物业管理理论与实务（第四版）第09章 物业的租赁管理

1、第九章 物业的租赁管理目 录物业租赁管理概述1物业的租约 2物业租赁管理的程序3案例分析4第一节 物业租赁管理概述一、物业租赁的含义 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。它是指业主作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 物业租赁的含义包括以下2点： 1.出租人必须是物业的所有权人； 2.出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动。二、物业租赁的形式 物业租赁可以按物业租赁方式、租金支付方式和租赁管理模式进行划分。第一节 物业租赁管理概述（一）按物业租赁方式划分 1.定期租赁 2.自动延期租赁 3.意愿租赁 4.强制占据租赁（二）按租金支付方式划分

2、1.毛租 2.净租 3.百分比租赁（三）按租赁管理模式划分 1.包租转租模式 2.委托出租代理模式 3.自行出租管理模式第一节 物业租赁管理概述三、物业租赁的登记备案 住建部发布的商品房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步。 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称，有效身份证件类型和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。 值得注意的是，民法典第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影

3、响合同的效力。第一节 物业租赁管理概述四、不得出租的房屋 商品房屋租赁管理办法第6条和第8条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）属于违法建筑的。（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。（3）违反规定改变房屋使用性质的。（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（5）不按原设计的房间为最小出租单位的。（6）人均租住面积低于当地政府规定的最低标准的。（7）厨房、卫生间、阳台和地下储藏室。 不得出租的房屋即使出租也是违规出租，不能进行租赁备案登记。第一节 物业租赁管理概述五、租赁房屋转租的规定1.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋出租给第三方的行为。转租涉及到三方：原出租人、原承租人和新

4、承租人和两份合同：原出租人和原承租 人以及原承租人与新承租人的租约。2.承租人经出租人书面同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给第三人。第三人造成租赁房屋损失的，承租人应当赔偿损失。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。3.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第一节 物业租赁管理概述4.承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。5.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。第二节 物业

5、的租约一、物业租约的含义 物业租约，是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。租赁是一种民事法律关系，物业服务企业应以书面的形式签订所有的租约，以保护业主的利益。二、物业租约的组成内容 一个有效租约应该基本由以下部分组成：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所（二）物业的具体描述（三）限制租赁用途的条款（四）规定租期的条款（五）关于续租的条款（六）规定租金支付方式的条款（七）取得物业实际占有权的条款第二节 物业的租约（八）调整租价的条款（九）承担不可预见费的条款（十）规定转租和分租的条款（十一）承担灾祸损失的条款（十二）租户责任条款（

6、十三）租户对物业改造的条款（十四）规定保证金的条款（十五）规定业主职责的条款（十六）关于索赔的规定条款详见教材第297页-303页。第二节 物业的租约三、租约中租赁双方的权利与义务（一） 出租方的权利与义务 1.出租人的权利（5个） 2、出租人的义务（4个)(二)承租方的权利与义务 1、承租人的权利（10个） 2、承租人的义务（5个） 以上详见教材第303-305页四、物业租赁合同的终止（一）自然终止 （4种情形）（二）人为终止（8种情形）详见教材第305页。第二节 物业的租约五、有关物业租赁合同的其他注意事项1. 房屋租赁合同是租赁关系正式建立的凭证。2. 租赁合同要统一按规定填写，不得擅自

7、涂改变更。如有特定协议内容，在合同附记栏内写清。3. 租赁合同一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。4. 起租日期应按合同约定之日起确定。5.承租人进住房屋时，出租人应同到房屋现场核对房屋及附属设备，并向用户点交，填写进合同附件中“附着物”一栏。第二节 物业的租约五、有关物业租赁合同的其他注意事项6.商品房屋租赁管理办法第9条规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。7.房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。 以上内容可参考民法典合同编第十四章“租赁合同”相关条款学习。第三节 物业租赁管理的程序 物业租赁管理的程序一共有九步。一、捕捉潜在租

8、户（一）通过广告捕捉潜在用户（二）适当使用“免费”噱头捕捉潜在租户（三）引导潜在租户参观（四）建立租售中心捕捉潜在租户二、租户资格审查（一）潜在租户的登记（二）潜在租户的身份证明（三）租赁经历（四）资信状况 一、二，详见教材第306-309页第三节 物业租赁管理的程序三、租约条款谈判 谈判的目标就是要签署租赁双方都满意的、公平合理的租约，物业服务企业往往要监控谈判的全过程。（一）控制签约进程（二）利用经纪人（三）谈判妥协（四）租期的确定（五）关于物业改造的谈判（六）扩租权的谈判（七）限制竞争租户条款的谈判 以上详见教材第309-312页。第三节 物业租赁管理的程序四、缔约技巧 面对租户的迟疑或

9、疑问，物业服务企业可以采用单刀直入式和总结式的缔约技巧。五、检查物业 租用签订就意味着租赁业务的开始。在租赁开始，物业管理者应陪同租赁人检查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件。六、提供租赁服务 一旦双方签署了租赁合同，租赁关系即告成立。租户搬进，物业服务企业者就要与租户建立良好的关系。一方面，与租户建立良好的关系有利于对物业的维修和管理；另一方面，租户如果满意物业管理的服务，一般多数都愿意续签合同。第三节 物业租赁管理的程序 租赁服务内容如下: （一）建立 租赁共识 （二）建立 联系途径 （三）开展租赁服务七、收缴租金（一）租金缴纳时间的管理（二）滞纳金的管理（三）收费通知单的管理八、续签租约（一）宏观经济对租赁条款更改的影响 1.宏观经济对租期条款的影响 2.宏观经济对维修、更换与装修条款的影响 第三节 物业租赁管理的程序（二）租金调整条款 1.影响租金提高的因素 2.租金增加对空置率的影响 3.租金增加对与租户关系的影响九、租赁终止（一）租赁终止的种类1.