土地估价技术报告内容及规范格式要求

1、 分标题 分标题 土地估价技术报告内容及规范格式要求一封面封面内容和格式如下。土地估价技术报告 封面标题 项目名称： 说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（ 土地使用权或其他、等字样）。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“xB（市）等样受托估价单位： 同 “土地估价报告 ”文字式 土地估价报告编号： 同 “土地估价报告”文字式 土地估价技术报告编号： 说明估价机构对该项目的技术编号，含有 “（ 地名）估价机构简称 TOC o 1-5 h z （年度）（技）字第x号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度提交估价报告日期： 同 “土地估价报告”文字式 关

2、键词：估价对象所在市、县全名与项目名称中市、县全名一致估价目的： 应简要说明 “企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其他”等目的 估价机构：说明估价机构全称年度： 说明提交土地估价报告日期所在年度二 正文正文内容和格式如下。土地估价技术报告 正文标题 第一部分 总述 分标题 TOC o 1-5 h z 一、估价项目名称 同土地估价技术报告封面 如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告二、委托估价方 同 “土地估价报告 ”文字式 三、受托估价方说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等四、估价目的同“

3、土地估价报告”文字式五、估价依据同“土地估价报告”文字式六、估价基准日 同 “土地估价报告 ”文字式 七、估价日期同“土地估价报告”文字式八、地价定义同“土地估价报告”文字式九、需要特殊说明的事项 同 “土地估价报告 ”文字式 十、土地估价师签字 同 “土地估价报告”文字式十一、土地估价机构 同 “土地估价报告”文字式估价机构负责人签字：（机构公章）xxxxH X 阳第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1-土地登记状况同 “土地估价报告 ”文字式 。土地权利状况同 “土地估价报告”文字式。土地利用状况同 “土地估价报告”文字式。上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地

4、使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准。土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度。 TOC o 1-5 h z 二、地价影响因素分析说明影响估价对象地价水平的因素1一般因素同“土地估价报告”文字式。2区域因素同“土地估价报告”文字式。3个别因素同“土地估价报告”文字式。上述因素分析与 “土地估价报告” 中的因素说明有所区别， “土地估价报告 ”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价

5、相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。 在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾。地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述。第三部分土地估价 分标题 一、估价原则 同 “土地估价报告 ”文字式 二、估价方法与估价过程 要求说明估价方法选择依据和每种方法的估

6、价过程应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据规程选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等） 。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还l 应分别满足规程的相应要求。在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。三、地价的确定1地价确定的方法：要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据。如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结

7、果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。2 估价结果：应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、总地价，且总地价用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价。第四部分 附件 同 “土地估价报告”文字式 一、土地估价报告的作用.描述估价对象；记述估价过程；反映估价成果。二、土地估价报告书的编写（ 一 ） 土地估价报告书的形式文字式；表格式。（ 二 ） 土地估价报告书的构成土地估价报告。土地估价报告由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。土地估价技术报告。土地估价技术报告。由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附 件构成。（ 三

8、） 土地估价报告书的格式土地估价报告可以采用文字式或表格式，土地估价技术报告只能采用文字式。（四）土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求三、土地估价报告的归档和档案管理档案管理是评估工作的重要组成部分，估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真 实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。同时，由于估价报告及其相关资料涉及委托人的秘密，所以做好档案管理工作至关 重要。四、土地估价报告审核概述估价报告的合法性的内涵及界定；估价报告的合理性的内涵与判断；估价报告的规范性与个性的处理。五、土地估价报告的审核（ 一 ） 土地估价报告审核的内容土

9、地估价报告审核的内容主要有：1 估价人员资格；2估价对象界定；估价所依据的资料的质量；估价假定前提和限制条件；估价对象描述及地价影响因素分析；6 市场分析情况；7估价技术路线、方法选择及运用；8地价确定的理由；估价结果；估价报告的逻辑性。（ 二 ） 土地估价报告审核的方法1 一般报告的审核。对一般报告，应达到的审核深度要求是：估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；估价对象的表述是否正确、完整；估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；估价依据和估价原则是否进行说明；估价方法的表述是否正确；估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；报告装

10、帧是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。2 重要报告的审核。( 三 ) 土地估价报告的评价土地估价报告的评价主要是对报告的各部分进行审核，包括评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，方法的运用是否准确、格式是否规范、逻辑是否清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。房地产估价技术报告(一)一般因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、 政策和自然因素等， 包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响地价的一般因素较多，本报告

11、仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。( 1 )地理位置(二)区域因素分析( 1 )区域位置：估价对象位于武汉市武昌区鲁磨路，距离城市次中心光谷1500 米。( 2 )商业繁华度：估价对象区域主要为商业、教育及居住用地，周围有中国地质大学、华中科技大学邮科院等高校和科研教育机构，鲁广超市、鲁巷广场、华美达酒店(五星级)以及光谷步行街、大洋百货、 hxland 超市等商业中心，商业繁华度较好。( 3 )区域基础设施状况：通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。排水：有城市污水管网，保证率高。通气：城市供气管网，保证率高。通讯：市电信业务服务范

12、围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。通路：区域内主要道路珞瑜路、鲁磨路，道路路面质量好，通行能力高。4 ）道路交通条件：道路通达度：区域交通可通达珞瑜路、鲁磨路、雄楚大道，道路通达度较好。公交便捷度：有59、709、536、401、521、58、709、540、581、401、756、757、758、59、733 等公交车经过，交通非常便捷。对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求，将促使地价上升。5 ）区域环境：该区域临近东湖、森林公园，而且临近多所大学，环境质量较高。（三）个别因

13、素分析个别因素主要包括宗地形状、面积、地形、临路条件、地质、容积率、个别开发状况等。1 ）临路状况： 估价对象一面临路。2 ）面积：本次估价对象的国有土地使用证登记土地使用权面积为40.5 平方米，本评估面积适中，对利用无影响。3 ）形状：估价对象呈东西向，形状为矩形，对土地利用及建筑物无影响。4 ）地形：估价对象地形平整，对土地利用无不良影响。5 ）工程地质条件：无不良地质现象，对土地利用无不良影响。6 ）宗地开发程度：至估价基准日，估价对象开发程度为：宗地红线外“六通一平”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路及场地平整），红线内“六通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整

14、）。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为商铺使用，它所分摊土地的批准用途为商业用地，其所在建筑物的设计用途为商铺，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。（五）估价方法选用1、估价方法的确定根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基

15、础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法与基准地价系数修正法评估估价对象的价格。2、选择评估方法的依据：估价对象所处区域在武汉市城区土地定级范围内， 故可采用基准地价系数修正法进行评估 , 按照武汉市的规定 , 要使用 07 年公布的最新基准地价来进行评估。谷近年来武汉光谷的地价一路%升，鲁磨路上商铺的房主基本都没转让自己的房子，所以很难找到比准实 例，所以在这里不选择市场比较法。估价对象土地收益（贡献）在实际估价中能从商铺收益中剥离，故此次我们采用收益还原法，但是要考 虑的是客观收益，而不是个别的实际收益。因此，本报告对估价对象采用收益法与基准地价系数修正法

16、作为本次估价的估价方法。估价过程基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，其试算结果具有较高可信度。收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为a, 收益保持相对稳定 , 并保持 n 年不变，资本化率固定

17、为 r ）。其计算公式为：公式 v = a/r 1 -1/ （1+r） n其中 :V房地产价格a房地产纯收益r资本化率剩余使用年限（六）估价测算过程1、收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时 点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。年正常纯收益预测：武汉粤闽记甜品店经营状况：通过市场调查并结合武昌鲁磨路类似店经营状况考察了解，并与评估标的作 比较分析，武汉粤闽记甜品店开业三年营业收入逐渐稳定，并逐步上升。依据来预测该门面未来几十年年 客观收入、成本及利润。通过我们对周边类似店铺的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。

18、则年正常纯收益=总收益-营业成本-营业费用-维修费用-税费-房屋折旧=24, 782.5元常年收益为3万元（实际调查该地段平均收益）管理费约为租金的2% （实际调查）维修费为建筑物重置价的 1.5%房产税为为租金的12% （参考中国银行最新贷款利率）房屋折旧费，钢混结构使用年限为50年，残值率为0总收益（元/年）30000总费用（元/年）管理费600维修费410房产税等3600房屋折旧607.5纯收益（元/年）24782.5所以，该门面正常年经营收支情况如下：估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：V = a441- （1+r） -nV表示房地产价格；a表示房地产年纯收益（24782.5元）；

19、r表示房地产资本化率（8%）;根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。n表示房地产的剩余使用年限（31.5年）。数据代入计算公式，V=24782.5 刀90%=27337.5元。土地价值=房地产价值一建筑物现值=282, 366-27, 337.5=255 , 028.5元25.5万元土地单价=255, 028.5/40.5=6297 元2.基准地价修正法基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途法定最高年限的区域平均土地使用权价格。本宗地基准地价估价依据为武汉市2007年发布的武汉市商业用地级别及基准地价表。估计对象级别：本次估价的估价对象为武汉粤闽记甜品店，位于武汉市

20、洪山区鲁磨路118号，登记利用方式为商业用地。估价对象根据区位条件所在地级别为商业用地IV级，2007年基准地价为3943元/平方米。估价对象的因素条件因素因子优较优一般较劣劣距市级商服中心距离（米）3500繁华程度距区级商服中心距离（米）1600距小区级商服中心距离（米）500距街区级商服中心距离（米）400交通条件临公交站点状况（条）1210-146-104-64距火车站距离（米）8000距长途汽车站距离（米）3000距码头距离（米）2100供水状况（%9998-9997-9896-9796基础排水状况好较好一般较差差公用设施状况距医院距离（米）300300-600600-900900-1

21、2001200距电信营业厅距离（米）5487939395-5487927987-3939419865-2798619865城市规划道路规划主干道快速路次干道支路街坊间支路用地规划中心商业区较繁华商业区一般商业区商业网点其他类型确定估价对象各因素修正系数和综合修正系数因素权重因子优较优一般较劣劣0.1距市级商服中心距离（米）0.02640.01250-0.0061-0.0119繁华程度0.3380.16距区级商服中心距离（米）0.04230.01990-0.0098-0.00200.06距小区级商服中心距离（米）0.01590.00750-0.0037-0.00710.018距街区级商服中心距离

22、（米）0.00480.00230-0.0011-0.00210.072临街道路状况0.01900.00900-0.0046-0.00850.075临公交站点状况（条）0.01980.00950-0.0046-0.0089交通0.020距火车站距离（米）0.00530.00250-0.0012-0.0024条件0.2050.023距长途汽车站距离（米）0.00610.00290-0.0014-0.00270.015距码头距离（米）0.00400.00200-0.0009-0.00270.041供水状况（为0.01060.00500-0.0024-0.0047基础0.041排水状况0.01060.

23、00500-0.0024-0.0047公用设施1状况0.034距医院距离（米）0.00900.00420-0.0023-0.00400.1520.038距电信营业厅距离（米）0.01000.00470-0.0023-0.00450.022噪音污染0.00580.00270-0.0014-0.0026环境状况0.1300.024大气污染0.00630.00330-0.0015-0.00290.028绿地覆盖0.00740.00370-0.0020-0.00330.030地形状况0.00790.00370-0.0018-0.00360.026地质状况0.00690.00330-0.0016-0.0

24、031人口状况0.122人口密度（人/km2）0.03230.001520-0.0075-0.01450.1220.029道路规划0.00770.00360-0.0018-0.0034城市规划0.024用地规划0.00630.00331-0.0015-0.0029计算综合修正系数p=Emini（m为权重系数，n为估价对象各因素修正系数）计算得：p=Emini=0.011243计算估价对象修正价格根据估价人员对估价对象的调查以及委托人提供的资料，得出估价对象的容积率为1.0,对应的容积率修正系数为0.845。宗地面积状况修正系数为1.03,宗地形状修正系数1.06,临街深度修正系数1.21 ,宽

25、深比修正系数0.98 ,物价修正指数1.32 。估价对象价格=基准地价*（1+综合修正系数）*容积率修正系数*宗地面积状况修正系数 *宗地形状修正系数*临街深度修正系数*宽深比修正系数*物价修正指数*权益状况修正=3943* （1+1.011243 ）*0.845*1.03*1.06*1.21*0.98*1.32*（1-1/ （ 1+9%） 29.5 ） / （ 1-1/ （ 1+9%） 40） *= 5520.2 （元 /平方米）3、地价的确定经估价人员现场勘察和对地产市场的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，采用收益法与基准地价系数修正法进行测算。两种方法对应的评估结果分别为 6297

26、.0 元/ 平方米和 5520.2 元/ 平方米，用算术平均法求得地价为 5908.6 元/ 平方米。待估宗地分别采用两种方法测算的结果差距较大，收益法里的客观纯收益比较难从经营收益中剥离出来，而武汉市的基准地价是2007 颁布施行， 该基准地价能很好反应武汉市现行地价水平。 根据同类用地的地价水平， 以及估价人员的估价经验综合认为基准地价系数修正法测算结果比较符合客观实际， 价格较为合理，故采用两种方法的平均测算结果作为最终估价结果，由此得出估价结果为 5908.6 元/ 平方米。确定估价对象在满足估价设定条件下的土地使用权总价格为 23.93 万元（大写人民币：贰拾叁万玖仟叁佰元整）。单位

27、面积地价： 5908.6 元/ 平方米大写金额：伍仟玖佰捌元陆角每平方米评估面积：40.5 平方米土地总价：23.93 万元大写金额：贰拾叁万玖仟叁佰元整4、估价人员中国注册房地产估价师： #（注册证号： B200542003 ）中国注册房地产估价师： #（注册证号：4420070078）5、估价作业日期2008年4月23日至2008年4月30日。6、估价报告应用有效期本报告在市场无较大波动情况下有效期为一年，即自2008年4月30日至2009年4月30日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，该估价结果应随之调整。房产估价报告范文估价项目名称：*院* 楼房产现值评估委托

28、方：*院房*所北京*房地产开发有限公司估价方：*不动产评估有限公司估价人员：*估价作业日期：200 3年*月*日至2003年*月*日估价报告编号：目 录 TOC o 1-5 h z 一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、估价结果报告6（一）委托方6（二）估价方6（三）估价对象6（四）估价目的8（五）估价时点8（六）价值定义8（七）估价依据8（八）估价原则9（九）估价方法 10（十）估价结果 11（H）估价人员 12（十二）估价作业日期 12（十三）估价报告应用的有效期 12 HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 五、房地产估价

29、技术报告 13（一）个别因素分析 13（二）区域因素分析 14（三）市场背景分析 16（四）最高最佳使用分析 17（五）估价方法选用 17（六）估价结果确定 18六、附件 20致委托方函*院房地产管理所、北京*房地产开发有限公司：受贵单位委托，我公司对位于北京市*的*院*所属的*研发楼房产（总 建筑面积为*. 8平方米）现值进行了评估。我公司本着公正、公平、公开、客观、科学的原则，根据国家相关法律、法规的 规定，实施了评估所必须的各项程序，确定估价对象于估价时点2003年1月10日，在 价值定义设定条件下的估价结果如下：建筑面积：4185.8平方米单位房屋价值：133 9元/平方米房屋总价：5

30、60.48 万元大写金额：伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整（货币单位：人民币元）房地产估价的详细结果、过程及估价结果运用的条件，详见附后的估价报告全文。法人代表（签名）：*不动产评估有限公司2003 年1月18日估价师声明我们郑重声明：、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和 结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对本估价报告中的估

31、价对象进行了实地勘查。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、为维护委托各方的利益，对于估价对象的最终补偿价格由委托双方协商确定。8 、 本 报告 由 * 不动 产 评 估 有 限公 司 负 责解 释 。房地产估价师签名：姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名*估价的假设和限制条件1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，未受特殊因素的影 响，估价假设估价对象之历史和未来均处于公平的市场环境中。3、本估价报告不考虑不可预见因素及不可抗力因素影响。4、委托方合法有偿取得土地使用权。、 * 院 文 献 情 报 中

32、 心 科 技 信 息 研 究 开 发 楼 在 估 价 时 点 无 他 项 权 利 , 故 此 次 评 估 的 房屋价格设定为估价时点不含抵押权、地役权等他项权利限制状态下的价格。6、我们对估价对象未来收益的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行， 如 果 这 些 资 料 的 真 实 性 或 估 价 对 象 未 来 的 利 用 方 向 及 利 用 程 度 的 改 变 ，会 导 致 估 价 对 象 价格的改变，应重新进行价格评估。、 估 价假 设 一 年按 365 天计 算 ， 估 价 时点 2003 年 1 月 10 日 的 * 人 民 银 行 六 个 月 至一 年 （ 含 一年 ） 短 期

33、贷 款 利 率为 5.31 ， 一年 期整 存整 取 利 率 为 1.98 。8、在对估价对象的评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合资本化 率每年不变。、 本次估价中的综 合 资本化 率 定 为 7。、 本次评 估 中， 我们将估价对象的土 地用途 设 定 为综合用途 （登记用途 为科 研、 设计 ） ， 综 合用 途 的 法定 最高 出 让 年期 为 50 年 ； 估价 对 象于 1995 年 12 月 27 日 竣 工 ， 为钢 筋 混凝 土 框架 结 构 ， 耐用 年 限 为 60 年 ， 考 虑其 剩余 使用 年 限 受土 地最 高 出 让 年 限的 限 制 ， 故 估 价

34、 对 象 剩余 使 用 年 限 为 50 年 。、 本评 估报告 中所 依 据 的有关资料系 由委 托方提供 ，并对其 真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和估价人员不承担责任。、 评 估 价格是 在 满 足 全 部 假 设 与 限 制 条 件 下 ， 于估 价期日 2003年 1 月10日 ，剩余 使 用 年 限为50年 的 房屋 所 有 权 的 价 格 现值 。、 未 经评 估 单位书面同意， 本评 估 报 告 的全 部或任 一部分不得用于公开的文件、 通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。、 评 估 报 告 自 估 价时点起半年内有效房地产估价结果报告一、委托方

35、（ 一 ） * 院房 地 产 管理 所联 系 人 ： *单 位 地址 ： *（ 二 ） 北京 * 房 地产 开 发 有 限公 司法 定 代 表人 ： *单 位 地址 ： *二、估价方* 不 动 产 评 估 有 限 公 司法 人 代 表 ： *单 位 地址 ： *估价机构资质级别：壹级资 质 证 书号 ： 建 房估 证字 2002 * 号三、估价对象（一）估价对象实体状况此 次 评 估 的 估 价 对 象 为 * 文* 楼 的 房 屋部 分 ， 其具 体 情 况如 下 ： 1、土地状况描述估 价 对象所占 用 土 地 位于 北 京 市 * 路 *号 ， 土地 登记 用 途 为科研 、 设计 ，评

36、 估 设定 用途 为综合，其 基 础 设施 达到宗地红线 外 “七通”（供水 、 排水、 供电、 通讯、供 暖、通气、 道 路），宗地红线内 “六 通 一平 ” （供 水、 排水、供 电、 通 讯、供 暖、道 路及场地平整 ） 。 估 价 对象 周 边 都是 * 院 科 研 办 公 楼 ， 土地 总面积 为 5849.5 平方米 ，土 地形状 规则 ， 土地 四至：东至 * 中 心 旧 楼 ， 南 至 * 集 团，西 至 * 南 路 ， 北 至*集 团 。根据北京市基准地价，估价对象位于三类地价区。2、建筑物状况描述：估 价对象位于北京市* 南 路 *号 院 内 ， 该 院 内 地 上 总 建

37、 筑 面 积为12854.6平 方 米，地上 平 均容 积率 为 2.20 。本 次评估的估价对 象总建 筑 面 积为 4185.8 平方米 ， 于 1995 年12月 27 日竣 工 。估 价对象在估价期 日2003 年 1 月 10 日 的具 体 状 况 如 下 ：层 数 ： 5层 （局部6层 ）结构：钢筋混凝土框架结构外墙：正面为瓷砖贴面，局部蓝色钙塑板造型，首层局部石材饰面，其他面为外 墙涂料内墙：加气混凝土砌块顶棚：部分采用轻钢龙骨石膏板吊顶，会议室局部有造井造型，外涂乳胶漆 地面：办公室及楼梯间、走廊全部为预制水磨石地面，会议室为水泥地面上铺地 毯。卫生间：墙面、地面贴白色瓷砖，配

38、有普通卫生洁具门窗：铝合金门窗设备：国产电梯一部其 他 装修 情 况 ： 会 议 室 四 周 围 墙有 90cm 高 木护 墙 板 ； 木 包 暖 气 。（二）估价对象权属状况1、房地产权属描述：估 价对 象 * 院 * 发 楼土 地 所 有 权 属 国 家所 有 。 *院行政 管理 局 以 划 拨 方式获 得 其土地使 用权 ， 于 2002 年8 月 8 日 取得 国 有土 地使 用 权证 ，土地 证 号 为 “* ” ，地号 *， 图 号 * ，土 地使 用 面积 为 5849.5平 方 米 ，登 记 用 途为 科研 、 设计 用途 。估价 对 象 为 *院 行 政管 理 局 所有 ，

39、于 1995 年12 月 27日 取 得 工程 质 量 竣 工 核验证 书 ， 建筑 面 积 为 4185.8 平 方 米 。2、他项权利描述：估价对象于估价时点未发生抵押权、地役权等他项权利。四、估价目的估 价 对 象 为 * 院 行 政管 理 局 所有 ， 为 配 合 中 关 村 整 体 改 造 ， 拟 将 该宗 房产 拆 除 。 为对 其房 屋所 有 人进 行价 格 补偿 ， *房 地产 管 理所 、 北 京 * 房 地产开发 有限公 司特委 托 *评 估公 司评 估 该 幢房 产 的 价格 现值 ， 为其 补 偿提 供 价格 参 考依 据 。五、估价时点二00三年一月十日六、价值定义本

40、次评估结果中的房产现值是指估价对象为办公用途的房产，所占用土地使用权 取 得 方 式 为 国 有 划 拨 ，评 估 时 点 为 2003 年 1 月 10 日 ，土 地 基 础 设 施 开 发 程 度 达 到 宗 地 红线 外 “七 通 ” （供 水、 排水 、 供 电 、 通讯、 供 暖、 通气 、 道 路 ） ， 宗地红线 内 “六 通一平” （供水、排水、供电、通讯、供暖、道路及场地平整）条件下的房产现值。评估结果中 不包括土地使用权价格。七、估价依据（一）国家法律、法规：、 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 （ 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 29

41、 号 ）、中华 人 民共和国土地管理法（二）技术标准：、 房地产估 价 规范 （ 国 标GB/ T 50291-1999 ）、 城 镇 土地估 价规 程 （ 国标 GB/ T 18508-2001）（三）北京市政府及有关部门颁布的有关法律、法规、政策文件（四）委托方提供的有关资料：1、北京市国土资源和房屋管理局核发的国有土地使用证2、北京市国土资源和房屋管理局核发的房屋所有权证、 *、 *、建 设工程 规划许可证、建 设工程 开工证、 * 信 息 楼 工 程 质 量 竣 工 核 验 证 书 （五）评估人员调查收集的资料八、估价原则此 次评 估 中我们遵 循的原则主要有下列 5项：、合法原则遵循

42、合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法 权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个 方面： 在 合 法产 权 方面， 应以房 地产 权属证书和有关证件为依 据; 在合法使 用方面 ， 应以城 市规划、土地用途管制等为依 据;在 合 法 处 分 方面， 应以法 律 、法规或合 同等允许 的处分 方式为依 据 ; 在 其他方面，如评 估 出的价 格 必须 符合 国家的价格 政策。、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价

43、对象的 价值 达到最大的一种最 可能的使用。 最高最佳 使用具 体 包 括 下列3个方面 ： 最佳 用途 ， 最佳规模，最佳集约度。3、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价 格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结 构 等 方 面 与 估 价 对 象 相 同 或 相 近 的 房 地 产 。同 一 供 求 范 围 是 指 与 估 价 对 象 相 同 或 相 近 的 房地产所处的区域范围。4 、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或 价 值。估价 不 是 求 取 估 价 对 象

44、在 所 有 时 间 上的 价 格，而是 求 取估 价 对 象 在 某一时 间 上 的价 格，而这 一 时 间 不 是 估 价 人 员 可 以 随 意 假定 的 ，必 须依 据 估价 目 的 来 确 定，这 一 时 点即是估 价 时点。确定估 价时点原则的意义在 于：估 价 时点是评估房地产 价格 的时间界限。5、公平原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说 都是公平合理的价格。九、估价方法房地产的估价方法一般来说有以下几种，它们是：比较法、成本法、收益法、假 设 开 发 法 。本 次 评 估 过 程 中 依 据 具 体 的 房 地 产 用 途 以 及 估 价

45、人 员 收 集 的 所 在 地 资 料 情 况 选择恰当的评估方法。（一）本次估价的技术思路和估价方法的选择估价对象位于北京市海淀区中关村地区，该地区建筑市场已初具规模，市场规则 基 本 形 成 ，开 发 商 成 本 、 利 润 具 有 一 定 的 公 开 性 和 替 代 性 ， 类 似 估 价 对 象 的 房 地 产 成 本 有据可查，故可采用成本法综合测算估价对象的价格现值。本 次 评 估 的 对 象 具 有 潜 在 的 投 资 收 益 ，并 且 可 以 收 集 到 类 似 物 业 的 客 观 收 益 水 平 ， 因 此 可 以 采 用 收 益 法 进 行 估 价 。首 先 估 算 估 价

46、 对 象 每 年 的 有 效 总 收 益 ，然 后 扣 减 正 常 运 营时的管理费用、维修费用、保险费以及税费等，得到每年的纯收益。通过资本化率求 得估价对象的房地产于估价时点的现值，然后扣除其估价时点的土地价格（楼面熟地 价）， 即可得到估价对象的价 格 现值 。根据委托方提供的有关资料和受托方掌握的市场底价资料，在遵守有关法规、政 策 和 符 合 评 估 技 术 标 准 的 基 础 上 经 过 评 估 人 员 的 实 地 勘 察 和 认 真 分 析 ，决 定 此 次 估 价 采 用成本法、收益法对估价对象进行评估 ，并经过综合平衡，剔除误差因素，最终确定估 价对象的价格现值。（二）估价方

47、法的定义1、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价 时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果综 上 计算 ， 我们 最终 确定 估 价 对象 在估 价 时 点 2003 年 1 月 10 日 于 价 值 定 义 设 定 条件下的市场价值为：建 筑 面 积 ： 4185.8 平 方米房 屋单位价 格 ： 1339 元/平方 米房 屋总 价 ： 560.48 万 元大写金额：伍佰陆拾万元肆仟捌佰元整（货币单位：人民币

48、元）十一、估价人员姓 名估价资格或职称签 名十二、估价作业日期2003 年 1 月 10 日 至 2003 年 1 月 18 日十三、估价报告应用的有效期本 报 告有效 期 自 估 价 时点 2003 年 1 月 10 日 起半 年 。房地产估价技术报告一、个别因素分析（一）估价对象的位置估价对象*院 *楼 位于 北京 市 *院南 路 8 号院 内。（二）估价对象建筑状况估价对象总 建筑 面 积为 4185.8 平方 米 ，于 1 995 年12 月27日 竣 工 。估价对象在 估价 期 日2003 年 1 月 10 日的具 体 状 况如 下：层 数 ： 5层 （局部6层 ）结构：钢筋混凝土框

49、架结构外墙：正面为瓷砖贴面，局部蓝色钙塑板造型，首层局部石材饰面，其他面为外 墙涂料内墙：加气混凝土砌块顶棚：部分采用轻钢龙骨石膏板吊顶，会议室局部有造井造型，外涂乳胶漆地面：办公室及楼梯间、走廊全部为预制水磨石地面，会议室为水泥地面上铺地 毯。卫生间：墙面、地面贴白色瓷砖，配有普通卫生洁具门窗：铝合金门窗设备：国产电梯一部其 他 装修 情 况 ： 会 议 室 四 周 围 墙有 90cm 高 木护 墙 板 ； 木 包 暖 气 。（三）估价对象的基础设施状况估 价 对 象目前的基础设施 已达到宗地红线 外 “七通”即达 到供 水 、 排 水 、 供 电、 通 讯 、 供 暖 、 通 气 、 道

50、路 ， 宗 地 红 线 内 达 到 “六 通 一 平 ”即 供 水 、排 水 、 供 电 、通 讯 、通 气 、 道路及场地平整，具体情况如下：供 水 ： 接 入 市政 管 网 ， 供 水 保 障率 100 ；排水：实行雨污分流，污水排入市政管网，雨水靠地势坡度自然排放；供 电 ： 供 电 来源 于海 淀供 电 局 ， 双 回路 供 电 ， 保证 率 100 ；通 讯 ： 以 * 电信 骨 干 网 为 基 础 ， 保 证 率 100 ；供暖：由北京市热力公司集中供暖；通 气 ： 接 市 政 天 然 气 管 网 ， 保 证率 100 ；道 路 ： 紧 临 * 院 南 路 ， 距 北 四 环路 约

51、 500 米 ， 706 、 323 、 320 、 840 、 740 、 826 、 47 、 384 等 路 公 交 车 分 别 在 估 价 对 象 北 面 、 西 面 通 过 。二、区域因素分析（一）区域交通状况分析海 淀 区 内 逐 渐 建 立 起 多层 次 的 交通 系统 。 区 内 共 有 铁 路 5 条 （段） ， 总长 48 公 里 ， 设有西直 门、 清 华 园、 五路 、 清河 等4个车站 。 刚刚建成的轻轨铁路 横穿海淀区。 区域内主要 交通 干道 有西 北三环、 四环路， 白颐路 、 清华 南 路 、成府路。 区域 内交通方便 ，公交车线路较多。（二）区域环境状况分析

52、海 淀 区 位于 北京 市西 北 部 ， 面 积 426 平 方 公 里 ， 人 口 224 万 。 地势 西 高 东低 ， 西 部 山 地 位太 行 山 余 脉 ； 东 部和 南部 是现 代化 城 区 ； 境 内 水 系 119.8 公 里 ， 山 泉和 面 积 阔 大的湖泊散布各处，水量充盈。海淀 区是 北京 的 高 新技 术产 业 区 。 在 经历 了 中 关村 电子 一条 街 的 萌 芽 期 、 1988 年 成立全 国第一家 国 家 级新 技 术 产业 开 发 区的 超 速 增 长期后 ，高新 技 术产 业已成为区 域经 济的支 柱和首都 经 济的龙 头 ，逐步 形 成 电子 信 息

53、 、光机电 一 体化 等 四大 支柱产业， 建成上地信 息产业基地 和中关村 大街科技 经济带 。 199 9 年国务院 颁布 关于加快中关村科 技园 区建设 的批复后 ，海淀区 成 为 中关 村 科 技园 区 中 心 区和大 部 分发 展 区、以及一区五 园中最大的海淀园的所在地。海淀区作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华 大学 等 39 所高 等 院 校 、 22 所 各 类 成人 高 等 院校 和 众 多 民 办 院 校 ， 在 校 大学 生人 数 占 全 市 的 79 ； 驻 有 中 央 、 市 属 及 区 属 科 研 单 位 219 个 ， * 院 41

54、个 研 究 所 大 部 分 均 在 海 淀 ，拥有各类 专业技术人 员37.8余 万 人 ， 住区 两 院 院 士 427人 ；有 中 小 学 286 所，每年 考入高 校的 学生均在5000人 以上 ， 占 全 市高 考 录 取 人 数 的1/4以上。区 内科 研力量、* 仪 器 设 备 、 图 书 情 报 信 息 、 科 研 成 果 等 均 高 度 密 集 。海 淀 区 内 名 胜古迹众 多， 旅游资 源 丰 富， 人 居环 境 良 好。 有各类文物点700余处，其 *家级 文物 保护单位10 处， 市级 文 物 保 护单 位 25 处 。（三）基础设施状况供水：海淀区境内现有三座自来水厂

55、，即北京市第三水厂、第九水厂和田村山水 厂 ，日 供 水 能 力 为 167 万 立 方 米 。 海 淀 区 的 自 来水 ，一部 分 由 北 京 市 统 建管网 环 流系 统提供，主要供给城区居民区和社会公共设施；另一部分由企事业单位所建自备井提供， 全 区共 有 自 备 井 600 余眼 ， 生活 用 水 3500 万立方 米 ，其它 用 水 560 万 立方米 。 全区 自来水 普 及率 达 100% 。排水：区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为 终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。 TOC o 1-5 h z 供 电：区域内 现有35 千 伏、11

56、0千伏 、220 千 伏三个输电 电压等级；高压 、超高压变电 站17座，其 中35千 伏 变电站 5座，容量1 5 万 千伏 安；110 千伏变 电 站 9 座，容量76 万 千伏安； 220千 伏变 电 站3座 ，容量108万 千 伏安 。全 区 10千伏架空 配 电线路全长850 公里 ，10 千 伏配 电 变 压器1700余 台，容量 170万 千伏安 ，年用电量 16 亿千瓦小时，有供电保证。通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路， 市话 普 及率 70%， 通 讯 线 路 畅通 。供暖：由北京市热力公司集中供暖 TOC o 1-5 h z 通气：海淀

57、区的燃气资源依靠外区、外省输入，境内现有较为齐全的燃气供应设 施 。目 前全区除少 部 分农 村 地区 外 ， 炊 用燃料 全部实 现 燃 气 化。煤气 资 源由 石景 山 首都钢铁 公 司焦化厂提 供 ，现 有高中压 调压站4 座 、中低压调压 站36座 ，占全 市的 18 ；管 线 350公里，其 中 高压 管 道21 公 里， 中 压 管道134公 里 ，占 全市 的21 ；调 压 站出口 压 力 合格率达99 。天然 气资 源来自 华北油田 ，现有 高 中压 调压 站1 座,中低 压 调压站 60 座（四）区域经济状况分析2001 年全 区实 现 国 内 生 产 总 值 598.3 亿

58、 元 ， 比上年 增长 21.8 %。 按 20 01 年汇 率（ 1 ： 8.27 ） 折 算 ， 人 均 国 内 生 产 总 值 按 户 籍 人 口 计 算 达 到 4331 美 元 ， 按 常 住 人 口 计 算 达 到 3300 美 元 。 TOC o 1-5 h z 2001年 全年建 筑 业 完 成 总 产 值 140.68亿 元 ；实 现 增 加 值 25.78 亿 元 ， 建筑 业 增加值 占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 4.3% 。2001年 全年实 现 房 地 产 业 增 加 值 10.82亿 元。 完 成 开 发 土 地 面 积 308.51平 方 米。2001

59、年全年 房地产施 工 面 积 777.69 万 平 方 米； 竣工 面 积 277.17 万 平方 米 。 全年 销 售商品 房 151 万 平 方 米 ， 实 现 销 售 额 86.75 亿 元 。三、市场背景分析房地产业是我国的重点支柱产业。随着市场经济的不断发展，房地产业在推进城 市建设、积累社会财富、改善人民物质文化生活水平等方面发挥着十分重要的作用。中关村是规划中的中关村科技园区海淀园的中心区所在，她的前身是北京市新技 术产 业 开发试 验 区， “中关村 电子一条街”是它的发祥 地。 这里汇集 了全 国最著名、 最具 权 威 性 的 科 研 院 所 及 大 专 院 校 ， 是令 世界 瞩 目 的 智 力 高 度 密 集 地 区 ， 被 称 为 * 的 “硅 谷 ”。 经过 10 多年的建 设 ， 近年来 中关村 房地产 不断升温 ， 已经成为京城 房地产 开发的热点 区域。这几年政府下决心改变中关村的环境，并作出了相应规划，确定了中关村西区、 中 关 村 * 城 、北 大 科