市商贸物流中心项目策划建议书

1、81/81南宁市xx商贸物流中心 项目建议书工程号：GX20071008(xxxxxxx）2007年12月目 录总 论5项目名称及承办单位5编制依据及范围编制工作概况推举方案和结论项目背景和进展概况建设单位和投资开发商概况项目提出的背景项目建设的必要性市场需求分析与建设规模经济地理区位优势与物流进展前景南宁市物流需求特点与变化趋势分析南宁市物流需求的构成与规模目前南宁市物流项目的建设现状仙凤商贸物流中心的市场前景建设规模和建设内容建设条件和场址南宁市地理位置及资源条件4.2建设条件第五章 工程技术方案5.1 项目的组成.5.2技术方案第六章 节 能.6.1 设计依据.6.2 概述6.3 节能措

2、施第七章 环境爱护.7.1 设计依据.7.2 建设地点环境现状.7.3 施工期的污染源、污染物及治理方案.7.4 经营期的污染源、污染物及治理方案第八章 消防8.1 设计执行的国家规范8.2 工程环境8.3 消防设施和措施.第九章 劳动爱护和安全卫生.9.1 设计依据9.2 职业危害因素分析.9.3 设计中采纳的要紧防范措施9.4 预期效果及防范评价9.5 劳动安全与工业卫生专用投资第十章 企业组织与劳动定员10.1 企业组织和工作制度10.2 劳动定员及人员来源.10.3 人员培训第十一章 项目实施打算.第十二章 工程招投标.第十三章 投资估算及资金筹措.投资估算资金筹措第十四章 财务评价成

3、本估算损益估算财务盈利能力分析清偿能力分析不确定性分析财务评价结论第十五章 项目风险分析项目要紧风险因素识不风险程度分析要紧风险及防范措施附图：总平面布置图 总论项目名称及承办单位1.1.1项目名称：南宁市仙凤商贸物流中心项目建议书1.1.2承办单位：南宁市xxxxx投资有限公司 法定代表人：1.1.3投资商：南宁市xxxxx投资有限公司1.1.4建设地点：广西南宁市仙葫大道中段1.1.5编制单位：厦门陆原建筑设计院（机械工业第六设计院） 工程咨询资格证书资格等级：甲级 证书编号：工咨甲2031421002 发证机关：国家进展和改革委员会编制依据和范围1.2.1编制依据路网图项目建议书编制托付

4、合同书建设单位提供的基础资料南宁市现代物流总体进展规划（20042015年）1.2.2编制工作范围编制范围包括：项目背景与进展概况，市场需求分析与建设规模，建设条件与项目选址，工程技术方案、节能、环保、消防、劳动爱护与安全卫生、企业组织与劳动定员、投资估算与资金筹措、项目招投标方案、财务评价及风险分析。1.3编制工作概况 我公司受托付后成立了该项目的工作小组，并组织有关专业人员到现场调研、收集资料，并与业主交流，在此基础上开展编制工作。1.4推举方案与结论1.4.1物流中心进展前景与服务范围 该项目地处南宁市要紧出入口，广西区高速公路网络的中心，交通便利，毗邻中国-东盟商务区，具有进展国际物流

5、和区域物流的良好经济基础、区位优势和环境条件。项目投资约5亿元人民币，建成后的商贸物流园将是一个以大型机械、汽车配件中心、五金百货批发、特色名优产品市场为主，集物流配送、仓储运输、货运代理、商品批发、电子商务于一体的现代化物流商贸中心。每年制造税收3500万元以上，安排就业5000人以上。物流中心的服务范围：立足南宁，服务全区，辐射东盟。1.4.2建设规模和建设内容建设规模：规划用地面积155491m2,新建建筑面积251501 m2，其中交易大厅41501 m2，写字楼（电子商务大楼）38400 m2，酒店35520 m2，沿街骑楼特色综合商铺38828 m2，仓库37900 m2，地下室1

6、5000 m2，配套生活小区44352 m2。要紧建设内容为：交易中心大楼、大型机械和汽车配件批发市场、五金交电批发市场、名优土特产交易市场、仓储区、停车场、配套生活设施等。1.4.3项目地址 拟建项目地址位于南宁市仙葫大道中段，东临南北高速公路，西距琅东汽车站500米，南临仙葫大道，北临桂海高速公路。1.4.4水、电供应（1）供水本项目完全投入使用后的日用水量为1350m3/d,最大小时用水量为 145m3/h。目前建设地点仙葫大道上市政供水管网已完善，有DN500mm自来水管道通过，拟从园区东西两头自市政主管网引两条DN200mm给水管，供本项目生产、生活及消防用水。25米楼高以下采纳市政

7、管网压力直接供水，25米楼高以上采纳二次加压供水，消防用水设置消防专用水泵和高位水箱。（2）供电 本项目实施后，用电总负荷为8520kW，其中动力用电2200kW，拟从仙葫大道上的 10kV线路作地埋电缆输入，场内安装2500kvA专用干式变压器2台，并设置500kw柴油发电机组一套作为紧急备用电源，用电是有保障的。1.4.5环境爱护 本项目投入运营后，与环境有关的要紧是生活污水及经营、生活垃圾等，其他的生产经营活动可不能对环境产生有害的阻碍。依照国家环境爱护的有关规定和要求进行治理，能达到国家的排放标准。1.4.6劳动定员 本项目总定员 228人。1.4.7总投资 项目总投资为 万元，其中固

8、定资产投资为 万元（含建设期利息 万元），铺底流淌资金 万元。1.4.8项目实施进度打算 依照本项目的建设规模和资金筹措方案，本项目打算建设期为2年。1.4.9结论1、南宁市是广西壮族自治区的首府，是广西政治、经济、金融、文化和科技信息中心，是中国西南地区出海通道的枢纽，是中国进入东盟的桥头堡，是具有民族特色、亚热带风光的园林化都市，是广西承接广东和香港、澳门辐射的重要驿站，是南北农产品及日用品流通要道的“大站台”,是周边县市商品流通的集散地，具有良好的商品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势特不明显。南宁市具有区域优势性的支柱产业具有较高的进展水平与规模，产业配套系统差不多或正在

9、形成之中，使得相关领域的企业分工基础上的供应链的建设具有较好的基础，若应用现代物流治理技术推进这种供应链的构建，不仅能够提高企业的合作效率，降低企业的物流成本，而且，将能够推进南宁市在支柱产业领域构建更为完善和强大的产业链系统，增强南宁市的整体经济进展实力和区域经济分工中的竞争能力，特不是在新一轮经济进展中，这种良好的企业配套环境和效率基础，将能够使南宁市赢得区域性产业布局与相关产业转移的竞争力，这关于建设“中国东盟自由贸易区”的大背景的经济进展，无疑具有重要的战略意义和重要现实作用。 2、在南宁市既有产业进展条件和产业进展前景下，积极进展现代物流和推进物流技术在支柱产业领域相关企业的应用，其

10、前景较为乐观。本项目的实施完全适应琅东、仙葫一带乃至整个南宁市的经济进展需要，符合国家的产业政策和南宁市总体规划，因此项目的建设是必要的。3、项目选址恰当，基础设施完善，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电使用有充分的保证，建设条件足够充分。4、本项目是一个中等规模的物流园，档次高、功能齐全、配套设施完善，可适应现代物流进展的需要，真正成为琅东、仙葫一带的物流中心。5、依照投资估算和财务评价明白，本项目的固定资产投资为 万元，达纲年的营业收入为 万元，还清长期借款后的年利润总额为 万元，全部投资财务内部收益率（税前）为 %，静态回收期（含建设期，税前）为 年，可见项目的经济效益好，抗风险

11、能力较强。综上所述，本项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的经济和社会效益。1.4.10建议本项目实施后，建设单位要及时掌握先进的物流治理技术，组织一个技术先进、本领过硬的物流治理团队，做好宣传推广工作，努力制造良好的经营环境，打造自己的品牌，组织和引导绩优公司、名优产品进驻，尽快形成经营规模，以更好地发挥项目的社会作用和经济效益。1.4.11要紧技术经济指标 本项目的要紧技术经济指标如下表：序号指 标单位数量备注1建设规模1.1总建筑面积m22515012总资金万元序号指 标单位数量备注2.1固定资产投资万元其中建设期利息万元2.2流淌资金万元3总投资万元3.1固定资产投资万元3.2铺

12、底流淌资金万元4劳动定员人2285全年经营天数天3656年动力用量6.1水万吨6.2电万度7规划用地面积m21554918总成本费用万元还清长期借款年9 营业收入万元达纲年10营业税金及附加万元达纲年11利润总额万元还清长期借款年12税后利润万元还清长期借款年13投资利润率%14投资利税率%15全部投资回收期（税后）年含建设期2年全部投资回收期（税前）年含建设期2年序号指 标单位数量备注16全部投资财务内部收益率（税后）%全部投资财务内部收益率（税前）%17全部投资财务净现 值（税后）万元全部投资财务净现值（税后）万元18自有资金财务内部收益率（税后）%19自有资金财务净现值（税后）万元20借

13、款偿还期年含建设期2年21盈亏平衡点%生产能力利用率项目背景和进展概况2.1建设单位及投资开发商概况 本项目的建设单位为南宁市三屋园艺场，投资开发商为南宁市福春树矿产投资公司，该投资商经济实力雄厚，旗下拥有多家企业，有多年经营投资的经验，完全能够承担投资和治理该项目。2.2项目提出的背景南宁市位于中国广西南部，地处亚热带、北回归线以南，介于北纬22122332，东经1074510851之间。南宁地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心；面向东南亚，北靠大西南，东临粤港澳，西接印度半岛，是新崛起的大西南出海通道枢纽都市。南宁市具有“两近两沿”的特点。“两

14、近”：一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港仅104公里、173公里和204公里；二是近边，市区距中越边境的东兴市、凭祥市只有204公里和230公里。“两沿”：一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，待西江二期整治工程完工后，一千吨级内河船舶能够从南宁直达港澳。南宁市对广西沿海都市发挥着中心都市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽都市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿都市的开放作用南宁市是广西壮族自治区首府，全区的政治、经济、文化、科技、教育和信息中心。自改革开放以来，国民经济和社会进展取得了显著成就，

15、全市经济总量水平有了专门大提高，初步建立了具有鲜亮地点特点与都市功能特点的国民经济体系，为经济社会的进一步进展和进展现代物流奠定了比较雄厚的物质技术基础。同时，其经济总量仍处于持续快速增长的时期，通过物流治理技术的应用和积极进展专业化的物流服务提高效率和降低成本的空间较大，而且，以物流供应链治理技术整合支柱产业，也将提升其市场竞争力。 进入20世纪90年代后，南宁市国民经济实现了持续、稳定、快速的进展。2003年，南宁市GDP为502.53亿元（含新划入的五县），具有与经济中心都市相匹配的经济总量规模，为物流的规模化进展奠定了基础；全市三次产业结构为19.12:27.94:52.94，从增加值

16、的构成中，占主导地位的是第三产业，服务于经济的第三产业体系正在形成中，为建设物流服务体系制造了差不多条件，2006年南宁市生产总值（GDP）突破860亿元，达861.94亿元，增长15.1%，比上年加快1.7个百分点，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。2006年南宁市的财政收入也稳定增加。全市财政收入达120.36亿元，增长20.1%。其中一般预算收入56.62亿元，增长25.28%。全市财政支出92.02亿元，增长25.11%。2006年南宁市工业进展速度特不之快，工业强市效益突显。全市工业实现增加值217.51亿元，增长23.7%，工业对经济增长的贡献率达35.8

17、%，拉动经济上升5.4个百分点，比上年提高2.1个百分点，工业推动全市经济进展的作用日渐增强。2006年南宁市规模以上工业总产值495.02亿元，比上年增长33.72%。年末，全市已拥有规模以上工业企业772家，比上年增加147家，其中，工业产值超亿元的企业104家，增加29家，提早一年实现建设百家亿元企业的目标，成为广西首个拥有百家产值超亿元工业企业的都市。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.5

18、1亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分不增长38.23%、20.26%和55.34%。按南宁市2007年前三个季度的进展情况，可能2007年的GDP会比2006年增长17%左右。随着南宁市综合经济实力的不断增强，对广西周边地区以及广西周边县市的聚拢力和辐射力不断增强，为物流业的进展提供了宽敞的市场空间。从2002年到2005年，南宁市货运量从3422万吨增长到了6472万吨，年均增长率达到了23.67%。截至2005年，南宁市的现代物流业增加值达到69亿元，物流业对经济增长的贡献率达到了14.4%。目前，南宁正日益成为中国大部

19、分省市向东盟出口、东盟向中国出口的中转站，南宁市作为区域性国际物流基地的地位差不多显现。 据不完全统计，目前南宁市有各类市场600多个，其中：农副产品市场428个、专业批发市场100多个、工业品市场33个、生产资料市场50多个，总建筑营业面积达500多万平方米，并有近6000万平方米的仓储业，是南宁现代物流业进展重要的基础平台。目前南宁市拥有一定规模的现代物流企业60多家，拥有近1.2万台套的各类运输设施工具，运输线路有国际航空港，有横贯中国南北、东西的铁路运输线，有连通珠江三角洲和直通香港、澳门的内河港口，有横贯广西、区外的四条高速公路，是南宁现代物流业进展重要的基础设施。因此，从进展现代物

20、流所需要的政府支持，基础设施环境条件，以及进展对外贸易物流方面，均具有一定的基础条件。据此，项目建设单位为了为南宁市的经济进展做出应有的贡献，解决本单位农民被国家建设征地后的生产生活困难，充分利用自身的土地资源和人力资源优势，在有关部门和投资开发商的支持下，提出了该建设项目。2.3项目建设的必要性2.3.1完全解决南宁市三屋园艺场农民的生产生活困难 南宁市三屋园艺场属集体单位，目前有农民1560人。原有土地约6300亩，大多数是山地、坡耕地。自1993年以来，因为国家修建桂柳高速、南友高速、南北高速以及市政设施道路、房地产开发等缘故，目前为止，共被征用土地2230亩，剩余土地随着都市建设进展的

21、需要亦将被不断的征用，多年来由于开发建设的缘故造成水土流失严峻，农民的生产生活已受到严峻阻碍。本项目从园艺场取得建设用地，项目建成后能够完全解决该场农民的生产生活问题。2.3.2引导和转化南宁市潜在物流需求的必要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。尽管南宁市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链

22、治理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。治理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着南宁市整体经济的进展，这种初步意义上的物流需求将必定向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高南宁市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。仙凤商贸物流中心的建设将使南宁市物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机地结合，从而有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与

23、经营服务，使得南宁市物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。对快速、及时的物流服务要求的满足以及因对物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所造成的对服务目标企业治理成本中的巨大物流费用的节约，将对物流服务目标企业的现行经营治理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导，园区内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业关于应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着南宁市物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向进展，从而将有效地扩大南宁全市范围的物流需求规模。2.3.3支持有效的物流市场机制建立的必要物流

24、的市场化与经济进展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列托付与被托付。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、操纵和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市

25、场保障机制及商业信用机制等等。仙凤商贸物流中心的建设，将使在全市范围内进行运作的各类物流企业在园区内建立其各自的运作操纵系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于治理部门对其进行监督和核查，使市场准入和汰出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，仙凤商贸物流中心的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，仙凤商贸物流中心的

26、建设与运营，对南宁市与区内和周边重要的经济中心都市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。2.3.4充分发挥南宁市区域中心都市辐射功能的必要长期以来，尽管南宁市经济综合实力水平低于周边省会都市，但仍能维持其广西壮族自治区中心都市的地位。要尽快提升全市综合经济实力在广西壮族自治区乃至更大区域总体经济规模中所占的份额，在接着领先于省内其它都市的同时，积极缩小与周边发达省会都市及经济中心都市的经济差距，已成为南宁市面临的不容回避的任务。这不仅意味着南宁市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括南宁市以三

27、次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外南宁市还必须接着扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。南宁市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息治理的集中为代表的经济中心都市的极化效应和以技术、资本、商品、产业、信息等多种途径为区域进展提供服务的经济中心都市扩散效应在广西壮族自治区乃至更大区域上的发挥。仙凤商贸物流中心的建设与运营正是南宁市发挥上述经济中心都市功能的最佳窗口和有效途径。仙凤商贸物流中心以区域核心都市南宁市作为其建设与营运依托，通过在其建设和进展过程中对南宁市宏观物流调控、微观物流组织治理以及物流人才的培养和引进。

28、物流存量资产的整合、物流基础设施建设运营等方面工作的全面推进与具体实践，将有效地提高南宁市经济进展的对外交流环境和内部协调条件，支持南宁市保持经济进展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，为南宁市工商企业通过现代物流运作实现综合竞争能力的有效增强和企业经济效益的实际提高制造良好、可靠的流通运作保障，从而实现支持南宁市国民经济和社会进展的最终目标。第三章 市场需求分析与建设规模3.1经济地理区位优势与物流进展前景在国家实施西部大开发和建立“中国东盟自由贸易区”的背景下，南宁市的经济地理区位优势得到显现，进展国内、国际区域性现代物流的良好前景也将因此得以确立。1、国内区域物流进展优势与前景西部大

29、开发战略的持续实施，将在大西南与粤港澳区域间形成原材料、产成品、信息、资金、人员等经济进展要素更大规模的双向流淌，南宁市及其广西自治区处于比邻粤港澳，背靠大西南的地理位置上，有着承东启西地理区位优势，这种承东启西地理区位优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济进展要素更大规模的在南宁市积聚和扩散提供了地理上的可能性。当前，泛珠江三角洲的建设和进展正在积极的推进之中，以南宁市的地理区位之便，以及广西作为西部地区唯一拥有直接出海口岸的优势，在区域之间物流规模扩展的过程中，南宁市依托区位优势而成为物流组织中心将是具有专门大机会的，从而也决定南宁市进展现代物流的良好前景。2、国际区域物流进展优势与

30、前景我国于2001年在第五次东盟与中日韩（10+3）首脑会晤中，提出了10年内建成“中国东盟自由贸易区”的宏伟构想，从而把广西推向了与东盟经贸合作的前沿地带。广西是我国与东盟国家兼具海上、陆上交流能力的最近的区域。南宁市是广西连接国内外市场的交通枢纽，在良好的经济进展基础上，成为广西与东盟加强经贸合作的首选地之一。随着中国与东盟之间贸易活动的不断加强和区域经济的健康进展，现有的西南出海大通道将有可能成为面向东南亚的国际商贸大通道，南宁市将成为中国内陆地区连接东盟市场的最重要的枢纽之一，并成为中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地。因此，南宁市成为承担面向东南亚国际区域性贸易组织中心的趋势较为

31、明显，组织国际贸易将带动国际物流组织服务系统的建设，从而使南宁市具有良好的国际物流进展前景。3.2南宁市物流需求特点与变化趋势分析一、物流需求及布局特点分析1、工业和商业将产生旺盛的物流需求 南宁市国民经济各个部门由于其发育程度不同，对物流的需求有所不同。通过分析，目前，南宁市第二产业在三次产业总产出中占到27.94%；在三次产业增加值构成中，对GDP的贡献占主导地位的是第三产业，占到52.94%；在农业、工业、建筑业、货运邮电业和商饮业五大物质生产部门的结构分析中，工业和商饮业的总产值和增加值排在前2位，专门明显，工业和商业的物流需求最为旺盛。在今后南宁市国民经济进展中，南宁市政府提出把工业

32、作为都市经济进展的脊梁，以带动都市的整体经济进展。商贸流通业作为南宁市经济进展的主力军和要紧拉动力量，仍然是经济进展的重点。因此，工业和商业的物流需求趋势可不能改变。2、物流组织由主城区向周边区域转移 2000年全市乡及乡以上的1167家工业企业中，有772家分布在市区、195家企业分布在邕宁县、200家分布在武鸣县，工业总产值占全市乡及乡以上工业总产值分不为77.8%、14.8和7.4%，全市经济进展、生产力布局要紧集中在主城区。在商贸进展中，大型商贸企业集中在主城区，全市零售总额的80%都集中在主城区，因此，物流需求要紧产生在主城区，约在70%左右。 在南宁市国民经济进展的规划中，南宁市政

33、府确定了生产力布局的调整规划，提出了“1+3+2”的产业布局格局，大部分工业企业要从主城区向周边的规划工业区转移，产业的转移，必定会带来物流需求的转移。同时，随着产业的转移，也会引发消费地的转移，因此，南宁市的物流需求将会由市区向周边地区转移。3、需求模式呈现出集中化趋向 依照南宁市的区位优势和南宁市自身产业进展情况，以及南宁市生产力布局、以后规划的重点产业的进展需要，南宁市的产业进展仍然以资源型的加工产业为主体，其中轻工业（以农林产品为要紧原材料）具有区域比较优势，尽管西部大开发及“中国东盟贸易区”的进展，能够为南宁市带来新的物流需求，但这种需求的产生应当与主导产业关系紧密，而且是在形成集合

34、竞争优势的基础上产生的集约化的物流需求，从此角度动身，南宁市需求模式呈现出与产业集约想适应的集中化趋向，要紧体现为产业配送需求、商业配送需求、城间快递需求与“贸易+仓储”运输需求。二、进展趋势1、物流需求质量和效益逐渐提高 作为南宁市经济进展的微观主体，南宁市工商企业面对越来越激烈的企业生存环境，为了提高产品的竞争力，必将会对企业的采购、生产、销售等过程物流治理方式和手段进行改进，对整个流通环节提出了更高的要求。由过去对“大而全”、“小而全”自办物流的追求与认可，开始逐步进展到寻求合格的第三方物流供应商。企业由过去对单纯仓储、运输的需求开始逐步进展到对仓储运输在内的高质量、高效益的综合物流的需

35、求，专业化、社会化的现代物流进展将成为南宁市以后企业进展的重要支持力量。2、物流需求规模逐渐加大 南宁市在过去的十多年里，经济实现了持续快速增长，年均GDP增速达到13.63%，货运量年均增长率达到4.4%，在经济快速增长的同时，物流规模不断增大。目前，南宁市的经济进展仍处于工业化的实现和经济高速增长时期，加快工业进展，是有效扩大南宁市经济总量，增强都市综合实力，实现现代化的必定选择。因此南宁市经济社会进展规划，在以后的几十年中，要达到中等发达的现代化都市，必定要加强工业的进展，经济仍将保持相对较高的增长势头，都市化水平不断提高、都市规模不断扩大，必定会带来生产的扩大和经济活动的增加，物流需求

36、规模会不断扩大。3、物流需求种类多样化 随着南宁市经济的进展、人民生活水平的提高以及物流保障系统的完善，对物流服务种类的需求将更加多样化。物流服务需求的种类也将从最初简单的储、运作业向物流综合治理、附属加工、信息服务和代理服务方向进展，需求结构与需求内容日趋专业化和复杂化。首先关于生产企业来讲，面对日益激烈的竞争，生产企业出于原材料采购、产品销售的需要，重点表现为大范围内对支柱产业等大宗物资的送达与分拨等物流服务能力的追求；而关于商业企业则出于对市场消费潮流和商品使用对象的认识，较为倾向于个性化服务，灵活的小批量、多批次的都市内及城间商品配送服务。因此，物流需求的多样性将对南宁市以后现代物流的

37、进展产生重要阻碍。4、物流需求范围的扩大 南宁市作为广西的经济中心都市，位于我国西南经济圈和华南经济圈的结合部，与周边地区经济交流较为频繁，是西南出海大通道的重要枢纽，承担着两大区域间产业进展和物资交流的作用，依照广西交通运输规划，将建成以南宁为中心的贯穿东西南北、出边出省的“七射一环”的高等级公路网，区域内各省市的交流更加方便。中国正与东盟国家协商构建“中国东盟自由贸易区”，争取用十年的时刻来实现那个具有世界上最大区域性自由贸易区的建设目标。南宁市作为我国和东盟交流的桥头堡，是中国走向东盟市场的重要前沿都市，其物流服务范围将不仅限于广西及中国范围，将延伸到东盟各国。5、物流需求改变的突进性

38、我国将要实施“中国东盟自由贸易区”的对外开放进展战略，广西将因地理区位优势和经济地位的独特而得到新的进展机遇，而南宁市又由于具有中心都市的区位而占尽先机，由经济边缘省市变为区域经济活动的中心地带，对经济总量将会产生突进性的阻碍，人民收入水平和消费水平也会水涨船高，也将在专门大程度上改变整个区域的经济结构。以上因素目前虽可不能专门快对南宁市物流需求造成专门大阻碍，但从我国东南沿海特不是深圳、上海的经济因开发和开放而取得突飞猛进进展的情况分析，在国家新的开放战略的实施中，一个地区的物流服务需求将会发生超出现状经济进展的惯性轨迹的突进性改变，这是在物流进展中必须给予充分考虑的重要因素。6、中国与东盟

39、贸易进展引发的物流需求 东盟是我国第五大贸易伙伴，我国是东盟第六大贸易伙伴。目前，我国同除文莱外的东盟九国均签署了政府间贸易协定。近几年中国与东盟双边贸易的进展成就已讲明进展的良好前景。 从与东盟经贸进展的数据分析，东盟与我国的经济往来增长较快，经济的融合度在增加，物资和人员的往来不断。广西及南宁由于占据天然的地理优势而成为我国与东盟国家进展贸易的重要地区，成为双方贸易的物资集散地，物流需求量较大，且对物流组织功能的要求较高。3.3 南宁市物流需求的构成与规模一、需求构成 依照南宁市的地理区位优势和在区域经济进展中的功能和作用，其物流需求和实际操作要紧分为三部分，一是作为枢纽都市的中转集散物流

40、需求；二是南宁市自身产生的物流需求；三是我国与东盟国家贸易（要紧是广西及西南地区）物流需求。在南宁市物流业进展规划中，都应该考虑。考虑到目前我国尚未对以后“中国东盟自由贸易区”的建设作出具体规划，以及自由贸易区的建设也需要各个相关国家就具体运作模式、制度、机制等进行多边协商。因此，此次规划只在远期预测中给予必要考虑。至于南宁市自身产生的物流需求和作为枢纽都市的集散物流需求，由于此次采纳的物流量预测方法的基础确实是全社会运输量，而运输量中已包括中转落地量，因此，以上三部分的需求构成的主体就成为在南宁市域范围内进行工业生产、商贸、流通等经济活动的企业和都市居民。这些物流需求主体将对要紧包括运输、仓

41、储、配送等在内的物流组织治理能力提出要求，这种要求反映在量上确实是物流活动的规模。二、物流需求总量1、预测期限设定 按照南宁市现代物流总体进展规划的规划期限设定，配合南宁市社会经济进展规划的实现、南宁市总体都市规划的实施和南宁市工业进展战略调整，以为南宁市社会经济进展服务为原则，确定预测期为：近期2005年、中期2010年和远期2015年。2、预测方法 由于我国现行统计口径与统计渠道的限制，现有历史资料尚不能直接反映物流规模及其构成情况。按照惯例，本次计算将以2002年南宁市全社会物资运输量为基础，以南宁市国民经济与社会进展“十五”打算及2015年中长期规划中国民经济进展的相关目标为参考依据，

42、分不以2005年和2015年为近期水平年和远期水平年，按照南宁市物流活动的组织环节、内在数量关系和现代物流的组织特征，对南宁市物流需求总量进行预测。 通过对南宁市物流需求构成分析，南宁市物流需求总量是指南宁市域范围内的工商企业、物资储运企业对运输、仓储、配送、加工等各种物流运作组织的需求量的总和。为方便计算，在此将其定义为：南宁市物流需求总量为南宁市全社会物流运输总量（运输总量）、南宁市全社会库存处理总量（简称库存总量）与南宁市市内配送总量（简称配送总量）之和，而附加服务作业因在总体上可不能对物流设施在规模上提出新的需求，通常情况下能满足运输、仓储和配送需求的设施，完全能够适应附加作业的要求，

43、因此，其暂不计入物流总量之中。3、预测依据南宁市都市总体规划（19952010）；南宁市国民经济与社会进展“十五”打算及2015年中长期规划；2003年南宁市统计年鉴；南宁市工业布局进展规划 对南宁市物流需求企业的典型调研及相关行业的统计资料、行业分析资料等。南宁市商业网点布局规划纲要4、南宁市阻碍范围内物流需求预测 依照计算结果，可能南宁市全社会物流需求总量2005年将达到22484万吨，2010年28745万吨，2015年32745万吨。表3.3.1 南宁市全社会物流需求总量单位2005年2010年2015年1、南宁市物流运输总量万吨64728905107442、南宁市全社会库存处理总量万

44、吨7278862693383、南宁市全社会配送总量万吨873411214130734、南宁市全社会物流需求总量万吨2248428745331555、物流需求分布预测依照南宁市都市总体规划和南宁市工业进展布局规划的目标，要把南宁市建设成为中国西南地区南宁贵阳昆明工业成长三角中的新兴工业基地与工业产品研发创新基地，面向中国东盟自由贸易区的现代化工业强市。以后的南宁将是一个以南宁市区为中心，同时进展近郊城镇（点）的圈层式进展的都会都市。其进展方向将是呈多方向的沿主干道路轴向的成片进展的格局。构建“中心城都市工业圈，南部、北部和东部3个工业区，金（陵）坛（洛）与武鸣华侨区2个工业卫星城”的1+3+2的

45、都市工业空间战略框架。 从以上经济布局和各重点区域以后经济进展重点考虑，通过预测分析，今后南宁市各区物流需求情况分不为：到规划末期，全市工业与商贸进展的重点地区是南部和北部地区，产生的物流需求约占总量的55%（两区分不为30%和25%）；中心城区、东区和卫星城的物流需求约占总量的45%（三区分不为20%、15%和10%）。表3.3.2 南宁市今后进展各区域物流需求量单位2005年2010年2015年1、南宁市全社会万吨224842874533155其中：中心区域万吨8994977366312、南部区万吨5621804999463、北部区万吨4497661182894、东部区万吨22482875

46、49735、卫星城区万吨112414733316三、实际操作量预测结果1、预测相关系数的确定 本次计算中，南宁市物流需求量将作为南宁市物流基础设施规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流仓储量对公用设施的需求程度，最终确定南宁市物流基础设施差不多规模。 2005年取6%，实际物流操作总量1349万吨，其中，仓储量约为437万吨； 2010年取7%，实际物流操作总量2012万吨，其中，仓储量约603万吨； 2015年取9%，实际物流操作总量2984万吨，仓储量约840万吨。依照国内外文献资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量的5%10%，社会

47、物流服务量对公用设施的需求程度大约在50%，考虑到南宁市目前的经济进展水平和企业物流自我服务比例、仓储对公用设施的需求程度、物资货类特性对物流操作的适应程度以及物流操作的可能性与必要性（如煤炭、矿石、砂石、食糖等大宗散货仍应以传统运输方式解决），南宁市物流设施群占实际物流操作量的相关系数分不确定为： 2005年第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为0.3%，社会物流服务量对公用设施的需求比例6%，可能进入设施量占实际物流仓储量中的比例40%； 2010年第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为1%，社会物流服务量对公用设施的需求比例8%，可能进入设施量占实际物流仓储量中的比例45%； 201

48、5年第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为2%，社会物流服务量对公用设施的需求比例为10%，可能进入设施量占实际物流仓储量中的比例50%。2、预测结果 综合考虑上述因素的阻碍，南宁市物流设施的物流操作量为： 2005年260万吨； 2010年452万吨； 2015年778万吨。 按照目前国内物流操作的较好水平，考虑到今后的进展可能，也为了使各个预测参数所考虑的计算因素之间在物流园区规模上的阻碍的综合平衡，本次计算中： 设定仓库年周转次数2005年为15次/年，2010年为20次/年，2015年25次/年； 仓库单位承载率0.5吨/平方米； 考虑到高货架与多层库的平均效率，仓容利用系数取0.8

49、； 仓库单位处理能力2005年为7吨/平方米，2010年8吨/平方米，2015年10吨/平方米。 据计算调整结果，南宁市物流设施的总体规模为：2005年占地面积156万平方米、年物流总操作量260万吨，2010年占地面积240万平方米，年物流总操作量450万吨；2015年占地面积350万平方米，年物流操作量770吨。3.4目前南宁市物流项目的建设现状 南宁市拥有相当数量的场、站、库，分不属于铁路、公路、水运、航空、商业、物资、粮食等部门和企业。其中，铁路拥有南宁火车站，是南宁市客货运输综合特等站；市区现有公路货运站10个，要紧分布在都市快速环道以内及附近，总占地面积近40万平方米，以提供传统运

50、输服务为主。此外，隶属于商业、外贸、物资、粮食等系统的各类储运仓库和国家级物资储备设施较多，要紧设置于城区特不是江南区，从其占有的固定资产总量和占地面积远超出前述交通部门拥有的场站设施总量。其中相当部分因经营方式落后面临淘汰，或因企业进展的负担较重经营难以为继，加之设施老化需要更新，而且相当数量的设施在布局上差不多不能适应经济进展与城市功能的调整要求，需要重新规划和建设。2006年南宁市竣工的商贸项目中，个物流项目颇为“抢眼”，它们分不为翔吉物流中心、吉运公司物流园、泰亿钢材物流和南宁市嘉亮物流仓储中心。这些物流项目共投资亿多元，南宁市西北城区内的物流业将形成一个区域性的物流圈。由四川新希望集

51、团投资的南宁东盟大商汇物流项目，建设地点位于南宁市西乡塘区安吉大道西侧，规划用地1180亩。该项目一期工程目前已于2006年动工建设，投资8亿元人民币，将建成辐射中越和东盟的商业中心。近两年来，南宁市先后出台了一系列关于加快发展南宁市现代物流业的若干规定，催生了一批大型现代物流企业。但众多物流公司在进展中，逐渐暴露出市场不规范等情况，物流公司缺少专门管理。业内人士认为，随着这些项目的竣工，南宁物流企业将逐渐走向低成本、高效益运作，以往物流能力有限的情况将得到专门大改善。据南宁市物流建设总体规划，将在安吉、金桥、江南、玉洞建四大物流园区，目前有部分项目差不多启动。但凤岭、仙葫一带的物流设施相对滞

52、后，迫切需要一个多功能的物流中心来承担局面。3.5仙凤商贸物流中心的市场前景 南宁市所处的区域内地区经济的进展和合作为南宁市现代物流的进展在规模上预备了机会条件；都市扩张、产业进展及结构调整等政策为南宁市现代物流的进展在服务质量上提出了更高要求；建设“中国东盟自由贸易区”把南宁市推向前沿，为南宁市现代物流的进展提供了地理区位优势；经济运行市场化程度的深入进展，企业面临的市场竞争日趋激烈以及企业决策正是现代物流进展的内在需要，所有这些因素都为南宁市现代物流进展制造了良好的市场需求条件。 南宁市目前已形成了公路、铁路、内河、民航相连接的立体交通运输网络，并成为北海、钦州、防城港等沿海都市物资进出口

53、的咽喉。南宁市所处的广西区域范围内的交通等基础设施建设，为物流的网络化运营制造了便利的基础设施条件。公路。目前，差不多完成或正在修建中的南宁广州高速公路（可延伸至香港）、北海成都高速公路、南宁昆明高等级公路、桂柳高速公路（往北连接湖南等北面的省市）、钦防高速公路等，使南宁将与广西区域各要紧都市与北、钦、防三港实现连通，以南宁为中心，连接全区各地市及大西南要紧都市的道路运输网络差不多形成，并通过南宁凭祥高速公路与贯穿越南南北的1号公路、芒街海防公路以及老挝、柬埔寨、泰国的公路网相连，从而实现了中国与东南亚大陆交通网络紧密相连。铁路。铁路方面，黎湛线、湘桂线、焦柳线、黔桂线、南昆线及南防先等区内地

54、点铁路通过南宁与全国路网联系、通过凭祥与越南的北南统一铁路连接，进而与正在修建的泛亚铁路连网，经越、柬、泰、马直达中南半岛南端的新加坡，沿途连通6个国家。水运。广西沿北部湾有防城港、钦州港、北海港，其中防城港是华南第三大港。其物资吞吐量已突破1500万吨。这些港口都已有铁路和高速公路跟国内腹地相连接，是中国大陆通往东南亚各国运距最近的港口，通往世界其他地区的港口也专门便捷。此外，属珠江水系的邕江由左、右江汇合南宁，上可直入云南，顺流而下可达广州、香港、澳门，是南宁重要的内河航道，顺流而下可直航500吨级船队。航空。从民航来看，南宁民航已开通到北京、上海、广州、深圳、昆明、成都、海南等都市的国内

55、航线和香港、河内的地区及国际航线数十条和几十个航班。其中南宁河内航线飞行只需半个小时，南宁曼谷航线也是中国通往泰国最便捷的航线。南宁是广西综合运输网络上最为重要的交通枢纽，其组织区域性物流的条件和基础较好，同时，与南宁市地理区位和进展优势相匹配，其运输功能和效率仍有专门大的提升空间，积极进展现代物流，因效率提升、成本下降和服务改善，对基础设施的建设进展将会进一步推进，使既有设施的利用水平将有效提高。 仙凤商贸物流中心正是利用其处在南宁市交通优越的地理位置上，毗邻南宁市最大的流量的琅东客运站，占据广西高速公路中心枢纽的主出入口，对进展快速货运、大宗商品流通、物资中转有着明显的优势。本项目实施后，

56、建成约35000平方米的交易大厅，为大型机械、汽车配件、五金电器、广西及东盟国家的名优土特产提供了集中展示和交易的绝佳场所，配套仓储运输等设施可方便地为各商家和企业提供成品和半成品的快速储运服务。设计先进的电子商务大楼为入驻商家和企业提供了特不好的现代化商务操作平台，引导电子交易的新潮流。沿街骑楼式特色商铺汇合特色商品，将是南宁市一道新的风景线。四星级的酒店更是让整个园区成为一个高品质的综合性商贸物流中心。3.6建设规模和建设内容3.6.1建设规模：用地面积155491 m2，总建筑面积251501m2。3.6.2建设内容：交易大厅39501 m2，写字楼（电子商务大楼）38400 m2，酒店

57、35520 m2，沿街骑楼特色综合商铺38828 m2，仓库37900 m2，地下室15000 m2，配套生活小区44352 m2。第四章 建设条件与场址4.1南宁市地理位置及资源条件南宁市简称邕，地处我国东南沿海和西南腹地的结合部，是广西壮族自治区首府，全区政治、经济、文件、教育、金融和科技信息中心，是我国大西南出海通道的枢纽和南部对外开放的重要都市，是具有民族特色亚热带风光的园林化都市。历史上的南宁属百越领地，东晋大兴元年（公元318年），从郁林郡分出晋兴郡，郡治设在晋兴县城即今南宁，这是南宁建制的开始，距今已有1680多年的历史。现今的南宁是一座生机勃发、风光旖旎、充满诗情画意和以壮族人

58、口为主的多民族聚居的南国名城，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风和沿海开放特点的首府都市，是华南地区重要的商品集散地，历年来集市贸易成交额居广西之首。2005年通过新的行政区域的划分，全市现辖青秀、兴宁、良庆、西乡塘、江南、邕宁六个城区和马山、武鸣、隆安、上林、横县、宾阳六个县，市区面积达6559km2，人口达240多万人。自改革开放以来，南宁市抓住机遇，调整优化产业结构，经济建设和社会事业取得了前所未有的进展，实现了国民经济持续快速增长，综合实力进一步增强。2004年南宁市实现国内生产总值588.86亿元，比上年增长13.2%；财政收入74.63亿元，比上年增长22.3%；第

59、三产业增长值为301.14亿元，比上年增长13.1%。2006年，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到10193元，比上年增加990元，增长10.75%；农民人均纯收入突破3000元，达到3037元，比上年增收357元，增长13.32%。2006年，全市实现社会消费品零售总额达435.51亿元，增长15.21%，比上年提高1.37个百分点。与上年比较，食品饮料烟酒类、汽车类、石油制品类销售分不增长38.23%、20.26%和55.34%。按南宁市2007年前三个季度的进展情况，可能2007年的GDP会比2006年增长17%左右。目前，南宁市经济差不多进入近年来最好的进展时期，呈现出速度快、

60、效益好、活力强、后劲足的喜人景象。能够讲目前南宁市的市场商机无限、充满活力、消费潜力巨大，是商家必争之地。4.2建设条件4.2.1场址选择项目拟选址于南宁市青秀区仙葫大道中段原三屋园艺场用地，东临南北高速公路，西距琅东汽车站500米，南临仙葫大道，北临桂海高速公路。总用地面积233亩。4.2.2地形南宁市市区位于纺锤状南宁盆地的腹部。盆地周围被标高260500m的低山丘陵围绕，市中心区标高在7080m之间（黄海高程，下同），邕江以北地势北高南低，一般高程在7278m之间。项目范围的地势较为平坦，高程变化在97.20124.54m之间，平坦后与仙葫大道97.50m差不多等高。4.2.2工程地质南