资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题

1、资产评估的基本方法和信贷审查与决策的几个心理问题一、市场法（市场价格比较法）是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并根据实际情况将类似资产的市场价格进行调整，使被评估资产接近其最为市场认同的价格。1、适用前提（1）需要有一个充分活跃的资产市场。（2）拟交易物应有较多的交易范例A，且其可比较指标、技术参数B可收集。A:也就是，一般情况下运用市场法进行评估的交易物多是较为常见B:和运用普及的通用物品，比如说车辆、房屋、土地等。一些专用设备，如专门用于生猪屠宰的机器设备，专门生产方便面的自动设备，由于用途较窄，短时间内交易数量较少的、缺乏交易范例的，不适用市场法；无形资产由于千差万别，各有

2、各的特点，相同或相似的范例较少，一般不用市场法。市场法主要是通过被评估物与成交范例的比较，来调整被评估与成交范例的异同，以达到获得被评估物最为合理的市场价格。比较就必须获得两个或多个待比较物的比较指标和技术参数。2、运用市场法需要考虑的差异调整因素。我们运用市场法对交易范例进行挑选，最好的结果是交易范例的交易物与我们待评估物无论是生产功能、新旧程度、技术含量等完全一致，那么我们完全可以把交易范例中交易物的价格移植到我们的待评估物上。但实际运作中，交易范例中的交易物往往与我们的待评估物有着这样那样的区别，我们就必须对这些不同进行调整，使交易范例中交易物的交易价格在经过调整后成为待评估物最为合理的

3、市场价格。我们经常考虑的调整因素有以下几个：（1）时间因素。不同的交易时间对交易价格的影响，如折旧、通货膨胀等的影响。（2）地域因素。尤其是对房地产的影响。（3）功能因素。主要是功能过剩和不足的影响。我们简单分析一个范例：比如交易范例是一台生产电子元气件的设备，生产能力为1万个/日，已经投入生产3年，还可用7年，交易价格50万元，交易时间为2001年3月。待评估物是一台同样生产该种电子元气件的设备，生产能力为10万个/日，已经投入生产2年，还可用8年，交易基准日2001年6月。我们假设基准定价是以生产能力为标准，定价应为500万元（10/1*50）。但是我们应考虑这两个设备的时间因素和功能因素

4、。时间上两者折旧时间不同，交易时间不同，都会对价格产生不同；功能上后者的生产数量是前者的10倍，比方购买者仅需要日生产能力为7万/日的设备，则该设备的生产能力显然过剩，对购买者来说10倍的价格显然是难以让他接受的。最后经过调整，该设备以375万元成交。二、收益法这是一种对被评估资产未来预期收益的估算，并折合成现值，借以确定被评估资产价值的方法。收益法的前提是：资产的效用越大，未来的获利能力越强，他的价值越大；而不是单看资产本身的现实价值。打个比方，一个高科技企业仅拥有资产800万元，但其拥有先进的产品，未来广阔的市场，具备高速发展的巨大潜力，以后年收益预计为100万元，未来可持续10年以上的高

5、速增长，那他的价值将远远高于帐面上体现的资产价值。相反，一个拥有亿元资产的企业，生产经营维持，产品无市场、无销路，积重难返，濒临破产，那么在购买者的眼中，他的价值将远没有帐面上体现的巨大（整体购买）。简单的说（资金的时间价值要求）：评估值=未来每年获得的收益*折现系数资产成交后，会给新的所有者带来一定的收益，购买者愿意支付的货币量不会超过期望收益的折现值。折现系数一般包含以下三个因素：1、风险利率。指资产在一般条件下的获利水平，我们一般以国债的利率衡量。2、通货膨胀率。3、风险报酬率。将资金投入企业必然要考虑企业面临的经营风险、财务风险、行业风险、国家政策风险等的影响，高风险必然要求高回报。折

6、现率=无风险利率+通货膨胀率+风险报酬率三、成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置成本是按现行市场条件下，重新购建一项与被评估资产功能相同的全新资产所付出的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是一致的，但反应的物价水平是不一致的。重置成本分为：A、复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、技术等，以现时的价格复原这项全新资产所发生的支出。.B、更新重置成本：是指利用新型材料，并根据现代标准、设计、技术，以现时价格生产具有同等功能的全新资产的成本。2、实体性贬值资产在投入使用后由于磨损、自然力的作用（如风吹雨淋、腐蚀等），其性能将不断下降，价值

7、逐渐减少，通称实体性贬值。通常，我们以计提折旧来反应这种贬值。3、功能性贬值新技术的运用与推广，使企业的原有资产与社会上的新技术相比较处于一种明显落后的状态，导致资产价值的间接贬值。4、经济性贬值由于资产以外因素（政治因素、宏观经济因素等）的变化，对资产价值的降低。比如国家新的政策、法规对某项行业发展的抑制（如纺织的压锭），必然会导致相关企业的相关资产的贬值。信贷审查与决策的几个心理问题一、企业性质对信贷成功率的影响在我们与众多信贷人员的接触过程中发现，信贷人员的年龄、知识结构、阅历的差异使他们对不同性质企业有着不同的感性认识。一般来说，知识结构全面、思维活跃的年轻人对新兴高科技民营企业有较强

8、的接受能力，他们认为民营企业有较为灵活的体制，完善的人力资源激励机制，较高的科技含量和市场前瞻性，因此能够在激烈的市场竞争中战胜各种困难。特别是在民营企业创建的初期阶段，企业能够积极配合银行的工作，消除信息不对称造成的影响，并积极开发企业的潜力，且道德风险相对较小，而企业进入快速发展阶段后给银行带来的收益是巨大的，因此是银企合作的最佳阶段，目前这一思维模式正随着银行信贷人员年轻化和知识化而被认可。同时我们还应该看到，目前银行的信贷决策层人员往往经过计划经济时代，留有较为明显的计划经济烙印，对于民营企业抱有一定的偏见。同时其从责任方面考虑，国有企业是国家的，向其发放贷款即使出现偏差也不会形成过多

9、的责任，而民营企业则不然。因此，我们在这里提醒民营企业的管理团队，在进行融资时一定要把握以下几点：1、坦陈民营企业机制的灵活性，确立该灵活性在瞬息万变的市场竞争中的重要作用；2、量化自身对企业的投入，从投入的资金、技术、智力等方面说明自己对企业的投入价值远远高于融资总额，骗贷没有任何意义；3、陈述自己近3年的企业规划，并说明规划中的各种资金来源，表明自己有长远的企业发展计划；4、表述自己与同行业国有企业的差异化，特别是在技术、人力资源管理、营销激励制度上的优势。总之，在与银行信贷人员的接触过程中不要回避企业性质问题，要让银行信贷人员充分相信民营企业的发展潜力，以及自己为发展企业在资本、人力、管

10、理上的投入，是为了企业永续经营，而且企业为了发展会将自己在银行资信视为生命。二、企业语言与金融语言的差异企业语言与金融语言有天生的差别，很多时候在企业家经营中被印证的经验在银行信贷人员的耳中产生不近相同的效果。让我们看看企业家对自己企业的阐述和金融人员的分析：例1、企业家：我们企业的白酒品质优良，在本省市场占有率达到20%，销售的旺季供不应求，我们从来不做广告，也不为了进入高级酒店向他们支付赞助费，我们的销售费用每年20万元，企业成本很低。金融人员的分析结论：1、 该企业目前生产经营正常，产品有一定市场；2、 企业生产能力略现不足或生产调控能力不足，企业生产管理存在问题；3、 企业产品为低档产

11、品，附加值不高；4、 企业管理层缺乏长远的战略经营意识，满足企业现状，企业营销方式有严重缺陷。最后结论为，企业目前能够维持正常经营，但发展潜力不大，我行贷款不易投放。例二企业家：本公司产品为高科技机电产品，处于国内领先水平，获得国家专利。企业本次特申请2000万元流动资金主要是为了增加原材料储备，扩大生产规模，使公司的产品尽快占领市场金融人员：1、 企业产品有一定科技含量，所属行业竞争环为公开市场竞争；2、 企业自有流动资金不足，生产无法形成规模，产品成本相对较高；3、 企业未考虑市场推广资金，近期将出现短期资金紧张现象。结论：审慎考察企业产品的先进性、市场需求、国外同类产品价格等因素，如确有

12、巨大市场空间，建议在考虑企业市场推广等因素的基础上，增加对企业的信贷投入，争取优质客户。三、产品的先进性与市场的需求在我们接触高科技企业的过程中，企业家最长说的一句话是：我们的产品科技含量很高，处于国内领先，获得国家专利，产品销售不成问题。应该说银行信贷人员关注的不仅仅是产品的先进性，更重要的是产品的市场需求程度和产品所产生的利润。应该说企业家混同了产品先进性与产品市场需求量的概念。我们曾经遇到过这样一个项目：一家生物工程企业，生产一种替代进口的“高活力乳糖酶”，产品主要用于牛奶生产加工过程，可消除营养失调儿童、体弱病人等特殊人群对普通牛奶形成的乳糖不耐症、褐变反映，提高乳制品中营养成分的吸收

13、率。客观讲该产品的先进性已经得到科学验证，但其市场前景却不容乐观。因为使用该产品必将增加产品成本，而国家尚未公布对上述特殊人群销售牛奶产品的强制性标准，牛奶生产企业产品的主要消费对象依然是最广泛的消费群体，在牛奶产品市场竞争日趋激烈的今天，牛奶生产企业采用该产品实现产品差异化而丧失成本优势的可能性不大，最后我们否决了这个项目。否决的依据不是产品技术不够先进，而是产品市场化能力不足。四、财务指标情结银行的信贷人员一般比较迷信财务指标的力量，往往以财务指标分析形成自己对企业的经营形式和未来发展的判断。因此企业在与银行的交往过程中应充分重视财务指标因素的影响，在帮助银行信贷人员解读财务报表的基础上，尽量提供企业活的、真实的情况，因为银行信贷人员毕竟不是税务人员，他只关心企业真正的盈利能力，确认为企业提供信贷支持的安全性和收益，而对企业合理避税采取的是默许的态度。企业甲：汽车经销企业，专营经销XX品牌汽车，企业经销汽车的数量随着XX品牌的市场占有率和社会汽车消费量的不断提高节节盘生，1999-2001年销售收入分别是0.6亿元、2.5亿元、4亿元，净利润分别是120万元、130万元、150万元。2002年企业申请银行贷款增加流动资金，银行信贷人员对企业的财务状况进行了相应了解。单纯从财务报表看，企业的销售收入实现跨越