污染房地产评估方法初探

1、污染房地产评估方法初探随着城市经济的发展，特别是大量重工业的出现，带来了各类污染问题。污染不仅存在于空气、水中，也会渗透到土地和房屋内，形成被污染的房地产。在城市更新过程中，将不可避免地涉及污染房地产的治理和重新利用。2016 年 6 月，上海市出台的上海市经营性用地和工业用地全生命周期管理土壤环境保护管理办法（沪环保防2016226 号），明确提出了“谁污染、谁治理，谁使用、谁负责”的原则。对于房地产估价行业来说，污染房地产评估也将成为一项新的评估业务。一、污染房地产的评估界定本文的污染房地产，是指受外部环境污染导致房屋及其所占土地受损害的房地产。就房屋而言，是因环境污染造成外部折旧的额外伤

2、害，是造成房屋损耗或质量缺陷的重要原因。污染房地产评估，是指房地产估价机构接受他人委托，依据估价目的和估价程序，选用合适的估价思路和科学的估价方法，对污染房地产价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。一般而言，除污染土地的专门评估外，引起房屋客观损耗的有物理因素、功能因素和经济因素。除上述三个因素外，污染房地产评估还需要考虑估价对象受外界污染后引起的额外损耗贬值，即污染房地产的减损价值研究。二、污染房地产评估的总体思路目前，国内外对污染房地产评估的技术还在探索之中，本文针对污染房地产减损价值的特点进行研究和探讨，以求取得一些具有操作性的评估思路。污染房地产作为一个有用且有价值的实物

3、资产，一旦受到污染必将存在不同程度减损而贬值。污染房地产的减损价值是：估价对象遭受环境污染与未污染房地产之间的价差。反过来，污染房地产的评估，其实质就是污染房地产的减损价值研究。三、污染房地产评估的评估方法房地产评估实务中常用的三大方法为比较法、收益法和成本法。以下用创新的传统估价方法来评估污染房地产的减损价值：（一）比较法以市场调查资料为基础，寻找类似污染房地产进行比较。调研方法运用市场访谈分析法市场访谈分析法对于搜集和理解评估所需要的数据和信息，是非常有用的。比如市场访谈的结果可以为污染房地产的收益和资本化率的调整提供信息，反映市场对污染风险的感知。但是在计划和执行时，需要注意以下问题。市

4、场访谈的对象应该是房地产环境污染事件的相关当事人。此类当事人并不需要对环境污染有很多专业性了解，但需充分了解并熟悉特定污染因素对房地产使用效用所产生的现时影响，潜在影响以及对未来造成的不确定性。市场访谈的内容应选择什么样的问题，以及需要从访谈中获得怎样的信息。被访谈者应该被询问与估价有关的问题，比如估价对象处于无污染状态和污染状态下，其不同的预期估值，可以反映出污染因素的影响。市场访谈的规划、分析和结果对估价结果的参考价值。市场访谈的内容应该是与估价对象有关的，对周边环境因素无偏见的客观信息。访谈内容应在访谈前被好好设计，这是因为市场访谈的目的是为了得到市场普遍的风险认知，需要就相同问题询问不

5、同参与者，根据不同参与者的答案进行最终的判断。访谈的原始记录和整理结果，以及被访者的个人资料等，都应该保留在评估人员的工作文档中，遵从保密原则保存。定量分析估价师在运用比较法时，应结合多元回归分析、环境案例分析，以及市场访谈等技术，根据市场交易样本的客观数据，修正不同房地产的区域因素、个别因素、房地产的环境污染状况因素等，最终由交易案例比较、量化分析，得到污染房地产的减损价格。如果在同一类似房地产供需圈内，这种方法被认为“很有帮助、很有说服力、很严谨”，更被认为能突破数据的可获性限制。但是需要注意几方面的问题：无污染房地产与待估污染房地产的其它区位特征（不考虑房地产的环境污染因素）是相似的；可

6、比交易案例尽可能丰富，这样才能有利于估计不同的交易因素对评估值的影响；估价师要谨慎区分区位因素中环境和非环境因素对价格影响的差异；无污染房地产与待估污染房地产应尽可能在其它非环境因素方面，保持相似，比如规模、用途等，这样彼此的价格差异才能更好的体现污染因素的影响作用。运用比较法的步骤：寻找案例，进行案例分类；比较不同组案例的相同、相似和不同点，并进行因素相似度比较及价格差异影响因素的比较分析；鉴别不利环境因素影响的存在性，将不利环境因素影响进行量化分析。比较法关键难点在于从哪些因素进行不同交易案例的分类和比较分析。污染房地产价格的特征因素不仅包括房地产本身的区位和实物特征，还包括房地产环境污染

7、状况的特征，可以重点从以下 8 个方面进行比较分析：房地产利用类型，如收益经营型房地产不能和居住类房地产对比；房地产市场情况，如市场处于上升、衰退还是稳定阶段。估价对象属于污染源、非污染源，还是与污染源相邻或紧邻的哪一类，污染成分包括物质等。污染排放是被允许，还是偶发的；污染风险及其暴露程度。价值时点时估价对象处的治理、修复周期阶段。污染治理、修复的成本与责任的承担方。污染及其治理、修复对房地产再开发利用的使用影响。由于污染物转移造成潜在的外部影响，如是否侵害第三方权益等。房地产的环境污染保险、赔偿保证等的支付。（二）收益法估价对象处于污染现状条件下，相对于未受污染的房地产，会面临租金收入下降

8、、空置率上升、寻找租客的时间成本或者代理成本上升、污染的房地产收益年限减少以及市场对房地产未来价格贬值的不利预期。用收益损失的报酬资本化法来测算估价对象收入的减少额与费用的增加额，在合适的报酬率下将其折现来求取估价对象的减损价值。根据减损发生时整个房屋的使用寿命是否受影响可以分两种情况：一种是减损部位没有影响到整个建筑物的使用寿命，也就是整个建筑物的使用寿命不因减损的发生而改变；另一种是减损部位影响到整个建筑物的使用寿命致使收益年限减少，此时还应计算因使用年限缩短而引起的房地产的价值减损额。经研究可采用收益中报酬资本化法的 3 种具体公式来估测价格减损：减损值法：收益年限减少法：上述 2 种收

9、益状况的组合，即污染对房地产租金收益和剩余使用年限同时造成了减损：如在收益期内，每年可获得的正常市场净收益A 和因污染净收益减损额A 保持不变，则可以得到下式：（三）成本法一般而言，引起房地产客观损耗的有物理因素、功能因素和经济因素。运用成本法评估污染房地产的减损价值，就是评估估价对象除上述三个因素外，受外界污染后引起的额外损耗贬值。成本法的减损价值 D 由有形减损 D1 和无形减损 D2 二部分组成并导致贬值。有形减损指房地产因污染造成的物理性额外损坏，房屋的损坏看得见、摸得着；土壤的损坏因重金属、有机物的污染闻的到、测得出，其中也包括因污染造成的房屋基础损坏。这些损坏应请具有法定资质的专业

10、部门进行检测、鉴定才能确定其破坏强度、污染程度、修复方案，成本预算等。这些修复、治理的各种成本构成了因污染造成的额外的房和地的有形减损成本或价值。无形减损指的是因外界环境污染使估价对象背上“污名”而产生的种种负面影响，它主要由分析得出的风险影响因素造成的各种减损（Risk Effect），其中也有心理引起的影响使用的减损（Use Effect）等。由于土地和房屋受污染的程度、部位以及主要污染介质的不同。成本法的污染房地产评估宜采用房、地分估的方法。根据经济上可行、技术上可能的治理、修复原则，其减损价值的评估分为：可修复的成本和不可修复的减损价值两种状况。用成本法的房、地分估求取有形减损D1房屋

11、可修复情况下的房、地分估：如果估价对象受轻微污染，而房屋可修复需改造（不管规划用途是否更改），可通过估算房屋恢复到原有的功能所必需的各项费用来确定房屋减损值。直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋使用面积减少的损失、房屋室内净高降低的损失、房屋采光面积减少的损失、房屋耐久性降低的损失、邻近房屋损坏的补偿、施工影响的补偿和其他直接经济损失。房屋使用人周转安置费用、按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算；安置天数根据修复方案的合理工期确定。房屋空置的收益损失，房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的

12、损失宜采用收益法进行测算。邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、收益法、市场法进行测算。施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。被拆除物残值可根据价值时点的回收市场价格合理确定。应该指出的是：房屋的修复成本CF 是当下实际发生的经济损耗，不考虑因改造成功未来的增值因素。土地治理、修复的成本 CL：如果土地也受一定的污染，需要治理、修复后二次开发，土地使用权的减损价值 CL（CostEffect ）主要因土地的环境污染造成额外的清理（或治理、修复）的成本，具体包括治理、修复至相应监管标准的清理费用和其他需要承担的费用。治理、修复的费用与下列因素密切相关

13、：污染类型和程度；土地本身的特性（区位、历史条件）；最佳清理技术、管理费用；应用土壤治理、修复改造技术；治理、修复成本的应得利润。除了上述 5 项，还需考虑环境责任费用，主要是指污染所带来的一系列不可预见费用，包括对人身健康损害的赔偿或额外支付的环境保险费用等。清理费用及环境责任费用的预估需要请专业的环境评价工程师来完成。房屋不可修复情况下的房、地分估如果估价对象受污染侵蚀严重，房屋不值得保留改造或因征收房屋的需要，房屋拆平前客观存在因污染导致的减损价值，其本质是因污染引起的建筑物外部折旧。也可理解为：没有污染的房屋现值与有污染的房屋现值间的差价。通过对因污染造成的结构、装修和设备现状，分别判

14、定各个部位的减损率，运用层次权重的分析来测 算出污染的总减损率 RW, 将其乘上建筑物价值时点的重置成本价C 得到客观减损价值。即：PW = C RW。需注意的是：因环境造成的外部折旧减损，不要与正常的物理折旧、功能折旧、其他外部折旧混淆。总减损率 RW 可根据房屋的结构、装修及设备安装工程设定分级权重后，对分级后的分部分项逐项打分，乘以各自权计算后。如某污染工业房地产，其厂房重置成本为 2400 元/平方米。估价师现场查勘后，编制减损率评分表测算如下：经评分测算得到总减损率 RW=14%，减值成本 PW=CRW =240014%=336 元/平方米。用风险分析的影响求取无形减损 D2风险影响

15、造成的价格减损是评估中最具有创新和挑战性的技术步骤，也是用成本法评估污染房地产的一个重要组成部分。风险评估可通过两种方式量化求取。其一，专家打分法。通过征询有关专家的意见，对专家意见进行统计、处理、分析和归纳，客观地综合多数专家经验与主观判断，量化风险值。此方法在各领域已成熟运用，本文不作详述。其二，确定估价对象的风险影响等级后量化价格减损。估价师通过现场勘查和调查后，分阶段确定估价对象的各个风险影响因素，借用成熟的风险发生概率-影响矩阵图，确定污染房地产的风险程度等级折扣率 Rf，作为最终无形减损 D2 的依据。即：D2 = 未污染房地产价值 VU风险程度等级折扣率 Rf由于污染房地产的风险

16、评估存在一定的探索性，业内人士可根据自己的经验和具体的估价对象，灵活调整各参数指标及风险因素。求取风险程度等级折扣率 Rf 可通过以下五个步骤和表格来完成。第一步：确定估价对象的各个风险影响因素估价师应先确定估价对象在价值时点治理、修复的阶段。再按不同阶段分析其价值影响的各个因素。如下表：第二步：确定风险概率指标横向值将估价对象对比表 1 的各个因素，确定污染房地产的风险发生概率指标，如下表：第三步：确定风险影响程度指标纵向值将估价对象对比表 1 的各个因素，确定污染房地产的风险影响程度概率指标，见下表：第四步：确定风险程度等级估价师通过以上的分析和操作，结合以下操作彩图，将上述 10 个因素，通过纵向的风险影响程度和横向的风险发生概率，可形象地在交叉点找到估价对象在此影响因素下的风险程度区域，将各因