商城品牌推广策划方案

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word某商业城定位、市场(shchng)数据分析及经营方式筹划(chuhu)案目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc418607334 某商业城 PAGEREF _Toc418607334 h 1 HYPERLINK l _Toc418607335 定位、市场数据分析及经营方式筹划案 PAGEREF _Toc418607335 h 1 HYPERLINK l _Toc418607336 一、某商业城周边市场分析 PAGEREF _Toc418607336 h 1 H

2、YPERLINK l _Toc418607337 一周边商铺行业分析 PAGEREF _Toc418607337 h 1 HYPERLINK l _Toc418607338 二周边购物商圈的覆盖 PAGEREF _Toc418607338 h 2 HYPERLINK l _Toc418607339 三行业竞争分析 PAGEREF _Toc418607339 h 3 HYPERLINK l _Toc418607340 四某商业城与其他商铺的优势比照 PAGEREF _Toc418607340 h 4 HYPERLINK l _Toc418607341 五某商业城周边交通、学校及小区的情况分析 P

3、AGEREF _Toc418607341 h 10 HYPERLINK l _Toc418607342 六潜在客户背景资料 PAGEREF _Toc418607342 h 16 HYPERLINK l _Toc418607343 二、某商业城的市场定位 PAGEREF _Toc418607343 h 19 HYPERLINK l _Toc418607344 三、某商场城定位参考 PAGEREF _Toc418607344 h 20 HYPERLINK l _Toc418607345 一某商业城定位参考 PAGEREF _Toc418607345 h 20 HYPERLINK l _Toc418

4、607346 二某商业城定位参考 PAGEREF _Toc418607346 h 23 HYPERLINK l _Toc418607347 三某商业城定位参考 PAGEREF _Toc418607347 h 32 HYPERLINK l _Toc418607348 四、某商业城的产品特点 PAGEREF _Toc418607348 h 33 HYPERLINK l _Toc418607349 五、联营与自营模式的比照分析 PAGEREF _Toc418607349 h 34 HYPERLINK l _Toc418607350 六、采用自营模式某商业城需要考虑的问题 PAGEREF _Toc41

5、8607350 h 44 HYPERLINK l _Toc418607351 七、某商业城业态布局规划参考 PAGEREF _Toc418607351 h 45 HYPERLINK l _Toc418607352 一业态规划的目的 PAGEREF _Toc418607352 h 45 HYPERLINK l _Toc418607353 二业态规划的原那么 PAGEREF _Toc418607353 h 45 HYPERLINK l _Toc418607354 三商业区域的划分需根据商场周边各种数据分析后得出最终的准确结果 PAGEREF _Toc418607354 h 46 HYPERLINK

6、 l _Toc418607355 四主要业态划分说明 PAGEREF _Toc418607355 h 49 HYPERLINK l _Toc418607356 五相关考前须知未完成 PAGEREF _Toc418607356 h 51 HYPERLINK l _Toc418607357 六业态控制和调整 PAGEREF _Toc418607357 h 52 HYPERLINK l _Toc418607358 八、商品陈列 PAGEREF _Toc418607358 h 52 一、某商业城周边(zhu bin)市场(shchng)分析(fnx)某商业城地处于金纺小区(xio q)前身，金色阳光小

7、区对面，临近(ln jn)渤海街与五一路交叉口，身处于居住小区入口处，地理环境具备一定的优势，由于周边的小区多数为老城区，常年积累了许多老住户与社区商铺，如小型杂货店、小型生活商场、鞋店、化装品、小吃店铺等等，周边多数的老住户对常去商铺买卖的依赖已经形成，对于他们而言可以说是十分便捷，更不需要到别处远的商场进行采购，这也是市场经营中很常见的一种现象。我方对某商业城周边商铺及商圈进行了调研，并总结了以下的分析及意见。一周边商铺行业分析在某商业城金纺与金色阳光两小区之前，有近百家不同类型的市场及商铺，其中小型购物超市有10家以上，所经营的产品多数为：饮料、小食品、烟酒、生活用品香皂、毛巾、牙刷等，

8、其还包括了一家综合农贸封闭市场。 由于周边的商铺较多，但整体的布局比较分散，不管是从环境上、种类上、物品的品质上、还是在价格方面，都没有一个比较标准的经营模式，住户通常是需要在不同的店铺中做出比较。二周边(zhu bin)购物(u w)商圈的覆盖以某商业城位置(wi zhi)为圆点，方圆1公里(n l)范围内有近20家中小型百货商场，多数分布(fnb)在不同所处小区内，且分流了局部客源，并造成了商场销售局限性，以致覆盖的范围缩小。其他购物商场的分布三行业竞争(jngzhng)分析分析(fnx)对手与顾客竞争对手：缺少(qusho)顾客忠诚度与商场(shngchng)邻近的小区肉菜市场、小型货仓

9、商场，都可能(knng)成为其竞争对手。一某商业城竞争对手分析1、周边肉菜市场属于以生鲜、果疏、冲调为主要经营内容的集贸市场，其主要特征有：1价位很低，是低收入消费群体的首选卖场；2肉菜类商品品类丰富。以摊位租赁为主要经营形式，较好地实现了肉菜类商品品类的饱满度和可挑选度；3整体效劳水平偏低。市场从业人员主要来自都市村庄及郊区的农民，文化水平和整体素质不高，效劳意识淡薄；4肉菜质量令人担忧，卫生标准难以达标。市场内出售的肉菜商品多为初级农产品，未经过任何清洗、杀菌处理，往往因泥土不净、农药残留而危及人体健康。 2、小型货仓商场小型货仓商场是以小百货、日常(rchng)家居易耗品为主要经营内容的

10、平价卖场，其主要(zhyo)特征有：1价格较低，适合(shh)中低消费群日常购置(guzh)的需要(xyo)；2商品品类相对丰富，但往往因缺乏生鲜果蔬而难以提供一站式购足效劳；3品牌结构匮乏：小型货仓商场因标榜价低，其经营商品多为中型商品乃至不入流品牌；4竞争手法低级，促销活动单一，缺乏文化底蕴，难以满足中高消费群追求卓越品位和高质量生活的消费需求。两者竞争对手受业态特征和经营观念的束缚。倘假设小区内出现一家肉菜价为低、效劳环境好的新卖场，消费者光临原肉菜市场的频率定会减少，而只有新卖场里出现了新品牌、知名品牌，中高收入群的品位生活之梦方能实现。二消费者：需求特征不同不同年龄、不同职业、不同收

11、入水平的消费者，有着不同的购物习惯和消费需求。 1、高收入消费群的销售行为和心里特征： 1品牌偏好明显；2购置数量较大，购置频次较少。高收入群体忙于工作而在生活上表现出极大地不规那么性，除周末外，很少逛街购物； 3购物期望值较高。高收入住户受社会地位的影响，在购物时也期望商家能给与特殊的照顾。 2、低收入消费群的消费行为及心里特征： 1注重价格； 2注重质量；下岗工人的消费习惯不同于农村消费者。他们都是都市里曾令人羡慕的工薪一族，即使他们为了节约而去购置肉菜市场里的低价肉菜，但他们仍具有较强的自我保护意识和对健康生活、营养饮食的追求； 3购物数量少，购置频次多。四某商业城与其他(qt)商铺的优

12、势(yush)比照(bzho)对于(duy)卖场而言，顾客就是(jish)自己的“上帝，是掌握自己生死大权的人。谁赢得了顾客，也就赢得了市场，谁就能在剧烈的市场竞争中生存下去。为此，任何一个卖场都不能无视对顾客满意度的调查，并将其视为卖场的头等大事来抓。而如何赢得顾客的认可和青睐，也就成了众卖场需要思考的问题。顾客满意度也就是顾客在卖场的消费获得消费体验的心理评价。它并不是由卖场单方面的专业度决定的，而是取决于顾客在卖场购物体验的综合评价。顾客对卖场的满意度越高，卖场的人气越高，创造的利润也越大。反之，顾客对卖场的满意度越低，卖场的人气越差，随之创造的利润也越小，甚至会使卖场濒临破产。因此，要

13、想获得较高的顾客满意度，就必须投其所好，抓住顾客的消费心理。事实说明，对于消费群体来说，“顾客满意度是一个十分感性的评价，就像是我们对一个自己并不熟悉的人所做出的第一印象的评价一样。在人前建立起别人对自己的初步好感并不难，怎样在初步的好感根底上，抓住对方的心更难。从很大程度上讲，顾客在卖场的消费属于感性消费，决定顾客购置的因素有很多，但最终起决定作用的因素却往往只有两个购物气氛和效劳。毕竟，对于消费者来说，这是一种最直观、最切身的购物感受。在一个购物环境好、效劳质量高，令人身心愉悦的购物环境中购物，消费者购物的冲动会自然被激发起来。对于顾客群体来说，对卖场的满意度通常由以下几方面要素组成：优势

14、比照：某商业城VS其他商铺购物环境在周边地区多数的购物商铺都是以临街的形式进行经营，由于是住宅老区，较大的空气质量与嗓音污染，以及物品没有章法的摆放，都直接影响到了店铺的经营与成交量，打造好的购物环境是建设商场的发启者们共同的目标之一，也是老百姓较为期待的理想购物场所。某商业城的建立填补(tinb)了这一现象的缺乏(quf)，周边所设商铺(shn p)的结构布局，怡怡表达(biod)了某商业城的环境(hunjng)优越性，购物环境是卖场提供给消费者的另一种利益形式。在一个好的购物环境中购物，会让人觉得身心愉悦，产生更多的购物欲望。 简单说就是“来了不想走，走了还想再来。因此，近几年许多卖场都在

15、想方设法提高自己的购物舒适度，尽量扩大内部空间，加宽购物通道，增加照明，提供优美的音乐，增加内部通风功能设施等等。其目的就是希望顾客在购物时得到一种享受，将购物休闲化。交通便利卖场的位置是否在居民区和购物中心附近，往往是决定消费人群是否愿意光临的一个重要条件。因此，卖场周边的自然客流量常常是决定该卖场选址的一个重要因素之一。某商业城临近主干道，有近15条不同公交途经商场附近，因此，商场在交通便利方面有着相当强的竞争优势。商品充足卖场商品的充足与多样化，常常被消费者视为卖场竞争实力的象征。卖场的商品种类越是丰富，消费者对其的认可度越高，反之那么越低。因此，几乎所有卖场都在想方设法满足消费者对商品

16、的多样化需求，让消费者尽量能够体验一站式购物。店内特色卖场的店内特色，往往是让消费者对卖场形成印象的一个决定性因素。要想让顾客形成对自己卖场的特殊印象，就必须抓住特色来做文章，通俗地说就是打造店内风格和特性。购物积分商场本身拥有完善的积分体系，购置客户可以通过办理会员卡在商场每次购物后都能采用积分累积，每逢商场的优惠活动，会员可以通过积分到效劳台进行奖品兑换，或在购物期间享受打折优惠，鼓励消费者的购物热潮与消费次数。活动(hu dng)优惠(yuhu)商场(shngchng)在特定的周末及法定假日，将推出一系列的优惠活动，在活动期间凡在商场消费的顾客都可以(ky)享受到商场所馈赠给消费者的精美

17、(jngmi)礼品、优惠抵值劵、消费返现等形式的优惠，商场所发启的活动，不仅是一种商场品牌宣传的营销手段，更能补充租赁商铺商家客源缺乏的问题，实现利益双赢的营销目的。购物价位某商业城所有商品价位均接近小区同类产品的报价，如商场举办活动，局部产品还可以享受到更低廉的价格，某商业城的定位标准就是以周边居住群体的消费标准为准绳，真正实现了平价商场的经营特点。在大多数消费者看来，价格永远是其做出购置判断的首要因素。生活中，我们经常会看到一些中型商场在海报上写着“惊爆价等购物信息。也正是这些惊爆价，起到了吸引人气的作用。因此，价格常常是商家惯用的吸引人气的方法之一。那些能够与其他卖场相区分，又属于群众消

18、费的产品，尤其能够吸引消费者的眼球。这就要求卖场能够根据其他卖场的价格体系，对自己的商品价格进行调整，争取付出较小的代价，吸引较多的卖场人气。卫生标准众多新闻、报纸上曾经报道过有关食品出现质量问题而导致的中毒事件，因此对食品的采购与商场引进食品质量成为了群众消费者长期关注的问题，某商业城注重品质保证，所引进的奶质品，生、熟肉等都是通过国家检疫中心合格的优质食品，并由固定的供给商进行发货，调货，经过商场检查合格方可进入商场柜台。严格的产品把关，是某商业城的责任与企业宗旨。平安系数对于综合商场来说,商品的种类是非常繁多的,而购物环境的平安性对消费者选择购置目的地有较大的影响,且国家的现行标准中也以

19、平安性作为设计的先决条件。因此,首先,要考虑设备安装设计的平安性;其次,空间设计中要 防止可能对顾客造成伤害的系列问题。第三，设计时防止顾客心理恐惧和不平安的因素。在商场内部必要位置应有对顾客的提示性标志,如平安提醒、儿童提醒；商品分区合理,防止来自商品之间的交叉污染;垃圾及污水处理应得当等。优质(yuzh)效劳(xio lo)卖场提供(tgng)的优质效劳(xio lo)，往往(wngwng)是让顾客感到贴心的地方，也是让顾客对卖场产生感性认识的地方。从某种意义上讲，卖场效劳做得好不好，在消费者满意度中占很大比重。当然，卖场能够提供给消费者的效劳有很多，并不仅仅局限于购物之中的效劳，还包括购

20、物前、购物后的效劳。一个卖场效劳意识的强弱，很大程度上表达在其对一些细节的处理上，如收银时顾客等候的时间、零币的调换等等。五某商业城周边交通、学校及小区的情况分析 大连金州某商业城金纺店，位于大连市金州区先进街道渤海街76号，交通便利，环境洁净，周边密集分布大量小区居民楼，中小学等，固定客流和流动客流数量较大，拥有巨大的商业潜力。一金州某商业城的交通情况金州某商业城周围的交通情况四通八达，有快轨和公交车多项选择，属于金州区的交通枢纽之一。其中，途经的公交车多达近20条线路，非常便捷。无论从金州体育场、一一七中学、烧伤医院到某商业城，还是从金纺小区、万科城、金海嘉园、七里到某商业城，近在脚下的公

21、家车仿佛私家车一般，让您轻松抬腿、快捷到达金州某商业城愉快购物。快轨线路快轨三号线九里支线 东山路快轨站 1公里公交线路以下为公交站点名称及步行至大连某商业城金纺店的距离1金纺商业城 50米途径(tjng)公交车： 金州106路2金纺 141米途径(tjng)公交车： 昌赫802路 昌赫802路加车(ji ch) 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得胜(d shng) 金州-董家沟 金州-金石滩 金州-开发区 金州105路 金州105路加车(ji ch) 金州105路支线 金州111路区间 3金海嘉园 251米途径公交车： 金州105路 金州105路加车 金州105

22、路支线 金州108路 金州108路加车 金州111路 金州111路区间 4万科城 342米途径公交车： 昌赫802路 昌赫802路加车 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得胜5康居小区 345米途径公交车： 金州106路 金州108路 金州108路加车 金州111路 6七里 416米途径公交车： 金州111路区间7自然天城 450米途径公交车： 金州105路 金州105路加车 金州105路支线 8七里公园 622米途径公交车： 金州111路区间9一一七中学 627米途径公交车： 金州106路 金州108路 金州108路加车 金州111路10左岸阳光 767米途径公交

23、车： 昌赫802路 昌赫802路加车 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州-大孤山 金州-得胜 金州-董家沟 金州-金石滩 金州-开发区11金润物业(w y) 870米途径(tjng)公交车： 金州108路 金州108路加车(ji ch)12八里 878米途径(tjng)公交车： 昌赫802路 昌赫802路加车(ji ch) 昌赫803路 昌赫805路 昌赫806路 金州105路 金州105路加车 金州105路支线13临时站 893米途径公交车： 金州111路区间 14盛滨小区 958米途径公交车： 金州103路 金州103路加车 金州105路 金州105路加车 金州105路支线 金

24、州107路 金州107路工业区 金州107路加车 金州107路金发地 金州107路南山庄 金州107路支线 15东山路 1公里途径公交车： 金州106路 金州111路 16金润小区 1公里途径公交车： 金州108路 金州108路加车17金润小学 1.1公里途径公交车： 金州108路 金州108路加车18于洼小区 1.2公里途径公交车： 金州103路 金州103路加车 金州107路 金州107路工业区 金州107路金发地 金州107路南山庄 19于洼子 1.2公里途径公交车： 昌赫805路 昌赫806路 金州-得胜 金州-董家沟 20康元烧伤医院 1.2公里途径公交车： 金州103路 金州103

25、路加车 金州107路 金州107路工业区 金州107路加车(ji ch) 金州107路金发地 金州107路南山庄(shnzhung) 金州107路支线(zhxin) 21东风村 1.3公里(n l)途径(tjng)公交车： 金州108路加车 22东山小区 1.5公里途径公交车： 金州106路加车 23金州体育场 1.6公里途径公交车： 昌赫802路 昌赫802路加车 金州-大孤山 金州-开发区 金州102路 金州102路加车 金州104加车 金州104路 金州105路 金州105路加车 金州105路支线 金州108路 金州108路加车 金州111路 金州111路区间 金州112路 金州201路

26、 金州201路加车 金州202路 金州202路区间 二金州某商业城的周边学校金州某商业城的周边设有中小学、医院、文化公园等公共效劳设施用地。这些皆是便利生活的保证，也是人流大量聚集的地方。有人的地方，就有购物的需求，学校更是如此，学生是一个很大的消费群体，同时学生家长们接送孩子时拉动消费，力证商场的所在必不可少、势不可挡。下面是关于金州某商业城周边的学校情况以及学校和商场之间的距离。 中学1、大连市一一八中学 421米 2、大连市一一七中学 622米职业高中及专科学校1、北京经贸职业学院大连根底部 362米2、大连机电中等职业技术学校 382米3、山东益都卫生学校分校(联胜街) 1.4公里4、

27、航空效劳学院大连根底部 372米5、站前街道拥军社区科普学校 1.6公里6、金州区商务中等职业技术(jsh)专业学校教学部 396米3、小学(xioxu)1、新华小学(xioxu)(五一路) 214米2、八里小学(xioxu) 1.1公里(n l)3、大连市金州区先进小学 1.2公里4、幼儿园1、喜洋洋幼儿园 86米 2、新华幼儿园 224米3、阳光幼儿园(金纺医院东南) 238米4、康居双语幼儿园 276米5、金宝儿幼儿园 283米6、忆馨双语幼儿园 353米7、蓝天双语幼儿园 362米8、宝儿育乐园 425米9、舞韵幼儿园 480米10、金鑫幼儿园 492米11、领航托管中心 589米12

28、、大连金州新区爱儿堡幼儿园 594米13、育苗幼儿园 860米14、盛滨幼儿园 1公里15、妈咪幼儿园 1.2公里16、站前幼儿园 1.3公里17、金摇篮双语幼稚园 1.4公里18、鑫星幼儿园 1.5公里 三金州某商业城的周边小区金州某商业城的周边，密集分布许多居民楼和住户小区，诸如万科城、金海嘉园、金星公寓、康居小区、聚鑫小区、金色阳光小区等中型小区。小区住户和周边居民是当地的常住人口，那么代表着他们是前往商场购物消费的主力军。发挥商场的优势，吸引周边居民长期前来购物消费极其重要，可按周边小区的分布路线开设商场免费接送车，辐射面积尽可能大一些，强力会聚人气、拉动消费。下面是关于金州某商业城周

29、边的小区情况，主要包括分布和间距两个局部。1、金星(jnxng)公寓 155米 金州五一路近渤海(b hi)街2、金鼎(jn dn)尚城 210米 金州亮甲店街道3、鑫海阳光(ynggung) 225米 金州五一路轻轨东山(dn shn)路旁4、康居小区 264米 金州东山路轻轨站旁5、金海嘉园 324米 金州先进街道五一路6、金纺馨公寓 325米 金州先进街道金纺医院北7、金元小区 638米 金州先进街道五一路8、聚鑫小区 646米 金州五一路9、书香苑小区 656米 金州五一路10、金星小区 776米 金州东山路与金水路交汇处11、金润小区 796米 金州金润小区12、金润花园 904米

30、金州新区东山路与金水路交汇13、建兴花园 953米 金州解放路与五一路交汇北侧14、盛滨花园 1.1公里 金州火车站广场以东 15、金舍嘉苑 1.2公里(n l) 金州站前街道(jido)友好街16、金源花园(huyun)小区 1.3公里(n l) 金州友好(yuho)街17、联胜小区 1.4公里 金州联胜街 78018、冠军大厦 1.4公里 金州五一路与斯大林路交汇处 70219、金 纺 20、金色阳光 60021、万 科 城 6420户据不完全统计，以某商业城为中心，方圆一公里范围内共有小区21个，除万科城大体量的入住人口外，平均每个小区的住户至于到达600人，也就是说20个小区固定居住人

31、口数到达了12000人，流动人口数量较少，基数可到达6001000人次 / 天，在万科城全部竣工后，全部人口数能到达22000人。六潜在客户背景资料1、性别分布：调查的受访者中男性占40.6%，女性占59.4%。结果说明，女性消费者占据绝对优势。2、个人(grn)月收入分布：受访者中，个人(grn)月收入主要集中在0-3500元，占比为59.06%。结果(ji gu)说明(shumng)，受访者的个人月收入情况与其年龄、职业相符合，具备一定的经济(jngj)实力和购置力。3、每月平均购物次数包括其他商场。本次参与调查的人群中，每月平均购物次数以2-5次居多，购物次数在10次以上人群占比较小，仅

32、为1.1%。4、婚否分布：调查的受访者中未婚占38.2%，已婚占61.8%。结果说明，主要消费者为已婚者，并且具备一定经济实力的中端人群。5、平均(pngjn)每次的购物金额：本次参与调查的人群中，平均每次购物金额主要(zhyo)集中在100300元，占54.12%。6、年龄(ninlng)分布：参与调查的人群主要(zhyo)集中在19-39岁、40-55岁、55-70岁这三个年龄段。结果(ji gu)说明，定位于中端客户群的百货商场，这局部客户年龄根本上都在中青年和中老年阶段。7.职业分布：本次调查的受访者中职业主要分布在学生、公司职员、公务员和退休人员。结果说明，受访者根本上都是一些职业稳

33、定、收入相对中等的购置人群。以下为对开业后周边人群的一个市场调研，如开业后，消费者对某商业城的消费态度。市场(shchng)分析随着(su zhe)社会开展(kizhn)，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人口涌入，消费要求(yoqi)层次不断提升，令金州的商业在近十年间开展(kizhn)蓬勃。消费模式发生改变，各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系开展改变，市民由需求消费变为选择消费。金州的商业结构经过多年的开展及调整，现时中、高端消费群体与群众型消费群体的消费需求根本已得到满足。高端消费层市场空间有限，大连作为国际大都市，已吸引到相当一

34、批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构根本满足这局部人士的需求。中低端的群众型消费为生活的根本消费，随着经济的开展，人们已解决根本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。中高端的个性消费严重缺乏。局部消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。从上述的分析(fnx)可得知，现时金州

35、的商业现状可归结为：数量庞大的中端/中高端个性消费(xiofi)严重缺乏(quf) 社会(shhu)的商业开展(kizhn)飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破 传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变 旧有的市场格局已到达饱和状态，各路商家正寻求突破口 新的经营模式呼之欲出，关键是谁先翻开新局面。某商业城，2022因运而生。二、某商业城的市场定位市场定位中低端时尚的百货商场，潮流、特色会聚一身的中高端休闲、放松、体验、娱乐场所。生活型定位，以休闲生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广阔的主流消费群体，这类消费群体一般收入水平中等，对所信任的零售商忠诚度高。目标消费群

36、定位：本地居民、外地游客、年轻潮流群体、悠闲群体。主要四大功能：购物、休闲、娱乐、效劳。某商业城定位为中端时尚百货商场，目标顾客为追求生活品位的人群。主要针对的客户群为25岁至65岁之间注重生活品质的中等品味人士及18-25岁之间时尚流行摩登女性。某商业城把优质的效劳作为企业开展的王牌，不断使效劳更加趋于超前性、情感性以及多样化、个性化和信息化。商场招商划分思路：以产品风格划分楼层或区域效劳：区别其他商场的差异化效劳定位。三、某商场(shngchng)城定位参考(cnko)一某商业城定位(dngwi)参考某商业城进行商场(shngchng)定位对商场进行定位，可以(ky)在经营上满足多方面的需

37、要，其中最为重要的一点是满足市场竞争的需要。大连地区零售市场在经历了改革开放初期的商品短缺阶段之后，早已进入合理利润的经营阶段，剧烈的市场竞争使任何一家商场都难以在不同档次、不同类别的商品经营上均保持竞争优势，于是，近几年来，大连地区零售市场出现不断细分的趋势，零售商场日趋专业化。在这种竞争环境中，一个商业工程要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和竞争优势，选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，防止在自己的弱势市场上与强有力的竞争对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。一目标市场定位1、目标区域定位，即周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围就是商

38、场吸引顾客的空间范围。2、目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。如果从消费特征来划分，可以有以下群体：二功能定位商场的根本功能无疑是提供商品的零售效劳，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物效劳已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的根底上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他效劳行业以方便顾客，带旺商场。三经营特色定位 1、一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。群众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。如果商场所处

39、的商圈内拥有足够数量的稳定消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采用群众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。不过(bgu)，纵观目前大连地区(dq)商业(shngy)市场，这样的区域性商业空白点已不多见，绝大局部(jb)的区域(qy)已是商家林立，竞争剧烈。尤其是96年以来，国际中型零售企业大举进军大连地区，扩张势头一直有增无减，而本地一些中型零售企业亦纷纷居安思危，奋起直追，一方面修养内功，增强实力，另一方面也加快新开分店的步伐。一时间，大连地区的零售市场被这些商业大鳄瓜分得七零八落，越来越多的商场，尤其是新建商场，将不得不面临这样的选择：要么与一些经验丰富

40、、实力强大、客户根底广阔的商业企业合作，以某种形式共同经营；要么走特色化经营路线，另觅一番天地。2、商场特色化定位可以表达在许多方面，但有两个方面往往是最主要的，一是商品特色，可以表达在品类选择、档次上下等，二是效劳特色。四经营方式定位商场所采用的经营方式主要有以下几种：1、自营：1购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。2保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。3纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销

41、售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共当风险。2、招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。五业态定位目前，大连地区市的商业类型主要有以下几种：1、综合性百货商场，如友谊城百货、国际商场、天安商场、国贸商场、岁宝百货、免税商场、深房百货、世贸商场、兴华商场、大江南商场等，其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富(fngf)，主要包括服装、皮具、化装(hu zhung)品、首饰、精品(jn pn)等，客流量通常低于中型(zhngxng)超市，但毛利率相

42、对较高，多采用专柜经营(jngyng)的方式。2、主题性商场，如女人世界、男人世界、儿童世界、免税珠宝世界、顺电家居广场、新楚源、铭可达、统球家电、香江家私、金海马家私、好百年家居广场、赛格、佳和电子城、爱华电脑城、华强电脑世界等，其特点是经营品种限于一定的主题。3、超市，其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。1中型超市，其特点是单店规模较大、品种齐全，以当地居民为主要效劳对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛、家乐福、新一佳、人人乐、好又多等。2便民式超市，其特点是单店规模较小、分店较多

43、，主要经营食品和日常生活必需品，如民润、华润万方、惠康金田、百佳等。4、百货与超市相结合的业态，如万佳、天虹、茂业等。这是大连地区近年来开展较为迅速的一种商业类型，其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。5、连锁专卖专业店，主要是服装、医药等，如经典故事、一致、万泽、中联等。6、个体经营的独立街铺。从以上分析可以看出，目前大连地区尚缺乏类似香港太古城、广州天河城这种真正意义上的中型SHOPPING MALL。不过，随着大连地区城市建设的大力推进及人口规模的不断扩大，相信在不久的将来便会出现这种以中型百货商场

44、和中型超市为旗舰店，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的超大规模的商业效劳场所。六经营规模定位(dngwi)一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模也并非越大越好，而是要受到一下因素(yn s)的制约：1、顾客(gk)购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般(ybn)情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间(shjin)就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，那么超出局部的营业面积，在通常情况下

45、需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等效劳型消费场所。2、商圈购置力对单店规模的制约：简单测算，单店的极限规模约等于商圈购置力减去圈内竞争店分流的购置力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购置力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购置力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与其经营本钱和经营毛利率有关。3、产品品种对商场规模的制约：目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场所能经营的品种往往只占很小的比

46、例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而影响整体经营效益。七商场形象定位商场形象定位实质上是一种企业的形象定位，因此可以借助CIS系统来加以塑造并传达给消费者。有关CIS系统本文不予赘述，在此要着重分析的是如何表现商场的形象定位：1通过商场的建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等。2 通过顾客对卖场购物气氛(qfn)的感受来表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告(gunggo)等。3通过(tnggu)产品价格、质量、效劳(

47、xio lo)、促销策略等形式(xngsh)来表现。二某商业城定位参考商业地产工程市场定位分析研究市场定位是商业工程及产品成败的关键。产品市场就像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。雪莲必需在冰原，蔓草那么必喜温好阴，植物只有在适宜的生态环境中才能生存茁壮。商业工程定位是预测、筹划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等筹划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业开展决定。【战略定位】【商业定位】一、业态定位所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、

48、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售效劳等经营手段，提供销售和效劳的类型化经营形态。业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而业态定位即对商业工程做成什么形式的商业确定定位。业态定位模式工程整体功能组合设计、单层功能组合设计从商圈的融合性上对业态合理选择搭配从工程整体需求上对业态合理定位从控制内耗的角度上对业态合理界定从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整从各商家经营特点上对业态合理调整以需求界定业态功能(gngnng)组合模式从经营(jngyng)商家需求界定业态组合(zh)定位有许多项选择(xunz)择。但任何选择都必须考虑大量的细节(xji)，内

49、置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于招商又利于经营，公摊面积多少方易为经营商接受，所有这些细节都必须与工程的业态组合定位“精准吻合。从消费群需求上界定业态功能组合必须尊重客户的购物习惯，方便客户购物，引导客户在商场里停留得更久，使客户产生强烈的购置欲，保证人流的良性循环，使客户在商场里逗留更长时间，保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。从市场竞争上界定根据操盘经验，中型商业房地产业态定位，主要考虑如下几个因素：尽可能引进符合工程实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局，同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内

50、无人能出其右，形成规模上的强势地位，将要造成新的商业中心；要有主流业态和核心店，保证工程开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营本钱，提高利润率，预防凤险；现代百货公司和中型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综合超市作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的方法，将工程化整为零进行销售，确保回笼开发资金；中型综合超市能够有效地形成商气，对确保工程运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售矛盾

51、；现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与中型综合超市相似，将在一定程度上导致局部潜在客户群不愿投资此类业态；二、主题定位确定独特(dt)的主题理念，是工程(gngchng)后期招商的灵魂。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据所在商圈顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考综合性商城的不同流派(lipi)，确定商城的主题(zht)，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。三、目标市场(shchng)定位目

52、标市场定位包括对工程要效劳的对象即经营者、投资者的定位。四、功能定位商场已有可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商场通常表达如下四大功能：购物功能：表达于商场商品品种、档次上，购物功能是商场最根本功能；休闲功能：在现代中型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置；娱乐功能：表达于各类游玩活动，如电玩、电影城、儿童游玩区等等；效劳功能：主要表达于商场的物管和商场客户经营主体效劳两方面；五、形象定位商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。商场形象可以通过C

53、IS系统加以塑造并传达给消费者。如下三种形式表现商场形象：通过商场建筑外观来表现，如建筑形状、结构、颜色等；通过顾客对卖场购物气氛表现，如场内购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等；【注释：POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段。形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感，例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以表达成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给以温暖、温馨的购物空间】通过产品价格、质量、效劳、促销策略等形式表现；六、档次定位工程(gngchng)所

54、面对的消费与经营品牌(pn pi)的档次，这是由所效劳(xio lo)的消费者决定(judng)的。一般来说可分为高级、中高级、中档、群众(qnzhng)化等几种档次。其中品牌店的组合差异性对工程经营中的消费人群、消费档次、建筑凤格和经营凤格影响很大。七、价格定位工程在市场上销售和租赁的价格，其中，对于不同的地域、不同的楼层、不同的经营者其价格都有所区别。价格定位需要依靠科学的经济分析，基于商业操作的实战经验与科学专业的经济分析来确定， 以下是商业工程最正确定价的三大法那么。法那么一：纵向定价波动大商场负一层与一层的租金相差23倍。到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规

55、律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差23倍，如广州热销工程蓝色快线的负一层A1铺售价为45729元/平方米，同样区位的一层为102560元/平方米。一层、二层价格相差25倍。一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可以最大限度地满足他们。二、三楼的租金要相差1,5倍左右。按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利消费者在商场里循环消费；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一楼的租金作为标准而对二、三楼进行制定。法那么二：楼层越高，商铺的租金就要相应地降低

56、，甚至要成倍地下降楼层越高，人流量就相应地减少，就会影响到营业状况。根据具体的情况，必要地进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。法那么三：商场楼梯口的商铺的租金要比其它位置的高商场楼梯口是消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的已经被占尽地利的商铺筛下了。八、经营方式定位对于(duy)新推物业来讲，确定自身经营定位非常重要。如何走出传统中型(zhngxng)商场的局限，满足现代人消费购物习惯，并引导他们形成健康新型的消费购物观念是经营定位要解决(jiju)的问题。根据(gnj)企业实力，经营目标、承受凤险能力等因素的考虑，根据实操经验，把经营方式分为

57、三类，即自营、招租、委托经营管理三种方式，这种分类也与国际(guj)通行的分类方式不谋而合。商业工程经营方式定位要点：投资资金回笼收期预测工程资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一工程中去工程收益效果预测收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案；经济走势分析通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断取何种经营方式；凤险比较分析分析商场不同经营方式所带来的凤险机率、大小等；统一管理商场实行统一管理，能有效维护商场日常经营秩序；九、动态定位招商与定位互动客户定位与设计互动建筑定位与市场互动变化中国零售业态划分标准食杂店选址：一般位于居民区内或传统商业区

58、内。商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。营业面积：一般在100平方米以内。商品(shngpn)经营(jngyng)结构：以香烟(xingyn)、饮料、酒、休闲食品为主。商品售卖方式(fngsh)：柜台式和自选式相结合。效劳(xio lo)功能：营业时间12小时以上。管理信息系统：初级或不设立。便利店选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等 公共活动区。商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多 为有目的的购置。营业面积：100平方米左右，使用率高。商品经营结构：即时食品、日用小百货

59、为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点， 商品品种在3000种左右，售价高于市场平均水平。商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。效劳功能：营业时间16小时以上， 提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性效劳工程。管理信息系统：程度较高。折扣店选址：居民区、交通要道等租金相对廉价的地区。商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。营业面积：300-500平方米。商品经营结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。商品售卖方式：开架自选，统一结算。效劳功能：用工精简，为顾客提供有限的效劳。管理信息系统：一般。超市选址：市、区商业中心、居住区。商圈

60、与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主营业面积：营业面积6000平方米以下。商品(shngpn)经营(jngyng)结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品(shngpn)结构不同。商品售卖(shumi)方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。效劳(xio lo)功能：营业时间12小时以上。管理信息系统：程度较高。中型超市选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及中型居住区附近。商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。营业面积：营业面积6000平方米以上。商品经营结构：群众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。商品售卖方式：自