房地产行业非住宅物业管理深度系列之二：美国政府机构物业管理研究

1、正文目录 HYPERLINK l _TOC_250019 美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心 3 HYPERLINK l _TOC_250018 公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家 3 HYPERLINK l _TOC_250017 PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命 3 HYPERLINK l _TOC_250016 PBS 在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超 3400 万平 4 HYPERLINK l _TOC_250015 PBS 财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台 6 HYPERLINK l _TOC_250014 公共建筑服务

2、中心如何开展物业管理？ 7 HYPERLINK l _TOC_250013 特点 1：多元服务，高附加值 7 HYPERLINK l _TOC_250012 特点 2：术业专攻，服务外包 8 HYPERLINK l _TOC_250011 特点 3：标准严苛，流程规范 9 HYPERLINK l _TOC_250010 特点 4：信披详尽，财务透明 11 HYPERLINK l _TOC_250009 特点 5：目标清晰，增效降费 12 HYPERLINK l _TOC_250008 我国机构物业管理的借鉴意义 15 HYPERLINK l _TOC_250007 我国机构物管整合空间广阔，龙

3、头服务成本控制有望优于行业 15 HYPERLINK l _TOC_250006 机构物业管理社会化、外包比例将持续提升 15 HYPERLINK l _TOC_250005 服务向更高集成度、标准化迈进 16 HYPERLINK l _TOC_250004 为业主带来更高效率、更高附加值服务 17 HYPERLINK l _TOC_250003 投资建议 18 HYPERLINK l _TOC_250002 招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来 18 HYPERLINK l _TOC_250001 新大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海 18 HYPERLINK l _TOC_250

4、000 风险提示 19美国政府机构物业的管家公共建筑服务中心我们在 2019 年 10 月 30 日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告升维新模式，掘金新蓝海，其中回顾了海外非住宅物业管理行业，即设施管理行业（Facilities Management）30 余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务延伸 至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、新大正以及港股 的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向，我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我 们非住宅物业管理系列第二

5、篇研究的主题。公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉杰斐逊克林顿联邦大厦、赫伯特胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有一个统一的不动产管家美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。美国联邦总务署（General Services Administration，GSA）是联邦政府的重要后勤保障机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。图表1： 美国联邦总务署使命、愿景和价值观使命为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购

6、、技术以及其他支持服务愿景为美国人民打造有效的联邦政府价值观服务，可靠，创新资料来源：美国联邦总务署， 其中，不动产服务由联邦总务署下设的公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS）负责，主要包括两个职责：第一，通过新建或向私营部门租赁物业的方式，为联邦政府提供合适的办公场所；第二，为联邦政府提供物业管理服务。根据联邦总务署官网，作为美国最大的公共房动产组织，截至 2019 年末，公共建筑服务中心拥有或租赁着 8800多个不动产，其中还包括 413 座历史建筑，管理约 3.69 亿平方英尺（相当于 3428 万平）的可出租空间，为 50 多个联邦机构提供高质量

7、的办公场所，处置多余的联邦政府不动产，并推动政府机构采用创新的工作场所解决方案和技术。PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，时任美国 总统罗斯福将联邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。此后随着联邦政府的重组整合，其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有发生改变。1933-1939 年，公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB）1933 年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括政府部门的全面重组，力求提高行政效率

8、。在此背景下，美国成立了财政部采购司（Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下设公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB），负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必要的修理等）。在此之前，各个联邦机构都是自行解决办公场所的问题，要么建造，要么租赁，从未统一到一个部门进行管理。1939-1949 年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA）为了应对大萧条，联邦政府新设立大量

9、机构负责各类公共工程（如公园、水利、道路和建筑物）的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会的强烈抨击。1939 年，富兰克林罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机构整合为联邦工程局（Federal Works Agency，FWA），其中下设公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园管理局建筑管理处（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑

10、。1939-1949 年期间，公共建筑管理局投资了超过 3.5 亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。1949 年至今，公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS）1949 年，哈里杜鲁门总统牵头通过联邦财产和行政服务法（the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立 的联邦总务署（General Services Administration，GSA）接管，希望通过这个

11、机构帮助 联邦政府摆脱“无意义的重复、超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱”（来 源：联邦总务署机构财务报告）。总务署下设公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS），完全接管了原联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。PBS 在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超 3400 万平截至 2018 年 9 月 30 日，公共建筑服务中心自有物业数量 1646 个，可用面积 1708 万平，租赁物业数量 7100 个，可用面积 1716 万平。2011 财年以来物业数量明显下降，可用面积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化

12、，租赁物业的数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为 11 个区域，其中物业规模最大的是华盛顿所在的首都区（Region 11 National Capital），联邦政府办事处较多，物业数量达到 631 个，总可用面积达到 868 万平。图表2： 公共建筑服务中心物业数量图表3： 公共建筑服务中心物业可用面积12,00010,0008,0006,0004,0002,0000自有物业数量（个）租赁物业数量（个）4,0003,0002,0001,0000自有物业可用面积（万平）租赁物业可用面积（万平）FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY

13、2017 FY2018FY2011 FY2012 FY2013 FY2014 FY2015 FY2016 FY2017 FY2018注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 图表4： 公共建筑服务中心物业地理分布（截至 2018 年 9 月 30 日，图中单位为百万平方英尺）资料来源：美国联邦总务署， 从物业业态来看，办公楼占比最高，物业数量和可用面积分别占到总体的 72%、78%，其他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等

14、辅助物业、入境口岸、实验室停车场等。图表5： 公共建筑服务中心物业业态分布（截至 2018 年 9 月 30 日）物业数量（个）可用面积（万平）租金收入（亿美元）经费支出（亿美元）物业类型自有租赁总计自有租赁总计自有租赁总计自有租赁总计办公楼6215,68063011253.261422.342675.6130.9251.0681.9813.3351.0664.39辅助物业364783114734.3783.61117.991.013.334.340.713.354.05仓库8744252975.25172.80248.050.582.262.840.372.292.66入境口岸3193135

15、038.097.4345.522.030.192.220.910.231.14法院大9313.01301.937.380.437.813.550.393.94停车场46941400.930.000.930.400.220.610.210.240.44实验室30447417.6516.7234.370.470.761.220.130.740.87注：“辅助物业”包括儿童保育设施、泳池、公用设施和支持结构等资料来源：美国联邦总务署， 从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000 平方英尺（相当于 929平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺

16、（相当于 929-2323 平方米）的物业数量分别占到总体的 53%、22%。10 万平方英尺以上（相当于 9290 平方米以上）的物业数量虽然只占总体的 9%，但可用面积占到总体的 68%。图表6： 公共建筑服务中心物业面积分布（截至 2018 年 9 月 30 日）物业数量（个）可用面积（万平）租金收入（百万美元）物业面积自有租赁总计自有租赁总计自有租赁总计10K 平方英尺以下7043,930463421.37152.36173.73103.60492.40596.0010K-25K2121,687189931.59247.12278.7194.30781.80876.1025K-50K1

17、3767481146.45218.32264.77104.70711.90816.6050K-10048280.57379.04190.30942.401132.70100K 平方英尺以上4453808251510.60817.552328.153784.802896.206681.00注：10000 平方英尺相当于 929 平方米资料来源：美国联邦总务署， PBS 财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台财务方面，公共建筑服务中心的运作围绕联邦建筑基金（Federal Buildings Fund，FBF）展开。基金主要收入来源是租用物业的联邦机构支付

18、的租金，与较为平稳的物业可用面积相对应，2014 财年以来租金收入基本稳定在 100 亿美元左右。基金主要支出是租赁开支（约一半物业是由公共建筑服务中心从私营部门租入，再转租给联邦政府的，这部分物业会产生租赁开支），2018 财年占总支出的 72%，其他主要支出项目包括运维开支、管理费用等，分别占到总支出的 14%、11%。收入和支出的差额就是净租金收入，2018 财年为23.5 亿美元，这些净租金收入被存入联邦建筑基金，用于在未来新建、维修和改建公共建筑服务中心的自有物业。整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业的资产运营平台。图表7： 公共建筑服务中心租金收入、净租金收入和

19、净利润图表8： 公共建筑服务中心支出结构租金收入（亿美元）净利润（亿美元）净租金收入（亿美元）120100806040200100806040200运维开支保护开支租赁开支房地产开支维修开支其他开支管理费用利息费用FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况资料来源：美国联邦总务署， 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况资料来源：

20、美国联邦总务署， 公共建筑服务中心将自有物业的物业管理服务外包，单位面积物业管理开支逐年上涨。公共建筑服务中心的收入没有拆分，无法看出物业管理费用的比重，但从联邦建筑基金的支出结构来看，运维、保护和维修开支基本可以等同于物业管理开支（这些开支实际上由租赁物业的各个联邦机构支付，包含在租金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物业管理公司提供具体服务），2014 财年以来缓慢上升，2018 财年达到 12.4 亿美元。从结构上看，2014 财年以来自有建筑物业管理开支占比基本都为 97%左右。将自有建筑物业管理开支除以自有物业面积，我们可以估算出自有建筑单位面积物业管理开支，从 2014财年的

21、 5.34 美元/平/月逐渐上涨至 2018 财年的 5.90 美元/平/月，年均涨幅为 2.57%。图表9： 公共建筑服务中心物业管理开支图表10： 公共建筑服务中心自有物业物业管理开支13.012.512.011.511.010.510.0租赁建筑物业管理开支（亿美元）自有建筑物业管理开支（亿美元）FY2014FY2015FY2016FY2017FY20186.05.85.65.45.25.0自有建筑单位面积物业管理开支（美元/平/月）FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末可处置

22、物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支资料来源：美国联邦总务署， 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日；仅统计各财年末可处置物业的年度经营情况；物业管理开支=运维开支+保护开支+维修开支资料来源：美国联邦总务署， 公共建筑服务中心如何开展物业管理？特点 1：多元服务，高附加值美国公共建筑服务中心旗下物业的服务包括：设施运营服务（Facilities Operations）：公共建筑服务中心为自有物业提供标准化的设施运营服务，具体包括：派驻物业代表、后勤管理、电气和机械维护、能源和水资源保护、租赁管理等。安保服务（Security）：

23、公共建筑服务中心自有和租赁物业的安保服务由国土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的联邦保护服务中心（Federal Protective Service）负责，具体包括派驻保安，安装警报系统、X 射线、磁力探测器和入口控制系统，对安保 设备 7X24 小时的不间断监控，以及提供统一的警情响应和调查跟进等。闲置空间出租（Outleasing）：为了提高物业组合的利用效率，公共建筑服务中心会以市场价格向私营企业以及州和地方政府出租某些物业的闲置空间，包括零售商店、餐饮服务设施、健身中心、办公空间、仓库和停车场等。这些空间通常配套了足够的便利设施，并

24、且可以享受低于行业平均的能源和清洁费用。2018 财年公共建筑服务中心来自这部分的租金收入达到 2750 万美元。联邦总务署网站设有专门页面展示当前闲置空间的详细信息。图表11： 公共建筑服务中心闲置空间对外出租收入闲置空间出租收入（亿美元）0.30.20.1FY2014FY2015FY2016FY2017FY20180.0注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 儿童托管服务（Child Care Services）：截至 2019 年 10 月末，公共建筑服务中心在全美各地的联邦政府物业中管理着超过 90 个独立运营的儿童托管中心

25、，为联邦政府雇员和普通公民就近提供安全、优质的儿童托管服务。有超过 7400 名儿童正在托管中心就读，其中联邦政府雇员的子女必须占到 50%以上。公共建筑服务中心还会向符合条件的联邦政府雇员提供财政资助，帮助他们支付托儿费用。智慧建筑服务（Smart Buildings）：公共建筑服务中心正在实施智慧建筑战略，积极致力于使现有建筑现代化，并建立新的设计和施工标准，以实现联邦政府在能源效率和可持续发展方面的目标，同时仍然确保以合适的成本为联邦政府提供优质的办公场所。能源和水资源服务（Energy and Water Conservation）：公共建筑服务中心提供战略性能源管理咨询服务（Stra

26、tegic Energy Management Program），为物业使用者提供能源使用最佳方案，从而节省能源成本、提高净营业收入，提高不动产的价值。消防与生命安全服务（Fire Protection Engineering and Life Safety）：公共建筑服务中心将提供安全健康的工作场所，确保应急设施不间断运行，降低联邦政府的受灾风险。具体服务内容包括：1、参与物业设计和施工，审查新建和改建物业，对新安装的消防和生命安全设备进行验收和调试；2、参与物业租赁，确保租赁物业防火条件达标；3、参与物业运营和维护，识别并排除联邦政府自有和租赁物业中的潜在不安全状况，持续检查、维护和测试消

27、防设备，对公共建筑服务中心和物业使用者进行持续的教育和培训。环境保护计划（Environmental Programs）：公共建筑服务中心提供环境保护相关的政策、行动指南和培训，以帮助物业使用者遵守环保相关法律和法规，将环保风险降至最低，并且推广环境保护的最佳管理实践。设施状态披露服务（Facilities Status）：公共建筑服务中心将会收集自有物业的状态信息，如物业地址、办公机构、联系方式、开放时间、关闭时间等，并统一在联邦政府网站披露。特点 2：术业专攻，服务外包联邦总务署认为外包模式可以在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理。根据联邦总务署网站，第三方服务商能

28、够提供保安、园林绿化、设备安装维护和修理、害虫防治、垃圾处理、能源系统维护、装修等后勤服务，以及提供相关服务所需的设备。公共建筑服务中心在其中主要起到制定服务标准、提供集中采购渠道和监督服务质量的作用。图表12： 联邦总务署官网上可供选择的物业管理服务及设备（不完全摘录，仅作示例）采购清单 03设施维护和管理分类代码00301描述智慧建筑系统整合分类代码811006描述设施维护和管理咨询811002完整的设施维护003097辅助维修和改建561002水性灭火系统预防性维护和维修服务811001电梯及自动扶梯的预防性维护811005制冷、暖气、通风、空调、锅炉和冷水机组 HVAC 维护37100

29、1地面和墓地维护371002植树、修剪和清除 371003除害虫采购清单 56建筑和建材，工业服务及用品分类代码描述分类代码描述5634屋顶材料、产品和服务解决方案5636通道和便携式地板解决方案5638防侵蚀解决方案，包括土壤稳定解决方案、保护性屏障和沙袋、织物和石笼网56316节能/防盗门，窗户、透明玻璃幕墙、玻璃和贴膜解决方案，包括防晒、减震、防弹等特性56323门、窗户、面板、天窗面板百叶窗56325水暖产品和浴室装置解决方案节能/高效工业和商业制热/空调装置，空气净化设备，56327HVAC 系统，锅炉系统，空间加热器，空气幕，风扇和56328鼓风机节能/高效工业和商业用电和燃气热水

30、器，包括选件、节能监控装置和配件56329建材杂项56330便携式道路，飞机跑道，停机坪和地垫采购清单 73食品服务、接待服务、清洁设备和用品、化学品和相关服务分类代码描述分类代码描述375100储罐式吸尘器375103立式吸尘器375107手持式吸尘器375117地毯清洁剂，包括清洁剂、萃取剂，液体或粉末375125清扫器和洗涤器375129地板清理装置375135零部件375139零件修理和更换，清洁设备杂项拖把、水桶、绞水机、吸水扒、扫帚、刷子、海绵、百375200375321洗碗机专用清洁剂，液体或粉末洁布、抹布、洁布、抛光垫等清洁产品及相关用品资料来源：美国联邦总务署， 第三方服务商

31、如何成为联邦总务署的供应商？主要有两个途径：第一，关注 FedBizOpps（FBO）的采购信息；第二，申请加入 GSA Schedule 计划。FedBizOppsFedBizOpps（FBO）整理了美国政府的采购计划、合同项目、政府不动产出售等任何超过 25000 美元的采购信息，这些信息由美国政府印刷局（U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科学共同体（Community of Science）在网络上发布且每日更新。第三方服务商可以关注这些采购信息，并与相关政府机构直接联系。GSA Schedule通过 GSA Schedule 计划，联邦

32、总务署与第三方服务商建立了政府范围内的长期合同，使得联邦政府各机构可以通过总务署搭建的采购平台，直接向第三方服务商采购超过 1100万种商业产品或服务。GSA Schedule 计划通过提供标准化的交易范式，能够帮助交易双方缩短交货时间、降低管理成本，同时能够帮助供应商减少库存。特点 3：标准严苛，流程规范公共建筑服务中心非常重视物业管理的标准化，其在 2018 年 12 月相继发布了最新版的全国运营和保养规范（National Operations and Maintenance Specification）和公共建筑保养标准（Public Buildings Maintenance Sta

33、ndards）。其中，全国运营和保养规范多达 113 页，描述了联邦总务署对于第三方服务商、公共建筑运营和保养服务的最低要求，具体包括对第三方服务商工作职责、人事安排、管理制度、质量保障、人身安全、工作时长等的 10 项要求，针对租户环境、建筑运营计划等的15 项运营要求，以及针对加热系统、新风系统等的 14 项保养要求，可以作为对第三方服务商服务成效的考核标准。图表13： 全国运营和保养规范主要内容规范分类明细要求针对第三方服务商的要求工作职责，人事安排，质量控制计划，质量保证，人身安全，敏感数据和技术保密，工作时长，节能，日志记录，管理制度等针对建筑运营的要求租户环境，建筑运营计划，设备库

34、存，安全管理，环境管理，节约能源和水资源，先进计量系统，建筑自动化系统和 IT 控制，防火和生命安全设备和系统，访客管理，维修，工作秩序，不确定数量的附加服务，建筑管理和支持服务，月度进度汇报针对建筑保养的要求 加热系统，新风系统，冷却系统，冷却塔，HVAC 水资源管理，内部管道系统，照明系统，电气开关和总计，紧急动力设备，耗油分析和换油，垂直交通系统，建筑结构系统，周边访问控制系统，儿童托管中心资料来源：美国联邦总务署全国运营和保养规范， 公共建筑保养标准则多达 731 页， 专门针对公共建筑的预防性和预测性保养（preventive and predictive maintenance）提

35、供了指导，以求最大程度地提高建筑运行效率以及设备、系统和结构的使用寿命，并为建筑使用者提供可靠和合适的工作条件。公共建筑保养标准总结了 12 条“最佳保养实践指南”（Good Maintenance Practices），5条“检测设备规范”（Suitability of Test Equipment），推荐的保养工具组合，以及多达 412条的明细操作标准，每条明细标准均注明了操作频率、适用范围、特别指引、具体步骤和推荐工具。我们对最佳保养实践指南和其中一条明细操作标准进行了翻译，以更直观地体现公共建筑服务中心物业管理标准的细致程度。图表14： 公共建筑最佳保养实践指南要点公共建筑最佳保养实践

36、指南机械设备维护机械和设备应进行清洁并根据需要进行修补，以恢复表面完好并防止腐蚀。安装与设备及其操作要求和性能水平相适应的替换部件。不合格的零部件不得在政府设备中使用。用于维护和修整联邦政府管控场所内的设备和系统的所有零件、材料、组件和可更换插入件都应该是全新、适用并符合安全规范和标准的。除非得到有关部门零部件安装日志存档检查点 减少干扰的批准，否则不能使用翻新过的部件。除非对安全和性能有不利影响，否则允许对机械外壳、管板、轴和其他类似组件进行正常返工，对主要工件进行修复符合行业惯例。要求通过记录保存系统对适当的文件进行保存，如果可以，应使用计算机维护管理系统(CMMS)。授权的记录类型可以是

37、预印的政府表格或当地制作的合适表格。重要的是要保存设备的历史记录，以便在设备的整个生命周期内进行决策。预测性维护通常需要趋势分析，因此需要设备的测试数据记录。诸如“检查”之类的字眼的目的是确定检查点物品的状态，并尽可能地采取适当的补救措施以消除在现场发现的合同范围内的任何缺陷，或是在超出合同责任外或无法现场维修的情况下可以尽快通知 GSA 维修。如果需要进行额外的校准、调整、零件和液体的更换以及其他工作，则应完成或安排该工作以备将来之用。维护工作的安排应最大限度地减少对建筑物使用者和运行的干扰。当维护工作需要关闭设备或以其他方式使得建筑使用者不得使用建筑时，应进行适当的通知和协调。遵守保修条款

38、保修期内的设备应按照保修说明和条件进行维护，严格遵守保修条款。固定消防系统被临时拆除或断开服务后，除非另有授权，必须在每个工作日结束时将其重新连接或重新投入使用。固定式消防系统包括预防、检测、控制火灾或传输与火灾紧急情况相关信号的设备和装置。若主要设备或系统在工作日内未运行或将无法运行，保障消防系统制冷剂相关处理或包括电梯在内的任何系统或设备在正式工作时间开始前未运行的，应向有关部门（建筑物经理或承包人）反映。安全和火警系统故障必须立即报告给总务署呼叫中心。所有与消防相关的设备操作和维护均应遵循国家消防协会(NFPA)相应的规范或标准，例如 NFPA 72 国家火灾警报规范。对需要使用制冷剂的

39、设备进行维护时，工作人员必须持有适用执照。关于制冷剂的记录、使用和处置，必须遵守所有适用的地方、州及联邦的指南和法规。人员保护在对可能占用或接近的场所进行维护时，应采取适当的措施保护该场所的民众和雇员。建筑物内的承包工程产生的垃圾、杂物和废物应每天清理，例外情况应事先得到批准。每次轮班后，办公场所应保持整洁干净，垃圾处理以便政府业务在下一个正常工作日不会中断。所有废物均应根据适用的联邦、州和地方法规进行妥善处理。高效运行除正常损耗外，所有设备和系统应保持在一个确保建筑物高效、经济运行的水平。接触和处理危险材料和废物、拆除包含危险材料的结构或设备、或处置常规的危险材料和废物等工作，均应遵守适用的

40、联邦政府危险材料处置要求，包括 29 CFR 1910/1926、40 CFR 260-265、40 CFR 61、49 CFR 171-179，以及适用的州和市政安全与环境要求，提交表明已按照法规处置危险废物的许可证、证书和清单的副本。如果适用法规之间存在冲突，则以最严格的为准。资料来源：美国联邦总务署公共建筑保养标准， 图表15： 液压、电动或气动自动门保养操作标准液压、电动或气动自动门保养操作标准操作频率半年适用范围本标准适用于由传感器或开关操作的入口门1、除本标准列出的操作外，还应严格遵守设备制造商建议的保养操作和说明。特别指引具体步骤2、在门的入口和出口设置合适的障碍物，同时要防止障

41、碍物妨碍工作区周围的行人通行。3、始终遵循上锁挂牌制度。在开始操作之前，请将所有液压、电动、机械或热能装置断电或放电。1、检查门和机械设备的对齐情况，检查安装件、铰链、垫子和饰条、挡风雨条等，根据需要进行更换、拧紧和调试等操作。2、通电，观察制动系统和安全垫的运作状况，检查门的速度和开合情况。3、检查手动操作是否可行。4、检查动力装置，根据需要润滑并加固线路。5、检查控制板继电器的运作状况，根据需要清洗、更换、调整触点。6、检查门的操作单元，加固线路，根据需要进行调整。7、清洁和润滑门的枢轴点。8、对于气动或液压操作门，按照制造商的说明检查压力是否正常。9、清理并清除工作区域中的所有杂物。推荐

42、工具工具组合 B，润滑剂（有关危险成分和适当的个人防护设备，请查阅材料安全数据库）资料来源：美国联邦总务署， 此外，联邦总务署网站还可以下载全国后勤服务标准、总务署标志展示规范、国旗和旗帜规范、室内空间命名规范等多项有助于促进物业管理服务标准化的文件。特点 4：信披详尽，财务透明1990 年的首席财务官法案（The Chief Financial Officer Act of 1990）要求联邦总务署编写包含经审计的财务报表和绩效报告的年度报告，预算管理局（The Office of Management and Budget）规定了这些年度报告必须包含的范式和内容。根据这些规定，联邦总务署每

43、年都会发布机构财务报告（Agency Financial Report，AFR）和单独的机构绩效报告（Agency Performance Report，APR）。这些报告充分展示了联邦政府机构的可靠性和透明性，便于纳税人获取充足的信息来分析政府机构能否最大化他们的利益。其中，机构财务报告主要包括经审计的资产负债表、净成本表（联邦政府运作的目的并不是盈利，大多数机构没有收入，因此损益的披露围绕成本展开）、所有者权益表、预算表和财报附注，以及管理层讨论和分析，对联邦总务署的财务和运营数据进行了全面的展示。机构绩效报告主要包括绩效回顾和绩效展望两部分，充分展现联邦总务署在不动产、物资采购、技术运用

44、、服务拓展四大方面的服务目标。具体到不动产管理方面，除了以上两份报告中涉及的财务数据和策略目标等信息外，联邦总务署每年还会披露投资组合概览（State of the Portfolio Snapshot），对物业数量、面积、租金收入、成本开支等信息进行详细披露，成本项中包括运维开支、保护开支、维修开支等物业管理开支的数据。联邦总务署网站每月都会披露当前所有物业项目的最新明细数据表格，包括物业地址、物业性质、当前状态、可租面积、当前租户、当前租约起止日期、租金等关键信息。图表16： 联邦总务署 2019 财年机构财务报告目录图表17： 联邦总务署 2019 财年机构绩效报告目录资料来源：美国联邦

45、总务署， 资料来源：美国联邦总务署， 图表18： 联邦总务署官网每月更新所有物业的详细信息资料来源：美国联邦总务署， 特点 5：目标清晰，增效降费根据联邦总务署机构绩效报告，2020 年联邦总务署在不动产方面的总体战略目标依然是 “通过更好地管理联邦政府不动产，为纳税人节省开支”，具体包含两个子目标。第一个子目标是“降低联邦政府存量不动产的成本”，包括 6 项细分考核项。其中，与物业管理相关的考核项主要是降低“存量物业空置率”。2015 财年以来，公共建筑服务中心自有和租赁的物业空置率基本在 3%左右，2018 财年为 3.3%，低于美国私营部门的空置率，这有赖于公共建筑服务中心对于旗下物业更

46、合理的规划布局，对于政府机构办公需求的合理整合安排，对于闲置物业的对外出租，以及对于部分物业的合理处置。2013 财年以来公共建筑服务中心物业数量降低了 265 个，总可用面积降低了 88 万平，全部来自租赁物业的优化节省，也从侧面体现了可用面积利用效率的提升。针对 2019、2020 财年，联邦总务署制定的空置率目标都为 3%。第二个子目标是“更有效地向联邦政府提供房地产服务”，包括 4 项细分考核项。其中，与物业管理相关的考核项包括“降低能耗强度的幅度”、提升“租户对于物业管理的满意度”、提升“清洁和保养成本低于市场价格的服务占比”。2016 财年以来，公共建筑服务中心每年降低能效强度的幅

47、度在 5%左右，租客物业管理满意度约为 70%；2013 财年以来，清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%。公共建筑服务中心将通过提升集成物业管理服务的比例、提升对客户的响应能力和价值、为员工提供更好的工具和培训来全面提升租户满意度；通过使用标准化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务水平的前提下降低服务成本。针对 2019、2020 财年，联邦总务署计划继续降低能耗强度，每年降低的幅度要较前一年增加 0.25 个百分点；提升租户对于物业管理的满意度，2019财年达到 70%，2020 财年在前一年的基础上再提升 1 个百分点；清洁和保养成本低于市场价格的服务占比提升至 80%

48、。图表19： 联邦总务署不动产管理方面考核项的历史数据及 2019-2020 年目标不动产管理总体目标：通过更好地管理联邦政府不动产，为纳税人省钱子目标 1：降低联邦政府存量不动产的成本FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019目标FY2020目标1.1 存量物业空置率3.4%3.0%2.9%3.3%3.0%3.0%1.2 向私营部门租赁物业时，租金低于市场水平的项目占比55%43%59%49%48%44%55%-1.3 针对租赁物业，扣除各项支出（不含折旧）后的租金收入比例0.1%-1.0%-0.5%-1.2%-0.6%-0.4%0%-2%0%-2%

49、1.4 在 220 天内处理完毕的非市场化不动产出售和捐赠项目占比88%93%98%98%90%98%93%93%1.5 在 135 天内处理完毕的公开不动产出售项目占比98%94%97%98%98%98%98%98%1.6 处置项目带来的总收入（亿美元）0.291.161.230.155.00子目标 2：更有效地向联邦政府提供房地产服务FY2013FY2014FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019目标FY2020目标2.1 降低能耗强度的幅度4%6%5%+0.25pct+0.25pct2.2 按计划、按预算完成的建设项目占比89%97%98%98%99%90%85%85

50、%2.3 租户对于物业管理的满意度69%70%69%70%+1pct2.4 清洁和保养成本低于市场价格的服务占比72%70%81%80%73%74%80%80%注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 图表20： 联邦总务署在物业管理方面的重点策略物业管理方面的重点策略明细策略目标降低存量物业空置率参与物业新建、改建和整合项目，通过增加空间利用率和整合机会来减少闲置空间；平衡新建/新租物业和存量物业之间的投资，以有效管理不动产组合；通过对外出租和资产处置，减少闲置空间。增加集成物业管理服务的比例为不动产管理提供更多服务选项和长周期的整

51、合服务，包括咨询和任务支持类服务。在不影响服务质量的前提下降低运营和通过标准化合同和联邦总务署的集中采购渠道提升采购效率和议价能保养成本力，从而降低服务成本提升对客户的响应能力和价值与物业使用者密切合作，确定共同的物业管理目标和计划；增加信息共享，加强客户关系。投资员工，提高生产力继续培训员工、开发新工具并改善工作流程以支持强大的团队合作和服务交付。资料来源：美国联邦总务署， 以联邦总务署自身使用的物业为例，良好的物业管理在节约办公空间和运维成本方面贡献了重要力量。联邦总务署通过多种策略提升办公空间的使用效率，主要包括：重新分配个人办公空间、协作办公空间和辅助空间的比例，共享桌面，支持移动办公

52、，将传统的办公空间升级为更加灵活、平等的开放式工作环境。根据联邦总务署机构财务报告，总务署自身使用的办公面积从 2015 财年的 520 万平方英尺（相当于 48 万平）降低至 2018 财年的350 万平方英尺（相当于 33 万平），优化幅度达到 32%。与此相对应，总务署每年消耗的运维开支从 2015 财年的 4000 万美元降低至 2018 财年的 3640 万美元，2015-2018 财年累计节省超过 1000 万美元。图表21： 联邦总务署自用物业面积图表22： 联邦总务署自用物业运维开支联邦总务署自用物业面积（万平）联邦总务署自用物业运维开支（万美元）604,50050404,00

53、030203,500100FY2015FY20183,000FY2015FY2018注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 注：图表中为财年数据，时间跨度为 10 月 1 日至次年 9 月 30 日资料来源：美国联邦总务署， 我国机构物业管理的借鉴意义由于国情不同，美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为美国联邦政府机构物业管理模式其中的一些亮点，还是值得我国机构物业管理行业借鉴。我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业根据关于改进和加强中央国家

54、机关办公用房管理意见的实施细则、机关事务管理条例、党政机关办公用房管理办法等文件，目前我国政府机关基本奉行“谁使用谁管理”的分散物业管理模式。从美国的经验来看，统一管理或整合管理的优势在于，通过使用标准化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务水平的前提下能够降低服务成本。2014-2018 财年，美国公共建筑服务中心清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为75%，2019-2020 财年计划进一步提升至 80%，服务标准化和整合度的提升有助于机构物业管理的成本控制。我国机构物业的体量要远大于美国，国内机构物业管理面积第一名的中航物业（招商积余）在管面积已经超过美国公共建筑服务中心的物业规

55、模，但我们预计随着招商积余整合完成后进一步明确战略定位，凭借央企背景、品牌、规模优势在非住宅领域加速拓展，其市占率提升空间依然很大。我们认为未来我国机构物业管理行业的整合空间广阔，而随着集中度的提升和集采服务提供商的发展，龙头机构物业管理公司的服务成本控制能力更加有望优于行业。机构物业管理社会化、外包比例将持续提升美国公共建筑服务中心的职责之一是给旗下物业制定服务标准和监督服务质量，而除了部分基础服务之外，大部分物业管理服务外包给专业第三方，以“在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理”。而根据当代政府机关办公楼物业管理现状调查（熊敏，2017），我国政府办公楼的物业管理仍

56、旧处于从“政府机关自设部门进行行政管理”的计划经济模式，向“聘请物业公司社会化管理”的市场化经济模式转型的过程当中，随着 2012 年机关事务管理条例、2017 年党政机关办公用房管理办法等政策文件的出台，未来我国政府机构后勤服务社会化的程度提升是大势所趋，具备专业服务能力的机构物业管理公司和专业的外包服务提供商将具备更大的价值。其实不只政府机关，我国在整个非住宅领域物业管理领域的外包比例都较低，有望随着业主对于专业化分工和物业管理服务的认知提升，以及物业管理行业服务种类和附加值的提升，重走海外物业管理行业外包比例逐渐提升的发展路径。根据 Frost & Sullivan 的数据， 2017

57、年我国非住宅物业管理（设施管理）市场规模为 1867 亿美元，外包规模为 616 亿美元，外包占比 33%，较全球平均的 48%、美国的 55%都还有很大的提升空间。图表23： 2017 年全球物业管理市场规模和外包渗透率14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000中国美国亚太北美欧洲南美非洲中东全球70%设施管理市场规模（亿美元）外包设施管理市场规模（亿美元）外包渗透率（右轴）60%50%40%30%20%10%0%资料来源：Frost & Sullivan， 图表24： 物业管理行业的发展历程20 世纪 80 年代20 世纪 90 年代21 世纪初期当前外

58、包比例很小，10%左右逐渐扩大持续扩大持续扩大服务范畴保安、保洁、团餐、设 扩大至不动产管理领 扩大至业务流程外包 切入战略规划层级的备管理等建筑运营和 域维护、支持服务领域外包服务业务模式与多家专业外包公司 总包-分包模式出现集成物业管理模式出 集成物业管理市场份签署外包合同现额逐渐提升地理布局区域型区域型，全国型区域型，全国型，全 区域型，全国型，全资料来源：欧艾斯官网， 球型球型服务向更高集成度、标准化迈进集成度方面，公共建筑服务中心除了为美国联邦政府办公楼提供保安、保洁、设备维护等基础后勤服务外，还叠加了闲置物业出租的交易类业务，以及智慧建筑、能源节约等咨询类服务，并且在其 2020

59、财年目标展望中，还专门提到要增加集成物业管理服务的比例，为物业使用者提供更多服务选项，创造更多价值。标准化方面，公共建筑服务中心为美国联邦政府的物业管理制定了非常详尽的标准化操作规范，一方面有利于物业管理公司培训员工、准备物资，提供合乎要求的统一服务；另一方面也便于物业使用者客观评价和反馈物业管理公司的服务水平，从而有助于提升服务质量。国内方面，政府机关的物业管理还是以基础性服务为主，增值服务仍处于初期，同时政府机关分散的物业管理模式导致全国统一的、权威的政府机关物业管理标准的缺失，国家机关事务管理局、中国物业管理协会等部门或协会均未针对政府机关业态出台具体的物业管理服务标准，更多需要依赖物业管理公司自身的标准化程度，最终导致不同政府机关享受到的物业管理服务水准参差不齐。我们注意到 2019 年 4 月，中国物业管理协会已经针对住宅、写字楼、医院、产业园区等业态发布了全行业的物业服务规范，行业标准化建设正在加速，未来具备更强集成服务能力、标准化程度更高的机构物业管理公司将更加适应这个市场，尤其目前国内机构物业龙头本身就是行业协会标准化制定的参与者。为业主带来更高效率、更高附加值服务如我们在非住宅物业管理深度报告升维新模式，掘金新蓝海中强调，非住宅物业管理行业（设施管理）与住宅物管最大的不同，在于其会随着物业需求进化，从早先最基础的承揽非核心业务、降低业主成本，升级