2022年公司棚改实施细则

1、第PAGE10页共NUMPAGES10页2022年公司棚改实施细则cg西安工业资产经营有限公司棚户_改造管理办法实施细则(讨论稿)第一章前期准备第一条。前期准备的各项工作由项目企业实施。第二条。土地部门核实土地证的合法有效性；规划部门、所在地管委会核实拟改造用地的规划性质和土地有效使用面积(是否有五线或五线的划分情况)。第三条。向所在地政府棚改办征询拟改造地段是否纳入或计划纳入政府棚户_改造项目范围。第四条。以每户一表的形式向拟改造范围内的住户征询是否参加棚户_改造的意见。第五条。委托房屋检测鉴定机构对改造范围内的危旧房屋进行检测鉴定，出具检测鉴定报告并达到c/d级。第二章项目申报与合作方、代

2、建方的确定第六条：符合前期准备条件的企业以文件形式向公司提出棚户_改造申请，投资开发部会同正合置业检查分析前期1/8准备资料，实地考查并提出是否具备改造条件和适合那种改造模式的意见上报公司。第七条。投资开发部向公司信息库备案的项目合作方、项目代建方发放拟改造项目的基础资料，并_现场考察，有参与意向的单位通过投标形式竞选，投资开发部会同正合置业、财务部和公司_等相关部门进行议标，并排出前三名上报公司审定。第三章编制拆迁安置补偿方案第八条。在正合置业指导下，由项目企业与合作方、代建方协商编制。第九条。确定产权户补偿标准。选择产权置换，以套内面积计算，按不低于1比1，不超过1比1.2，不补差价的标准

3、执行；选择货币安置，参照西安市人民_加强和推进棚户_改造工作的若干意见附件3，西安市棚户_改造货币化安置实施方案第三项第一条规定执行。第十条。统计并确认产权住户数，每户的产权面积、补偿面积、产权总面积、补偿总面积。第十一条。统计并确认非产权住户数，非产权总面积。第十二条。确定安置房基本面积标准与增幅面积标准。非产权住户安置房的基本面积为_平方米；拆迁户产权置2/8换后的面积如果达不到_平方米，其差额面积按基本面积计算；增幅面积每_平方米为一个等级。第十三条。确定安置房基本面积平方米价格和增幅面积每一等级平方米价格。基本面积平方米价格_主体建安费+室外配套工程费+设计费+监理费+勘探费+城市建设

4、配套费+配套项目费+项目报建费+项目管理费。增幅面积平方米价格；第一个_平方米在基本面积平方米价格和附近经济适用性住房价格之间确定，第二个_平方米参照附近经济适用性住房价格确定，第三个_平方米参照附近商品房价格确定。第十四条。制定安置房建设和交付使用标准(参照附表一)。第十五条：确定下列项目费用标准(以下标准为最低标准，)：a。搬迁费，不低于_元/户。b：搬迁奖励费，搬迁期为_天，前_天内搬迁者奖励_万元；第_天至_天内搬迁者奖励_万元；第_天至_天内搬迁者奖励_万元；3_搬迁者无奖励。c：涉及固定电话移机、空调、有线电话、宽带网迁装等费用，按征收公告之日的收费标准给予补偿。d：室内装修补偿费

5、以评估价为准。e：过渡费，过渡期为_个月，如果超出过渡期_个月内，过渡费按照_倍计算支付；如果超出过渡期_个月，3/8从第_个月起，过渡费按照_倍计算支付。每月过渡费按照被征收房屋评估价值的_%计算，不足_元/月，按_元/月计算。第十六条。统计各分项费用和总费用。第四章编制改造项目拟建设方案第十七条。在公司投资开发部、财务部指导下，由项目企业与合作方、代建方共同编制。第十八条。确定土地有效使用面积。第十九条。确定安置户总户数；其中包括产权户数和非产权户数。第二十条。预估项目容积率，合作项目要设定容积率调整变更的相应条款。第二十一条。拟定项目建筑规模，并附项目建设总平图(草图)，原则上每层不超过

6、_户，附户型图(草图)，每种户型面积差不低于_平方米。第二十二条。计算项目总面积和地上、地下、住宅、公建分类面积，合作项目还要计算商业面积。第二十三条：确定安置房总面积(户均不得低于_平方米)，其中包括非产权户安置面积，产权户置换面积；合作项目要确定开发总面积，其中包括对外销售的住宅面积，4/8商业面积和车位数。第二十四条。合作项目确定安置房基本面积和增幅面积平方米价格。该价格为既定价格，不因时间变迁、市场价格涨跌、项目成本增减和利润盈亏等因素而调整。自建项目的购房价格依项目结算审计结果为最终价格。第二十五条。制定房屋建设、交付使用标准。第二十六条。明确安置用地和开发用地面积，及二者的比利。第

7、二十七条：概算项目总投入(按照相关政策规定结合近两年市场平均价格水平估算)，具体由：建安费、前后期费用、开发用地费、开发面积销售税费和不可预见费五部分构成。(附表二概算项目总投入的内容与标准，该标准)自建项目如果没有开发面积，参照概算项目总投入的内容与标准时不考虑相关条款。，第二十八条。概算项目总收入。开发面积销售收入+车位销售收入。自建项目如果没有开发面积，不计算开发面积销售收入。第二十九条。概算项目总利润。项目总收入-项目总投入-安置户购房款、补差款。自建项目如果没有开发面积，不进行利润部分计算。第五章拟定项目合作框架协议、项目代建协议5/8第三十条。明确企业为改造项目的主体；项目合作方为

8、改造项目拆迁安置补偿、报审报建、施工建设、安全生产、产权办理、房屋销售、资金筹集和维护稳定的责任主体；项目代建方为改造项目报审报建、施工建设、安全生产、产权办理的责任主体。第三十一条。项目合作框架协议要明确本细则第四章第十九条至第二十六条的主要内容。第三十二条。项目合作框架协议合作双方责权利的主要内容(参照附表三)。第三十三条。物业管理能移交社会管理的尽可能移交社会，不具备移交社会管理条件的原则上约定交由合作方管理。第三十四条。合作项目要明确项目总投入、总收入和总利润。第三十五条。合作项目要确定项目剩余利润及分配比例。根据项目建设规模(项目投资规模)确定项目大、中小型的类别和项目合作方合理利润

9、标准，计算出合作方合理利润额；计算出项目剩余利润额(项目总利润-合作方合理利润额)；根据大、中小型的类别确定项目剩余利润分配比例，计算项目合作双方剩余利润分配额。(剩余利润可以是货币，也可以是等价的实物)6/8第三十六条：项目代建协议的主要内容(参照附表四)第三十七条。违约处罚条款和其他特别约定条款。第六章项目运行第三十八条。项目运行的具体监督管理工作，主要由项目企业负责落实。第三十九条。委派专人参与改造项目实施方案的编制、项目报审报建、施工建设全过程，重点是规划指标审批、施工图设计、建筑材料选购和安全生产环节的监督管理。第四十条。协助并监督项目合作方依照政府棚改办审批的拆迁安置补偿方案对安置

10、户进行搬迁动员、_、登记、费用发放和搬迁过程中的安全_工作。自建项目由项目企业_实施该项工作。第四十一条。按照合作框架协议职工集资方案约定，如期足额收缴住户购房款、补差款和职工集资款并按约定时间与金额支付合作方与施工方。第四十二条。按照登记搬迁的先后顺序和工龄长短，分别做好拆迁户与非产权户的房屋分配工作。第四十三条。协助项目合作方、代建方处理好四邻关系。第四十四条。安排专人对项目所有资料(包括影像资料)进行收集、整理、归档。7/8第七章监督管理第四十五条。项目企业委派专人参与项目运行全过程，尤其是常驻施工现场，参加项目例会，对照各个环节和程序进行检查监督并做好记录，及时发现问题并以书面形式告知

11、合作方、代建方，同时做好整改结果的落实工作，不能有始无终，重大问题及时上报公司。第四十六条：检查监督的重点内容；a：项目报审报建和工程施工的相关手续是否具备。b：是否按施工图、施工方案和安全生产规范_施工。c：各类建筑材料是否符合既定标准。d：工程施工是否按照计划进度实施。第四十七条。项目合作双方制定定期召开工作联席会议的沟通协调机制，互通信息、交换意见看法、研究问题。第四十八条。2022年公司棚改实施细则（二）_有机棚改经验材料【背景】_年_月，_市公布了_全面加快棚户_改造工作_，明确将在五年之内，按照“四增两减”原则(即增加公共绿地、增加公共空间、增加配套设施、增加支路网密度，减少居住人

12、口密度、减少开发强度)，实施城区棚户_改造_万户、_万平方米，基本完成集中成片棚户_改造。【高屋建瓴：立足长远，科学改造】_是一座特殊的城市，很难再找到一个数千年没有改变名字，没有迁徙城池的城市。据历史学家研究，_地名的出现不晚于战国中期，可能早于公元前_世纪。照此算来，_这座城市存世已近三千年。对于一座这样的城市而言，大拆大建的旧式棚户_改造，不仅导致了社会资源的极大浪费，更重要的是它会斩断城市文化传承的脉络。_省委常委、_市委书记易炼红对古遗址、古建筑、古街区的保护工作一直高度重视。在棚改调研中，他反复叮嘱市、区相关负责人，推进棚改工作决不能简单地大拆大建，更不允许对历史古迹造成破坏，要坚

13、持规划先行，高起点高标准规划好空间布局，让_三千年的历史文化脉络得以保护和传承。正是在市委市政府因地制宜、科学改造理念的支撑下，_市摸索出一条“棚改与改造旧城保护文脉有机改造相结合”的有机棚改模式。这一模式坚持不大拆大建，而是采取保护、改造、经营的措施，着眼于延续和传承城市历史，并注重更新基础设施，使之恢复期原有的使用价值。【“有机棚改”让都正街重现历史底色】为缓解城市建设和文物保护的矛盾，提升城市品质、惠及民生，_市制定了“有机棚改”方案，将文物保护纳入_整治大规划中，对许多历史旧宅进行修缮，修整好的不可移动文物继续服务于城市经济社会生活。以都正街有机棚改项目为代表，_市目前同步推进的历史街

14、区提质改造项目还有天心阁周边(高正街)地块棚改项目、古道巷有机棚改项目(三期)、太平街棚改项目等有机棚改项目。都正街位于_市芙蓉区西部的定王台街道辖区内，东邻天心阁、西至蔡锷路、北至人民路、南到城南路，全长_米，宽_米，是古城_保存下来的历史街巷之一，这里曾经有善化县县衙门，驻军的都司衙门，善化县城隍庙，纪念“厨神”的詹王宫，城南书院，文昌阁和斗姥阁等众多历史文化遗迹。历史上的都正街曾经是_最热闹的一隅。如今的都正街虽然依旧位于_市中心城区，但区域内房屋建筑多为上世纪_年代所建，房屋普遍低矮且密集。加上道路狭窄、基础设施老化、居住环境恶劣，已经没落成_核心区域的一块伤疤。这里的住户大多数的家庭

15、主要收入靠房屋租赁。因房屋破旧、街区功能杂乱，房屋租赁收入并不高。在_年群众工作直通车工程过程中，居民们共提出水、电、路、气、绿化、车位、消防、市政管网、危房改建、安防、弱电等_个方面的问题，有的问题已到了非解决不可的地步，如存在重大火灾隐患。_年_月18，这里发生一场火灾，_人遇难。_年_月，_市芙蓉区委区政府启动对都正街芙蓉区段历史文化街区提质改造的“有机棚改”项目。确立了以人为本，改善居民居住条件；完善基础设施，改善居民居住环境；挖掘街巷历史文化，提升城市品位的三大改造任务。这一项目需改造房屋面积约_万平方米，涉及住户人口约_人。预计总投资约_亿元。经过近三年改造建设期，到今年_月底，詹

16、王宫、城隍庙、桃花井等历史遗址景点将完成修复，一个集餐饮、旅游、娱乐功能等文化特色于一体的大型历史风貌商业区将走出历史尘埃，以崭新的姿态迎接四方来客。【经验总结：三省两高，惠民提质】都正街“有机棚改”项目从规划到完成体现了“三省两高”的效果。“三省”，即省钱、省时、省力。“省钱”：涉及_万平方米，_名住户的棚改工程，财政直接投资的资金为_亿元，花费极大低于国内同类项目。“省时”：从规划到完成，项目耗时_年，同类项目一般是_年。“省力”：项目得到社区居民的大力拥护支持，推进至完成，未遇任何阻力。遍布国内众多城市的棚户_改造工作，一直是民生领域里不可规避的课题。因其涉及面广、_，一直被称为“难啃的

17、硬骨头”。以都正街为代表的_“有机棚改”模式为何能顺利推行，有如下几点原因。1、着眼全局。都正街“有机棚改”项目切实向公共设施和公益项目倾斜，不以短期盈利为目标，将着眼点放在了全局的长远利益。2、改善民生。都正街“有机棚改”项目从立项到执行，都紧紧围绕创宜居、造福祉、复古迹、促经济四大惠民要素。以群众看得见摸得着的实惠为例。都正街的大部分居民都是无低保、社保、医保的三无人员，家庭收入主要来自房屋、门面的租金。棚改前，这里的居民业主租赁门面的租金约为_元。街区完成提质改造后，租金翻涨_倍至_元每月。实实在在的实惠让居民们感受到“有机棚改”的好处。3、依靠群众。“深入群众，依靠群众”，这是我党积累

18、的宝贵经验。都正街“有机棚改“项目实施的过程中，很好地运用了这一法宝。设立社区“特邀主任”平台，邀请居民参与；敞开大门，推行民主决策；接受群众监督，确保历史街区的工程质量。在这种全民参与、齐头并进的氛围中，很多社区居民自发帮助项目指挥部做通违建居民的工作。整个项目拆违_余平米，没有一名城管参与、没有一起纠纷、没有一回_、没有一例_。【求解棚改资金难题：政府主导、多元融资】资金平衡是全国棚户_改造共同面临的难题。在_棚改预算总投资的_亿元中，市本级预计总投资_亿元，县市合计投资近_亿元。按照计划，资金主要六大渠道。城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、住房公积金增值部分、棚户_改造范围内的土地出让收入及社会捐赠。但要完成全面改造近千万平