8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结我于 2006 年参加土地估价师资格，2007 年通过资格取得土地估价师资格，至今参加土地估价实践工作已 3 年有余。在这三年中，我认真学习土地估价的相关理论知识，关注土地估价理论发展的最近动态，虚心向里的估价师学和同事的帮助下，我个人的业务水平有了较大幅度的提高。现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识做简要总结陈述。第一部分专业实践期间完成的主要工作及流程在参加专业实践过程中，我主要参加了青岛市海润自来水有限公司土地使用权出让价格评估、青岛大山实业总公司土地使用权转让价格评估、青岛海景花园酒店管理土地使用权抵押价格评估等数大量项目的评估工作，通过专业实践，使我弥补了业务方面的薄

2、弱环节，使业务能力有了较大提高。土地评估的流程简要如下：（1） 明确估价目的，拟定估价作业方案。（2） 实地查勘估价对象，搜集评估所需资料。（3） 选择合适方法进行评估并确定估价结果。（4） 撰写并审核估价及出具估价。（5） 估价资料归档。第二部分专业实践的感受及认识由于我承接的业务主要集中在青岛市范围内，所以我参与实践的项目大部分为青岛市内的土地评估项目，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：（1）基准地价系数修基准地价系数修的基本公式为：基准地价系数修评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）=宗地所在区域的级别基准地价123（1+）4式中：1期日修正系数；

3、2土地使用年限修正系数； 3容积率修正系数；4基础设施修正值；影响地价区域之和该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估，是目前评估过程中运用频率最高的评估方法，只要待地位于基准地价范围内，基准地价系数法基本上会成为两种估价方法中的一种。在实践过程中，首先要收集当地的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系。由于青岛市市内四区、崂山区、城阳区、黄岛经济技术开发区及各县级市都有各自的基准地价，所以应根据待地所在区域选择不同的基准地价。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场表，主要包括区域和个别的、区域地价水平的，这个在实践过程中显得特别重要。最后要根据不同的基准地价、

4、不同的土地性质及土管部门的要求对基准地价系数修的公式及取值参数进行调整。虽然基准地价系数修适用范围广、操作方便，但是基准地价一般只分为商业、住宅、工业三种用途，对于土地的评估在精度上有一定欠缺。（2）剩余法剩余法主要适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发房地产以及现有新旧房地产种土地价格的评估。在实践过程中，剩余法主要运用在商业、住宅用地的评估中。首先要收集待地的基本信息，包括土地位置、面积、建筑容积率、最佳开发利用方式等。一般来说，以规划部门出具的建设用地规划证、建设工程规划证、选址意见书等证载数据为准。其次要收集待地周边的同类用途、性质和结构房屋的销售价格、水平、周边房屋的销售出租情况及周边

5、地价水信息，并未来房地产的发展趋势，运用市场比较法、收益还原法等适当的评估方法测算出房地产项目建成后的市场价值。第三要根据项目的特点、工程技术要求及青岛市平均建安成本合理确定项目的建安成本、专业费用、利率、税费、开发利润及项目开发周期。最后运用剩余法公式测算出待地的价值。由于剩余法计算中有大量数据是建立在的基础上，这就使评估中存在较多的不确定性，为了保证剩余法评估结果的准确性，这就要求在日常工作中要多收集一些基础资料。只有有了比较充足的资料数据积累，才能使的数据趋于合理，从而保证评估结果的准确性。（3）成本 近法。成本近法基本公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益成

6、本近法一般适用于新开发土地、工业用地以及学校、公益设施等特殊性用地的估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。在专业实践过程中，主要将成本近法运用在工业用地评估中。首先要收集待地的基本信息，包括待地位置，宗地内土地开发程度、宗地外土地开发程度、土地剩余使用年限以及周边同类用地的地价水。其次要收集相关政策标准。包括当地正在执行的征地补偿费和安置费的有关规定标准、当地有关土地开发费用标准、基础设施配套费的标准以及相关的税费标准等。第三根据待地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费、根据土地开发的难易程度确定开发周期，并合理确定土地的投资利润以

7、及土地增值收益。最后运用成本近法公式计算出待地的价值。由于现行土地补偿费和安置费标准偏低，使运用成本近法得出的评估结果往往低于其公开市场价值，这一点在市区工业用地的评估中表现得尤其明显。（4）市场比较法。市场比较法又称市场法，主要适用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。在实践过程中，主要运用在商业和住宅用地的评估中。首先要收集待地的基本情况。包括待地坐落、用途、面积、形状、容积率、交通条件、土地剩余适用年限等。其次，要收集交易资料并确定比较案例。收集大量的交易案例是运用市场比较法评估土地价格的基础，为了收集到充足的交易案例，我经常组织进行，并通过查阅有关部门的土地交易资料、

8、查阅各种报刊、网上搜集等多种收集交易案例。从交易案例中挑出与待地用途相同、位置相近、交易时间相近、宗地条件相近的正常交易案例做为比较案例。第三，对比较案例进行修正。修正包括交易情况修正、期日修正、区域修正、个别修正、土地使用权年期修正、容积率修正等，其中容积率修正可以参照基准地价中的容积率修正系数表。第四，对比较案例进行修正后即出待地的试算比准价格，通过对每个试算比准价格进行分析，综合确定待地的合理比准价格。虽然市场比较法是一种经典估价方法，但是土地市场交易与房地产市场交易相比还是相对较少，土地市场还不是一个充分的市场，因此在日常评估中市场比较法运用的相对较少，我在对商业和住宅用地的评估中主要

9、使用基准地价系数修和剩余法，市场比较法作为第三种方法得出的比准价格与前两种方法得出评估结果进行相互校核和验证。（5）收益还原法。收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。在实践过程中，首先要计算总收益，可以通过收集相应的交易实例，运用市场比较法确定当地的客观收益水平。其次，确定各项费用的种类和标准，计算总费用。根据对青岛市租赁市场的，出租人在交纳各项税费时往往要打折扣，即实际上毛和净收益相差不多。但评估时根据合法原则，毛和净收益相差较多，导致用收益法评估出的收益价格偏低。因此合理确定总费用，对确保收益价格的准确性非常重要。第三，确定土地还原率。科学合理的确定土地还原率是

10、确保收益价格准确性的关键。在实践过程中常用到的确定方法有纯收益与价格比率法和安全利率加风险调整值法。第四，在确定纯收益后，根据收益变化状况和土地使用年限等条件，选择适当的公式，计算得出土地的收益价格。由于各种评估方法都存在一定的局限性和，这就要求评估人员在现实估价工作中要多学习的评估理论，多收集相关资料、多、多分析才能比较清晰的掌握房地产的发展趋势，才能做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。评估工作是个非常严谨的工作，不能心存侥幸心理，这既是对客户、负责，又是对自己负责，因此在专业实践过程中，我客观公正的对评估对象进行评估，严格按照规范撰写评估，并通过自检、互检和复核来消灭错误，同时我以估价师的标准严格要求自己，不断提高自己的执业理论素养和道德水平，争取早日成为一名合格的土地估价师。综上所述，在专