深圳科技园区快速发展园区物管可拓展空间大

1、目录1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部 .- 3 -2、 深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间.- 6 -2.1、深圳园区物管发展空间广阔，多家深圳企业上榜园区运营 50 强.- 6 -2.2、深圳园区物管费普遍较高，科技园物管费高于工业园.- 7 -、深圳园区物管企业盈利水平优秀，毛利净利处于行业较高水平.- 9 -、双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间持续提升.- 9 -图表 1 、深圳 2020 年重大项目计划中有 122 个产业园区、研发中心项目.- 3 -图表 2、深圳市产业园区主要布局在中西部 .- 4 -图表 3、产业园区类型划分（按主要建筑的类

2、型和功能分）.- 4 -图表 4、深圳市各区典型产业园区分布图-南山区科技园区产业聚集程度最高- 5 -图表 5、500 强物管企业中有 64 家落户深圳，高于北京、上海.- 6 -图表 6、多家深圳企业荣膺 2020 年度中国产业园区运营商 50 强.- 6 -图表 7、2019 年五百强企业园区物业费 3.31 元/平/月 .- 7 -图表 8、深圳各区典型园区物管费普遍较高.- 8 -图表 9、深圳典型产业园区物管企业盈利水平优秀.- 9 -图表 10、深圳高度重视产业园区建设，双区建设助力产业园区转型升级.- 10 -图表 11、园区物业沿产业链提供贯穿全程的多样化服务. - 11 -

3、报告正文深圳产业园区规模大，赋予深圳园区物管巨大的可拓展空间。大体量及政策利好吸引众多优质物管公司布局深圳，深圳科技园区的物管费显著高于全国平均。本文对深圳产业园区及典型园区物管企业状况进行详细梳理。展望未来，深圳双区建设将进一步推动园区转型升级，产业园区运营市场更具发展潜力，深耕园区赛道物管公司或将受益。1、 1、深圳产业园区规模庞大，主要布局中西部深圳市产业园区规模庞大，园区物业发展空间巨大。深圳的园区经济对经济发展起到重要推动作用。深圳市目前有超过 7200 家产业园区，园区经济贡献了深圳 75%规模以上企业和 80%规模以上工业产值。2020 年深圳市发改委公布了深圳市 2020 年重

4、大项目计划，其中有 122 个新增产业园区重大项目即将落地，远远高于其他类型项目。同时深圳市政府出台还出台多项鼓励政策，针对产业园项目的落户提供了土地优先安排、创业基金、信贷支持等优厚的保障政策，表明深圳政府高度重视产业园区发展。图表 1 、深圳 2020 年重大项目计划中有 122 个产业园区、研发中心项目（个）资料来源：深圳市发改委，兴业证券经济与金融研究院整理目前深圳产业园区主要布局在中西部，宝安/龙岗/龙华/南山区产业园区数量最多。根据前瞻数据研究院统计的 4626 家产业园区数据，深圳市产业园区主要布局在宝安/龙岗/龙华/南山四个区，分别占园区总数的 40.23%/23.57%/13

5、.43%/12.85%，光明区、盐田区产业园数目较少。图表 2、深圳市产业园区主要布局在中西部资料来源：前瞻研究院，兴业证券经济与金融研究院整理南山区科技园区产业集聚程度最高，园区集聚提升物业服务品质。从园区类型角度看，按照产业园区的主要建筑类型和功能可将产业园大致分为两种工业园和科技园。宝安/罗湖/盐田区规模较大的园区多为工业园区，而南山/龙华/福田则主要以科技园区为主；其中南山区科技园区产业集聚程度最高，平均园区面积为园区类型建筑类型生产型（工业园）生产制造型园区主要建筑多以车间、厂房为主，其信息化主要面向生产管理和生产过程自动化的需求。物流仓储型园区建筑多以仓库为主，主要面向仓储、运输、

6、口岸的信息化管理和服务的需求，其行业涵盖现代物流和交通运输二类生产性服务行业。创新型（科技园）商办型园区建筑类型包括商务办公、宾馆、商场、会展等，其信息化主要面向安全、便捷、智能办公环境管理，多样化的通信服务以及专业领域的信息化服务需求。综合型园区包含生产制造型园区、物流仓储型园区和商办型园区三种形态在内的大型综合性的园区。2.66 万平方米，产业集聚后有利于物业企业提升服务品质，规模效应明显。图表 3、产业园区类型划分（按主要建筑的类型和功能分）资料来源：前瞻研究院、兴业证券经济与金融研究院整理图表 4、深圳市各区典型产业园区分布图-南山区科技园区产业聚集程度最高备注：典型产业园区根据前瞻研

7、究院数据按照规模大小进行筛选资料来源：前瞻数据研究院，兴业证券经济与金融研究院整理2、 深圳产业园区物管费高，园区转型升级后仍有上涨空间、深圳园区物管发展空间广阔，多家深圳企业上榜园区运营 50 强深圳多家优秀产业园区运营商上榜，园区物业发展势头良好。深圳庞大的园区规模以及优惠的经济政策赋予了深圳市园区物业巨大的扩展空间，尤其有利于行业龙头的快速发展。根据中物协 2019 年数据统计，500 强物管企业中有 64 家落户深圳，占比 12.8%，高于北京、上海。根据第六届产业园区大会公布的2020 年中国产业园区年度榜单，多家深圳企业如招商蛇口、深投控、星河产业集团等荣膺 2020 年度中国产业

8、园区运营商前 50 强，且排名不断上升。图表 5、500 强物管企业中有 64 家落户深圳，高于北京、上海资料来源：中物研协，兴业证券经济与金融研究院整理图表 6、多家深圳企业荣膺 2020 年度中国产业园区运营商 50 强排名公司名称排名公司名称1招商蛇口26漕湖集团2中新集团27泰达控股3中国宏泰发展28济高控股集团4华夏幸福29市北高新5联东集团30金地威新6深投控31成都高投7上海临港32浦东软件园8张江高科33浦东金桥9中电光谷34成都兴城10中集产城35西安高新11隆基泰和36同济科技12星河产业集团37东九中国13中发展38成都产业投资14星月投资39中城新产业15天安数码城40

9、成都天投16东湖高新集团41南京高科17启迪协信42广州国发18苏高新集团43国测集团19新建元控股集团44亦庄控股20电子城高科45中南高科21重庆两江46恒生科技园22鸿坤产业集团47合肥城建23北科建48天津临港24合肥高新股份49凯德集团25亿达中国50常高新集团资料来源：中国工业合作协会，兴业证券经经济与金融研究院、深圳园区物管费普遍较高，科技园物管费高于工业园深圳典型产业园区物业费普遍高于全国平均。据中物协和上海易居研究院数据，产业园区物管费全国平均 3.31 元/平/月，其中一线、二线、三四线园区物管费分别为 4.59、3.01、3.4 元/平/月，二线低于一线和三四线。而深圳产

10、业园区众多，园区经济发达，园区物管费普遍高于全国平均，在一线城市中也表现优异，我们统计的深圳 25 家典型园区物管费为 8.38 元/平/月，表现出较好的盈利能力。深圳核心城区的园区物业费超 10 元/平/月。分区域来看，深圳核心城区的园区物业费水平较高，以南山区为例，南山区以科技园为主，典型产业园区的物业费大部分超过 10 元/平方米/月，其中深投控旗下的深圳湾科技生态园和金地集团旗下的金地威新软件科技园的物业费水平分别达到了 19 元/平方米/月和 15 元/平方米/月。相比之下，龙岗区、光明区和宝安区等非核心地段的租金费用和物管费要比南山区稍低，但整体水平仍显著高于全国。科技园区物管费显

11、著高于工业园区。分类别看，科技园区的物业费普遍高于工业园区，不管在核心城区还是在非核心城区，深圳科技园区的物管费基本能达到 10元/平/月，而传统工业园的物管费则相对较低，通常为 1-3 元/平/月，如南山区的园西工业区物管费 3.7 元/平/月，福田区的华强金地工业区物管费仅 1.5 元/平/月。图表 7、2019 年五百强企业园区物业费 3.31 元/平/月（元/平/月）资料来源：中物协，上海易居研究院，兴业证券经济与金融研究院整理所在区园区名称建筑租金（元物业费（元/交付年运营集团南山区TCL 高科技工业园43125-300131990TCL科兴科学园2314712.52012正中集团深

12、圳软件园30110-12582015深投控园西工业区40493.7-科技园集深圳创智天地大厦9.470-2013深投控软件产业基地61.76115122013深投控深圳湾科技生态园188110-145192016深投控深圳湾创新科技中心48125-2020深投控金地威新软件科技地集团蛇口工业区10.8592.3-1979招商蛇口蛇口网谷42130-150132014招商蛇口南海意库12140-16062010招商蛇口华南城26023152004华南城龙岗区联创科技园939-5562005联创科技华为坂田园区21.980-100102017华为中海信科技园47.245-

13、9082009中海信旗丰数字科技园1726-2012旗丰集团宝新科技园3040122013宝能集团光明区光明招商局科技园507016-招商蛇口华强创意产业园2350-608.5-11在建华强集团福永意库1050-78102019招商蛇口宝安区华丰智谷1245-4842008华丰世纪坪山区生物医药创新产业园2224-353.82014深投控国人科技园1034.1102007国人通信福田区华强金地工业区8.5501.5重建金地集团图表 8、深圳各区典型园区物管费普遍较高资料来源：前瞻研究院、公司官网、兴业证券经济与金融研究院整理、深圳园区物管企业盈利水平优秀，毛利净利处于行业较高水平园区物业盈利能

14、力优秀，深圳代表性企业专业化溢价明显。中房协 2019 年发布的产业园区物业管理发展报告显示受访的全国 108 家园区物业服务企业综合利润率平均 15.6%，最高 36.3%，最低 6.2%，物管企业盈利能力层次区分明显。其中，深圳深圳的园区物管公司如深圳投控物业和深圳星河智善生活股份有限公司，毛利净利均处于行业较高水平（高于中房协统计的 15.6%的利润率水平），深耕赛道取得了较高的专业化溢价。图表 9、深圳典型产业园区物管企业盈利水平优秀产业园区物业管理企业毛利率净利率深圳市投控物业管理有限公司19.3%16.8%重庆天骄爱生活服务股份有限公司23.1%12.1%亿达物业服务集团有限公司3

15、5.1%10.5%幸福基业物业服务24.5%9.2%武汉丽岛物业管理有限公司-8.1%深圳星河智善生活股份有限公司25.5%8.0%杭州和达物业管理有限公司-5.4%苏州工业园区综保物业管理有限公司-4.9%资料来源：中房协，公司年报，兴业证券经济与金融研究院整理、双区建设推动产业园区转型升级，园区物业盈利空间持续提升大湾区与先行示范区政策双重加持，进一步推动深圳产业园区转型升级。2020 年是深圳经济特区建立 40 周年，也是建设粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区全面铺开、纵深推进的关键之年。此背景下，深圳产业园区转型升级势在必行。未来，深圳园区产业发展将呈现以下趋势：(1)

16、产业集群效应不断加深，“产城融合”成为发展趋势; (2)由加工型高新区向研发型高新区转型，即由传统工业区向科技园区转变;(3) 由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。图表 10、深圳高度重视产业园区建设，双区建设助力产业园区转型升级深圳区划定位及发展重点福田区聚焦金融、文化、教育等核心服务功能的中央商务区（即科技园区建设加强），重点推进深港科技创新合作区建设；罗湖区老城区焕发新活力的国际消费旅游区，重点推进深港口岸经济带建设；南山区创新资源集聚辐射枢纽功能的中央智力区（聚焦科技园区），重点推进西丽湖国际科教城建设；盐田区国际航运枢纽，重点推进沙头角深港国际旅游消费合作区建设；宝安区珠江两岸

17、协同发展的区域服务中心；龙岗区全球电子信息产业高地的深圳东部中心；龙华区新兴产业高地和时尚产业新城；坪山区未来产业试验区的深圳东部中心，重点推进深圳高新区坪山园区和粤港澳大湾区深圳生物医药产业创新合作区建设；光明区世界一流科学城和深圳北部中心，重点推进光明科学城建设；大鹏新区世界级滨海生态旅游度假区，重点推进国际游旅游自由港建设；深汕特别合作区新兴产业新城资料来源：粤港澳大湾区建设深圳指引，兴业证券经济与金融研究院整理园区转型升级背景下，深圳园区物业盈利空间持续提升。一方面，科技园区的物管费（超 10 元/平/月）远高于传统工业园区的物管费（约 1-3 元/平/月），深圳重点发展战略新兴产业，

18、实现由传统工业园区向科技园区转型后，物管费将得到极大提升；另一方面，产城融合背景下，园区物业服务范围扩大，园区物管除了提供基础的“四保”服务外，还为客户提供资产管理、设施管理、环境管理、能耗管理、产业、商业和政务资源有效整合等融合产业链优势的多元增值服务，盈利空间持续提升。图表 11、园区物业沿产业链提供贯穿全程的多样化服务服务类型服务内容案例基础管理服务综合管理服务不同园区的物业基础服务侧重点不同。如工业园区服务重点为确保水、电、气等资源充足供应，关注安全设施维护；对于物流园区，盗窃及火灾隐患则是重点。清洁绿化服务秩序维护服务设施维保服务停车场管理服务设备设施管理服务能源管理、装修管理及工程管理服务物管公司通常利用经验及技术手段， 为业主提供节能降耗、高效能源、能源中心管理及技术革新方案来开展能源管理服务。资产管理服务招商招租金科服务参与长沙科技新城的前期招商阶段，在 1 年内快速引入 250 家企业共计 40 万平米产业物业入园绿城服务为阿里巴巴杭州软件项目