专题三 房地产经纪行业管理

1、专题三 房地产经纪行业管理1第一节 房地产经纪行业管理一、房地产经纪行业管理的基本模式行政主管模式政府的行政主管部门承担了行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如备案登记、年检、执业资格认证、制定收费标准、示范合同推荐、经营活动的监督与处罚等行业组织履行一定的自我管理功能，但相当薄弱我国和香港特区采用此种模式行政管理与行业自律并行模式政府行政主管部门和行业协会都是管理主体，但分工明确。政府行政主管部门主要负责制定规则、核发执业资格证书和执业执照、审定执业资格考试；行业协会负责制定技术标准、职业道德准则、提供培训、制定合同示范文本、提供房地产信息共享平台、受理消费者投诉等方式，对房地产

2、经纪业的执业规范、行业协作等进行自律管理。行业自治模式政府基本不干预，行业管理的主体是房地产经纪行业协会。行业协会在法律框架内，不仅实施自律性管理，还受政府的委托全面行使房地产管理职能例如比利时的法律对房地产行业没有任何约束，但房地产联合会推出的一套职业规范在实践中发挥着指导和约束作用。房地产联合会实施教育和培训以及行业自律，提高经纪人的专业素质和道德水准2二、房地产经纪行业行政监管主管部门：各级政府房地产行政主管部门。北京市的主管部门是住宅和城乡建设委员会管理范围：经纪机构的管理经纪业务活动的管理经纪人员执业资格的管理管理手段：法律手段、行政手段、经济手段、教育手段、舆论手段主要管理依据：房

3、地产经纪管理办法中国房地产经纪执业规则房地产经纪人员职业资格制度暂行规定房地产经纪人执业资格考试实施办法中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产中介服务管理规定第一节 房地产经纪行业管理3 房地产经纪违规乱象1 北京近几年的房屋类居间合同案件数量大幅增长。以北京市朝阳区法院受理房屋类居间合同纠纷情况为例， 2003至2007年，年受理房屋类居间合同纠纷数量基本在二、三十件左右，但自2008年开始，收案数量出现激增。2008年、2009年、2010年案件数量分别为193件、219件和296件。 这些案件中，房地产经纪公司多作为起诉方，被诉方则多为二手房交易的买受人。原告为房地产经纪公司的案件占该

4、类案件当年全部收案量的59%、57%和67%。虽然中介起诉客户的案子占多数，但引发房屋类居间合同纠纷的主要原因还在于房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面：对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售 根据我国2009年修正的城市房地产管理法第38条的规定，对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房

5、地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。4房地产经纪违规乱象2疏于核查客户、房屋的关键信息如经纪公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明验明正身；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。为交易双方规避法律出谋划策如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费证明，或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。违规

6、获取额外利益如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有，此即公众深恶痛绝的中介公司“吃差价”。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。百富天房地产经纪公司曾在一次交易中，向买方收取购房款634.6万元，交给卖方540万元，吃差价94万元，且虚拟合同按照160万元的价格，造成13.6万元税款流失5房地产经纪管理办法房地产经纪管理办法由中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部三

7、部委于2011年1月20日联合颁布，2011年4月1日起执行办法是针对当时房地产经纪行业中的主要问题出台的，对于规范房地产经纪行业的人员、业务行为、监管方式等等都进一步完善。提出了房地产经纪机构及其分支机构的备案制度，以解决从业人员素质低，经纪机构接受监管比例低的问题提出了房地产经纪机构的公示制度，以解决乱收费、信息不透明的问题对经纪服务的合同形式和基本内容提出了具体要求对交易资金实行监管，规定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，必须通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金对政府的管理职能予以明确：行业监管者与公共服务提供者的双重角色公共服务体现在：主管部门建立统

8、一的房地产网上管理和服务平台，向房地产经纪机构提供交易与登记信息查询、交易合同网上签订，向社会公示经纪机构备案信息、信用档案信息等行业监管体现在：对经纪机构和人员的违法违规行为进行处罚和责任追究。行政管理机构可以对经纪机构和人员采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网签等多种管理手段和监督措施；对经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以采取没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚6房地产经纪管理办法第三章 房地产经纪活动1 第十四条 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机

9、构的房地产经纪机构名义承揽业务。 房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。第十五条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:(一)营业执照和备案证明文件;(二)服务项目、内容、标准;(三)业务流程;(四)收费项目、依据、标准;(五)交易资金监管方式;(六)信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;(七)政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;(八)法律、法规、规章规定的其他事项。 分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。 房地产经纪机构代理销售商品房项目的,还应当在销

10、售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。7房地产经纪管理办法第三章 房地产经纪活动2第十六条 房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。 房地产经纪服务合同应当包含下列内容:(一)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;(二)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;(三)服务费用及其支付方式;(四)合同当事人的权利和义务;(五)违约责任和纠纷解决方式。 建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。

11、第十七条 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容!收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第十八条 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。 房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。8房地产经纪管理办法第三章 房地产经纪活动3第十九条 房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约

12、定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。第二十条 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项:(一)是否与委托房屋有利害关系;(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料;(三)委托房屋的市场参考价格;(四)房屋交易的一般程序及可能

13、存在的风险;(五)房屋交易涉及的税费;(六)经纪服务的内容及完成标准;(七)经纪服务收费标准和支付时间;(八)其他需要告知的事项 房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。9房地产经纪管理办法第三章 房地产经纪活动4第二十二条 房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。 房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合

14、同，应当查看委托人身份证明等有关资料。第二十三条 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。第二十四条 房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。 交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。10房地产经纪管理办法第三章 房地产经纪活动5第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得

15、有下列行为:(一)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;(四)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;(六)改变房屋内部结构分割出租;(七)侵占、挪用房地产交易资金;(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;(九)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;(十)法律!法规禁止

16、的其他行为。第二十六条 房地产经纪机构应当建立业务记录制度,如实记录业务情况。 房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同,保存期不少于5年。第二十七条 房地产经纪行业组织应当制定房地产经纪从业规程逐步建立并完善资信评价体系和房地产经纪房源、客源信息共享系统。 11阴阳合同的风险1签订阴阳的合同的前提卖方市场下，本应由房屋售卖者缴纳的税费，转而由买方承担。通过阴阳合同可以减轻买方额外的费用，而卖方的利益并不受损，中介可以增加交易成功的几率。假设王某购买某房屋的实际成交价为200万，另外签订一份100万的伪合同，按照成交价的1%收取所得税。则可以为王某节省1万元的费用如果房地产市场维持供不应求的态

17、势，且国家对于资金监管的方式没有改进，在税收改为房屋增值收益20%的情况下，阴阳合同仍将继续下去假设王某将该房屋继续转手，以300万成交，则买方需替王某负担（300-100）20%=40万元的税费，此时，可以继续签订一份150万元成交的伪合同，则买方负担的税费为（150-100）20%=10万元如果房地产市场的供求形势发生逆转，卖方必须自己承担所得税，则阴阳合同难以继续下去买方不会同意签订阴阳合同，因为将导致未来利益受损此时，王某承担的税费将是（300-100）20%=40万元，比其应当承担的税费（200-100）20%=20万元多出了20万元12除了税费增加的风险，还可能有其他风险（1）一旦

18、国家的监管措施更加严密，则王某可能承担串通合谋偷漏税的风险，可能对其信誉产生影响。（2）在合同实际履行过程中，一旦双方产生纠纷，就会出现以哪份合同为准的问题。 （3）明显低于市场价位的二手房交易会引起税务部门的注意，一旦对房屋进行价格评估，那么就要按照评估价缴纳个税，而如果纳税金额与之前双方预估价格相差较大，又会产生新一轮的矛盾 。阴阳合同的风险213其他避税招数的风险离婚据调查，“国五条”出台后，到民政局办理离婚的人数骤然增多，其中有部分夫妻试图通过假离婚的方式来获得购房资格或贷款优惠。有民政局在婚姻登记处门口摆放了“楼市有风险，离婚需谨慎”的公告牌，用以警示一些为规避新政而假离婚的夫妻。假

19、离婚后，原本属于夫妻共同财产的房屋如果归男方所有，那么对于女方来说，即便复婚，之前的房产也已被认定为男方的婚前财产。第二次婚姻一旦遭遇危机，那就得不偿失了。国五条出台后，法院对于离婚案件的审理也会更加慎重，投机取巧的行为实不可取。以房抵债买方一次性付款给卖方，卖方出具欠条给买方。一个月后让买方去法院起诉卖方，要求以房抵债这，用样可以规避所有的税费。双方当事人出于避税目的采取虚假的诉讼主体、事实及证据的方法提起民事诉讼 ，很可能构成虚假诉讼，后果严重的话将会被追究刑事责任。而且，在国五条颁布后，法院会加强该类案件的审查力度，一旦查清事实，合同将会被确认无效 ，并追究当事人的法律责任。14第一节

20、房地产经纪行业管理二、房地产经纪行业自律房地产经纪行业组织是行业自律管理的主体，是社团法人，通过制定行业章程来确定管理职责范围，并以此约束行业内的组织和人员的职业行为。房地产经纪行业按照按需设立的原则。有全国性的房地产经纪行业组织，有区域性的、地方性的，但各行业组织是独立的，之间没有上下级的关系。房地产经纪人员一旦申请执业，即可申请加入行业组织。一旦加入行业组织，则组织章程对经纪人员具有强制约束力。2006年10月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合颁布中国房地产经纪执业规则，成为行业组织对成员机构和人员进行自律管理的重要依据。15房地产经纪行业组织的作用行业管理与自律。规范

21、经纪人执业资格考试、注册、继续教育确立房地产经纪执业规则。2006.10发布，原则上每年修订一次推广房地产经纪业务合同文本房地产交易风险提示建立房地产经纪学科理论体系，发布房地产经纪基本术语，推行行业研究建立并公示注册房地产经纪人员和经纪机构的信用档案开展房地产经纪资信评价活动，评选先进个人和机构通报房地产经纪违规违法案件信息管理中心。负责行业宣传，建立并维护行业协会网站，建立行业信息平台，出版行业刊物。讨论发展，交流经验。组织行业内部联谊、学术研讨会、举办论文竞赛、组织行业峰会等。提供行业技术支持。组织国内与国外同业相互交流。行业培训。对全部从业人员进行继续教育和专项培训。与政府沟通。代表整

22、个行业向政府反映问题，表达呼声。16中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会是全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，现为国际测量师联合会（FIG）全权团体会员。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会，2004年7月变更为现名。中文简称为中房学，英文名称为China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA。业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要宗旨是开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活

23、动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范健康持续发展。目前承担全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试、注册、继续教育等工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会的最高权力机构为全国会员代表大会。理事会是全国会员代表大会的执行机构。理事会下设秘书处和考试注册、教育培训、学术、标准和国际交流等5个专业委员会。秘书处为日常办事机构，下设综合财务部、考试注册部、发展服务部、培训交流部、信息技术部、房地产研究中心，主办会刊中国房地产估价与经纪和网站“中国房地产估

24、价师”、“中国房地产经纪人”。中国房地产估价师与房地产经纪人学会按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，禀承“服务会员、服务行业、服务社会”的理念，不断提高服务能力和服务水准，促进房地产估价和经纪行业规范健康持续发展。 17中房学的主要业务范围组织房地产估价与房地产经纪的理论、方法及其应用的研究和交流拟定并推行房地产估价与经纪执业标准、规则协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试办理房地产经纪人执业资格注册开展房地产估价与房地产经纪业务培训，对估价师和经纪人员进行继续教育建立房地产估价师和估价机构、经纪人员和经纪机构的信用档案，开展估价机构和经纪机构的资信评价提供

25、有关房地产估价和经纪咨询和技术支持服务编辑出版房地产估价和经纪方面的刊物和著作，建立有关网站，开展行业宣传代表中国房地产估价和经纪行业开展国际交往活动反映会员的意见、建议和要求，支持会员依法执法，维护会员合法权益办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作18第二节 房地产交易资金监管 “房地产经纪百强”年年卷款逃跑 2002年，北京恒基无限房地产经纪公司采取“向承租人收取半年以上租金、只支付出租人三个月左右租金”的方式占有大量租金，一年内骗取租金100余万元，最终卷款逃逸。公司幕后老板张风还曾在2001年用别人名字注册公司“百年恒基房地产经纪公司”，并以同样的手段诈骗了50余万元

26、。 2003年11月，北京坚石房地产经纪有限公司突然“罢工”，一夜之间“人去楼空”，卷走租金550余万元，受害群众多达770多人，在此之前，坚石公司曾被评为北京市首批“放心中介”之一。 2005年11月到12月间，北京佰家房地产经纪有限公司倒闭，并被以“涉嫌诈骗房主房屋租金”的罪名推上法庭。2007年5月，法院判定公司代表人董雪勇因故意转移、变卖佰家公司财产，私自藏匿，并使用假名经营其他公司，致使佰家公司在有执行能力的情况下，大量资产流失，无法执行法院生效判决，涉案金额达146.74万元。佰家也是2004年“中国房地产经纪百强企业”之一。 2006年9月，房地产中介“天津汇众”在市区内200多

27、家店面突然全部关闭，受其欺骗的客户数量涉及1000多个家庭，涉嫌诈骗金额超过3亿元。该公司通过代收房款，要求客户将购房款打到公司账户，并将客户资金挪作他用。 2007年11月，深圳发生“中天置业”事件，新华社报道被卷走的客户资金高达1.7亿元。公司负责人蒋飞擅自挪用买房人购房款，并以各种方式拖延时间，不支付给卖房人，最终发生卷款潜逃事件。“中天置业”同样曾被评为“全国房地产经纪百强企业”之一。2008年1月，一家名叫创辉租售的二手房中介在上海的280家门店突然关门歇业，人去楼空，其替客户看管的资金杳如黄鹤。19第二节 房地产交易资金监管 作为买卖双方之间的第三方机构，为了降低交易风险，交易资金

28、常常通过经纪机构交付。购买方先将资金交给经纪公司，经纪公司对房屋进行查验后，钱房两讫。如果交易资金不是分账管理，不是进入经纪机构为交易资金开立的专有账户，而是进入经纪公司的账户，在一定时期内，总有大量资金滞留在经纪公司的账户内，按照北京市2006年7万6千套的成交量，即使平均售价100万元，每笔交易资金在经纪公司滞留3天来算，每天经纪公司手中的沉淀的资金也有6247万元。经纪公司可以动用这笔资金进行投资，或者进行自身的业务活动，成为交易资金巨大的安全隐患。 在大城市的房地产经纪机构中，一个中等规模门店每月的最低开支大约是10万，北京市的大型中介公司门店都在500家以上，他们每月的最低运营成本5

29、000万元，还不包括广告和人员开支。如果盈利不能保证支出，这个公司就处在危险境地。房地产经纪行业的公司都有两条资金链，一条是自有资金，还有一条是客户的钱，以前大部分都是客户的钱，事实上，发生卷款潜逃事件的经纪公司大部分均从事有亏损的其它业务，因而挪用客户资金应急，最终导致资金链条断裂所致。20 2006年12月 29 日，建设部和中国人民银行联合发布了关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。然而，通知发布已近一年，依

30、然发生了涉案 4000多万元的“中天事件”，其原因何在？ 1 现行的二手房交易结算资金管理制度存在漏洞。通知虽然规定通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的业务，房地产经纪机构或 交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存 款账户。但并没有强制要求所有的交易都通过专用账户进行，仍然允许交易当事人“通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式”。这实际上为中介机构挪用交易资金留了一道口子。中天置业就利用其实际控制的中天长盛担保公司与客户签 署全权委托协议，从而轻易地将客户的资金转到自己公司的账户。据新华社报道，蒋飞携款潜逃后中天置业约 1.7 亿元的账面亏空中，很大部分正是由挪用中天

31、长盛监管资金引起的。 交易当事人对交易资金监管的认识不足。实际上，如果当事人对交易风险以及资金监管的重要性有足够的认识，那么，即使存在前面所说的管 理制度漏洞，中介机构也无法如此轻易地将交易资金转到自己账下。但在现实生活中，由于二手房交易过程比较繁琐，再加上受时间、精力和知识限制，尤其是当涉及已办理抵押的二手房交易时，大部分当事人会选择委托中介公司代办抵押贷款、抵押解除、过户以及收付交易资金等服务。如此一来，中介公司就可以全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。“中天事件”就是这种情况，不少客户与中天长盛签署的全权委托协议最终造成了他们的损失。21 3.中介机构的经营模式问题。成熟的房地产

32、市场中，中介机构只以房屋买卖成交的佣金收入和服务费（办理成交和按揭手续）为唯一的收益来源。而我们的二手房市场，中介机构往往采用以下手段，来增加收益： （）直接参与买和卖的所谓“吞吐”业务，即利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出的吃差价模式； （）现金担保赎楼业务，即为解决卖方已抵押房屋的解押手续，而代为垫资并收取费用的模式； （）利用客户购房款滞留扩张店面的模式，即当买方将购房款或定金打入中介公司账户后，在买卖交易期间，将滞留款用于日常经营。 以上三种模式，中介机构都有挪用客户购房款的动因。在市场行情好的情况下，只要成交量保持相对稳定，那么就会有源源不断的资金进入，不至于发生资金链断裂

33、的情况。但是一旦行情波动，抑或是中介机构将该笔钱款挪用到股市这类高风险投资渠道时风险就会被迅速放大。中天置业这几年的超常扩张依靠的就是这种挪用客户购房款的经营模式。 .行业监管和自律不力。值得注意的一点是：房地产经纪公司的经营没有纳入行政许可，设立房地产经纪公司和经营房地产经纪业务都不需要申请行政许可。当然政府可以对房地产经纪行为实施监管，但由于没有俗称“发牌”制度的行政许可作为手段，监管往往落不到实处。 目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。这也是此次事件中不可忽视的一个因素。据新闻媒体报道，在“中天事件”出现之前，深圳市就发生过几起

34、房地产经纪公司员工卷款潜逃的事件。此外，中天置业挪用客户房款也不是一天两天，但却获得了“深圳最受尊敬（ 最具影响力） 企业”等多项荣誉，这也在一定程度上误导了消费者。22 房产经纪行业最早设立的准入门槛仅为开办经纪公司必须有4名员工具备北京市经纪人资格。2004年，从事房屋租赁代理业务的房地产经纪公司须交纳租赁代理保证金60万元。2007年新申请从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，除了需要交纳60万元租赁代理保证金外，注册资本不能低于100万元，从业年限不低于3年；而在开办经纪公司的要求上，依然执行最初的标准。在许多人看来，相比北京的房价，门槛设置有点过低。 “行业的准入门槛和政府监管就像翘

35、翘板的两端，如果门槛低，就必须加强政府的监管。”国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬在接受中国经济时报记者采访时表示，对风险较高的行业，更应当执行严格的监督制度，资金监管应当严格执行。但从各地发生经纪公司卷款潜逃事件的频率来看，实施效果并不明显。 自2006年底建设部发文要求各地在房地产经纪行业实施资金监管政策以来，大部分地区都没有对资金监管政策进行严格的执行和操作，其制定的实施细则中模棱两可的选择太多。 在香港，经纪公司不能从事资金监管业务，一旦买卖双方达成购房协议，剩下的贷款、资金划转都交给第三方办理，其中银行和资金担保机构承担着资金监管的责任。内地的银行承担着资金监管执行机构的职责，

36、但缺乏执行动力，因为银行并不能从资金监管中得到好处。 房地产经纪行业正处在发展的初级阶段，更应该严格控制行业风险，相关的政策需要落到实处。另外，为了尽量减少消费者的损失，可以考虑建立旨在保护消费者的、要求房地产经纪公司加入的强制性商业保险。 23房地产交易资金监管模式政府强制性监管由政府设立某一专门机构，并以其名义开设专用统一的监管账户，同时强制性实施资金监管，二手房交易中的房款一律经过资金监管账户进行划转。天津的“汇众事件”和合肥的“桃园事件”之后，上述两地的房地产行政主管部门就迅速推出了“存量房资金监管业务”，强制二手房的交易资金必须进入经认可的监管账户内，由房地产行政主管部门、银行，以及

37、经过认可的具有监管资质的企业来共同实施监管，由此根除了中介占压客户资金的情况。尤其是合肥，即使是亲属之间的交易，也需要将房款放置于监管账户。第三方执行资金监管由不从事二手房租售业务的独立第三方（如按揭担保公司或者律师楼）进行监管，以其名义在银行开立监管账户，但政府对第三方的资质要求很高存入买或卖方账户由买方或卖方在银行开立个人账户，买方将房款存入其中，银行冻结该账户，直到监管协议上约定的时间才放款银行与其合作的资金监管方（房地产经纪机构）开立资金监管账户由大型经纪公司和银行协议进行资金监管，并以其名义在银行开立资金监管账户，对于该类经纪公司的资质也要由政府相关部门进行确认，并在后期进行监督检查

38、 除此以外，还可以考虑要求经纪机构强制参加商业性保险。24第五节 房地产经纪信用档案从企业经营的外部环境来看,广泛存在的信息分布不对称使企业信誉行为只能建立在自觉的基础上。信息分布不对称是指交易双方对与交易相关的信息在获知的数量和质量上不相等,交易的一方掌握着对方难以获知或难以完全获知的信息,比如,商品质量好坏只有生产者知道,商品进价高低只有销售者知道。在交易对象经常变换的情况下,信誉监督体系会得“健忘症”,人们很难了解对方以前的信誉状况。一个劣迹斑斑的交易者面对对他的过去毫无所知的交易对象时,他会选择再一次失信。而现实中, 很多人缺乏防范的意识和了解对方真实情况的手段,松懈的环境更使得企业的

39、信誉行为缺少外部的强制约束,种种监督的漏洞使道德的防范大堤千疮百孔,各种欺诈、失信行为屡屡得逞。治疗信息监督体系“健忘症”的根本方法是信息披露,最理想的状况是信息完全透明化,把所有私人信息都转化成公众信息,但是由于技术和成本的限制,这种理想状况难以达到。比较可行的办法是给信誉体系建立一个“备忘录”,在“备忘录”中把各个企业交易中的信誉情况记录下来并予以公布,企业利润透明化。当隐藏在黑暗角落的信息被暴露在阳光下，人人都可以方便地获悉时,那些始终保持着良好信誉纪录的企业将财源滚滚,而有劣迹的交易者将无人问津。信息披露的关键是建立起强大的监督网络,社会各界在法律许可的范围内都有权利反映真实的情况,一

40、个比较有效的方法是采用信息评级或由中介机构定期公布企业信誉纪录。25房地产经纪信用档案2002年8月，为了落实朱镕基总理在九届全国人大第五次会议政府工作报告中提出的关于“加快建立企业、中介机构和个人的信用档案，使有不良记录者付出代价，名誉扫地，直至绳之以法”的精神，原建设部下发通知，要求建立房地产企业及执（从）业人员信用档案 房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业（统称“房地产企业”）和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员【统称“执（从）业人员”】。房地产信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监

41、督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径的信用信息管理系统。因此，房地产经纪信用档案的建立关键是给所有的经纪机构和经纪人员建立一个信用备忘录，并将记录内容公诸于众，让诚实守信的企业和从业者得到守信的回报，让有从业劣迹的人无处隐藏，受到舆论的批评和经济的损失。26信用档案的管理主体住建部建立房地产经纪人执业人员信用档案，中房学作为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门各省、直辖市、自治区对应的管理部门建立经纪人协理信用档案，各地房地产经纪人协会负责日常管理信用档案的信息采集从政府部门、房地产中介行业自律组织、房地产中介服务机构、执业人员、其他中介机构、社会公众等渠道采集信息，并与机构资质审批、执业资格注册等结合起来不良行为记录。要求各机构自报，从各级房地产行政主管部门、各级房地产经纪行业自律组织处搜集，公布监督投诉电话由中房学以及各级房地产经纪人协会进行维护和更新。商业秘密实行授权查询；未经核实的信息不得公布。不良记录公示前，要经过严格的审核批准程序信用档案查询信息分为公示信息和授权查询信息两大类投诉处理系统管理部门对收到的投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投诉对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转