关于赴杭州下城区学习考察楼宇社区和商业街建设管理的报告

1、PAGE PAGE 14关于赴杭州下城区学习考察楼宇社区和商业街建设管理的报告楼宇经济是在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种经济形态。它一般以各类楼宇、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过开发、出售或出租楼宇引进各类企业，从而扩大财税来源，并带动地区经济的快速发展。商业街是人流聚集的一个主要场，以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境，从面促进居民消费，以拉动当地经济发展。近几年来，杭州市下城区政府在

2、楼宇经济的探索和规范，商业街的建设和管理上以创新的思维，扎实的工作，取得了较好的成绩，在全国起到了典型示范作用，对做好我区楼宇经济和商业街发展有很多启示。 一、杭州下城楼宇社区和商业街建设管理的基本情况（一）楼宇社区管理方面：下城区是杭州市的核心城区和中央商务区，也是浙江省的商贸、金融、文化和会展中心。截至2012年底，下城区共有规模以上招商楼宇114幢，总面积约为480万平方米，入驻率达到96.53%，注册率81%。楼宇企业年税收总额67亿元，贡献率达3540元/平方米。其中，年税收超亿元的楼宇就有17幢，其中超五亿元楼宇2幢，完成了27个标准化楼宇社区建设。下城区政府在楼宇经济发展中的作用

3、主要体现在以下几个方面： 第一，加强对楼宇经济的领导。2006年，下城区建立了联席会议制度，统筹协调众多职能部门和基层单位。2008年，下城区成立发展楼宇经济领导小组，由区长任组长，区四套班子相关领导任副组长，区12个部门8个街道共同参与，加强对楼宇经济的指导。领导小组下设发展楼宇经济办公室，由副区长兼任办公室主任，具体负责工作的协调推进,商务局主要领导任副主任，成员由人社局、税务局、工商局、民政局、财政局、科技局、街道办事处等分管领导组成，在商务局下设楼宇科具体协调处理做好各项工作。各管理主体在明确各自分工的基础上，合力推进楼宇经济发展，并从组织保证、方针政策、统筹协调、规划计划、环境配置、

4、资金设施等方面进行了相应安排。领导小组每年至少召开一至二次会议，分析解决楼宇经济发展管理中的问题，制定有关发展规划。考核主体、管理主体在街道办事处，具体规划、计划、考核在商务局。 第二、制定楼宇经济发展扶持政策。在发展楼宇经济上，下城区先后出台了楼宇经济发展规划纲要、下城区发展楼宇经济暂行办法、下城区楼宇经济培育管理办法、下城区中介服务业发展中心管理办法、促进楼宇经济发展的相关扶持政策等多个政策，对楼宇经济发展的背景和意义、现状和条件、总体思路、发展目标、空间布局、主要任务等进行了全面阐释和战略部署。近几年来，下城区围绕杭州市提出的招商一批、管理一批、更新一批、建设一批、规划一批等“五个一批”

5、的战略要求，以全面提高楼宇入驻率、注册率、贡献率为主要抓手，不断加强楼宇经济系统化、规范化建设，推动了楼宇经济蓬勃发展。区里规定，在楼宇的建设改造上给予资金上的政策支持。鼓励各类楼宇自建改建停车库，增加立体车位数量，对新增部分，政府按每个车位2000元标准给予补助，对经有关部门审批许可新规划建设增加的部分车库也给予同等标准补助。为打造亿元楼，政府对各类楼宇引进入住企业成为逐步成长为亿元楼的视情给予100万元、50万元等资金奖励；对中介服务业楼宇达70%以上，税收又在当地注册的，按规模档次进行相应奖励；对新引进世界500强、国内500强企业，根据运营规模、财政贡献给予奖励，大企业偏多对高管的政策

6、支持。在对街道政策支持上，当年招商引资所产生的税收，全部归街道所有，以后每年按第二年70%，第三年50%分成，三年以后按区政府有关政策执行。 第三、打造楼宇经济发展服务平台。从2009年开始，下城区实施楼宇经济提升行动，启动了楼宇社区建设工程，旨在通过社区化管理与服务的工作方式，向楼宇企业和员工提供全方位的贴身服务，把“企业找服务”变成“政府送服务”，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等服务内容“五进楼宇”，真正做到政府服务企业“零距离”。一是成立了楼宇社区管理服务中心，和街道居民社区一个层级，并行运转，办公房通过楼宇业主无偿提供和租用等方式取得，实行“一楼六员八人”，为每幢

7、楼宇确定一个管理团队，通过楼宇指导员（街道干部）、招商员（街道招商人员）、管理员（物管人员）、安全员（片警）、办事员（国税、地税、工商）、联络员（社区干部），为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位服务。为开展精细化、规范化、标准化建设，先后制定了楼宇综合服务中心标准化建设实施指导意见、楼宇经济综合服务中心标准体系和楼宇公共服务规范等文件。开发楼宇经济信息管理系统。在 “街道入户调查、部门数据导入”基础上，建立了楼宇动态信息库，及时更新楼宇相关信息，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理，通过登录信息系统，企业可以快捷地获取招商楼宇的相关信息；政府可以实时了解楼宇企业以及楼宇经济发展情

8、况，为政府和企业之间沟通交流提供了网络化服务平台。二是成立楼宇社区党组织，党组书记由楼宇社区服务中心主任担任，党组成员由入住企业主要领导组成，定期召开党组会议，分析解决有关问题，为企业职工排幼年忧解难。组织举办楼宇社区文化节，把企业社团组织起来，搞广场活动，开展球类、歌咏比赛和帮扶活动，嬴得了各企业老总的认同，加深了楼宇企业之间的感情。楼宇社区与日常的街居社区一样，具有非血缘性和非排它性，但楼宇社区比街居社区具有更多的专业分工和职业联系；楼宇社区与传统的单位社区一样，具有专业性和职业性，但楼宇社区比单位社区具有更大的开放程度和非排它性。 表1：楼宇经济的三种服务模式服务模式政府角色主要手段理论

9、基础适合阶段行政主导型干预者；主导者行政手段为主政府干预起步阶段合作共治型参与者；服务者多种手段整合治理理论发展阶段社区自治型授权者；服务者经济和法律手段为主民主自治成熟阶段 行政主导型模式以政府为核心，政府在楼宇社区设置派出机构，对楼宇社区事务进行直接和具体的干预。因为行政力量对楼宇社区治理有比较强的影响和控制力，所以在社区服务中表现出较强的行政性和官方色彩。这种模式能够发挥政府动员社会资源的优势，在短时间内体现出社区建设的效率。特别是在楼宇社区建设的初级阶段，离开了政府的主导作用，作为一种新的社区形式的楼宇社区就难以真正形成并有效开展工作。但是，这种模式对楼宇社区自治能力的提高和楼宇经济自

10、主能力的成长是不利的。尤其是当政府出现规划失误和行为失当时，楼宇经济的发展就会出现大起大落。 合作共治型模式强调各利益相关者之间的协同治理，官方色彩和自治特征在楼宇社区发展的许多方面都交织在一起。政府对楼宇社区的直接干预较少，但楼宇社区的自治程度也不高。楼宇社区建设的资源以政府投入为主，楼宇社区投入为辅。楼宇社区成为一个利益相关者共同治理的组织网络。这种模式的主要优点是，基于楼宇经济发展的现实阶段，可以充分发挥各利益相关者的积极性、主动性和创造性。在市场机制的作用下，企业的用脚投票、社区管理的相对稳定性和政府的公共管理绩效之间可以达到较好的平衡。但是，这一模式的成功将在很大程度上取决于政府权威

11、和市场、社会力量的整合程度，以及不同主体之间信任与合作机制的健全状况。 社区自治型模式强调政府行为与市场行为、社区行为的相对分离。政府对楼宇社区进行充分授权，并采用较为间接的方式干预楼宇经济。政府的主要职责是制定相应的法律法规和具体的规章制度。楼宇社区内的事务主要由楼宇业主、企事业单位及其员工们依照市场经济的规律和社会交往的规范自主协商。只要不影响城市的整体发展，每个楼宇社区都有权决定自己的发展思路。这种模式可以充分调动社区内企事业单位和员工广泛参与社区事务的积极性，并培养楼宇企业和员工对社区的认同感和归属感。而且，社区自治是一种成本较低的管理模式。然而，楼宇社区的自治需要完善的市场经济、发达

12、的公民社会和健全的法律制度作为前提条件，要真正实现楼宇社区自治还有一段很长的路要走。以上三种模式都有各自的特点及其适用的条件。在实践中，没有哪一种是绝对正确的，也没有哪一种是绝对错误的，管理和服务的关键是要紧密结合所在城市的经济发展阶段、政府管理水平、市场成熟程度和社会成长状况做出权衡。因为楼宇社区建设刚刚处于萌芽和起步阶段，所以上述三种模式并不是对各地实践的经验总结，而是纯粹的理论建构。事实上，好的政府并非是企业和老百姓需要什么都予以满足，而是提供足够的机会和工具让他们能够解决自己的问题，一个城市的综合竞争力也取决于市场经济和公民社会中的企业、社会组织和公民自发解决问题的责任感及行动力。城市

13、的建设、经济的发展与社会的进步都需要政府、市场与社会的共同努力和合作，政府与市场、社会之间互动的能力越强，就越能产生巨大的能量。对条件类似于杭州的大城市而言，建构各利益相关者共同参与的合作共治模式应该是当前工作的重点。以下城区为例，可以构建合作共治的12345楼宇经济服务模式：1是指一个目标，即繁华时尚、精致包容的楼宇社区。楼宇社区的建设目标应与城市的发展目标相一致。近几年来，下城区一直致力于打造“繁华时尚之区”。所以在楼宇社区建设中，也应追求繁华时尚。同时，核心城区的楼宇社区建设不适合粗犷豪放，而应精致包容。精致意味着楼宇社区建设要精雕细琢，走集约化和内涵式发展道路；包容则意味着楼宇社区建设

14、坚持以人为本，统筹兼顾经济效益与社会效益、短期利益与长期利益，实现楼宇经济的可持续发展，并由利益相关者共享发展成果。2是指两个平台，即楼宇综合服务中心平台和楼宇信息系统平台。可以根据楼宇的体量大小和分布状况，以单幢楼宇或以楼宇集群为单元划分片区，按标准化要求建立楼宇综合服务中心，实现政府服务从“走访型”到“驻地型”的彻底转变。除了完善与实体中心相对应的网上楼宇综合服务中心外，还应进一步健全楼宇信息系统这一虚拟平台，并充分发挥它们在政策宣传、在线沟通甚至业务办理等方面的积极作用。3是指三个集聚，即通过服务集聚和要素集聚，最终实现效益集聚。为建立政府、企业与利益相关者合作互动、共建共享的楼宇社区，

15、不仅要借助于专门工作团队“送服务”，通过服务集聚吸引高端企业入驻楼宇，提高入驻率、注册率和贡献率，从而直接创造经济效益，而且要通过提升楼宇企业和员工的集体认同和情感归属，吸引更多信息、资本、人才、技术等关键生产要素的集聚，从而进一步实现了效益的集聚。4是指四种合力，即政府引导力、企业主体力、市场配置力和社会协作力的有机结合。政府要在楼宇社区建设的政策思路和具体工作中发挥积极的引导作用。同时，企业在楼宇经济发展和楼宇社区建设中的主体地位也应得到保证。一方面鼓励楼宇业主“招大引强”，另一方面扶持入驻企业“做大做强”。无论是政府作用，还是企业经营，都应在市场经济体制下展开并借助于市场配置机制完成。另

16、外，楼宇经济发展和楼宇社区建设还可以利用社会中介组织、行业协会等社会力量的大力协作。5是指五项内容，即经济服务、民生保障、城市管理、综合治理和党群建设五进楼宇。这五项内容涵盖了政府为楼宇企业提供服务的方方面面。在下一步工作中，应关注5个“更加”，即经济服务更加强化，民生保障更加深入，城市管理更加精致，综合治理更加拓展，党群建设更加到位。总之，合作共治的12345楼宇经济服务模式旨在实现各利益相关者的合作共赢。在实践中，政府在提供公共服务时需要做到“六个有”，即有目标、有机构、有制度、有场地、有资金、有人员。在此基础上，对楼宇社区进行高标准建设，多层次管理，全方位服务。值得强调的是，为更好地开展

17、楼宇社区的合作共治，建立区、街道、社区三级联动的共建共享委员会是一个较为现实的选择。就区一级而言，可以由区委区政府牵头，各街道办事处、楼宇综合服务中心、楼宇社区企事业单位代表、楼宇物业等共同参与组建，通过定期会议制度和日常联络制度，共享信息资源优势，加强政策学习和沟通，优化投资创业环境，凝聚政府、楼宇服务中心、楼宇业主、企业、物业等各方力量，共同促进楼宇社区的健康发展，并共享楼宇社区快速发展带来的巨大成果。三、杭州下城实践对我区楼宇社区管理的启示杭州市下城区在楼宇经济发展和楼宇社区建设中取得了显著的成绩，比如入驻率、注册率和贡献率明显提高、规范化和标准化建设顺利推进、楼宇社区的政府服务水平显著

18、提升。在各利益相关者合作共治的理念指导下，以制度化的公共部门和私营部门的伙伴关系为基础，通过有利于推动楼宇经济发展的多种手段来促进城市繁荣。实际上，从楼宇经济到楼宇社区，也是一个城市政府管理模式的转型过程。纵观杭州市下城区的楼宇经济发展和楼宇社区管理创新，给我们我区楼宇社区管理以下几点启示：第一，发展楼宇经济是我区城市发展的必然选择。工业经济看厂房，服务经济看楼宇。大中城市特别是核心城区的资本和劳动力要素密集，但土地资源稀缺，一般不适合大规模建工业厂房，而比较适合发展现代服务业。通过发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，从“向土地要效益”到“向楼宇要效益”，有利于拓宽城市发展空间，培育新的经

19、济增长点。同时，发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的金融、信息、法律、咨询和物业等服务市场，能够带动相关企业聚集发展，形成功能良好、配套齐全的商圈。楼宇内聚集了大量员工，也会产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求。楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进都市工业和高新技术产业健康发展。另外，发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务楼宇，可以提升城市的品位和档次，改善城市的投资环境和群众的生活质量。高品质企业的引进也可以加速高端生产要素在城市的集聚，不断提升城市的服务功能和带动作用。因此，我区作为济南省会城市中心区的实际

20、，走集约型、内涵式发展道路，大力发展楼宇经济，促进产业结构转型升级是我区经济发展的必然选择。第二，楼宇经济发展过程中的政府作用至关重要。在经济发展的转型期，城市政府既不能大包大揽，过分干预市场经济的发展，但也绝对不能放手让自由市场“自生自发”地去演化。在楼宇经济发展过程中，城市政府应该扮演好“市场增进”的角色，一方面要提高市场主体的活力和规范市场经济的运行，另一方面还要不断完善自身的管理和服务方式，成为一只名副其实的“灵巧的手”。下城实践表明，政府对市场和社会发展的引导和规范作用很重要。提倡什么，主抓什么，怎样去抓，思路非常清晰，从而形成了工作合力，取得了不错的效果。从下城实践可以看出，楼宇经济要实现跨越式发展，政府应有效地起好主导者、规划者、扶持者、规范者和服务者的作用。无论是在楼宇经济的探索发展还是全面