法的理论依据是_ 。A ?销售状况价值论B. 市场供求价值论C ?生产费用价值论D. 经济花费价值论23 、 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75 和 80 ，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险.（ 2005 年试题 ）A : 市场财务政策经营借款合同24 、 下列关于房地产价格影