郑州市某国际广场项目商业市场调研及战略定位策划报告

1、.PAGE ：.；谨 呈： 首座国际广场商业部分市场调查及定位报告 北京泰益德置业郑州分公司 商 业 部 目 录第一部分 城市经济与规划分析 国民经济消费总值 工业和建筑业固定资产投资国内贸易综合分析第二部分 商业市场调查分析量贩大卖场调查分析 百货调研分析 步行街区调研分析 分析总结 第三部分 商业个案调查分析个案调查 调查分析总结 第四部分 工程定位 SWOT分析战略定位主体定位运营定位客户定位功能定位第五部分 本方案可行性及投资收益分析 第一部分 城市经济与规划分析一国民经济消费总值市国民经济继续安康快速开展。初步核算，全年完成消费总值.亿元，比上年增长.；人均消费总值元，增长%。其中第

2、一产业添加值.亿元，增长.；第二产业添加值.亿元，增长.；第三产业添加值.亿元，增长.。产业构造出现新的变化，由上年的.：.：.调整为.：.：.，二、三产业比重比上年提高.个百分点。非公有制经济完成添加值.亿元，增长.，占消费总值的.，比上年提高.个百分点。积极推进城镇化战略，城镇化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用加强，年末全市城镇化程度到达.，比上年提高.个百分点城市经济目的：GDP进入快速增长通道，虽然在年增长速度略有缓和，但开展势头良好房地产开展与GDP增速之间的关系小于%大于%萎缩停滞稳定开展高速开展图 产业增长情况城市经济目的：第三产业比例不断低于第二产业，对房地产开展尤其

3、是价钱的上升有一定制约作用房地产开展与第三产业比重之间的关系小于%大于%客户构造单调，市场平淡市场产品构造不明晰，开展不确定客户多元、买卖活泼、产品丰富市场价钱上涨较快。全年城镇居民消费价钱比上年上涨.，其中食品价钱上涨.，家庭设备用品及效力价钱上涨.，烟酒及用品价钱上涨.，穿着价钱上涨.，文娱教育文化用品及效力价钱上涨.，居住价钱上涨.；医疗保健及个人用品价钱下降.，交通和通讯价钱下降.。居民消费价钱指数： 在居民人均收入一定的情况下，消费价钱指数增长过快，那么会影响居民投资。对于房地产尤其商业地产的开展产生一定的影响二工业和建筑业 全年全部工业完成添加值.亿元，比上年增长.，其中全市建筑业

4、完成添加值.亿元，比上年增长.。具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安任务量.亿元，增长.；实现利润总额.亿，增长.；实现税金总额.亿元，增长.。工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的开展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！三、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成.亿元，比上年增长.，其中第一产业完成投资.亿元，增长.；第二产业完成投资.亿元，增长.；第三产业完成投资.亿元，增长.。城镇固定资产投资完成.亿元，比上年增长.， 民间投资完成.亿元，增长.。房地产开发完成投资.亿元，增长.。 全年房地产开发完成投资.亿元，

5、比上年增长.，其中住宅投资.亿元，增长.。商品房屋施工面积.万平方米，比上年增长.，其中住宅施工.万平方米，增长.。商品房新开工面积.万平方米，增长.。商品房屋开工面积.万平方米，增长.。商品房屋销售面积.万平方米，增长.；销售金额.亿元，增长.。全年经济适用房完成投资.亿元，比上年增长.。经济适用房新开工面积.万平方米；开工面积.万平方米；销售面积.万平方米。固定投资： 各类固定投资继续增长，对于商业地产开发，无疑是利好音讯。可以一定程度上带动个人购房投资四、国内贸易全年完成社会消费品零售总额.亿元，比上年增长.。分城乡看，城市消费品零售额.亿元，增长.；县及县以下消费品零售额.亿元，增长.

6、。分行业看，批零贸易业零售额.亿元，增长.；住宿餐饮业零售额.亿元，增长.；其他行业零售额.亿元，增长.。年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点.万个。全年批零贸易企业完成商品销售总额.亿元，比上年增长.，其中零售总额.亿元，增长.。在限额以上零售和零售业零售额中，汽车类比上年增长.，石油及制品类增长.，通讯器材类增长.，电子出版物及音像制品类增长.，家用电器和音像器材类增长.，日用品类增长.，食品、饮料、烟酒类增长.，服装类增长.，化装品类增长.，金银珠宝类增长.。国内贸易： 各类商业消费继续增长，并到达历年最高增长点。在今后几年里将继续增长或坚持稳健开展态势！综合分析：无论国民消费总值、各个产

7、业、各类投资都呈继续增长态势。对于商业地产开发、运营都将产生有利影响。第三产业作为社会经济构造的重要组成部分，在各个产业中的比重日益加大，商业作为第三产业的重要支柱，在经济构造所占的比重越来越大。随着城市化进程的逐渐加快，商业必将得到长足开展。尤其从年下半年至今，股市震荡，基金低迷，各类投资都不景气的情况下。商业地产作为固定资产投资必将再次引发关注。关键在于他们如何因势利导！ 第二部分 商业市场分析郑州市商业高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈等，各商业中心格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特征的商业物业体，差别性不强导至市场间竞争猛烈，每家商业体均未能构本

8、钱人的优势。火车站附近芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品等大型零售市场；二七商圈集中了金博大、北京华联、百盛、丹尼斯等中高档百货等，已构成辐射郑州市的第一商业中心；碧沙岗商圈构成了以家电、百货为主的二级商业中心，成为西区人民的购物首选；同时，如今以超市为带动的商业繁华地段主要有：经三路北段、碧波园周边等等。 主力百货步行街区大卖场家乐福沃尔玛世纪联华华润万家丹尼斯量贩 主力百货店大商新玛特丹尼斯百货北京华联百盛百货中原商贸城紫荆山百货中环百货大卖场大卖场步行街区量贩大卖场分析沃 尔 玛世纪联华家乐福沃尔玛华润万家易初莲花量贩大卖场沃尔玛百货由美国零售业的传奇人物山

9、姆沃尔顿先生于年在阿肯色州成立。经过四十余年的开展，沃尔玛百货曾经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商。目前沃尔玛在全球十六个国家开设了超越多家商场，员工总数多万，分布在美国、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中国、韩国、德国和英国个国家。每周光临沃尔玛的顾客近一亿四千万人次。沃尔玛在郑州的旗舰店位于郑州最繁华繁华的二七商圈太康路附近。工程涉及亩地内的户居民的拆迁。沃尔玛旗舰店因拆迁问题，不断进展不顺，截至目前，仍有四五十户居民回绝搬迁，工期只能一拖再拖，远远超出了预期时间。 同时，除首家旗舰店外，沃尔玛在郑州西郊规划的一家社区店，同样也由于涉及拆迁问题，工程至今搁浅。世纪联华

10、经三路店二七路店碧波园店汝河路店东风路店金博大店 联华超市股份于一九九一年起在上海开展业务，于十五余年间，以直接运营、加盟运营和并购方式开展成为一家具备全国网点规划、业态最齐全的零售连锁超市公司。于二零零五年十二月三十一日，联华超市的总门店数目曾经到达,家不包括本公司联营公司运营的门店，遍及全国个省份及直辖市，继续坚持中华人民共和国中国最大的零售连锁超市公司的行业领先位置，延续九年成为以营业额计中国最大的零售连锁超市。 河南世纪联华超市成立于年月日，是上海世纪联华和河南金博大强强协作的结果，其中联华占%股份，金博大占%股份。目前共有五家门店，其中经三店于年月日盛大开业，.万平方米的面积及四万多

11、种的商品在上海联华全国的卖场中排名都是靠前的，加之金博大原有的两个门店：二七店面积为多平方米，运营种类有.万余种；碧波园面积为多平方米，运营种类有万余种。三家门店都在稳步运营，曾经在郑州的零售业中处于领先位置。 易初莲花紫荆山路店，农业路店等 位列于财富强的正大集团是易初莲花的总公司。这个泰国商业集团曾经在个国家建立了个公司，聘用了超越,名员工，是中国最大的外商投资的企业之一，且以亚洲领先的跨国企业笼统活泼在世界的前沿。 易初莲花目前在郑州市曾经有两家店投入运营，第一家店位于紫荆山路与商城路交叉口，第二家店位于农业路与旧国道交叉口，正大世纪城市广场工程由正大集团所属的易初莲花公司与河南广元置业

12、结合投资兴建，总投资亿元人民币，占地面积.万平方米，由易初莲花超市、主体商场和高层住宅等组成，建筑面积超越万平方米。 华润万家航海西路店：郑州市桐柏路号(桐柏路与航海路交叉口) 经三路店： 郑州经三路与农业路交口嵩山路店： 郑州嵩山南路号南阳路店： 南阳路号南阳路与黄河路交口华润万家是华润集团旗下优秀的零售连锁企业品牌。经过年的开展，华润万家曾经快速生长为中国最具规模的零售连锁企业品牌之一，并与华润苏果一同成为华润零售业务的主力军。截止年底，华润万家在全国拥有门店家，员工人数超越万人，年销售额突破亿元，蝉联中国连锁超市第一位。目前，华润万家的业务开展区域已遍及华东、华南、华北、西北、东北、中原

13、以及香港地域等个省市、多个县级以上城市。 华润万家奉行“全国开展、区域领先、多业态协同的开展战略，坚持“时髦、质量、贴心、新颖、低价、便利的运营理念，主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态；同时针对细分市场，华润万家开辟了以中高消费市场为定位的Ole超市，以及为满足年轻消费者追求快捷、温馨的时髦生活而精心打造的一种全新笼统便利店Vango。华润万家以继续改善消费者生活质量为己任，引领现代与安康的生活方式，多种业态优势互补，为消费者提供高质、超值、平安的商品与效力，最大限制的满足消费者的各种购物需求。家世界大型综合超市成立于年，以“低价、新颖、丰富的运营理念迅速占领中国北方市场。家世界大型综合超

14、市是运营面积上万平米的大型卖场，主要运营食品、饮料、日用百货、服装、电器等万余种商品，在进入的每个城市都已成为当地居民喜欢的购物场所。其目前在北方城市开设了家连锁店。估计年底将超越家。 年，家世界超市在河南省的郑州、洛阳、新乡、安阳和三门峡等地陆续开家商店。 年月，华润万家全资收买家世界。百货调研分析经过商战的优胜劣汰过后，目前郑州百货市场主要集中了两大阵营:一批是年代末、年代初开展起来的老牌国有百货；一批是商战过后，新兴开展起来的民营企业。由于商战过后，竞争压力有所缓解，国有百货还有一定的喘息时间，但随着大量新兴商业的涌进，它们的生存环境开场恶化。随着郑州商贸城市的迅速开展和政府的大力招商引

15、资，国内外知名商业巨头纷纷进入郑州，不断改写郑州的商业竞争格局。大商、丹尼斯、北京华联是其中较有代表性的大型商场。大商以运营中高档品牌为主，品牌种类丰富，消费群较年轻化；丹尼斯走“精品道路，定位于高档品牌，国际性品牌居多；北京华联根本定位是流行和时髦，展现流行趋势，引导时髦消费。先进的体制，新颖的理念让大商、北京华联、丹尼斯等新兴百货充溢了活力，成为市场的亮点，也将是市场主导力量。营业中的百货 丹尼斯百货郑州丹尼斯百货是台湾东裕集团下属的集百货、大卖场、便利店等业态于一体的零售集团，自年开业以来，销售额累计达多亿人民币， 年人民路丹尼斯单店销售额超越亿元，居河南省零售企业销售榜首。目前郑州百货

16、业能与之相匹敌的只需金博大等少数企业，但随着市场的变化和郑东新区的开发，将会有许多新的商业工程产生，同时也会引进众多外资零售巨头，丹尼斯百货在今后的市场中要坚持一支独秀的局面将面临着更为猛烈的竞争。目前丹尼斯百货在二七路、花园路布点圈地，加速连锁扩张规模，正是为了在未来的竞争中占据更为有利的位置。商场称号丹尼斯百货位置郑州市人民路号运营方式开放式与独立店铺相结合定位流行精品百货规模营业楼层为地下一层，地上层，总建筑面积约平方米，其中营业面积平方米。租金保底扣点约-行业组合女装%、男装%、运动休闲、皮具、精品、家居用品、餐饮主要品牌负一楼运营运动休闲系列，主要品牌有耐克、阿迪达斯、NIKE、Ka

17、ppa、匡威、rapido、锐步、彪马、美津浓、李宁、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、苹果、WRANGLER、GSTAR、真维斯、佐丹奴、卡丹路、哥伦比亚、探路者等一楼运营化装品、皮鞋、珠宝精品等，主要品牌有迪奥、资生堂、羽西、SK-II、纪梵希、百丽、Aee、千百度、天美意、真美诗汤普葛罗、卡地亚、豪雅表、欧米茄、艾美、劳力士、万宝龙、梵姿珠宝、戴梦得珠宝、金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大褔等。二楼运营时髦少女装、饰品等，主要品牌有Cushow、 EUE、洛卡小镇、花木马、季候风、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa 、B、

18、巧帛、艾衣人、Take-IT 、G、La Pargay、COZZI 、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、马克华菲JEANS、CASIO等。三楼运营成熟女装等，主要品牌有慕诗、宝姿、贝尔尼尼、莱卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悦、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮尔、范怡文、黛安芬、迪可、柯罗芭、e+ 、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龙笛、黛安芬、欧迪芬、安莉芳、曼妮芬等四楼运营女装、童装等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜尔思、红人、阁兰秀、阿玛施、柯玛、雅莹、蕾朵、贝儿尼尼、莱克思蔓、艾可儿、米奇妙、法米尼

19、、凯莱、伊莲凡登、埃米雅文、依瑶、时髦小鱼、BK、常春藤、巴布豆、贝蒂、梦特娇、丽婴房、芭比、慕托丽、安姬奥、吉帝拉、奥菲欧、菲姿、美雪、鄂尔多斯羊绒、暖倍儿、ELLE、埃米雅文、丽儿宝、樱桃小丸子、雅迪斯、贝瑞、贝纳菲尔等五楼主要运营男装，主要品牌有庄子、CAMEL、美国马球、VASTO、尼诺里拉、Jeep、威可多、华伦天奴、皮尔卡丹、沙驰、蓝豹、乔顿 、萨巴蒂尼、梵思诺、圣大保罗、布莱恩、Lacoste 、法兰诗顿、Selon、庄吉、:)爵度 、雅乐士、Cele、金利来、阿兰德龙、老人头等六楼运营家居用品、小电器等，主要品牌有松下 、宝祥、索尼、虎牌、飞利浦小家电、德国好运达、双立人、成家

20、家居 、利快、梦洁 、SamSonite、馨亭、多样屋、松下、佳能、东芝、三星、派克、德国博朗、伊莱克斯等停车位约多个营业情况年人民路百货单店销售额超越亿元，位居郑州百货业绩首位。销售良好的品牌如歌力思等，每月营业额约为-万。运营管理丹尼斯百货可以郑州的龙头商业工程，这与其日常的运营管理有着亲密的关系。台商管理的百货零售业在业界不断备受瞩目，从郑州其他的商业工程可以看到，商场门前的广场部分根本被用作停车和出租车所占用如金博大、北京华联等，而丹尼斯百货门前的广场那么在进展商户的推行促销活动。由此可以看到，对广场的利用不但可以聚集人气，同时对场内的品牌和商户的笼统宣传也能起到积极的作用。品牌组合从

21、丹尼斯的品牌组合上看，主要以服饰为主，在不同楼层中交叉一些休闲餐饮，从人性化、多元化角度思索，让顾客在购物同时得到休闲享用。品牌提升在运营业绩良好的情况下同时不断地拓新运营范围，拜特高档精品超市应运而生，成为郑州首个精品超市，商品中由国外采购，主要面对郑州高端消费群体。虽然拜特超市目前收益未到达理想效果，但是对丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市场定位丹尼斯百货针对岁之间顾客，以公务员、白领及私营业主为主要消费群体；从产品定位来看，以中档产品为主，中高档为补充，产品的选择相对广泛，也成为众多品牌商家进入郑州市场的首选之地。硬件设备一组手扶电梯，四组垂直电梯，对于单层面积多平方米的商业来说，在交通

22、组织上存在一定的问题，但米宽的主通道、.米的次通道和亮堂的灯光在一定程度上弥补了硬件上的缺乏。结论：结合以上分析，本工程应留意以下问题：首先，从工程的硬件设备来看，假设本工程定位为中高档购物中心，建筑的层高、通道的宽度、灯光的设计、店面的设计、停车位、人流车流的交通组织等都要到达一定的要求，这些都是在前期谋划过程中需求思索的要素。其次从产品的组合来看，作为购物中心需求多功能的业态来支撑。行业的组合、各业态的合理比例、功能区域的规划、主力店确实定将根据市场的变化趋势进展设计与规划。最后从运营管理来看，由阅历丰富的运营管理公司对整个商业工程进展运作对工程的胜利是至关重要的。不但能很好的互换购物中心

23、的品牌构造，同时经过各种宣传活动和促销手段让工程继续增值。北京华联商厦北京华联商厦地处二七商圈内，区域内人气旺盛，有着浓重的商业气氛。定位于家集购物、休闲、餐饮、文娱、文化为一体的大型综合广场，运营定位于流行化、时髦化、年轻化、文娱化的高中档商品，主要消费群体锁定在岁的年轻女性，在运营风格上表达了对顾客群的目的定位。商场称号北京华联商厦位置郑州市民主路号运营方式百货定位时髦群众百货规模约平方米租金扣点方式，根据品牌不同，约%-%如在活动时,扣点数还要添加行业组合主题服饰百货、休闲美食广场、电动游戏中心主要品牌欧珀莱、玉兰油、羽西、美宝莲、美伊娜多、欧莱雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶兰、芬狄诗

24、、嘉娜宝、真维斯、班尼路、以纯、美特斯邦威、YYT、互动地带、鳄鱼恤、梵蒂士等。营业情况目前运营情况良好，最高品牌月销售额可达万元以上从运营情况来看目前北京华联目前运营情况良好，其次，如今北京华联已开场进入品牌提升期，品牌选择上也将更加注重时髦性、年轻化，同时进一步提升品牌的档次和质量。目前商场餐饮功能分别引了品奇餐厅、仙踪林、呷哺火锅等休闲美食，由此带来较高的人气。中原商贸城中原商贸城位于郑州市西区的碧沙岗商业圈，商场总运营面积万平方米，于年开业，是目前郑州西区投资最多、运营面积最大的零售商场。由于中原商贸城地处碧沙岗商圈，但随着碧沙岗商圈的衰退，商业气氛上断下降的情况下，作为碧沙岗商圈的领

25、头军中原商贸城也同样面临生存的危机，据了解，中原商贸城的月销售额仅万元左右，同时品牌商家开场逐渐流失，商场主要采用低廉的租金条件来吸引品牌商家的留驻，如“哥弟之类的品牌；商场称号中原商贸城位置嵩山路与建立西路交汇口运营方式百货定位中低档规模平方米行业组合女装：%，精品：%，男装：%，其他：%主要品牌玉兰油 欧珀莱 SK-II 清妃 羽西 郑明明 高丝 兰蔻 蝶妆 欧莱雅 兰妮简爱 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟 李宁 安踏租金一楼约元/平方米，二楼元/平方米，三楼约元平方米营业情况月销售额最高“哥弟可达万元左右,约占商场总销售额的/，其他品牌月销售缺乏万元据了解，中原商贸城的产权已全部出卖，

26、现主要采用返租的方式运营，但同时也有部分产权的业主，自主开店运营，由此呵斥整体业态和功能混乱的局面；现租金情况，一楼约在-元/平方米左右，二楼约在元/平方米，三楼约元平方米左右。金博大大商新玛特河南大商新玛特金博大购物中心，位于郑州市二七路，于年月日开业,是郑州市新崛起的一家民营现代化商业企业。公司主要运营有一家万平方米的大型购物中心，公司运营种类涉及男女服装、珠宝名表、皮具化装、家电床品、食品百货等十万种商品，并引入了麦当劳、必胜客等国际餐饮品牌。大商新玛特金博大店已成为郑州市及省内消费者广泛认可的最具现代气味、最具吸引力、人气最旺的购物、休闲场所。一楼精品百货商场：主营：名表照材、黄金珠宝

27、、女士皮鞋、化装品、职业女装配套餐饮：麦当劳餐厅、必胜客比萨饼、哈根达斯二楼女士服装商场：主营：少女服饰、淑女服饰、女士内衣、女士皮具、女士饰品、美发三楼男士服装商场：主营：男士休闲、精品服饰、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四楼时髦用品商场：主营：童装玩具、运动服饰、休闲服饰、床上用品、羊绒毛衫、针织内衣、健身器材、家电音响百盛购物中心百盛购物中心郑州店是马来西亚金狮集团在中国投资的大型百货连锁店。营业面积万多平方米的大型商场，购物环境温馨优雅，目前拥有独有品牌近百个，在时髦女装、女士根本着装方面与其他商场有所不同。 百盛郑州店层共万多平方米，是集中高档流行百货、餐饮、文娱为一体的休闲购物场所。

28、多个百货品牌中，是郑州市场前所未有的新面孔，餐饮文娱场所将占到整个商局面积的：每一层都会有餐厅或咖啡厅，不仅郑州市场上生意火爆的中西餐厅会被请进来，还将从外地带来部分新品牌。 楼层面积业 态租 金F家电、采用租金和联营两种方式，租金程度-元/平方米，联营扣点%加保底 F男装、运动装、休闲F淑女装、贵妇装F少女装、配饰F化装品、黄金珠宝、男女皮鞋BF量贩超市目前未开业新营业或筹建中的百货.目前大商新玛特进入郑州后迅速扩张新店，建立路和桐柏路交叉口建立路店年月日试营业，该工程建筑面积平方米，其中群众百货平方米，生活超市平方米，电器卖场平方米将打造中原最大的电器卖场、大商新玛特购物中心将在农业路和花

29、园路交叉口国贸中心打造华北地域的旗舰店，面积平方米，定位于中高档。将于近期开业、丹尼斯百货花园路店十六层，建筑面积共平方米将于今年筹备开业。步行街区调研分析建业置地广场河南建业置地广场是河南省迄今最大的综合性建筑工程之一，包括甲级写字楼、大型商业、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。总占地约.公顷，工程落成后总建筑面积到达.万平米。建业置地广场位于郑州市两大主干道中州大道和郑汴路交汇处，整个工程分为三个部分，南侧临郑汴路的四层商业文娱性建筑为建业置地商城；正对主干道交叉的高层写字楼及其裙房建业置地广场；临中州大道向北依次排开的酒店、SOHO、公寓共四幢高层建筑及其裙房组成建业置地中心。 商

30、业总建筑面积约万平方米，包括郑汴路商业、中州大道商业、写字楼底商三部分。商业部分整体定位为集精品购物、生活效力、餐饮、休闲、文娱为一体的一站式综合性购物广场 宝龙城市广场郑州宝龙城市广场位于郑州市郑东新区，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区平方公里范围内独一大型商业开发工程。工程规划总建筑面积约万平方米，建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、文娱、商务、文化、运动等于一体，小时车程，辐射范围内居住人口超越万据投资方分析。 郑州“宝龙城市广场的商业形状是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐馆文娱业的店铺，它可以涵盖一切零售业和效力业

31、的内容。 大上海城步行街 郑州大上海城步行街事目前中原地域规模和影响力都为首屈一指的商业地产工程，总投资亿人民币，总占地面积约亩，总建筑面积万平方米。工程位于郑州市最繁华的“二七商圈黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角的中心原点。 大上海城步行街工程东西跨度为米，南北跨度为米，包括上海商城、金街、银街、展现中心、城市主题广场等子工程，其以宏大的内聚力和辐射力构成了一个开放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、文娱、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时髦生活中心岛和市民休闲文娱场所。 郑州国贸中心郑州国贸中心位于花园路与农业路交汇处西南方向，是郑州

32、市区的“黄金地带。由河南新田置业开发，建筑规划单位为珠海艺秦工程设计，承建单位为中建二局。 总建筑面积万，由国贸街、酒店式公寓、写字楼等组成的复合式建筑，包括栋酒店式公寓、栋写字楼、栋住宅楼，均为层。酒店式公寓共.万，对市场销售；写字楼建筑面积近万，呈一排弧线陈列；南侧的栋住宅楼共万，用于安顿回迁居民； 层商场，位于农业路和花园路交汇处，其中地下层为家乐福超市，已签约；地下层为车库； 工程中央设有近万的大型下沉式广场，周围有条商业步行街分别和花园路、农业路和丰产路相衔接，并设有空中连廊、步行梯、手扶电梯、观光梯。步行街米宽、米长，上下万； 工程共设个人行出入口北、南、西方向、个车行出入口东、西

33、、南方向； 宇通百年德化步行街 百年德化风情购物公园自年月日正式公开以来，以其不可复制的商业地段，先进的规划设计理念以及宇通企业集团的实力和品牌，一经推出即遭到本地及江浙地域投资者的竭力追捧，销售业绩一路飘红 百年德化工程定位为中原首座集购物、休闲、文娱、餐饮、商务、旅游等多功能于一体的综合性休闲购物公园 。首期由多部现代化手扶电梯，“聚宝盆似的下沉式中央广场，道圆弧内街、道放射状连同外界的主街等组成 商业市场总结分析现阶段商用物业销售市场的分析 供应量继续添加,存在竞争压力至今，郑州市商用物业有继续添加的趋势，随着市政建立的进一步加快，旧城区的改造及新城区的进一步开发，将会有更多新的商业用地

34、，再加上目前的商用物业的存货量，郑州市的商用物业市场将面临猛烈的竞争。传统商业仍是商家热点首选传统的百货商场、商业步行街、零售中心由于固有消费习惯的缘由，不断是消费者休闲购物的热点区域，每逢节假日更是人如潮涌。假日经济的引发，经济情势的好转，消费力程度的上升，闹市商铺自然成为各路商家的首选。 商用物业市场的开展趋势分析 随着社会经济和商业流通的开展，房地产开发程度的提高，城市消费人口的增长，现代交通工具公交线路的扩张与私家车对居民活动才干和活动范围的扩展，郑州商用物业市场呈现了新的开展趋势。市场竞争具有共赢性商业活动已在城区构成多个区域性商圈，在一个商圈里面，假设没有几个大型工程将无法吸引足够

35、的客流量，更缺乏以支撑整个商业区域的昌盛。 如前所述，城市的开展催生了两大商业区域的新格局，构成郑州市区两大主力商圈二七商圈、碧沙岗商圈，每个商圈都有几个中大型商业工程在同场竞争，但各开展商和商业工程都注重发扬各自的优势，互为补充，在竞争中谋求开展，争取到达共同做旺市场的共赢局面。物业市场开展规模化根据中国参与WTO的协议，我国已承诺在五年内逐渐放开零售市场，允许外商在中国开展商业运营活动，外商的介入，促使商用物业也讲究与国际接轨，商用物业从原来无序、散乱的不规那么市场，逐渐走向有序的规范市场，纯商业工程与商住混合工程均向规模化、专业化方向开展。 开发规模化、运营专业化将成为未来商用物业的开展

36、趋势，百年德化、大上海城、宝龙城市广场等一批大型商业工程先后进入市场，备受投资者及商家留意。商用物业市场存在的现实问题 买家购买行为的理性化随着市场的成熟也将同步降临，郑州房地产市场的开展和商用物业市场的变革，会培育出一大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的开展商提出更高的开发要求。 从市场现状来看，郑州商用物业市场还面临着以下的现实问题。商用物业产品同质化住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆景象，商铺那么多见于工程概念和对推行手法的克隆。商业工程缺乏可感性强的笼统定位很多人以为只需商铺的地点好，位于商业旺地，就一定能卖得好；商用物业假设不注重塑造感性的工程笼统，工程缺乏详细化、可感性强的笼统表

37、现，会减弱对目的客户的吸引力。 有很多人明明知道有这个工程，却无法联想起或无法用什么词语去描画这是一个怎样样的工程，买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视野范围，相应就会减少成交时机。营销战略单一目前商用物业的定位战略单一，营销战略单一，远不及住宅营销战略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得较多的手法。建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期，开展商都不注重商铺的间隔规划能否合理，只注重经过添加商铺的可销售面积来赚取最大的利润。随着市场的成熟，开展商就认识到要经过提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔规划和提高物业管理和商业管理等手段，来到达理想的价位和提高产品的竞争力。 建筑设计要思索

38、物业各种运营工程的特性，不同的运营种类，对物业的规划间隔有不同的要求，而且还要预留效力配套设备，如停车场、仓储运输、顾客休憩等区域。商业运营管理程度与工程开发程度不能同步开展在房地产兴隆地域的物业管理程度曾经开展到可与国外先进程度比美的程度，相续涌现了一批以物业管理作为工程优势的强势地产品牌。 而商用物业的运营管理那么较为滞后，专业的、成熟的、商业性的、社会性的商业管理机构在市场上较少，目前担任商场运营管理的机构，多为开发商公司内的一个部门，只担任本身开发工程的运营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。 很多运营失败的工程并不是由于地段欠佳，也不是开展商财力不济，开业后运营管理不

39、善是重要缘由之一。 我工程运营可行性的分析 购物中心百货商场郑州目前百货业除了丹尼斯、大商新玛特金博大店运营很好。其他均不甚理想。百货大楼、紫荆山百货等为代表的传统国营百货只能勉强维持。虽然紫荆山百货、正道百货等都先后改制，引入协作同伴，共同运营，但在短期内依然难脱沉疴。北京华联、百盛等外来百货进入郑州阅历了多年的市场培育，目前依然只能实现盈亏平衡！随着城市的开展、社会消费程度的提高。郑州的百货业必将再次扩容和晋级。大商国贸店、丹尼斯花园店将是百货行业晋级的前奏，百货业的竞争在未来几年里，必将空前猛烈。商业的市场定位，商业的运作管理程度等将是竞争的中心。鉴于以上分析，不建议我工程运营百货。即使

40、丹尼斯、金博大依然阅历了-年的市场培育期。而我工程的运营目的是在短期内经过运营运作快速实现物业的升值。而丹尼斯等胜利商业也都是阅历一二十年的商业积淀才实现的。显然我工程不具备这样的条件和优势！超市量贩郑州市大型超市和量贩目前普遍运营比较好！主要分布在各大商圈，或者是以量贩本身作为主力店所构成的社区型商圈。主要以满足生活消费为主导的快速消费品和轻工商品为主。运营业种划分较细，业态众多，管理专业，多以连锁方式全国开展！ 鉴于超市、量贩运营的专业性，不建议我工程自营超市或者量贩。可思索将自留物业长期租赁给大型超市或量贩，将其作为主力店以营造人气，带开工程销售和招商等任务。并借助主力店优势迅速带开工程

41、商业气氛迅速构成，在尽量短期时间内实现物业升值。步行街区街区和MALL是目前河南定位比较多的商业形状。但真正意义上的MALL在河南目前尚属空白，只是概念上的一种炒作。而街区那么是目前运营层面比较普遍的一种商业形状。但目前在河南运营相对胜利的街区案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街区等。大上海城、郑州国贸等几个大型街区新开业或尚在筹备中，运营态势目前尚不能下定论。但从前期商铺销售和招商情况看，还是比较理想的。因此，相对来说开发式的街区比购物中心或者MALL的运营难度相对较小。建议我工程可作思索! 第二部分 工程所处商圈分析 纵观河南乃至全国商业，莫不是以一家或多家主力店为中心构成商圈，并依

42、托于商圈而存在。或者以主力店为中心构建新的商圈。郑州商业尤为明显。 以郑州目前商业格局，大致构成了以二七商圈、碧沙岗商圈、紫金山商圈为代表的中心商业圈层；以世纪联华为中心的碧波园商圈、以家乐福为中心的北环商圈，以世纪联华为中心的经三路北圈圈等为代表的区域性商业圈层；以华中食品城、万客来为代表的食品商贸圈、以郑汴路沿线中博、凤凰名优、东建材等为代表建材商贸物流圈构成了商贸物流圈层。 碧沙岗二七商圈 紫金山碧波园北 环经三路北万客来郑汴商圈华中食品 我工程位于商城路与未来大道的交汇处，处于郑汴商圈的边缘。任何一个商业工程必需依托于商圈而存在。接下来将根据市调情况对郑汴路商圈略作分析。工程周边路段商

43、业分布情况 郑 汴 路 商 都 路未来大道商 城 路玉凤路中州大道凤 凰 路本案家电城燃气具市场 家电市场中博家具中心凤凰名优建材东建材红星美凯龙澳柯玛物流园新家居五洲陶瓷城郑州建材城郑州板材市场集美家私城铝材市场金三角陶瓷城等中博世 贸中博车城广告资料市场中原博览中 心工程所处商圈商业分布情况路 段代 表 商 业市场体量(万)知 名 品 牌未来大道中博世贸家具广场 .万 浩大网络永乐电器等家电市场 郑州厨具市场 郑州酒店用品市场郑汴路-商都路中原国际博览中心肯德基麦德龙国美电器等中博家具中心汽车贸易广场 家电城中博傲龙等八大家具商场大批开展厅在建家具名店街集美家私城集美洁具城河南广告资料油漆

44、建材市场凤凰名优建材城九大专业卖场四大零售市场精品一条街在建四期郑州建材大世界东板材装饰市场约万金三角陶瓷城青年路铝材市场好客隆家具城万左右省建材精品市场万左右五洲陶瓷精品城万澳柯玛物流园万新家居中力广告资料市场亩红星美凯龙万商城路商城路城东路联华商场小食品服装农贸等万左右沿街店铺五金洗车餐饮效力等不详思达超市玉凤路广告资料市场万左右总结近万分析 郑汴路沿线二十多个建材、家具相关专业市场及周边配套共同构成了郑汴商圈。在营或在建商业总体量超越万，并且随着建材市场的进一步细分及市场的进一步整合晋级，并将进一步扩容!工程所处商圈商业分析凤凰名优建材城 市场概略 凤凰名优建材城是由占地亩的不锈钢装饰资

45、料市场,占地亩的名优建材市场和占地亩的郑州商品大世界的根底上开展而来，.年，将原有的“商品大世界晋级改造为“凤凰城建材物流科技园 。凤凰名优建材城作为中国华中建材家居商业暨物流中心，是华中地域首家现代化建材物流科技园，园区包括万九大专业化卖场，万四大专业化建材零售市场，万多建材精品商业街。拥有超越的商务会所、的设计师图书馆，的促销广场、万的商务公寓，个停车位等配套。另辅以金融、税务、工商、保险、邮政、信息、物流等综合效力。目前万的商业期工程在建中。解释将构成华中地域集厂商办公平台、建材大卖场展现和买卖平台，物流配送平台，二级市场终端销售平台，电子商务等于一体的区域性建材总部经济圈。届时将构成总

46、体量万平米以上、涵盖建材相关一切业态业种及产品展现、物流配送、建材加工等配套产业的于一体华中地域最大的建材基地！市场根本数据 市场铺位：多间 市场构成：凤凰名优灯具广场、凤凰名优橱柜暖通广场、凤凰木地板门业广场等九大专业卖场，凤凰布艺家纺市场等四大零售市场及建材精品商业街等 铺位构造：上下联体临街门面 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：-不等 租金均价：元 管理费：.元/月/ 运营商：鑫山实业市场评析随着年鑫山实业对于旗下几大市场的整合以及商品大世界的晋级改造。区域性建材总部经济圈渐成雏形。期万商业投入运用后，将构成一个聚集建材相关一切业态的庞大商业集群。建材市场将更加细分，更加专业化。凤凰

47、名优建材城以其规模效应，专业运作才干以及市场的深耕细作，必将具备更强的市场竞争力。河南中博家具中心市场概略【运营范围】家具零售零售、装饰资料、沙发资料、灯具、家电、 洁具等年起，随着中博沙发资料市场的胜利，沿郑汴路两侧相继建成家具、家电、汽车、厨具与酒店配套用品等专业市场，建筑面积万平方米，吸引入驻商家多户，各类品牌专营店或授权代理商多家，直接进场人员上万。辐射影响省内各市地及山西、湖北、安徽等周边省份。河南中博成为中西部起步最早、规模最大的家具、家电、厨具用品集散地和现代化物流配送中心，是郑州乃至中原最昌盛的市场之一。“中博家具中心始建于年，由栋家具展销商场和两个家具批开展厅组成，建筑面积近

48、万平方米，聚集各类家具营销机构余家，聚集了目前国内外各种知名品牌的家居套房、办公家具、床上用品、家装饰品、家具配件和电开工具产品。 中博家具中心是郑州运营家具时间最早、运营规模最大、运营商户最多、产品线最长、市场配套最全、市场最昌盛的大型家具市场群。 年月开业的中博世贸家具广场，又将中博家具的运营提升到全新的、更高的层次，标志着中博丰富了高端家具业种。 场馆面积.万平方米，华美堂皇、设备齐全，是郑州市目前规模大、档次高、商品新潮的航母级家具商场之一。 中博国际家具名店街土建工程正顺利进展，届时，栋独立的街边店将矗立在郑汴路商圈，据调研中博下一步要将零售和零售业务分别，在中州大道东的物流港建起一

49、个万平方米的家具零售市场，而将现有的市场重新建立成为一个现代化的精品家具零售市场，这样中博世贸、名店街、精品城串联一同，扼守家具黄金大道，定会给中原家具带来绝代芳华。根本数据：市场铺位：多间市场格局：中博家具 中博傲龙等八大家具商场，中博两大零售商场、中博电子城、中博世贸家具、中博汽车广场等 铺位构造： 商场内铺 独立式单层街铺 铺位面积：-不等 租金均价：元 管理费： 元/月/ 运营商： 中博股份 市场评析随着中博家具名店街的完工投入运营，中博家具的总体量将到达万以上，并将涵盖家具一切运营业态及产业链上下游一切相关产品，成为家具行业毋庸置疑的航空母舰!经过市场的进一步整合晋级，随着市场进一步

50、细分，中博也必将在业务领域由零售转为零售为主导，在家具细分市场中，必将具备更强的市场影响力！郑汴路家电市场市场概略郑汴路家电城是郑州最大的家电市场，聚集了郑州市市场上几乎一切的家电品牌。商户家左右，面向全省，以家电零售为主，兼营零售。随着未来大道的打通，家电市场被一分为二。未来路东的中博电子城，主要以白电、黑电、小家电为主、未来路西的家电城仍以AV类电器为主。 而原先位于郑汴路北的厨具市场，那么搬到路南未来大道西侧。仍以小家电及厨房电器为运营方向。市场评析国美、苏宁、永乐、五星等各大家电巨头的腾挪转移，相互竞合，抢滩郑州，价钱和效力成为其竞争利器。家电市场的价钱优势不复存在，而随着各地市家电行

51、业的迅猛开展和各大家电卖场深化地市深耕细作，传统家电市场的渠道优势也被突破。家电市场向卖场、专卖开展的趋势必将成为一种趋势和必然选择。因此郑汴路家电市场的进一步晋级换代也是继续开展的独一选择！郑东建材城：市场概略郑东建材家居城，总投资亿元，首期开发亩，主要运营建材、五金机电、家居装饰等，是以商品展现买卖为主线，集零售、零售、商务洽谈、仓储加工、物流配送、电子商务、为一体的多功能、现代化、多业态、复合型商贸物流中心，可辐射到山西、陕西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居零售基地。根本数据总占地面积亩，一期占地亩，建筑面积万平米采用单独商铺销售情势，每个铺面层平米左右，售价为每平米-多元曾经销售

52、了多套商铺，购买者有多商户，其中大约有%的投资者东建材大世界：市场概略郑州东建材大世界自一九九六年六月五日开业以来，以其规模大、档次高、设计新、种类全，雄踞于全国装饰建材市场之首，市场所建的余个摊位全部爆满，北区铝型材市场即是应宽广商户要求所建的配套专业铝材市场，进驻商户多家， 根本数据正在进展晋级改造，将会改呵斥为四层建材购物广场租金一层-元/月，二层-元/月 工程评析近年的开展郑州东建材不断是郑州建材销售的“二七商圈，占据了郑州建材市场的大部分份额，西建材长期处于区域性补充的位置郑州建材市场历来有“东建材领舞，西北建材补充的说法广义的东建材市场占据了郑州市%的家具建材市场份额。狭义的东建材

53、仅指郑汴路郑州建材大世界，依然处于郑州建材市场的指点位置!三恒物流园：总占地面积亩，方案做成环境温馨的综合性建材家具购物商场租金为每平米元/月左右销售均价元/郑州集美家私城郑州集美家私城是郑州家具市场中最大的家私商场之一，全场余平方米运营场地会聚了国内外最新款民用及办公中高档家具品牌。郑州集美家私城的运营理念是以人为本、以科技为导向、以效力为目的，集百家之美、树立集美名店之品牌。集美家居连锁企业之集美精品洁具城 集美精品洁具城是集美家居连锁企业继集美家私城之后开业的又一中原最大、专业的卫浴、洁具商场。集美精品洁具城位于郑汴路号老国道东米。集美精品洁具城紧邻郑汴路，位居郑东新区郑东建材家居城黄金

54、位置，是中原地域首家专业的卫浴、洁具商场。商场营业面积多平方米，集名、优、特、新产品于一体，主要以中、高档卫浴、洁具展现、销售为主。 郑州金三角建材城郑州金三角建材城【原郑州金三角陶瓷城】是年月由郑州金三角陶瓷城物业管理与郑州豫谷实业公司结合晋级改造的建材市场，位于郑州市郑汴路和泰山路交汇处，郑东新区商住物流区的腹心地带。西接东建材、澳柯玛国际物流园区，北临郑东建材家居市场，东连河南精品陶瓷市场，南达郑州经济技术开发区，位置优越，交通方便。市场占地余亩，总建筑面积万平方米，其中仓储区占地亩，建筑面积万平方米。市场有北、中、南三个超市化展厅、栋通透式仓库和两个广场式停车场组成，是郑州市档次最高、

55、规模最大的专业市场之一。 郑州金三角建材城集陶瓷、木地板、门业、卫浴、洁具、五金、水暖于一体，专业区划，精选品牌，超市化运营。郑州五洲精品陶瓷城郑州五洲精品陶瓷城是由郑州五洲商贸投资开发的中原地域首家大型专业精品陶瓷市场,融零售与零售于一体。位于郑东新区规划的商业物流区，占据郑州黄金建材物流要地商都路被誉为郑州建材大道，东邻太行路、板材市场和即将落生长途汽车客运东站，西拥老国道和澳柯玛物流园区、北靠南方香江集团兴建的郑东建材家居城，南有市经济技术开发区，环境幽雅，位置优越，交通便利。 五洲精品陶瓷城总占地百余亩，总建筑面积达，总投资余万元。市场规划个区，设有商铺余间，全部展厅均采用先进的轻钢构

56、造建筑，稳定、美观、大气、环保。港前有绿化带及大型停车场，中间坐落有大型休闲广场。市场南北纵深两区，东西紧邻主干道，个区间道路宽阔，户户临街，方便车辆出入，堪称中原陶瓷航母。综合分析郑汴商圈面临市场整合晋级 随着红星美凯龙、新家居等连锁巨头先后开业，郑东建材城、五洲陶瓷精品城等大型商业工程的开发，必将带动整个行业的整合晋级。以面对更加严峻的市场竞争。 郑汴商圈商业市场更加细分中博、凤凰名优建材城、东建材等不断是郑州建材家具销售的“二七商圈，占据了郑州建材家具市场的大部分份额，郑州建材市场历来有“东建材领舞，西北建材补充的说法，广义的东建材市场占据了郑州市%的家具建材市场份额 随着国内外家具、建

57、材零售巨头纷纷进入河南，各类家具建材卖场的迅速扩张。郑汴商圈必然面对市场的进一步细分。由综合性市场走向更加专业细分的市场，譬如洁具市场、玻璃市场、板材市场等等；由粗放型的零售市场走向集约型的专业卖场。如中博家具城，凤凰窗帘布艺城等。 市场更加终端化，市场链逐渐缩短 零售市场随着市场竞争的猛烈以及市场网络的逐渐完善，必将走向终端。由原先的“代理商-经销商-客户到直接面对客户的卖场或者专业超市！我工程运营可行性分析我工程处于郑汴商圈，工程不能脱离商圈而存在。必需立足于商圈，依托于商圈，来合理定位。 但我工程不宜涉足家居、建材等行业：随着郑汴路建材大道的整合晋级，市场更加细分，随着国内外家居建材巨头

58、的纷纷进入，各类专业市场的先后开业，竞争更加白热化。家具、建材行业承租才干普遍较弱。而我工程运营目的是短期内实现物业的迅速升值。郑汴路各家具、建材市场及各大专业卖场，都是经过多年的市场积淀。并且具备专业化的管理才干和市场运作才干!显然这些是他们所不具备的！但在调查中发现，郑汴商圈各大市场、卖场，运营范围主要在行业内的业态细分及产业链上下游的延伸拓展。但在市场相应配套方面却有所欠缺。没有相应的购物场所。买东西需求到市中心去买，极不方便！欠缺相应餐饮配套，市场老板、员工吃饭都是将就着吃盒饭或者本人做，急需相应配套的出现没有相应的休闲文娱场所。市场商户老板在周边找不到相应的休闲文娱场所。没有相应场所

59、进展商务洽谈，客户交往等!周边欠缺相应生活配套，周边市场商户及周边居民，一些日常生活用品在附近无法买到，需求到市中心去买，不方便。 鉴于以上，他们可思索效力于商圈的配套商业，以弥补现有商圈的缺乏,与商圈共生开展!主要以满足商圈生活需求的商业形状，以依托于商圈快速构成市场！ 第三部分 个案调查分析 针对郑州在售或在建商业做如下调查和分析，以为我工程自创。 工程称号未来城位置未来路与商城路交叉口路西北开发商声威置业投资商占地面积亩建筑面积平方 商业一期 建筑层数层 商业层商业形状社区底商铺位构造-层联体 三层独立商铺面积以上层高F .米面宽/进深 进深米 商业定位社区配套商业主力店无业态分布餐饮、

60、休闲、文娱销售进度商业未售销售均价价钱未定销售战略 无销售方式销售主张客户构成投资客户 自营客户 优惠幅度销售热线管理公司招商热线招商进度招商方式租赁政策 管理费用工商税费运营方式租金 联营租金均价/扣率租金优惠租金交付方式招商方式内部配套 电梯扶梯无货梯无广场广场休闲设备熊儿河景观带广告位临街广告位停车位个外部配套主要街道道路情况临街长度人流情况未来路新打通道路米左右人流较少商城路沿河道路米左右人流普通地下通道或天桥无周边配套广场、风光带中博世贸家具广场、熊儿河景观带周边商业工程首座国际广场区域商业气氛毗邻郑汴商业圈工程推行广告媒体电视报纸户外车体/站牌其他 SP活动阶段广告主题工程资料单张