8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例二：腾冲县恒丰矿业公司飞龙电锌厂抵押案例分析涉及之土地使用权价格评估云南地价评估摘要：工业生产企业用本企业所拥有国有土地抵押，为本企业解决、扩大再生产提供是一种常见融资方式。本文就某一企业的工业用地抵押评估过常见问题及解决办法进行了简单的分析。：抵押 难点及解决方案 启示第一部分评估项目的背景三、地价定义第二部分一、估价方法的确定评估项目的难点及解决方案根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合土地估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。根据地价评估的技术规程和该项目的具体要求，此次评估的土地价格是指估价对

2、象在 2008 年 11 月 11 日、设定的土地用途为工业用地、设定的土地开发程度为宗地红线外“五通”（通给水、通排水、通电、通路、通讯）以及宗地红线内场地平整、现状利用条件下、自估价基准日起剩余使用年限为 47 年的国有土地使用权价格。一、估价目的腾冲县恒丰矿业公司飞龙电锌厂因抵押需要，该企业特委托云南地价评估对其用有使用权的，位于腾冲县工业园区的一宗工业用地进行土地使用权价格评估，为其办理国有土地使用权抵押手续提供土地使用权价格参考。二、宗地概况本项目估价对象为国有土地一宗，位于腾冲县工业园区，土地使用者为腾冲县恒丰矿业 公司飞龙电锌厂，土地面积为 66666.70 平方米（100 亩）

3、，土地用途为工业用地。至评估基准日，待 地上建筑物主要为腾冲县恒丰矿业 公司飞龙电锌厂办公楼、生产车间和相关配套设施，总建筑面积 20180.17 平方米。本宗地虽然不在基准地价覆盖范围内，但是位于腾冲县工业园区，距腾冲县定级范围较近，各项基础设施配套齐全，因此参考末级工业用地基准地价进行评估，并根据待地的实际开发程度和基准地价所设地的开发程度进行了开发程度修正。进行期日修正。待地位于新开发工业园区，近几年的土地价格保持稳定，故确定待地的期日修正系数为 1.0。要准确的进行使用年期修正。基准地价对应的使用年期，是作为该土地用途的法定最高出让年期，若待地设定的土地使用年期与法定最高出让年期不一致

4、时，因此要合理地进行年期修正。由于待年，因此需进行年期修正。地剩余使用年期为 47 年，基准地价设定年期为 50由于待地为级外土地，根据待地距离城镇的距离，当地的社会经济水平，结合估价师的经验分析，确定其他情况修正。三、成本近法技术要点分析估价对象所处区域为工业园区，土地拆迁费用资料较多。根据估价的调查和当地待资源局提供的资料，确定区域的平均土地取得费和相关税费。地面积比较大（100 亩），开发周期比较长，所以评估的时候利息要按照复利进行计算。各种参数的选取要有依据，最好根据基准据。和土地管理部门提供的数据为依经评估 实地勘察、 收 料，结合估价对象的实际情况分析，决定选用基准地价系数修 和成

5、本 近法对本项目进行评估，其依据是：1、由于腾冲县已经建立了较为完善的基准地价体系，虽然估价对象不在腾冲县基准地价覆盖范围内，但宗地所在区域属于腾冲县工业园区，距腾冲县定级范围较近，各项基础设施配套齐全，因此可参考末级工业用地基准地价进行评估。2、估价对象所处区域为工业园区，土地拆迁 费用资料较多，容易测算区域的平均土地取得成本，故可用成本 近法进行评估。二、基准地价系数修 技术要点分析根据城镇土地估价规程与腾冲县城市规划区土地定级估价成果资料，其基准地价系数修 评 地地价的计算公式为：宗地地价设定开发程度下的基准地价K1K2K3（1+K）式中： K1期日修正系数K2土地使用年限修正系数 K3

6、其他情况修正K影响地价区域及个别修正系数之和第三部分一、估价方案确定的启示评估项目的启示根据城镇土地估价规程的技术要求，对估价项目进行评估需要两种不同的，像本项目的评估对象，作为工业用地，难以测算平均收益，不合适用收益还原法。又没有发达的市场交易，也不适宜用市场比较法。虽然待地为基准地价范围外的土地，但是位于新开发的工业园区，基础设施较齐全，距离城镇也较近，参考该城镇的末级工业用地，用基准地价系数修评估也不失为一种好办法。二、估价结果的确定根据估价的经验及分析，考虑到待地为级外土地,而位于新开发的工业园区，成本近法的评估结果更符合实际地价水平，故决定选取成本近法的计算结果作为估价对象的最终地价，基准地价系数修三、估价风险的测算结果仅作为参考。工业用地的特点是：宗地面积大，涉及的行业多，收益情况不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。影响工业用地价格的有主要为交通状况、基础设施状况、工业区成熟度、面积、位置、土地使用限制等。在评估过，投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应考虑到不同工业行业的投资风险、及土地增值的客观差异，进行合理的估价。利润率土地使用权抵押价格评估，土地估价师就有可能受到来自各方面的