8203估价师协会网站cms案例分析

1、土地估价案例分析 2某开发公司土地使用权抵押评估案例分析摘要：本案例分析就位于市穿金路旁（一环路以内）的综合用地抵押估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。第一部分 评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为确定土地使用权抵押额度提供参考依据而评估土地使用权抵押价值。二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于市穿金路 761 号，区域内较密集，该区域根据市土地定级成果为市综合用地 VI 级。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估地块地理位置较优越，地块形状较

2、规则，地质条件一般，地基承载力一般，周围土地基本为综合用地、住宅用地，使用权面积为 12966.50 平方米,约 19.45 亩。实际用途为综合用地，设定用途为综合用地，土地使用剩余年限为 45.18 年。三、地价定义所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二 00 七年十二月五日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为 45.18 年的综合用地出让土地使用权价格。第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较

3、法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。现行国际国内通用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本近法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照技术规程，根据当地地产市场发育情况，并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。经评估实地勘察、收料，结合估价对象的实际情况分析，决定选用市场法和剩余法对本项目进行评估，其依据是：1、委估宗地所在区域的类似土地在近两年来的市场成交案例较多，故宜选取市场比较法进行评估。2、待估宗地所在区域类似待估宗地

4、地上建筑物的交易案例较多，容易测算出房地产总价，所以适宜采用剩余法进行评估。二、市场比较法技术难点及解决方案由于综合用地的用途、权属多样化的组合和组合比例的千差万别，难以找到类似的综合用地交易案例，这增加了市场比较法的操作难度，降低了估价结果的准确性。即使有足够的类似综合用地案例，在缺乏大量统计数据的情况下，修正系数的确定又是一道难题，并且有些修正也是很难采用量化的计算公式进行。在初步确定估价技术路线和估价方法后，估价对片区土地市场及估价对象进行了详尽的，收集到了市土地市场背景资料，片区土地市场供需资料，类似土地的交易；对本次评估所用市场法中的各项修正权重及其分值，组织专职土地估价师进行了充分

5、的和测算，最后确定估价结果。三、剩余法法技术难点及解决方案1、开发完成后的房地产总价值的确定存在不确定性。按照规程要求，开发完成后的房地产总价值的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为综合用地，本地新近类似用途没有 3 个以上的可比案例，为解决这个问题，致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。2、建筑造价没有参考的依据。由于市本地未明确的建筑造价依据，本次估价主要依据根据类似房地产开发实例以及建筑工程基础云南省基价和云南省房屋建筑工程造价资料（1999），盘龙区商业、服务业用房建筑工程造价为 1099.13 元/

6、，（含直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等），参考云南省GDP 增速与主要物价指数对比表，考虑建安调整费用，综合确定建筑安装工程价格年递增上涨率为 4.5%，综合确定出估价对象建筑工程造价为 1563.07 元/平方米。3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划；建设阶段费用：施工招标费、施工用水、用电费、办理预售证费用；销售交房阶段费用：宣传费

7、用、登记费、过户费、土地过户费；以及整个过程中的用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。4、容积率的取值存在一定不确定性。由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。第三部分 评估项目的难点解决办法及启示一、抵押中优先受偿款计算的重要性。抵押价值为未设定优先受偿权的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款，并对优先受偿款进行了界定。优先受偿款是指某债权人相对于其他债权人，针对某项特定的财务享有优先受偿的款项。

8、其中包括处置变现应补缴的地价款（针对非商品性质房地产）、各项税费（营业税、城建税及教育附加费、印花税、交易费、土地、所得税）、中介服务费等，如果是由拍卖或裁决的，还应包括拍卖费、费、受理费、执行费、以及双方应缴纳的各项税费等。估价师少算、漏算优先受偿款提高土地抵押价值，若未来房地产在处置变现后的价款无法清偿时，估价机构是难以推卸责任的。故抵押评估中需认真核算优先受偿款。根据房地产类型，处置变现方式不同计算优先受偿款，这就要求估价认真核查各种资料，对于非商品性质房地产应扣除需缴纳的地价，不地产抵押价值，防范信贷风险。二、抵押评估中谨慎性原则的应用。估价师在确定抵押价值时，应充分考虑房地产的市场变化、宏观政策带来的各种风险，合理确定估价参数，并在中做出必要的风险提示。同时加强对估价理论和方法的正确认识。常用的三大估价方法是市场比较法、收益法、成本法，对于同一宗房地产，理论上，收益价比