物业管理理论与实务（第四版）第08章 物业服务企业的资金管理

1、第八章 物业服务企业的资金管理目 录物业服务企业资金管理概述住宅小区物业服务费的构成与测算2案例分析住宅专项维修资金4135收益性物业的物业服务费与现金流分析第一节 物业服务企业资金管理概述一、物业服务企业经费来源 （一）定期收取物业服务费 物业服务费有时也称物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业服务区域内的建筑物及附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业费的缴纳主体： 前期物业服务合同中，是建设单位或业主 ； 普通物业服务合同中，是业主。 房屋交付，作为业主开始承担物业费的时间点。第一节 物业服务企业资金管理概述（

2、二）物业服务企业开展多种经营的收入和利润 在不向政府要钱也不增加业主负担的情况下，物业服务企业可以积极开办多种经济实体开展多种经营，弥补服务经费的不足，实现以业养业的目的。这是在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。（三）开发建设单位给予一定的支持 条例规定，开发建设单位为物业服务企业提供一定数量的物业服务用房和经营性配套商业用房，完善物业的各项配套设施和环境的建设等。（四）业主缴纳的住宅专项维修资金 这笔资金用来解决保修期过后物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造所需的费用。但专款专用，不得用于日常物业服务费的提取。第一节 物业服务企业资金管理概述二、物业服务收费的原则 （一）合理原则 （

3、二）公开原则 （三）服务费用与服务水平相适应的原则三、物业服务费收取的具体规定（一）物业服务收费可以实行市场调节价和政府指导价 物业服务分为两类：非保障性住房物业服务和保障性住房、房改房、老旧住宅小区及前期物业管理服务。 第一节 物业服务企业资金管理概述 非保障性住房物业服务的收费，是指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用，基本由当事人协商议定，属于市场调节价。 保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政

4、主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。 物业服务收费的性质具体包括两种: 一是公共性服务费;二是特约服务费。物业服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行市场定价、政府指导价和经营者定价。第一节 物业服务企业资金管理概述（二）业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。 酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。（三）物

5、业服务企业根据业主 的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定第一节 物业服务企业资金管理概述四、普通住宅小区物业管理服务的等级标准 收费高低主要看住宅小区物业管理的服务等级，等级高的物业服务企业收费高些，反之低些。 中国物业管理协会制定了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）。 本标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。 实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。 本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算一、住宅小区物业服务费

6、用的构成1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的费用等2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修及保养费3.物业管理区域内的绿化养护费4.物业管理区域内的清洁卫生费5.物业管理区域内的秩序维护费6.办公费7.物业服务企业固定资产折旧费8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费9.经业主同意的其他费用第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算X=i=111Xi（i=1，2，3，10，11）（8-1）式中：X表示公共性服务收费标准，单位为元/月平方米；Xi表示各分项费用收费标准，单位为元/月平方米；i表示分项项数；表示对各分项费用算术求和。第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算（三）漏交

7、及催交问题 实践中，漏交、迟交或拒交物业费的情况比较多，这不仅损害了交费业主的利益，也损害了物业服务企业的利益。 民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 该条款同时规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。如果物业服务企业采取了“四停”等违法方式进行物业费催交造成业主损失的，业主可以依据相应的证据向物业服务企业

8、主张其承担相应的违约或侵权责任。 物业服务企业合理催交物业费的方式，为“催告+提起诉讼或申请仲裁”。X=i=111Xi（i=1，2，3，10，11）（8-1）式中：X表示公共性服务收费标准，单位为元/月平方米；Xi表示各分项费用收费标准，单位为元/月平方米；i表示分项项数；表示对各分项费用算术求和。第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析一、收益性物业的物业服务费测算特点二、收益性物业服务费构成 （一）人工费 （二）共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费 （三）绿化管理费 （四）清洁卫生费 （五）保安费用 （六）办公费 （七）固定资产折旧费 （八）不可预见费 （九）法定税费 （十）企业

9、管理费及利润 （十一）保险费 （十二）房产税第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析三、收益性物业的现金流分析 （一）现金流。 与现金流有关的术语(详见教材第269-271页)： 1.潜在毛租金收入 2.空置和收租损失 3.其他收入 4.有效毛收入 5.经营费用 6.净经营收入 7.抵押贷款还本付息 8.现金流第三节 收益性物业的物业服务费与现金流分析（二）相关问题分析（教材第271-272页） 1.物业估价 2.准备金和保证金基金 3.所得税四、收益性物业财务收支报告 1.编制财务收支报告是物业服务企业的一项重要工作内容 2.当物业服务企业为一个业主管理多项物业时，可能还要向 业主提供有关

10、这些物业的综合报告。 3.对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。 4.在物业服务企业向业主提供的报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况、拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性报告，重点说明业主可获得的净经营收入。 5.还要向业主提交有关经营情况的分析报告。第四节 住宅专项维修资金一、住宅专项维修资金的概念、用途和性质 （一）概念 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（二）用途 用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改

11、造，不得挪作他用。（三）性质 业主交存的住宅专项维修资金属于业主。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位。第四节 住宅专项维修资金二、住宅专项维修资金的交存 （一）交存范围 应交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 则需要缴纳住宅专项维修资金的业主 有三类： 1.住宅物业的业主 2.住宅小区内的非住宅物业的业主 3.住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。 所以，可以看出，专项维修资金不是物业服务费用，它与服务无关，没有享受到物业服务的住宅

12、小区外的业主也有可能承担缴纳专项维修资金的义务。第四节 住宅专项维修资金（二）交存标准 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。 未按住宅专项维修资金管理办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。 （三）应计入住宅专项维修资金的其他部分 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： 1.

13、住宅专项维修资金的存储利息； 2.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益； 3.住宅共用设施设备报废后回收的残值； 4.利用住宅共用部位或共用设施设备进行经营的业主所得收益。第四节 住宅专项维修资金三、住宅专项维修资金的管理 （一）由管理机构代管 （二）由小区的业主大会决定如何管 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定；业主大会成立后，维修资金由谁管，完全由业主决定：可以自管，也可以委托物业服务企业去管。前提是必须确保维修资金的安全。 业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。第四节 住宅专项维修资金四、住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用情况划分1.正常情况下的使

14、用住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.紧急情况下的使用 紧急情况下使用住宅专项维修资金有两个依据：（1）住宅专项维修资金管理办法第24条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的（2）民法典第281条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。第四节 住宅专项维修资金（二）专项维修资金在使用时的业主表决规定 专项维修资金在使用时要经业主共同决定。民法典第278条中规定了业主共同决定的事项及表决方式。（三）住宅专

15、项维修资金的筹集和使用应当定期公布 民法典第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。与物权法中涉及的此条款不同之处，是增加了“定期”。“定期”的界定，一般可由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中事先约定，在未有约定或者约定不明确的情形下，应指合理期限，配合住宅专项维修资金管理办法第30条，可视为每年至少一次，所以一季度一次或半年一次也是合理的。（四）专项维修资金使用的十部委规定 十部委在关于加强和改进住宅物业管理工作的通知中，对住宅维修资金的使用、管理和归集作出了3条规定。详见教材第280页第四节 住宅专项维修资金五、专项维修资金与物业服务费的区别（一）所有

16、权不同 专项维修资金由产权人缴纳，为全体产权人所共有；物业服务费依据项目不同分别由产权人和使用人缴纳，为物业服务企业所有或代管（依包干制或酬金制而有所区别）。（二）财务处理不同 专项维修资金在会计上称为代管资金，作为长期负债管理，为代收代支费用，国家对此不征税；物业服务费作为管理部门收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列账，需交纳营业税和所得税。第四节 住宅专项维修资金（三）使用权不同 专项维修资金的使用权属于全体业主（业主委员会），使用时由维修资金代管部门（物业服务企业）依据物业的情况提出方案，报业主委员会批准使用；物业服务费由物业服务企业依据管理服务项目列支。 （四）用途不同 住宅专项