8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析案例分析1：在取得土地估价师资格前后，我所在的公司为我提供了一个很好的实践，我参加了多个土地评估项目，在此期间，我得到了很好的锻炼，深入地了解了土地评估行业，更好地把握了土地评估技术，养成了良好的职业素养，使理论知识与实践之间有了很好的结合。本文就我经历的项目情况和自我评价作一个简单的总结。：学习 经历评价重庆钢铁（）公司、重庆钢铁朵力房地产公司土地使用权成本补偿价格评估案例分析重庆资产评估公司正文：第一部分项目背景一、估价目的为实施城市规划进行旧城拆迁改造，土地管理部门拟收回重庆钢铁（）公司、重庆钢铁朵力房地产公司位于大渡口新山村街道新山村小区面积共为 3306.2 平方米的土地使用

2、权并进行招拍挂出让，需对原土地使用者予以补偿。本次评估目的是为补偿原土地使用者提供土地使用权成本补偿价格参考。二、宗地概况依据委托方所提供资料显示：本次估价对象位于大渡口新山村街道新山村小区，估价对象土地总面积为 3306.2 平方米，总房屋面积为 2766 平方米。其中重庆钢铁（）公司占土地面积 1417.5 平方米，房屋面积 2766平方米。土地使用权类型为出让，土地用途为商业；重庆钢铁朵力房地产公司有占土地面积 1888.7 平方米，土地使用权类型为划拨，土地用途为商住用途的空地。三、地价定义根据委托方提供的资料显示，宗地 1 和宗地 2 为相临宗地，并同时挂牌出让，其中宗地 1 面积为

3、 1417.5 平方米，地上有房屋所证的房屋建筑物面积为 2766 平方米，宗地现状容积率为 1.95，实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。宗地 2 面积为 1888.7 平方米，土地利用状况为：地上房屋已拆除，估价对象为空地，土地容积率取片区房屋拆迁容积率，评估设定容积率为 0.75，土地实际开发程度宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平”（ 通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整）。本次评估的价格定义是指宗地 1：估价基准日为 2008 年 3 月

4、 3 日，土地所属于国家，使用权属于重庆钢铁（）公司，用途为商业，土地使用权类型为出让，剩余土地使用年限 37.8 年，容积率设定为现状容积率1.95，设定开发程度为宗地外“六通” （通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整），无他项权利限制条件下的土地使用权价格。宗地 2：估价基准日为 2008 年 3 月 3 日，土地所属于国家，使用权属于重庆钢铁朵力房地产公司，用途为商住，土地使用权类型为划拨，设定土地使用年限按法定出让最高年限设定为商业 40 年，住宅 70 年，设定片区拆迁容积率为 0.75，设定开发程度为宗地外“六通”

5、（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路），宗地内“五通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通路及场地平整），无他项权利限制条件下的土地使用权价格。第二部分一、估价方法的确定估价方法的技术难点及解决方案1、重庆市于 2000 年 8 月了重庆市国有土地使用权基准地价（渝府发200076 号），该成果目前尚在应用中，且对土地交易市场仍有一定指导作用，但鉴于重庆市主城区外城镇的地价发生了变化，重庆市房屋土地管理局于 2007 年更新并房管局关于了新的土地级别，使其符合现行土地市场价格。重庆市主城区外城镇土地级别（渝房管2007779号）规定，各区县国有土地新级别从 2008 年 1 月 1 日起施行

6、。估价对象位于重庆市大渡口区，宗地在重庆市土地级别及基准地价表覆盖范围内。因此可采用基准地价系数修进行评估。2、待估宗地为商业、商住用地，属旧城拆迁改造范围，拆迁资料充足，拆迁成本较易获得，故估价对象可采用成本近法进行评估。综上所述，根据城镇土地估价规程（以下简称规程）和评估场踏勘，以及对待估宗地的特点、评估目的及宗地所处区域的影响现等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，采用基准地价系数修正法、成本近法两种方法综合评定土地价格。二、成本近法技术难点及解决方案解决方案：根据评估目的，本次评估由于是成本补偿，评估按照实际情况设定并评估。本次评估的难点是对空地的评估。对空地评估的难点

7、又是对空地容积率的确定。估价查询了同地段招牌挂成本价格，但因其宗地用途、宗地使用权性质、容积率、地价内涵等与本次评估对象相差较大，故难以选用招牌挂成本价格作为案例运用市场比较法进算；再因为该区域位于主城成熟城区内，不宜选用征地成本进算，但估价可收集到城市房屋拆迁的平均容积率、补偿价格等资料，故在本次估价中用城市拆迁成本进算。本次评估的难点就是怎样得出空地的容积率，解决办法就是在同一区域选出三个拆迁项目，拆迁项目的拆迁建筑面积和土地面积（净地），从而得到该项目的拆迁容积率，将三个容积率平均就得到该片区的平均容积率。有了平均容积率后该宗土地的价格就很容易求取了。虽然求取容积率的思路很简单，但是由于涉及多个不同的部门，所以在实际度。工作中还是有一定的难第三部分难点解决办法及启示综上所述像这种评估项目刚接手时会感觉很棘手，实际情况非常复杂，如果没有评估经验就不知