8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价实践总结：号：20065000149格号：2008500018本人从 2005 年开始在重庆敦房地产土地资产评估从事土地估价工作，目前已取得房地产估价师、土地估价师资格。在四年的土地估价实践中，每年都参与了十个以上的土地估价，经历了各种类型、各种目的的土地估价项目，现就实践中对土地估价的认识、经验和一些常遇到总结如下：一、土地估价的作用及现实意义土地估价能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。土地估价是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，根据社会经济和土地市场状况调

2、节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，&大&因此，地价就可以成为影响供求关系，调控土地市场的杠杆。土地估价是调整土地市场经济主体之间经济利系的保障。与地方、与企业、企业与企业、与个人、企业与个人在土地上的利系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利系，调节收益分配提供了，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现。土地估价是推进我地使用制度的重要前提，我国在市场经济中土地使用

3、制度的，就是土地的有偿使用，而地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。土地估价是量化国有土地资产的尺度，在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。因此，做好土地估价工作，是土地估价师为经济建设做出的应有贡献。二、确定估价事项在接受土地估价任务后，要签订估价合同，要确定估价对象、估价目的、估价期日、地价定义和土地使用年期等内容。其中，估价对象包括土地登记状况（说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记号、国有土地使用证、登记时间、地籍图号、宗地号

4、等）、土地权利状况（说明估价对象的土地所、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明）、土地利用状况（说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规

5、划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等）。估价目的是委托人为什么要进行土地估价的原因，是为了满足何种涉及土地的经济活动或何种行为、民事行为的需要。估价期日应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。现实估价中，一般采用对估价对象进行现场查勘的日期作为估价期日。地价定义中包含了土地价格对应权利的内涵、土地利用现状及设定、土地使用年限及设定、估价期日的设定等内容。在进行现场查勘的过程中，估价师不仅要对现场进行详细的查勘、，还要多和委托方沟通交流，明确上述事项，并对可能有的特殊事项进行详细了解、。特殊事项一般有，在计算土地价值时

6、有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等；土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时最终面积的确定在需要特殊说明的事项中说明依据；在现有的资料中依据最有效的资料；对不完善(未取得证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件)等估价对象基本状况不明确时的技术处理；在现有的资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定；特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在需要特殊说明的事项中说明依据。三、重视资料的收集资料收集

7、的方法主要有：1现场踏勘；2从、专业团体、估价机构取得各种资料，如社会经济统计年鉴、年度地产市场分析等。资料收集的要求：1详细，只有足够的详细才足以说明是否具有可比性；2准确，任何信息失去了准确性就失去了价值；3及时，与市场最贴近的最具有代表性。资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：1历史地价资料；2有关经济指数及建筑材料价格变动指数；3土地开发和经营的政策、条例、规定；4有关土地房屋的种类、税率等；5城镇规划等有关资料。要做好土地估价工作，平时应注意资料的积累，目前重庆市针对土地估价也制定了一系列的政策，在进行的每个估价项目中，都应该把收集到的资料进行整理，便于以后项目

8、的估价。四、土地估价方法在土地估价中有成本近法、基准地价系数修、剩余法（亦称假设开发法）、市场比较法和收益法。1. 成本近法所谓成本近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所收益来确定土地价格的估价方法。计算公式：土地价格土地取得费土地开发费税费利润土地增值收益。2. 基准地价系数修基准地价系数修是利用城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就影响委估地块的区域和个别，与宗地地价修正系数表中的区域和个别指标条件相比较，从而确定这些对地价的影响程度，然后对照修正系数表中相应的档次，确定每个影响地价的修正系数，用这些修正系数

9、对基准地价进行修正。最后再根据基准地价评估期日、使用年期、容积率分别对委估地块进行评估期日、使用年期、容积率修正，进而求得待估对象在估价期日的价格。基本公式：地价基准地价(1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）)容积率修正系数年限修正系数期日修正系数3.剩余法（又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法）剩余法是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、租售有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种估价方法，主要适用发土地、待拆迁改造的再开发房地产以及现有新旧房地产中土地价格的评估。利用剩余法评估土地价格的基本公式是：VA-

10、(B+C)式中：V购置开发场地的价格；A总开发价值或开发完成后的不动产资本价值；B整个开发项目的开发资本；C开发商合理利润。4. 市场比较法市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况，期日、区域以及个别等差别，修正得出待估土地在评估时日地价的方法。市场比较法一般用于市场交易比较发达的地区。由于重庆市土地交易信息来源单一，且各交易案例的价格内涵不同（如容积率不等、拆迁费用承受等），导致市场比较法在土地估价中可操作性不强，所以在实践中很少用到市场比较法。5.收益还原法收益还原法是

11、指求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法一般用于直接出租的土地，在实践中也很少用到收益法，因为单纯的国有土地用于出租的很少，信息来源有限，不具备运用收益法的条件。在估价实践中，市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；收益法适用于有收益或潜在收益的土地；剩余法适合发土地的估价、待拆迁改造的再开发房地产的估价、仅将土地或房地产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价、现有新旧房地产中地价的单独评估等；成本近法适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发达、土地成交实例不多，无法利用市

12、场比较法等方法进行估价时采用。结合重庆市的具体情况，常采用的方法有成本近法、基准地价系数修、剩余法和市场比较法，简述如下：在采用基准地价系数修进行估价时，重庆市针对主城区应采用渝府200279 号重庆市人民关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的文件，而对主城区以外的地区则采用渝府200076 号重庆市关于颁布重庆市国有土地使用权基准地价和地价的文件。从现实来看，基准地价评估法所需的各项参数都有较详细的规定，可操作性强，可供人为的环节少，但这两个文件颁布的时间较长，近年来重庆市房地产市场发展迅速，基础设施建设也很快，从而导致用基准地价法评估出来的结果可能背离现实市场价值，因此基

13、准地价系数修得出的结果一般权重较低。在采用成本近法进行估价时，重庆市颁布了渝府发（2008）45 号重庆市人民关于调整征地补偿安置政策有关事项、渝府发【2008】47 号重庆市人民关于实施（中民耕地占用税暂行条例）做好有关工作、渝房管发（2005）159号重庆市房管局关于公布重庆市主城区 2616 平方公里范围内土地级别等一系列的文件，而这些文件颁布的时间较近，评估出的结果也更接近实际，因此成本近法得出的结果一般权重较高。重庆市土地交易中心还会对拟挂牌的土地和实际成交的土地进行，这些资料对采用市场比较法都是比较好的案例。此外，还应做好的存利率、重庆的建筑造价资料、率、销售费率、市政配套费资料的收集。五、土地估价进行土地估价，应至少选用两种方法进行估价，再用适当的方法确定最终的估价结果。撰写土地估价书，并对整个估价工作进行总结整理，是向委托人或土地管理部门提交的主要成果。为保证土地估价的质量，估价机构应建立估价审核制度，由资深估价按照合格估价的要求，对撰写的估