8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析（二）该估价案例属于房地产开发项目，项目名称为宣武区大街东侧便民市场及办公楼项目用地出让地价评估，委托估价方为北京房地产开发中心，估价目的为委托方与市资源局办理土地出让手续提供客观、公正、合理的地价依据。委估对象为宣武区大街东侧便民市场及办公用地，占地面积 1587.855 平方米,土地用途为商业、综合类办公，土地使用权人为房地产开发中心。该地块地价区类为三类，该地区基础设施状况达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气），委托方提供的证明资料为建设用地规划证、建筑用地钉桩测量成果书、建设工程规划证等合法资料。我及土地估价师承接估价业务后，认真分析了估价宗地的情况及

2、背景状况，估价对象的合法、合规性。如果委托方提供估价对象的资料不合法、不合规，评出的价格无实际意义，评估出的价值为零。所以说在合法合规的情况下估价还要必须亲临估价对象现场进行实地勘察，掌握第一手资料，对估价对象了解及周边环境的了解，只有熟悉待估宗地的区域和个别合理的修正。等情况后，才能对估价对象进行通过现场了解并根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，首先确定估价对象的估价技术路线，根据估价目的选择适宜的估价方法，由于估价目的不同所选用的方法各不相同，即使选用同一估价方法，但他们的依据有可能不同，价格内涵不同。因为估价对象位于宣武区域，首先选择运用基准地价修大街属于市基准地价覆盖区，因

3、估价对象为待拆迁改造的再开发房地产的估价，符合假设开发法的应用条件及适用范围，同时估价对象为商业、综合类办公用地，估价用市场比较法比较适宜。该委估地块位于掌握有充足的交易实例，选市基准地价覆盖区域商业用途的土地级别为三级，根据地价（楼面熟地价）参照高低限的算术平均值，根据估价相关资料，分别对估价对象进行基准地价测算宗地价格方法基准市基准地价表，取相应地价区级别的经验、勘察现场及委托提供的修正，经修正后最终求取估价对象的楼面熟地价和楼面毛地价。因该估价对象为待拆迁改造的再开发房地产的估价，假设开发法求取委估地块商业用途地价，通过对委估宗地所在区域同类物业市场售价的比较，确定该项目商业用途房地产平

4、均售价，通过测算建安综本销售费用、开发商合理利润，最总求熟地价。采用市场比较法求取委估地块商业用途楼面毛地价，选择了与待估宗地条件类似的 3 个比较案例，与待估宗地属于同一供需圈；与待估宗地的交易类型相同；与待估宗地的估价期日应接近；交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易，案例 A：街 11 号院危改区 1 号楼商业项目用地，审定日期为 2006 年 3 月；案例 B：街商业项目用地，审定日期为 2006 年 7 月；案例 C：号楼部分商业项目用地，审定日期为 2006 年 2 月。分别对选取的三个案例进行了现场实地勘察和周边环境情况进行了解，我认为无论是待估宗地还是选取的比较实例，都应进

5、行现场勘察了解，只有这样待估宗地与案例之间的修正幅度才能符合客观实际。幅度多大或过小都会影响着评估价值，关系到国家、集体、个人的利益。根据上述三种估价方法采用面熟地价、楼面毛地价。平均的方法测算估价对象的楼通过参与做估价，使我更加体会到，估价的在于委托方委托的估价目的，估价期日，评估出的价格是估价对象在某一估价目的，某一估价期日相对应的期望结果。通过分析该案例的体会是该的难点在于假设开发法中的对未来售价的和估算，要对于在市场上收集的交易案例进行综合和分析，经过认真细致的论证无误后，才能在假设开发法中运用，交易案例的选用及其未来价格的的确定直接关系到最后估价结果的准确性。另外建安成本及各项成本的取值的考虑，也需要估价师在日常估价工作中不断的积累经验以及不断的对估价行业相关专业的学习才能给予最终的有把握的确定。通过日常土地估价业务上的学习以及在实际工作中参与土地估价，使我体会到作为一名土地估价师，不仅要有扎实的理论知识和