5市场调查和分析6房地产投资风险分析

1、第五章 市场调查和分析原那么根据工程要求进展研讨提供充分证据，以便开发者进展决策各种数据该当准确可靠如无法胜利，应立刻报告第一节 场地分析必需独立、客观进展调查必需列明调查资料来源必需根据市场调查资料进展编制必需包括估计财务成果必需编制十年以上的现金流量预测表必需列明各种假设必需正确运用定量分析工具一、场地概略位置场地轮廓和地形临近地域土地运用方法到达的主要交通方式和间隔进出的难易程度能见度适宜性二、市场区域特点1、市场地域范围市场影响半径竞争对手的分布2、市场区域特点人口零售额就业人数工商企业开展趋势制造、建筑、交通、金融、批零、效力、政府机关第二节 市场时机分析一、市场研讨概念市场调查市场

2、时机分析1、市场环境分析人口经济自然环境科学技术社会环境2、市场特点分析A、消费者市场购买愿望偏好B、组织采购市场规律性强采购决策慎重3、购买行为分析时间决策者动机市场购买方式4、市场环节分析分散方式集中方式散开集中方式关键是弄清楚主要的针对的潜在客户二、市场营销调查1、概念搜集、记录、分析影响市场需求的外界要素，以及购、产、销等活动的全部情报资料，对市场环境、营销环境及营销战略提出可供选择的建议性报告，供工程投资者作出判别和决策。市场调查主要针对顾客；营销调查即包括市场调查还包括营销活动各方面的分析和研讨。2、类型A、按调查目的划分：描画、预测B、按调查对象划分：普遍、抽样C、按调查方法划分

3、：察看、实验、讯问D、按调查区域划分：城镇市场、乡村市场E、按调查产品划分：工业品、农产品F、按调查时间划分：定期、暂时性3、程序调查图调查确定课题课题调查分析报告初步分析、参考讨教专家制定调查、问卷搜集资料整理分析编写报告4、方法A、案头调研法B、直接调查法C、抽样调查法第三节 市场预测一、概念根据过去和如今估计、推测未来。经济开展过程中的各种要素之间的相互影响是有规律的，在数量上存在客观的比例关系。二、预测内容和步骤1、内容消费开展变化趋势产品购买力变化消费构造和习惯变化市场价钱变化趋势商品竞争才干2、步骤A、确定对象、内容B、搜集、分析资料C、选择预测方法、模型D、分析F、验证结果3、定

4、性方法A经理判别法B销售人员综合预测C专家会议预测D专家咨询4、定量方法A趋势预测B回归预测C多元回归分析第六章 房地产投资风险分析 第一节 风险1、风险要素1财务风险融资风险拖欠款风险2利率风险3变现风险4社会风险和不测事故风险2、风险报酬投资者冒着风险进展投资时能够获得的超越资金时间价值的额外报酬。2022/8/2521不确定性分析与风险分析关系 经过对拟建工程具有较大影响的不确定性要素进展分析，计算根本变量的增减变化引起工程财务或国民经济效益目的的变化，找出最敏感的要素及其临界点，预测工程能够承当的风险。不确定性分析风险是指未来发生不利事件的概率或能够性。风险分析指经过对风险要素的识别，

5、采用定性或定量的方法估计各风险要素发生的能够性及对工程的影响程度。 风险包括自然风险和经济风险。风险分析 2022/8/2522不确定性及风险的来源 工程的不确定性及风险的来源： 法律、法规及政策方面；市场方面 资源方面 技术方面 工程方面 融资方面 组织管理方面环境与社会方面外部配套条件2022/8/2523不确定性及风险要素 工程的不确定性及风险要素可归纳为以下几类： 工程收益：产出品的数量与预测价钱；建立投资：建筑安装工程量、设备选型与数量、征地和拆迁安顿费、人工、资料价钱、机械运用费等；工程融资：资金来源、供应量与供应时间等；建立工期：工期延伸；运营本钱费用：投入的各种原料、辅料、燃料

6、、动力需求量与预测价钱、劳动力工资、各种管理费取费规范等；政策方面：税率、利率、汇率及通货膨胀率等。2022/8/2524不确定性分析方法盈亏平衡分析 概率分析 敏感性分析 第二节 盈亏平衡分析一、概念经过工程盈亏平衡点来分析工程本钱与收益的平衡关系的一种方法。主要用来调查工程顺应市场变化的才干以及调查工程的抗风险才干。产量、本钱和利润关系产品销售利润 = 产品销售收入 产品销售本钱 产品销售税金产品销售收入 = 产品销售量产品单位价钱产品销售本钱 = 变动本钱 + 固定本钱2022/8/2527盈亏平衡分析含义指在一定市场和消费才干的条件下，根据工程正常消费年份的产品产量销售量、固定本钱、可

7、变本钱等，研讨拟建工程产量、本钱与盈利之间变化与平衡关系的方法。当工程的本钱与收益相等时，即工程盈利与亏损的分界点，为盈亏平衡点。 盈亏平衡点越低，阐明工程顺应产出品变化的才干越大，抗风险才干越强。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。2022/8/2528线性盈亏平衡分析基于以下四个假定条件：产量等于销售量，即当年消费的产品当年销售出去；产量变化，单位可变本钱不变，总本钱费用是产量的线性函数；产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数；按单一产品计算，当消费多种产品，应换算为单一产品，不同产品的消费负荷率的变化应坚持一致。线性盈亏平衡分析可采用公式法，或图解法进展。

8、2022/8/2529线性盈亏平衡分析-公式法设S为正常消费年销售收入；C为年消费本钱；Q为年产销量；Q0为设计年消费才干；p为产品的销售单价；t为单位产品销售税金；F为固定本钱；v为单位变动本钱；R为利润。按照假设条件可知： 根据盈亏平衡，,经移项变换得：2022/8/2530线性盈亏平衡分析-公式法用不同参数表示的盈亏平衡点：以产量表示：此式阐明工程不发生亏损时所必需到达的最低限制的产品产量。此产量越少，工程抗产量变化风险的才干就越强。以消费才干利用率表示： 此式阐明工程不发生亏损时所必需到达的最低限制的消费才干。此值越低，工程抗消费才干变化风险的才干就越强。 2022/8/2531线性盈

9、亏平衡分析-公式法以销售价钱表示：此式阐明工程不发生亏损时产品所必需到达的最低限制的销售价钱。此值越低，工程抗销售价钱变动风险的才干就越强。以销售收入表示：此式阐明工程不发生亏损时产品所必需到达的最低限制的销售收入。此值越低，工程抗销售收入变动风险的才干就越强。 2022/8/2532线性盈亏平衡分析-图解法 盈亏平衡图盈亏平衡点最正确经济规模规模产量本钱线金额收入或本钱销售收入线固定本钱线0QE亏损区盈利区2022/8/2533非线性盈亏平衡分析在现实中，消费本钱往往与产量不呈线性关系，销售收入与销售价钱也会随市场情况而变化，与产量不能够不断坚持线性关系。因此，需用非线性盈亏平衡分析方法进展

10、分析。 工程投产后的产量、收入和本钱呈非线性关系，普通可用二次曲线表示： 本钱 收入 式中，a，b，c，d，e为常数；Q为产量。根据盈亏平衡，解得： 2022/8/2534非线性盈亏平衡分析非线性有两个平衡交点产量：最小产量Qmin和最大产量Qmax，工程产量只需坚持在最小和最大之间时方能盈利，达不到最小或超越最大均会产生亏损。因此，此两点也称盈亏平衡的临界点。在两个平衡点之间，存在最大利润点，求其产量Q0： 那么2、线性盈亏平衡点的计算方法P x = V x + F + t xX = F / ( P V t )F：公司年固定本钱V：单位可变本钱P：单位产品价钱 t：单位产品销售税金X：到达平

11、衡时的单位年产量2、线性盈亏平衡点的计算方法产量允许降低的最大幅度=Q-BEPQ/Q x100%例题某房地产开发公司，消费住宅建筑预制件产品，年产才干为60000件，每件售价为3200元，年销售收入为2.56亿元，固定本钱5768万元，每件产品耗用变动本钱为1552.2元，消费总本钱为15081.2万元，每件产品税金280元。求该公司产品实践产量的盈亏平衡点和产量允许降低的最大幅度。解答BEPQ=57680000/3200 - 1552.2 - 280=42170件产量允许降低的最大幅度=60000 - 42170/60000 x100% = 29.72 %2、线性盈亏平衡点的计算方法P Q

12、= VQ + F + t QBEPP = VQ + F /Q1- t t= t/P=销售税金/销售收入BEPP = 年固定本钱+单位可变本钱x产量 产量x1-销售税率 销售税率=销售税金/销售收入价钱允许降低的最大幅度=P-BEPP/P x100%例题某房地产开发公司，消费住宅建筑预制件产品，年产才干为60000件，每件售价为3200元，年销售收入为2.56亿元，固定本钱5768万元，每件产品耗用变动本钱为1552.2元，消费总本钱为15081.2万元，每件产品税金280元。求该公司产品销售价钱的盈亏平衡点和价钱允许降低的最大幅度。解答BEPP=57680000+1552.2 x60000/6

13、0000 x1-8.75%=2755元 280/3200=0.0875价钱允许降低的最大幅度=3200 - 2755/3200 x100% = 13.9 %3、线性盈亏平衡点的分析评价1对应保本的产量2工程的生命力和竞争力3工程的抗风险才干2022/8/2543非线性盈亏平衡分析O收入或本钱本钱线销售收入线平衡点2最大利润产销量开关点亏损额等于固定本钱平衡点1最大利润产销量Q1Q2SDP盈利亏损亏损第三节 敏感性分析选择经济评价目的选择需求分析的不确定性要素确定变量的变化范围并计算其变动幅度确定工程对风险要素的敏感程度2022/8/2545 敏感性分析含义从众多不确定性要素中找出对工程经济目的

14、有重要影响的敏感性要素，并分析、测算其对工程经济目的的影响程度和敏感性程度，进而判别工程接受风险才干的一种不确定性分析方法。 目的找出影响工程经济效益变动的敏感性要素，分析敏感性要素变动的缘由；不确定性要素变动将引起工程经济效益值变动的范围或极限值，分析判别工程承当风险的才干；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值类似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。 2022/8/2546敏感性分析的步骤 确定敏感性分析目的 选择敏感性分析的不确定要素 确定不确定性要素的变化范围 计算敏感性分析目的 确定敏感性要素，得出结论和建议2022/8/2547单要素敏感性分析含义分析单个要素的变动对工程经济效益

15、目的的影响程度，即每次只需一个要素发生变化，而其他要素不变时所作的敏感性分析。 敏感性分析方法相对测定法绝对测定法2022/8/2548单要素敏感性分析-相对测定法某钢铁厂的建立规模为年产钢材10万吨，预测钢材平均售价为每吨550元，估计估算的单位本钱为每吨350元，其中固定费用约占30%；根本建立投资为6000万元，流动资金为销售收入的25%；建立期为2年，运用寿命期为15年，投产后上交税金的年税率8%，固定资产残值率10%，试作敏感性分析。(分析要素为产品价钱、产量、投资额和本钱)2022/8/2549单要素敏感性分析-相对测定法解：首先根据假设条件计算各根本数据：销售收入55010000

16、05500万元年税金年销售收入8%55008% 440万元流动资金年销售收入25%550025%5万元年总本钱费用1000003503500万元净利年销售收入年总运营费用年税金 550035004401560万元2022/8/2550单要素敏感性分析-相对测定法分析对象：选用静态投资收益率影响要素：选用产品价钱、产量、投资额和本钱。投资收益率年销售收入年总本钱年税金/总投资流动资金 55003500440 /60005 21.25%对产品价钱、产量、投资额、本钱等四个要素按1、的变动幅度变化，计算出相应的投资收益率，计算结果如下：2022/8/2551单要素敏感性分析-相对测定法 结论：最敏感

17、的要素为产品价钱，其次是本钱和产量，投资额影响较小。规划方案价格投资-20%-10%+10%+20%-20%-10%+10%+20%投资收益率21.157.7214.5627.5033.6225.1623.0319.5618.19因素变动对投资收益率的变化率-0.67-0.66+0.64+0.62+0.20+0.19-0.16-0.15规划方案成本产量-20%-10%+10%+20%-20%-10%+10%+20%投资收益率21.1530.6425.9016.4111.6614.6217.7524.2427.22因素变动对投资收益率的变化率+0.47+0.48-0.47-0.47-0.33-0

18、.32+0.31+0.302022/8/2552单要素敏感性分析-绝对测定法例：某工程投资总额为120000元,寿命期为6年，年净现金流量为50000元，折现率为26%，试对该工程的净现值和内部收益率进展敏感性分析。 2022/8/2553单要素敏感性分析-绝对测定法1.净现值敏感性分析 1计算净现值 净现值=50000(p/A,26%,6)-120000 =500002.8850-120000 =24249元 2022/8/2554单要素敏感性分析-绝对测定法2确定净现金流量下限 设净现金流量下限为A，那么： A(p/A,26%,6)1200000 A=120000/(p/A,26%,6)=

19、120000/2.8850=41595元 即当NPV在41595与50000之间时，工程依然可行。3确定有效运用年限下限 设有效运用年限下限为n，那么： 50000(p/A,26%,n)1200000 (p/A,26%,6)=2.4 用插值法可求得N4.34年，阐明在年净现金流量不变时，只需运用年限在4.34年以上，工程依然可行。2022/8/2555单要素敏感性分析-绝对测定法4确定总投资的最高界限 设总投资最高为Q，那么： 50000(p/A,26%,6)Q0 Q=500002.8850=144249元 阐明在其他要素不变时，总投资最高不能超越144249元，否那么，工程不能成立。2022

20、/8/2556单要素敏感性分析-绝对测定法2.内部收益率敏感性分析. 1计算内部收益率 设内部收益率为I，那么： 50000(p/A,i,6)-1200000 (p/A,i,6) =2.4 用插值法可求得i34.71%，即内部收益率为34.71%。2022/8/2557单要素敏感性分析-绝对测定法2确定内部收益率降低对年净现金流量的影响 因 年净现金流量投资总额/年金现值系数 设内部收益率由34.71%降为26%，年净现金流量可减少R， 那么： 50000R120000/(p/A,26%,6) R=50000-120000/2.8850 =8405.26(元 阐明当内部收益率减至26%时，年净

21、现金流量可减少8405元，或者说年净现金流量减少8405元时，内部收益率由34.71%下降为26%。2022/8/2558单要素敏感性分析-绝对测定法3确定内部收益率变动对有效运用年限的影响 设内部收益率由34.71%降为26%时，运用年限由6年降为n年时，工程依然可行，那么： 50000(p/A,34.71%,6)-50000 (p/A,26%,n) 0 即：(p/A,26%,n) =2.4 查表插值计算，得n4.34年，即年净现金流量不变时，运用年限应大于4.34年，工程的收益率才高于26%。2022/8/2559单要素敏感性分析-绝对测定法4确定内部收益率降低对投资额的影响 设内部收益率

22、降为26%时，投资可添加K，那么： 50000 (p/A,26%,6)120000K K=500002.8850120000 =24249元 阐明内部收益率假设降低到26%，在其他要素不变的根底上，投资总额还允许添加24249元 。2022/8/2560多要素敏感性分析含义进展敏感性分析时，假定同时变动的几个要素都是相互独立的，一个要素的变动幅度、方向与其他要素无关。分析时要思索能够发生的各种要素不同变动幅度的多种组合，假设需求分析的不确定要素不超越三个，而且经济效果目的的计算比较简单，可以用解析法与作图法相结合的方法进展分析。2022/8/2561概率分析第四节2022/8/2562概率分析

23、含义指根据不确定性要素在一定范围内的随机变动，分析并确定这种变动的概率分布，从而计算出其期望值及规范偏向，为工程的风险决策提供根据。概率分析方法期望值法决策树法成效函数模拟分析法2022/8/2563期望值法 概念假设各参数是服从某种概率分布的相互独立的随机变量，根据阅历对各参数作出客观概率估计，以此为根底计算工程的经济效益，经过对经济效益期望值、累计概率、规范差及偏向系数的计算分析，定量地反映工程风险和不确定性程度。2022/8/2564期望值法的步骤确定不确定要素或风险要素 估算每个不确定要素能够出现的概率 计算变量的期望值 计算方差和均方差 2022/8/2565期望值法案例期望值法案例

24、 2022/8/2566决策树分析法 含义决策树是直观运用概率分析的一种图解方法。通常，对某一决策点来说，其各个可行方案皆如树枝般表如今图上。决策树法主要用于对各方案的形状、概率和收益的情况进展比选，为决策者选择最优方案提供根据。该方法特别适用于多阶段的决策分析。2022/8/2567决策树的绘制 绘制决策树时，通常以方块代表一个决策点，而以圆圈表示时机点或能够情况点，决策点与时机点彼此交互出现，并以树枝状的直线衔接。此外，当决策者面对决策点时即到达点，所思索的交替方案必需是互斥的。案例2022/8/2568风险分析第五节2022/8/2569风险分析的内容 风险识别风险估计 风险应对 风险评

25、价 2022/8/2570常用风险分析方法 专家调查法层次分析法记忆模型概率树蒙特卡罗模拟2022/8/2571复习思索题1.简述不确定性分析与风险分析的关系。2.为什么要进展不确定性及风险分析？3.什么是盈亏平衡分析？它有哪些局限性？4.为什么要进展敏感性分析？如何进展敏感性分析？5.敏感性分析的局限性表达在哪些方面？6.什么是概率分析？常用的概率分析方法有哪几种？7.风险分析包括哪些内容？8.常用的风险分析方法有哪些？9.银行效益评价包括哪些内容？如何评价？10.如何防备银行贷款风险？第七章 投资估算与资金筹措总投资固定资产投资固定资产投资方向调理税建立借款利息流动资金第一节 固定资产投资

26、估算第二节 流动资金估算第三节 资金筹措一、来源1、自有资金2、借贷资金3、赠款4、财政拨款5、国际援助二、评价1、合理性2、可靠性3、能否满足目的第八章 财务根底数据测算根据工程可行性研讨报告及调查研讨，搜集整理有关数据和文字资料，并据此估算投产后企业的消费本钱、销售收入和各项税金、利润、利润分配等有关财务根底数据，编制有关财务报表的一系列任务。数据来源于工程前期预备任务及设计方案。第一节 财务数据测算的内容、程序和要求一、内容1、工程的寿命期及计算期2、工程总投资3、消费规模4、产品总本钱费用5、销售收入和税金6、利润总额及分配二 、任务程序1、熟习工程概略，明确测算目的，制定测算任务方案

27、2、搜集有关数据和资料3、分析审查搜集的资料4、进展财务数据的测算三、要求1、遵照经济法规2、实事求是3、立足现实4、着眼未来5、报表协调、衔接一致第二节 产品总本钱费用的测算指工程在一定时期内为消费和销售产品而破费的全部费用。由消费本钱，管理费用、财务费用和销售费用组成。1、分类总本钱费用、消费本钱、单位产品本钱运营本钱可变本钱与固定本钱2、产品本钱费用的测算1要素本钱费用测算法2工程本钱费用估算法第三节 产品销售收入、税金及利润计算1、销售收入的测算工程建成后各种产品或提供劳务所获的货币收入。工程投产后各年能到达的消费才干有关产品市场需求预测结果有关产品种类与构造有关产品销售价钱有关2、销售税金和附加的测算1、增值税2、营业税3、消费税4、资源税5、城乡维护建立税6、土地增值税7、企业所得税8、教育费附加3、利润总额及分配的测算1销售利润的测算2投资净收益的测算3营业外收入与支出的测算4利润分配第九章 财务评价在测算各项财务数据的根底上，根据国家现行财税制度和市场价钱，从企业角度出发，分析测算工程的效益和费用，编制财务报表，计算评价目的，以调查工程的获利才干，清偿才干等财务情况，判别工程的财务可行性。第一节 财务评价目的和根本报表评价内容：财务盈利才干 工程清偿才干分析评价目的：财务内部收益率、财务净现值、全部投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利