物业管理与科技行业联合研究报告（1）：物管搭台科技唱戏VIP

1、投资聚焦研究背景我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸系统、智能门禁、智能停 车场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目 的。而社区智能化程度提升，带动下游智能设备和服务商市场空间

2、提升，科 技产品的社区落地前景光明。基于此，我们从物管科技赋能出发，探究物管科技赋能的发展方向和应用场景，以及由此带动的下游智能设备和服务商发展机遇。我们创新之处从物业企业和社区的角度出发，将物管科技赋能分为总部/管理端和终端/传感端，并分别阐述其应用推广的受益者和推动力量；经济性分析。物管科技赋能涉及到企业前期投入，需定量考察投入产出，以方便企业做出决策。经我们测算，2013-2018 年绿城服务智能化累计投入 4.1 亿元，获取收入 19.67 亿元、毛利超 6.5 亿元。相比 2014 年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%；分场景讨论。

3、物管科技赋能需要通过众多的服务场景才能得以落地，如门禁、停车场、安防系统、设备与设备管理、社区管理等。经过分场景讨论，我们总结出各个场景下下游智能设备和服务商发展现状和发展机遇。投资观点物管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，我们推荐科技应用较为领先的物业服务商绿城服务。围绕物业服务场景，科技产品的社区落地前景光明，我们推荐社区智能应用设备和服务商海康威视、数字政通、汉威科技、宁波水表。头部互联网企业介入社区场景，通过第三方开放平台实现资源整合，我们建议关注腾讯控股、阿里巴巴。目录 HYPERLINK l _TOC_250020 1、 物业供给侧进化之科技赋能 4 HYPERLINK l

4、_TOC_250019 、 科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段 4 HYPERLINK l _TOC_250018 、 科技应用是物业赋能的重要方式 6 HYPERLINK l _TOC_250017 、 物业企业科技应用历程 7 HYPERLINK l _TOC_250016 、 物业企业科技抗疫 12 HYPERLINK l _TOC_250015 2、 物管科技赋发展方向 14 HYPERLINK l _TOC_250014 、 管理端日趋成熟 14 HYPERLINK l _TOC_250013 、 终端智能化提升 16 HYPERLINK l _TOC_250012 、 发

5、展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能 17 HYPERLINK l _TOC_250011 3、 物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例 20 HYPERLINK l _TOC_250010 、 投入端 21 HYPERLINK l _TOC_250009 、 产出端 23 HYPERLINK l _TOC_250008 、 提效端 24 HYPERLINK l _TOC_250007 4、 物管科技赋能：社区科技的应用场景 25 HYPERLINK l _TOC_250006 5、 推荐标的 42 HYPERLINK l _TOC_250005 、 绿城服务 42 HYPERLINK

6、l _TOC_250004 、 海康威视 43 HYPERLINK l _TOC_250003 、 数字政通 44 HYPERLINK l _TOC_250002 、 汉威科技 45 HYPERLINK l _TOC_250001 、 宁波水表 46 HYPERLINK l _TOC_250000 6、 风险分析 471、物业供给侧进化之科技赋能我们在三大维度 12 量化指标，光大物业选股框架模型物业服务行业 2020 年投资策略中提出，政策推动与需求侧爆发共同推动物业供给侧进化。其中科技赋能，提质增效是物业供给侧进化的重要方向之一。随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车

7、场等硬件设施在社区内渗透率提高，物业服务企业普遍配备设施管理系统、数据共享中心，实现削减人工成本，提升管理效率，最终达到降本增效的目的。疫情中，物业企业的科技应用得到了充分发挥，在门禁、停车等诸多场景起到了防疫作用。综合来看，疫情防控对社区、物管科技应用起到了加速作用。前期布局较多的物管企业相对优势显现，彰显长期竞争力。同时，社区科技应用加速，有望带动下游设备和服务商发展。移动互联物联网大数据人工智能其他技术物业服务企业智能道闸系统智能楼宇服务机器人 智能门禁系统集成管控系统设施管理系统数据共享中心云平台管理运作成本人工成本物料消耗成本能源消耗成本物业信息化，提升管理效率降本增效图 1：物业管

8、理企业通过科技应用实现降本增效资料来源：光大证券研究所1.1、科技应用是物业企业对抗人工成本挤压的重要手段物业服务作为劳动密集型行业，人工成本一直是企业服务成本中占比最大的项目。依据中国指数研究院中国物业服务百强企业研究报告， 2017-2018 年，物业百强企业成本构成中，人员费用占比分别为 55.84%和57.84%。图 2：物业百强企业成本构成中人员费用占比图 3：2018 年物业百强企业成本构成60.00%58.00%56.00%54.00%52.00%50.00%2015201620172018人员费用占比公用设施保险费用绿化费办公费用安保费 清洁费公用设施维护其他费用人员费用操作机

9、械化，提升作业效率流程标准化，服务质量统一服务智能化，提升服务品质57.8%资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所物业费的“计划经济特性”与人工成本的“市场化特性”，导致在自然情况下，物业企业在收入端的提升速度始终弱于成本端。企业假如不启用有效的降成本、提高效率的手段，则利润空间将受到挤压。图 4：居民服务和其他服务业就业人员平均工资图 5：36 城市物业服务费:普通住宅（元/平米*月）60,00050,00040,00030,00020,00010,000020%15%10%5%200320042005200620072008200920102011

10、20122013201420152016201720180%1.201.000.800.600.400.200.0010.0%8.0%6.0%4.0%2.0%2013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-090.0%居民服务和其他服务业就业人员平均工资（元/年） YoY（右轴）36城市服务价格:物业服务费:普通住宅同比（右轴）资料来源：Wind、光大证券研究所资料来源：Wind、光大证券研究所，截止 2020.14. 部分

11、城市调升物业收费标准，利润空间逐渐抬升利润空间当前时点3. 跨过“刘易斯拐点”，最低工资涨幅趋弱2. 企业通过提升效率、增加外包等措施降低成本总成本1. 物业费标准涨幅低于成本涨幅，利润空间受到挤压图 6：物业企业利润挤压与释放模型我们在服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显物业服务行业系列报告（1）中提出，应对人力成本挤压，物业企业常用的方法有：通过科技手段，提升管理效率，实现减员增效；加大外包力度，利用第三方专业外包公司的规模化效应；通过开展业主增值服务实现增收；推动物业费提价。资料来源：光大证券研究所受制于营运需要，基础服务外包程度存在极限值。2016-2018 年，保安、保

12、洁、保修、保绿四项基础服务的外包率上升趋势明显放缓。而推动物业费提价属于外部因素，存在一定的不确定性。我们认为，业主增值服务的开展，是物业企业走向“社区综合服务商”的必由之路。而通过科技应用，实现提质增效，是企业“修炼内功”的重要途径。2013-2017 年，百强企业智能化投入复合增长率超过 57.8%。图 7：百强物业企业基础业务外包率图 8：百强物业企业智能化投入59.0%54.0%49.0%44.0%39.0%34.0%29.0%24.0%19.0%2015201620172018绿化秩序维护 清洁 设备维护800600400200020132014201520162017智能化投入（万

13、元）增长率（右轴）100%80%60%40%20%0%资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所、科技应用是物业赋能的重要方式智能化管理可以帮助物业服务企业降低对基础劳动力的依赖，同时有助于扩大管理半径，提升管理效率，加快响应速度。2014-2017 年，百强企业人均在管面积提升 81%，2018 年人均产值15.15 万元，较 2014 年提升 75%。对基础劳动力的依赖减小同样体现在员工结构上，2014-2018 年，百强企业高中及以下学历的员工比例下降 4.3pc 至 47.3%，大专及以上学历员工比例上升 4.7pc。图 9：人均效能明显提高图 1

14、0：百强企业员工学历构成80006000400020000201510502014201520162017201825%20%15%10%5%201520162017201854%52%50%48%46%44%人均在管面积（平米）人均产值（万元）（右轴） 本科及以上大专中专高中及以下（右轴）资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所科技应用对物业企业的赋能同样体现在业务范围的扩张与社区的资源整合。目前，头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。在基础物业服务方面，通过互联网管控平台实现各项服务的可视、可识、速答和统

15、筹，从而实现省工、省时、降本、增效。在增值业务方面，可以将资讯推送、邻里社交、公共服务和社区 O2O相结合，将业主的各项需求进行集合，从而形成社区生态圈。图 11：基础物业服务网络化图 12：增值服务社区生态圈社区生活服务平台资讯推送邻里社交公共服务社区O2O广告、打折资讯社区论坛票务订购家政服务热点新闻活动召集洗车修车医疗服务社区公告惠民政策跳蚤市场美容按摩健身俱乐部社区电商社区金融 省工、省时、降本、增效 互联网管控平台 可视、可识、速答、统筹 绿化 保洁 保安 维修资料来源：光大证券研究所整理资料来源：光大证券研究所整理、物业企业科技应用历程物业企业及社区内的科技应用历程，实际上伴随着通

16、讯及电子技术的发展普及。在硬件端，社区从机械化走向数字化，并逐渐发展智能化；在软件端，从最初的互联网通讯走向网络平台，以及移动APP 平台。科技应用在企业管理、居民生活、基层治理方面发挥着重要作用。、2013 年关键词：网络化科技手段最开始应用于大型商业、办公物业，并逐渐普及到公寓住宅的服务管理。随着网络时代的发展，物业企业开始加大智能化投入，根据中指院统计结果，在物业百强企业中，2013 年管理与技术员工中计算机类占比由 2012 年的 17.7%上升至 19.5%，提升 1.8 个百分点。2013 年，百强企业平均智能化投入 115.3 万元，同比+25.1%。案例：彩生活推出“彩之云”，

17、实行积分抵物业费模式；万科物业推出APP“住这儿”，实现“物业沟通”，实现通知推送和信息线上化，以及“商家优惠”，搜索社区周围配套商家，订餐、订房、预约家政服务；中航物业“知识管理平台”，有效解决系统前台与后台业务管理问题。、2014 年关键词：互联网+融合移动互联等新技术，物业管理效率和管控水平都有了较大提高，低成本规模化扩张成为可能。2014 年，百强企业平均智能化投入 168.1 万元，同比+45.8%。物业服务百强企业中，涌现出一批在“互联网+”开发与应用领域十分优秀的物业服务企业，据中指院不完全统计，拥有 APP 与微信服务号的企业占到 30%以上，拥有微信公众号的企业占到 70%以

18、上，拥有独立官网的企业占到 85%以上。案例：卓越物业：FMC“设施之家”设施管理软件，实现设施管理智能化，对设备设施全生命周期的 FM 营运阶段实行严密监控；长城物业：通过 PMS 系统，360 度智能化维护物业设备，自动化推进工作；通过 CRM 系统，跨项目远程管理与规范业主的服务流程和标准，把控业主服务全过程；通过一应生活服务平台，实现线上、线下的融合，业主可以通过实体的一应便利店和智能终端中的一应生活获得优质的消费和服务体验；乐生活：通过改造监控体系控制，在电梯间、社区大门前后以及小区内道路上安装 360 度无死角的实时监控，并实现移动端实时观看；表 1：“互联网+”应用举例企业名称运

19、营平台特色优势长城物业一应云CRM、PMS；服务种类齐全，社区服务生态圈彩生活物业彩之云社区 O2O；E 卡通彩付卡万科物业睿服务平台EBA 远程设备监控与运营系统金地物业“享”系列平台基于 iBeacon 技术的反向运用；注重服务体验金融街物业96018 金融街生活在线产品自发交流互动式平台新城物业新橙社小橙成长积分兑换银湾物业银湾云3A 服务随时、随地、随心第一物业智趣生活资源整合；跳蚤市场二手闲置物品买卖万物至上物业管理服务平台 PMSP各部门/各岗位之间的网络化管理和自助化协作新东原物业东原社区智能系统三屏互动，互联互通资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所、2015 年关键词：移动

20、互联网、大数据通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。2015 年，百强企业平均智能化投入 266.4 万元，同比+65%。人均在管面积和人均产值分别提升 38.7%和 20.1%，净利润构成中，多种经营（社区电商、家政、养老）占比提升至 31.3%。图 13：人均在管面积和人均产值提升图 14：2015 年多种

21、经营利润占比提升50004500400035003000111098720142015人均在管面积（平米）人均产值（万元）（右轴）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%16.7%31.1%物业服务多种经营营收构成净利润构成资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所、2016 年关键词：云计算、大数据百强企业充分利用云计算、大数据等新技术，构建智慧型社区；积极引进停车场管理系统、智能门禁系统、闭路监控管理系统、人脸识别系统、机器人等设备设施，借助智能化技术手段提高服务水准，使服务更加便捷高效，实现升级。移动互联等新技术应用一

22、方面能大幅提升物业管理效率，扩大管理半径，促进企业降本增效；另一方面整合线上线下资源，围绕业主需求全面升级社 区服务，方便业主生活的同时为企业创造新的盈利点。2016 年，百强企业平均智能化投入 478.06 万元，同比+ 79.45%案例：2016 年 9 月，长城物业推出一应云智慧平台 2.0 版本，使业主足不出户便可实现报修、查费缴费、订餐、洗衣、购物等服务。此外，百强企业通过推行标准化服务，避免工作操作的随意性，提升服务效率与服务质量。万物至上拥有国内先进的物业集团化管理 ERP 系统和城市物业电子商务平台，是国内大型物业信息化建设集成服务提供商，能够为物业服务企业提供优质解决方案。绿

23、城服务通过“幸福绿城”APP 等技术平台实现了园区的智能化管理，提高服务效率，同时提供产品和增值服务， 2016 年增值服务收入为 4.84亿元，同比增长 74.8%，增幅远高于基础物业服务收入。智慧社区物图 15：智慧社区示意图人社区生态系统智能停车、远程监控、能耗管理物业服务平台报修、投诉、购物、订餐、缴费社区O2O云计算BIM系统ERP技术VR技术大数据资料来源：光大证券研究所、2017 年关键词：物联网物业企业继续深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率。此外，物业企业搭乘人工智能快车，有机联动智

24、能硬件、物联网传感器等设备进行信息交互，提高管理服务效率，为业主及住户带来优质服务体验，软件方面，TOP10 企业全部拥有自己的 APP，TOP11-30 企业中， 95%的企业推出了自己的 APP，而 TOP51-100 企业中，也有近 50%的企业上线了自身的物管 APP，继续保持稳定增长，进一步实现由粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转型升级。图 16：2017 年百强企业中拥有 APP 数量占比49%77%95%100%TOP51-100TOP31-50TOP11-30TOP100%20%40%60%80%100%120%资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所硬件方面，百强企业通过

25、对设施设备进行机械化、信息化、智能化升级改造，大幅度降本增效、提高服务水平；软件方面，百强企业建立智能化管控平台，以标准化服务体系和 CRM、 SAAS、 ERP 等管理系统，进一步开创智能化生态格局，提升管控效率2017 年，百强企业平均智能化投入 716.22 万元，同比+ 49.82%。案例：雅生活服务在总部设立集成管控平台，联动“运营云”、“数据云”、 “物业云”、“物联云”及“开放云”五云系统交互配合形成社区服务生态管理系统；绿城服务通过改造智能道闸设系统及运用巡逻机器人、案场机器人等，有效提升运营效率及服务质量；中海物业以“物联网平台+设计”为核心，提供智慧社区建设全程无忧服务，以

26、“优你家”社区 O2O 服务平台，为客户提供物业基础服务和增值服务，为客户打造更加优质、便捷的社区生活体验。1.3.6、2018 年关键词：“智能+”随着人工智能的应用普及，越来越多物业企业尝试科技化、智能化改造，改善管理模式，重点提升管控效率。2019 年的政府工作报告首次提出了“智能+”。 “智能+”提出综合利用大数据、人工智能、物联网、云计算等先进的信息技术，帮助传统产业焕发出更高的能效和更强的活力。在技术革新不断深化的背景下，百强企业继续保持对技术运用的投入力度。据中国指数研究院统计，2018 年，20 余家百强企业智能化建设费用超千万，大部分企业对智能化的投入在 200-500 万元

27、之间。表 2：物业企业智能系统布局企业名称事例万科物业万科物业战略投资有方科技 4.74%的股份，携手有方科技，实现在物联网生态链上的重要布局，推进智能家居和智慧城市等五大社区场景下的产品落地保利物业携手灵伴打造 AI 客服升级物业服务体系，展示智能语音客服带给物业服务的跨越式 AI 升级龙湖智慧服务自主研发科技物业系统，包括 FM 设施设备管理系统与 RBA 设施设备监管系统，贯穿所有项目的运营管理及共享服务碧桂园服务独立研发的设备设施智能化管理系统（IRBA）实现设备实时监测及预测性维修保养，取代传统人工抄表与巡检工作，大幅降低人工巡检成本金地物业与酷蛙智能电器签署战略合作协议，通过创新研

28、发物联网系统，推出健康净水服务模式华润物业科技发布“悦家”“悦心”两个面向业主端及员工端的 APP，借助移动互联网技术，搭建物业与业主沟通桥梁，致力于为业主打造全新智慧化生。融信服务发布融智管理平台 V3.0 版，以满足客户深层次、更多元化需求资料来源：中国指数研究院、光大证券研究所、物业企业科技抗疫社区防疫主要集中在六大场景：门岗出入管理场景、公区安防管理场景、设施管理场景、物管中心场景、业主归家场景、宅家联系客服场景等。碧桂园服务碧桂园服务借助科技助力疫情监控，打造智能防护体系。通过智能设施设备降低人员基础，整体上线社区疫情上报系统；通过智能监控云平台应用场景，实现人脸识别进入小区；智能识

29、别与统计每日车行情况、在线与业主交流互动、通过特种强调声进行重要语音播放、智能呼唤电梯避免公共接触，无人机针对社区全方位消毒。图 17：智能监控云平台应用场景图 18：无人机消毒资料来源：碧桂园服务公众号资料来源：碧桂园服务公众号美的物业美的物业管理中心通过智慧人行系统，比对主出入口的高清摄像生成的人行轨迹，第一时间掌握业主进出社区的数据，对病毒可疑点、人车异常、人群聚集等现象自动锁定分析，此外系统还能对异常情况自动预警，实现安保人员的智能调度，在保障社区安全的同时，为防疫工作筑牢防护墙。图 19：美的物业自动人行轨迹资料来源：美的物业公众号图 20：绿城服务云图系统绿城服务绿城服务的智慧社区

30、服务平台已平稳运行 7 年，面对“新冠肺炎”疫情，平台上线“园区住户行程收集”调查工具，累计收集近 2 万份问卷反馈，有效助力物业一线服务人员对涉足重要疫情区域的住户进行重点排查。在社区防控过程中，大数据也起到了关键作用，通过 7 年业主大数据的沉淀，绿城服务全面掌握了较为精准的业主基础信息，这对社区居民基本情况的摸排采集工作起到了极大的助力作用，不仅减少接触感染几率，更极大提升社区防控工作效率。资料来源：绿城服务集团公众号通过绿城服务 EBA 设备远程监控系统，对硬件设施远程管理，使大量工程人员投入到更重要的日常防疫工作上，大大提升了人员使用效率。图 21：EBA 设备远程监控系统资料来源：

31、绿城服务集团公众号蓝光嘉宝服务2015 年，蓝光嘉宝服务尝试小区智能化服务，打造了物联网技术的设备管理平台，自主研发了 ECM 系统。目前，此项系统日趋成熟，通过在物业设施设备加装传感器的方式，结合物联网、互联网技术，实现设备 7*24小时不间断数据采集上报。通过 ECM 系统的实时监控，水泵房、配电房、发电机房等小区设备一旦出现故障，会立即发出报警提醒相关人员维修。借助此系统，可减少物业工程板块员工对线下设备运行情况的巡检频次，以便腾出更多时间参与防疫抗疫工作，保障业主正常生活。此外，智慧人行、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智能化服务都在此次疫情中发挥着重要作用，不仅减少了业主与高频触

32、点接触、与外界人员接触的频率，更保障了在疫情状态下小区的日常生活。图 22：蓝光嘉宝服务 ECM 系统资料来源：蓝光嘉宝服务公众号2、物管科技赋发展方向、管理端日趋成熟站在物业企业的角度，目前对科技应用的投入主要有三个方面：1）内部管理提升，如ERP 系统、财务管理系统；2）社区终端信息管理，如视频监控指挥系统、停车场管理系统；3）社区商业资源整合，如各类手机 APP终端，着重发展业主增值服务。总体来看，侧重于管理端、侧重于软件端。图 23：物业企业科技应用的投入方向物业ERP、财务分析等内部管理商业资源整合社区信息终端管理资料来源：光大证券研究所表 3：物业企业科技应用布局从物业企业公告披露

33、内容来看，在科技应用方面布局较为完善的有碧桂园服务、雅生活服务、新城悦、中海物业、保利物业等。布局方向主要是在总部集成管理方面，如碧桂园服务 CRM 及 ERP 系统、新城悦全面预算管理系统和思源业务管理系统；从上市募集资金用途分配来看，通常投入科技应用方向的比例在 20%-30%之间，仅次于业务扩张及收并购。物业企业智慧社区布局募集资金投资计划碧 桂 园服务实施 CRM 及 ERP 系统，管理客户文件及数据，以对在管物业的整体运营状况进行大数据分析；已开发自有的 IRBA 系统，以便对设备和设施进行智能化管理，当中包括停车场管理系统、入口可视对讲系统、智能访客准入面部识别系统、景观维护管理系

34、统及视频监控摄像头等设备；对电梯、公共区域电灯及水泵进行智能改造；“凤凰会”移动应用程序作为注册用户的服务平台；雅 生 活服务在广州总部建立集控中心，包括呼叫中心、EBA 管控平台、质量核查系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统等数据集成管控平台，实现服务过程可视化监控及集中管理全国运营；通过监控大屏获取小区基本信息、物业管理费收缴情况、客户服务反馈、设施设备维护等数据；通过远程监控器实时查看监控社区各主要场景，通过各个子平台之间的数据交互以及大数据的运算结果提供给管理层进行实时的决策，同时提供至“雅助手”用以协助其服务；将系统中维修服务数据数字化，维修团队成员可透过“雅助手”对服务请求订单作

35、出响应，从而实现抢单功能；约 10%（398.4 百万港元）用于进一步开发一站式服务平台；约 15%（597.6 百万港元）将用于实施智能设备；新城悦计划引入其他信息管理系统，以帮助住户建立智能社区，包括执行内部监控系统、门禁系统、电梯控制系统、资源管理、停车场门禁系统、自动锁门系统和其他智能设备；引入各种规范服务并在在管物业之间分享资源的自动化技术以方便作出管理决策。该等自动化技术包括全面预算管理系统、思源业务管理系统（包括资源管理和能源消耗管理）和共享会计服务中心 3）旗下智慧化公司成功进入开发商的供应商目录，参与到在建社区的智慧化工程服务中；约 15%（93.9 百万港元）将用于新橙社

36、APP及第三方供应商；约 15%（93.9 百万港元）将用自动锁门系统；及停车场门禁系统、预算管理系统及思源业务管理系统；中 海 物业已实施各种自动化与标准化措施，包括采用停车场保安系统、访客系统、绿化系统、楼宇进入及保安系统、视像监控摄录机、机房远程监控系统、清洁自动化工具等；于交付前阶段向物业发展商提供自动化措施及产品，如访客系统及远程视频监控系统，亦向物业管理公司及我们管理的物业提供设备升级服务；保 利 物业截至 2019 年 6 月 30 日，于中国取得了三项专利及 26 项软件着作权，其主要与项目数字化及运营智能化管理有关；通过 ERP 系统实时监控所有项目的服务状态，处理系统显示的

37、各层级预警信息，分析异常数据；使用智能传感器收集水泵及电力设施的实时运行数据，员工可透过 EBA 平台监督并取得异常数据将重点投入物联网应用建设，结合 5G+4K 高清视频摄像枪监控水、电公共设施的运行状态；使用智能门禁设备及设施，如人脸识别系统、遥控门禁系统及入口可视对讲系统；约 6%（257.4 百万港元）将用于升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务；约 18%（772.1 百万港元）将用于升级数字化及智能化管理系统；资料来源：各公司公告、光大证券研究所图 24：雅生活集成指挥中心图 25：中海物业 CRM 维修系统资料来源：公司公告、光大证券研究所资料来源：公司公告、光大证券研究所、

38、终端智能化提升从社区的角度来说，一个完整的智慧社区实现，需要感知层、网络层、平台层、应用层四个层面。在总部管理端和信息集成日趋成熟的背景下，社区智能化设备的提升需要保持同步跟进。站在系统的角度，即应用层的发展需要感知层的同步跟进。对于感知层，即社区内各种智能监控、道闸、传感器的布置，物业企业并无责任和义务。在投入产出比较为合理、能够明显优化管理的情况下，物业企业会考虑将其纳入成本，但对于大部分支出较高的智能硬件设备，则依靠地产商的前期布置，或业主共同收益的支出。“房住不炒”背景下，房价涨幅趋向平稳，部分开发商开始从自身产品出发，通过为住宅增加额外属性，提升业主舒适度，从而实现销售溢价。其中科技

39、、绿色是常见的方向。而新交付楼盘在硬件上的智能化提升，更有利于物业企业接入现有的设备管理系统，从而提升管理效率。另一方面，物业企业从管理角度出发，积极推动社区改造提升。且在改造的过程中，可以加入物业的管理要求，实现效率进一步提升。安防、智能设备等设施的引进，关系到业主切身利益，物业通常负责提供详细具体的方案，并推动业委会或居民表决通过。图 26：社区智能设备的投入物业社区信息终端管理地产商前期布置社区共同收益支出物业企业合理支出摄像头智能道闸传感器资料来源：光大证券研究所、发展趋势：社区智能程度提升，助力物管科技赋能综上，物业在科技应用上的投入主要集中在内部管理系统、商业资源整合、以及社区终端

40、信息管理。而社区作为物业企业的管理范围，其硬件设施的提升在很大程度上取决于开发商交付的状态。在后期改造提升过程中，物业企业通常积极动员业委会启用公共收益，或在可承担范围内自行改进。表 4：智慧社区技术方案的实现主要组成实现时期主导方感知层智能监控、道闸、传感器房屋交付前地产商后期提升改造物业/政府/业主网络层和平台层5G/WiFi/光纤全周期通信运营商应用层应用 APP/软件房屋交付前地产商后期提升改造物业/政府/业主资料来源：光大证券研究所从目前的发展趋势来看，我们认为社区智能程度将进一步提升，并助力物管科技赋能。原因在于各方角色如物业企业、地产商、业主均有能力、且有动力去推动社区智能化提升

41、。图 27：智慧社区主要受益者业主物业地产拥有安全舒适便捷的居提升业主体验，提高业提升楼盘竞争力，实现住环境；主满意度；高楼盘溢价社区居民生通过人工替有助于品牌活品质得到大幅提升代和赋能，实现降本增提升收资料来源：光大证券研究所对于地产商而言，智慧社区网络、平台、终端的采购及安装为一次性投资，使整体建安成本有所提高，但智慧社区有助于增加了项目的附加值，提升楼盘竞争力，实现高楼盘溢价。事实上，在众多中高端楼盘中，房屋交付前期智能道闸、智能监控及停车场系统的配备已十分常见。在地产商的推动下，社区智能设备普及率正在提升。图 28：当代置业十大科技系统当代置业以“绿色科技”为核心竞争力，为住宅打造“十

42、大科技系统”。官网显示：MOM（当代置业系统名称）通过周界电子防侵入系统、闭路监控系统、楼宇可视对讲系统、自动识别门禁系统、感应 ID 卡停车管理系统、社区气象站、外围门禁系统等三重九道安防，做好业主的智慧管家。资料来源：当代置业官网、光大证券研究所物业企业具备社区改造提升的动力。首先，社区智慧化改造有助于提升小区居民生活品质，提升业主体验，提高业主满意度；其次，有助于缓解物业企业人力成本，在基础服务方面具备人力替代效应。如为物业提供统一客服服务中心，出入口无人值守，智能视频监控，减少人员配置，降低物业管理成本；最后，智慧化改造有助于对物业企业形成赋能效应：为物业构建综合服务平台充分挖掘业主生

43、活服务与周边商户资源，引入各项全新业务及商业模式，带来新的利润增长点。目前，物业集成管理平台已经完成了社区应用层的初步实现，未来随着感知层各项智能设备的逐步提升，以及 5G 网络的普及，物业集成管理平台有望进一步拓展功能。图 29：碧桂园服务图 30：绿城服务资料来源：凤凰会 APP、光大证券研究所资料来源：幸福绿城 APP、光大证券研究所对于业主而言，业主将拥有安全舒适便捷的居住环境，生活、学习、工作效率得到提高；同时，社区居民生活品质得到大幅提升。社区具备一定的经营性资产，具备造血能力。社区拥有的经营性资产通常包括停车场、沿街商铺、游泳池、广告空间（如电梯轿厢、车库、道闸）等。而物业企业经

44、营小区资源获得的收入，需要与业委会进行分成。我们把社区公共空间广告、社区资产租售两项业务称之为社区经营业务。 2018 年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业分别取得社区经营业务收入 9.5 亿元、1.7 亿元、1.7 亿元。绿城服务、碧桂园服务、保利物业单位面积社区 经营业务收入分别为 5.6 元/平米、0.9 元/平米、0.9 元/平米。截止 2018 年底，全国物业服务规模达到 279.3 亿平米。保守起见，我们把绿城服务、碧桂园服务、保利物业的社区经营能力乘以系数 0.6，当做全国平均水平。假设社区公共资源经营收入中物业企业与业委会的分成比例为 1：1，则业委会每年收入超过 400 亿元。

45、图 31：2018 年部分物业企业社区经营业务收入图 32：2018 年部分物业企业单位面积社区经营收入86420绿城服务碧桂园服务保利物业6.05.04.03.02.01.00.05.60.90.9绿城服务碧桂园服务保利物业广告业务（亿元）社区资产管理（亿元）单位面积社区经营收入（元/平米）资料来源：公司公告、光大证券研究所资料来源：公司公告、光大证券研究所根据中海物业公告，公司在 2012 年至 2015 年 5 月期间，累计使用社区专项资金超过 4600 万元。主要用途为保修期后维修及保养如公共空间设施（如升降机、电梯及中央空调设施）、消防及安全设施及、公用设施（如水泵及水缸）。表 5：

46、中海物业-专项基金使用列表年度所管理物业位置使用专项资金（万元）2012 年北京、广州、上海、深圳1,1632013 年成都、广州、上海、深圳、苏州、西安及中山1,4682014 年北京、成都、重庆、广州、宁波、上海、深圳、苏州及西安1,4572015 年 5月北京、佛山、广州、上海、深圳及苏州561资料来源：公司公告、光大证券研究所图 33：社区经营收入反哺社区硬件提升停车场 广告收入经营用房租赁物业社区承担日常支出成本部分进入利润漏水、墙面等修补收益适当留存软件硬件APPERP财务分析 客户关系管理摄像头 智能道闸传感器资料来源：光大证券研究所应用层网络层5G、WiFi等智慧社区系统感知层

47、3、物管科技赋能经济性分析：以绿城服务为例绿城服务是住房和城乡建设部指定进入国家“智慧城市”专项试点计划的 19 家公司当中，物业管理行业唯一一家入选的单位。共有六个住宅园区获住房和城乡建设部指定为智慧城市试点单位。2014 年 9 月，公司开始推出智慧园区项目，包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台。图 34：绿城服务智慧园区项目智慧硬件管理平台连接物业管理设施及设备智慧物管服务平台智慧物管移动应用模块幸福绿城移动应用推广及销售园区产品及服务管理访客进入通信线上贴文其他智慧园区项目资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；备注：紫色填充代表承担成本并产生收入，紫色框代表承

48、担成本但无直接收入、投入端公告披露的内容：自 2014 年 9 月推出智慧园区项目至 2016 年 3 月 31 日以来，公司已于智慧园区项目投资合共约人民币 23.7 百万元；2016-2018 年，公司通过关联公司绿漫科技获得的“采购软件及获得相关服务”支出分别为 17.8、24.9、26.3 百万元；公司研发团队相关费用列入行政开支，2013-2015 年研究项目费用分别为 3.1、3.1、8.6 百万元。假设该费用增长随公司行政开支整体增长。资产结构变化：绿城服务固定资产和无形资产明细中楼宇、汽车、办公设备及家具、租赁物业装修、客户关系、物管合约、软件等科目。我们认为，“软件”科目集中

49、代表了公司所研发的“智慧社区系统”。可以看到，公司的科技投入资本化金额可以分为三个阶段：2013-2014 年：初步投入，每年资本化金额在 100 万以内；2015-2016 年：加大投入，每年资本化金额在 1000 万以内；2017-2018 年：进一步投入，每年资本化金额在 5000 万以内；图 35：物业企业常见的固定资产和无形资产图 36：绿城服务年度软件资本化金额房屋硬件办公设备软件装修工程运输设备50.040.030.020.010.00.0201320142015201620172018软件资本化金额（百万元）YoY600%500%400%300%200%100%0%资料来源：光

50、大证券研究所资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所由于公司信息披露并不完全，假设 2017-2018 年无形资产的资本化率为 25%，内部研发人员费用按 3%的固定增速，则 2013-2018 年，公司在智能化投入方面累计投入 4.1 亿元。表 6：绿城服务科技投入预测201320142015201620172018合计支出法绿漫科技17.824.926.368.9研发人员3.13.18.68.89.19.342.0其他途径11.8511.85122.4153.8299.9合计3.114.920.426.6156.4189.4410.8无形资产法软件资本化金额0.30.84.96.139.

51、147.398.5资本化率9.6%5.2%24.2%22.8%25.0%25.0%24.0%资金来源法公司内部投入3.1214.9220.4126.5999.4157.7322.2上市募资57.031.688.6合计3.1214.9220.4126.59156.40189.37410.80资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所测算；紫色填充代表预测值；单位：百万元图 37：绿城服务科技投入预估图 38：绿城服务软件开支占资本开支比例200.0150.0100.050.00.020132014201520162017201835%30%25%20%15%10%5%0%201320142015

52、201620172018 绿城服务绿城服务*资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所测算；单位：百万元资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；绿城服务*为排除楼宇和在建工程影响图 39：绿城服务历年无形资产-软件净值图 40：单位在管面积对应无形资产净值70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000201320142015201620172018无形资产-软件YoY：绿城600%500%400%300%200%100%0%4.003.503.002.502.001.501.000.500.003.763.290.940.730.090.152013

53、20142015201620172018资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；单位：千元资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；单位：元/10平米表 7：绿城服务收入拆分、产出端绿城服务主要业务分为三块：物业管理服务、顾问咨询服务、园区增值服务。其中基础物业服务收入主要与在管面积挂钩，顾问咨询业务主要面向开发商与中小型物业企业，而园区增值服务主要面向业主，是智慧园区项目的主要发力点。绿城服务公告显示，“幸福绿城”移动应用是若干园区产品及服务的在线接口。201320142015201620172018在管面积（百万平米）54.765.982.8105.2137.8170.4平均物业费（

54、元/平米*月）2.692.943.063.083.113.15总收入（百万元，下同）1,6722,2052,9193,7225,1406,7101.物业管理服务1,2241,6242,0912,6203,5604,4612.顾问咨询服务3304395516186809393.园区增值服务1171422774849001,3103.1 园区产品及服务34411051131862423.2 家居生活服务69851466571843.3 园区空间服务141626591212293.4 物业资产管理服务2365017193.5 文化教育服务112036资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所表 8：

55、园区产品及服务2013201420153.1 园区产品及服务34411053.1.1 品质生活产品及服务51241线上交易223线下交易11173.1.2 物业价值管理服务292964资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；单位：百万元表 9：调整后的园区增值服务细分项由于公司 2016 年改变营收拆分，主要是原“园区产品及服务”中“品质生活产品及服务”类别下的文化教育，原“园区产品及服务”中发“物业价值管理服务”单独拆分。为了保证业务拆分的连续性，我们对 2013-2015 年的园区增值服务细分项做了适当调整。201320142015201620172018线上贡献率1.园区产品及服务（

56、线上购物、拎包入住、交通服务、文化教育）5124111318624280%2.家居生活服务（维修保养、家政、康养）698514665718470%3.园区空间服务（广告、场地出租、经营会所）1416265912122940%4.物业资产管理服务（一二手房中介、返租）29296423650171970%5.文化教育服务11203610%资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所；单位：百万元可以看到，2014 年 9 月推出“智慧园区”系统后，园区产品及服务、家居生活服务和物业资产管理服务均得到快速提升。依据各项业务与“智慧园区”系统的关联度，假设“智慧园区项目”对园区产品及服务、家居生活服务、

57、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务的收入贡献率分别达到 80%、70%、40%、70%、10%，则 2015-2018 年“智慧园区项目”贡献收入 19.67 亿元。2015-2018 年园区增值服务毛利率分别为47.5%、43.5%、33.5%、25.5%，分项加总，2015-2018 年“智慧园区项目”贡献毛利超过 6.5 亿元。、提效端“智慧园区”系统包括幸福绿城移动应用、智慧物管服务平台、智慧硬 件管理平台三个子系统。其中幸福绿城移动应用通过业主增值服务产生收入，而智慧物管服务平台、智慧硬件管理平台主要用于连接物业管理设备和管理 员工，并不直接产生收入，但具有提升效能的作用。

58、由于外包的存在，公司雇员数无法真实表现公司业务经营所用到的人工总数。公司披露了 2015 年和 2018 年的雇员数与分包员工数，依据通货膨胀及最低工资水平涨幅，我们假设分包单位成本按照每年 2.5%-3%的速度递增，2016-2017 年的外包员工占比分别为 62%和 64%。经过计算，相比 2014年，2016-2018 年绿城服务每平米人工成本下降 14.8%、13.9%、12.2%； 2016-2018 年绿城服务每百万平米人工数下降 7.4%、7.8%、5.4%。表 10：绿城服务成本拆分201320142015201620172018销售成本（百万元）1,4291,8412,388

59、3,0064,1945,512YoY28.8%29.7%25.9%39.5%31.4%员工成本（百万元）9751,1811,152111214081669分包成本（百万元）187349801100113901861员工数（人）177612376715016166912063924975分包数（人）5471996822332272333669247710员工单位成本（万元/人/年）5.55.07.76.76.86.7分包单位成本（万元/人/年）3.43.53.63.73.83.9分包数占比59.8%62.0%64.0%65.6%资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所预测表 11：绿城服务人工

60、效能201320142015201620172018在管面积（百万平米）54.765.982.8105.2137.8170.4每平米人工成本（元/平米/年）21.223.223.620.120.320.7每百万平米人工数（人/百万平米）425512451418416427资料来源：绿城服务公司公告、光大证券研究所测算图 41：绿城服务每百万平米人工数图 42：绿城服务每平米人工成本53051049047045043041039037035051245142541842741620132014201520162017201824.023.022.021.020.019.018.023.623.2