关键工程估价

1、1工程估价基本知识基本建设程序建筑安装工程费用的构成建筑安装工程费用的计算措施设备、工器具的构成与拟定工程建设其她费用的构成与拟定建筑工程造价管理及发展趋势1.工程估价基本知识1. 1基本建设程序1.1.1国内的工程项目建设程序1、项目建议书阶段建设项目提出日勺必要性和根据拟建规模、产品方案、建设地点日勺初步设想资源条件、建设条件、协作关系勺初步分析建设项目投资估算和筹资措施建设项目经济效益和社会效益勺初步估计2、可行性研究阶段(1)可行性研究(2)可行性研究报告勺审批3、设计阶段(初步设计和施工图设计两个阶段)4、建设准备阶段(征地拆迁、五通一平、组织建设施工招投标工作、择优选择施工单位、工

2、程临时设施、办理工程动工手续、施工单位勺进场准备)5、建设实行阶段(1)施工顺序，原则:重要建筑物、开竣工日勺先后顺序，应满足生产工艺流程配套生产日勺规定 先地下，后地上先土建，后安装先构造，后装饰装饰工程先上后下管道、沟渠施工先上游后下游2）施工根据：施工图纸、施工验收规范、质量检查评估原则、施工技术操作规程、施工组织设计、多种定额（成本费用、经济效益考核）、有关勺工程合同文献。（3）生产准备：培训人员、组织、技术、物资等。6、竣工验收阶段：范畴、根据、条件、组织、验收报告等。1.1.2B外工程建设程序业主、建筑师、承包商1、国外一般基本建设程序（1）投资前期准备阶段机会研究阶段可靠性研究阶

3、段（2）执行阶段执行准备工程规划设计和征询服务工程招标和投标2、世界银行勺建设程序（1）项目勺勺选定（2）项目日勺准备（3）项目日勺评估（技术方面、组织方面、财务方面）(4)项目谈判(5)项目日勺实行与监督(6)项目勺总结评价1.2工程造价与工程造价管理1.2.1工程项目勺划分(1)建设项目建设项目是指在一种总体设计或初步设计勺范畴内，由一种或若干个单项工程所构成，经 济上实行统一核算，行政上有独立机构或组织形式，实行统一管理勺基本建设单位。其特性是：每一种建设项目都编制有设计任务书和独立勺总体设计。如工厂、学校、 医院都可以称作建设项目。(2)单项工程单项工程是指具有独立勺设计文献，可以独立

4、存在勺完整勺建筑安装工程勺整体。其特性是，该单项工程建成后，可以独立进行生产或交付使用。单项工程是建设项 目勺构成部分。如工厂建设项目中勺一种车间或生产线，学校建设项目中勺教学楼、 图书馆等。建设项目有一种或若干个单项工程构成。(3)单位工程单位工程是指具有独立勺施工图纸，可以独立组织施工，但竣工后不能独立交付使 用勺工程。如工厂建设项目勺车间建设中勺土建工程、设备安装工程等。单项工程 由一种或若干个单位工程构成。(4)分部工程分部工程是单位工程勺构成部分，它是按照单位工程勺各个部分，由不同工种勺工 人，运用不同勺工具、材料和机械完毕勺局部工程。其特性是，分部工程往往是按 建筑物、构筑物勺重要

5、部位划分。如土石方工程分部、钢筋混凝土工程分部、装修 工程分部等。单位工程由一种或若干个分部工程构成。(5)分项工程分项工程是分部工程日勺构成部分，它是将分部工程进一步划分为若干部分。如砖石工程中日勺砖基本、墙身、零星砖砌体等。分部工程由一种或若干个分项工程构成。计算工程造价时，往往从局部到整体，通过对分项工程、分部工程、单位工程、单项工程勺费用计算后，汇总成为建设项目勺工程造价。举例如:建设项目单项工程湖南科技大学东校区体育馆（单体）单位工程土建、水、电.（专业）分部工程土方、砖、混凝土、木.or墙体、楼地面、柱梁.分项工程工程量清单分项工程是能通过较简朴勺施工过程生产出来勺、可以用合适勺计

6、量单位计算并便于测定或计算其消耗勺工程基本构成要素计量单位示例：延长米 在造价管理中，分项工程作为一种“假想勺”建筑安装工程产品。1.2.江程造价勺概念及其分类1、建设项目日勺所有耗费2、建安工程承包价格本课程主题类似名词：建设投资 造价 建安工程费用 建筑产品价格从实质意义上说，工程造价这两个含义与工程承发包勺范畴和内容相相应。建设全过程承包。又称“交钥匙工程承包”。从项目建议书开始，直到竣工投产交 付使用，实行一次性全面承包；。阶段性承包或专项承包。涉及勘察设计承包，材料、设备供应承包，工程施工承 包等。 3、工程造价日勺分类 见教材P9图1.41.2.3工程造价管理的概念及其基本内容1、

7、工程造价管理日勺概念：建设项目日勺建设成本管理、建设工程承发包价格管理2、基本内容(1)合理拟定工程造价(2)工程造价日勺有效控制以设计阶段为重点控制发挥造价管理日勺能动性积极控制工程造价蒋技术与经济措施相结合控制工程造价3、工程估价勺内容工程估价勺工作内容波及到建设项目勺全过程。根据估价师勺服务对象不同，工作 内容勺侧重点也不同。(一)受雇于业主勺估价师勺工作内容1.开发评估在工程项目勺初始阶段和规划阶段，估价师可觉得业主(开发商)准备开发估算和 进行其她波及开发评估勺工作，如财务预测、钞票流分析、敏感分析和其她服务。2.合同前成本控制工程合同尚未签定勺项目初期，估价师按业主勺规定，运用有关

8、勺估算措施，初步 估计出工程勺大体成本，使业主对也许勺工程造价有一种大体勺理解。在项目勺设 计过程中，估价师应不断地向设计师提供有关成本方面勺建议，对不同勺施工方案 进行不同勺成本比较，以成本规划控制设计。有时业主还规定估价师在制定成本规 划勺同步，运用价值工程勺原理，分析项目勺“全寿命”成本，使投资得到最有效勺 运用。3.融资与税收规划4.选择合同发包方式，编制合同文献合同文献勺编制是估价师勺重要工作内容。合同文献编制勺内容根据项目性质、范畴和规模的不同而不同，一般涉及工程量清单的不同而不同，一般涉及工程量清单、单价表、技术阐明书和成本补偿表四方面的内容。5.投标分析投标分析是选择承包商的核

9、心环节。估价师在此阶段起着重要作用，除了检查投标 文献中的错误之处，还参与业主与承包商的合同谈判。6.合同管理合同管理工作重要分为钞票流量、财务状况和索赔三部分。估价师按制定的钞票流 量表来监督管理对承包尚的付款进度（工程结算）；在合同的执行过程中，估价师 应通过编制相应的成本报表来理解项目的财务状况，及时将也许影响预算的事件告 示业主，并尽早拟定设计变更、延误、可变条款中重新估价的项目等所带来的对财 务上的影响；由于工程变更在工程实行过程中十分常用，因此，工程决算容许对工 程造价进行调节。估价师应对发生的工程变更和工程索赔价款进行估价核算。7工程决算项目完毕后，估价师应及时办理与承包商的工程

10、结算，并按业重规定，进行工程竣 工决算。（二）受雇于承包商的估价师的工作内容1 .报价承包商在投标过程，重要影响的因素是工程量计算的精确和相应的价格的拟定与否 可以最后中标。成功的报价依赖于估价师对合同和施工措施的熟悉、对市场价格的 掌握和对竞争对手的理解。2.谈判签约承包商的估价师在与业主的估价师谈判中应力求使合同条款对承包商有利。3.现场测量、财务管理与成本分析估价师应到施工现场实地测量，编制真实的工程付款申请。一般也可以有一名或一 名以上的估价师驻现场，保证工程进度的真实、精确。同步，定期编制财务报告，进行成本分析，将实际值与筹划值相比较，判断公司盈亏状况，分析因素，避免公 司合理利润的

11、损失。4工程竣工结算工程竣工时往往需要承包商的估价师与业主（或业主估价师）进行艰难的协商、谈 判，完毕竣工结算，这规定承包商的估价师在工程施工阶段就要做好多种竣工资料 的收集，为将来的竣工结算做好准备。1.2.4 土木工程估价1、土木工程估价的特点（1）.单件性计价由建筑产品和生产的技术经济特点所决定工程实践中，每个工程动工之前，都必须编制单位工程施工组织设计，都必须编制 单位工程施工图预算；工程招标状况下，投标文献的最重要的两个构成部分就是施工组织设计和投标报价（2）.多次性计价由工程建设程序所决定项目建议书阶段，编制初步投资估算；可行性研究阶段，编制投资估算；人决策V实行初步设计阶段，编制

12、初步设计总概算，作为控制拟建项目造价的最高限额；施工图设计阶段，编制施工图预算，核算施工图造价与否超过初步设计概算；工程发包承包时，以概算或预算为基本，根据投标报价，确定合同价；工程实行过程中，按承包方完毕工程量，以合同价为基本，合理拟定结算价；预付款结算、中间结算、竣工结算、工程决算、财务决算以上均为预算造价竣工验收阶段，编制竣工决算。体现工程实际造价概算决定投资 预算一决定造价决算决定新增资产价值(3).工程造价的动态性一一由工程项目建设周期的特点所决定2、土木工程估价的根据(1)设计文献(2)施工组织设计及施工方案(3)建设工程工程量清单计价规范(4)分项工程工程量(5)生产要素消耗量定

13、额(6)生产要素价格(7)费用指标(8)工程合同文献(9)其他：国家有关工程造价管理的法律法规3、土木工程估价的措施(1).概预算定额估价法(老式的措施)一一根据建设单位提供的全套施工图和法定的工程量计算规则，由造价编制者自行计算工程量，按照规定的程序和措施计算工程估价。基本环节涉及：计算定额(施工)工程量套用定额计算费用(2)工程量清单法一一根据建设单位提供的全套施工图和工程量清单，由造价编 制者按照规定的程序和措施计算工程造价。综合单价法(3)工料单价法和综合单价法工料单价法一一分部分项工程量的单价为直接费。直接费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格拟定。间接费、利润、税金按照有关规定另

14、行计算。直接费=Z分项工程工程量X分项工程工料单价建筑安装工程造价=直接费X（ 1 +综合间接费费率）+独立费综合单价法一一分部分项工程量的单价为全费用单价。全费用单价综合计算完毕分部分项工程所发生的直接费、间接费、利润、税金。建筑安装工程造价=分项工程工程量X分项工程综合单价施工发包前，招标人应拟订“发包方案”。显然，发包方案要解决的基本问题必须涉及如何计价，明确合同价款如何拟定。投标报价必须遵循招标文献规定的计价措施，这是投标所必须满足的一种“实质性规定”。1.3建筑安装工程费用的构成1.3.1建筑安装工程费用涉及:建筑工程费和安装工程费根据中华人民共和国建设部和财政部建标206号文献的规

15、定，建筑安装工程费由直接费、间接费（规费、公司管理费）、利润和税金构成 （见表1.2）表1.2建筑安装工程费用项目构成直直接工程费人工费材料费施工机械使用费建 筑 安 装 工 程 费接费措施费环保费文明施工费安全施工费临时设施费环保费夜间施工费二次搬运费大型机械设备进出场及安装费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已竣工程及设备保护费（11）施工排水降水费间 接 费规费工程排污费 工程定额测定费社会保障费（养老、医疗保险费）住房公积金 危险作业意外伤害险公司管理费管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费 工具用品使用费劳动保险费工会经费 职工教育经费财产保险费财务费（11）税金（12）其她

16、利润税金营业税都市维护建设税教育费附加费1.3.2直接费直接费由直接工程费和措施费构成1、直接工程费。在施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用。涉及人工费、材料费、机械使用费。2、措施费措施费是指为完毕工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。1.3.3间接费间接费由规费、公司管理费构成1、规费是指政府和有关权利部门规定必须缴纳的费用。2、公司管理费是指建筑安装公司组织施工生产和经营管理所需的费用。1.3.4利润利润是指施工公司完毕所承包工程获得的获利.1.3.5税金1、应计入工程造价的国家税法规定的下列税(1)营业税。计征基数为完整的工程造价收入。税率

17、为3%(2)都市维护建设税。计征基数为营业税额。工程在市区,税率为7%;在县城乡，税率为5%;其她,税率为1%(3)教育费附加费。计征基数为营业税额。一般为3%2、税金计算采用简化的合并综合税率-称为税金率1.3.6工程量清单计价模式下的工程费用分部分项工程费、措施项目费、其她项目费、规费、税金。1.4建筑安装工程费用的计算措施1.4.1直接工程费的计算1、人工费的计算(1)运用现行的概、预算定额进行计算人工费=(概预算定额人工工日消耗量*相应定额工程量*相应级别日工资综合单价)(2)动态的计算措施人工费=E （人工工日消耗量*综合工日单价）2、材料费的计算材料费是指施工过程中耗费的构成工程实

18、体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用，以及工程中消耗的虽不构成工程实体，但有助于工程实体形成的种类消耗性材料的总和。材料费= （材料消耗量*材料单价）+检查实验费3、施工机械使用费施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费施工机械使用费= （施工机械台班消耗量*机械台班单价）1.4.2措施费的计算措施费是指为完毕工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。合计一项见教材P17-18页重要解说：临时设施费、二次搬运费、混凝土、钢筋混凝土混凝土模板及支架费、脚手架搭拆费、施工排水降水费1.4.3间接费的计算1、间接费计算措施（1）以直

19、接费为计算基本间接费=直接费合计*间接费费率（%）（2）以人工费和机械费合计为计算基本间接费=人工费和机械费合计*间接费费率（%）（3）以人工费为计算基本间接费=人工费合计*间接费费率（）其中：间接费费率=规费费率（%）+公司管理费费率（%）2、规费费率的拟定根据各地区典型工程承发包价格的分析资料综合取定。3、公司管理费费率的拟定1.4.4利润的计算（1）以直接费为计算基本利润=（直接费+间接费）*利润率（%）（2）以人工费和机械费合计为计算基本利润=人工费和机械费合计*利润率（%）（3）以人工费为计算基本间接费=人工费合计*利润率（%）1.4.5税金的计算税金=（税前造价+利润）*税率（%）